Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1490/02 11 juni 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, zesde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de vennootschap onder firma X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Meppel (de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak aan het a-plein 48 te Z (: de onroerende zaak), waarvan de belanghebbende eigenaresse en/of huurster is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0000/0005, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij is de waarde voor de onroerende zaak vastgesteld op € 431.999,-- (ƒ 952.000,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 22 mei 2002, heeft de heffingsambtenaar deze waarde verminderd tot € 409.309,-- (f. 902.000,--).
Het pro-forma beroepschrift is op 1 juli 2002 ter griffie ingekomen, waarna de gronden door belanghebbende zijn aangevuld bij brief (met bijlagen) van 30 juli 2002, ontvangen door de griffie op 30 juli 2002. De heffingsambtenaar heeft op 17 maart 2003 het verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
Bij de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting van 13 april 2004, gehouden te Leeuwarden, is de heer A verschenen, vergezeld van de gemachtigde de heer ing. B, werkzaam bij C te Z. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door de heer D, werkzaam bij de gemeente Meppel, vergezeld van de heer E, werkzaam bij taxatiebureau F. Zonder bezwaar van de zijde van de heffingsambtenaar heeft belanghebbendes gemachtigde twee bijlagen overgelegd. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of huurder van de onroerende zaak aan het a-plein 48 te Z de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. Het betreft een omstreeks het jaartal 1900 gebouwd pand, dat na enkele keren is verbouwd en in 1987 is uitgebreid, thans in gebruik is als horecagelegenheid (discotheek). Het café- /bargedeelte op de begane grond beslaat een oppervlakte van 590m², terwijl de bruto-oppervlakte 722 m² bedraagt. De bovenverdieping is buiten de waardering gelaten.
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 € 431.999,-- (ƒ 952.000,--). Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde verlaagd tot € 409.309,-- (ƒ 902.000,--).
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende staat een waarde voor van € 386.166,-- (ƒ 851.000,--). Belanghebbende is van mening dat de kapitalisatiefactor van 9,0 te hoog is voor de locatie van het onderhavige object. Voorts zijn onderlinge verschillen in huurwaarde tussen de horecagelegenheden welke in dezelfde omgeving zijn gevestigd onevenredig groot en ontbreekt een onderbouwing en juiste vergelijking. Belanghebbende acht een huurwaarde van ƒ 175,-- per m² meer in de rede liggen dan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van ƒ 180,-- per m². Voorts is volgens belanghebbende een lagere kapitalisatiefactor gerechtvaardigd. In dat verband wijst belanghebbende er op dat de assurantiepremie in de horeca aanzienlijk hoger ligt dan voor andere branches. Dat laatste is hier zeker het geval nu het hier een discotheek betreft wat de exploitatielasten doet stijgen tot 3% in de opbouw van de yield. Belanghebbende vindt een kapitalisatiefactor van 8,25 reëel. Belanghebbende ageert voorts tegen het feit dat ter vergelijking veelal transacties zijn gebruikt van horecapanden, waarbij belanghebbende zelf betrokken is geweest.
3.3 De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid,
WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur of door middel van een methode van vergelijking met referentiepanden.
4.2 Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het in december 2002 door de WOZ-taxateurs ing. G en H, werkzaam voor F, opgemaakte taxatierapport.
4.3 Naar het oordeel van het gerechtshof heeft de heffingsambtenaar gelet op de gehanteerde vergelijkingsobjecten onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van deze onroerende zaak per waardepeildatum € 409.309,- (ƒ 902.000,--) zou bedragen. De heffingsambtenaar heeft weliswaar de verschillen tussen de referentieobjecten aangegeven, maar naar het oordeel van het gerechtshof zijn deze verschillen onvoldoende verdisconteerd in de uiteindelijk vastgestelde WOZ-waarde. Behalve dat a-plein 48 verder uit het centrum gelegen is, dient naar het oordeel van het gerechtshof bij het bepalen van de WOZ-waarde ook onderscheid te worden gemaakt naar de soort van horeca die in een pand is gevestigd. Waar het hier om een bar-dancing c.q discotheek gaat, zijn in de referentieobjecten een restaurant dan wel café's gevestigd, hetgeen van een geheel andere orde is.
4.4 Nu de heffingsambtenaar naar het oordeel van het gerechtshof niet in zijn bewijslast is geslaagd zal het gerechtshof de WOZ-waarde per waardepeildatum in goede justitie bepalen op de door belangheb-bende voorgestane waarde van € 386.166,-- (ƒ 851.000,--). De andere door belanghebbende aangevoerde gronden behoeven dan geen verdere beoordeling meer.
5. De conclusie
Gelet op vorenoverwogene moet het beroep gegrond worden verklaard en dient de WOZ-waarde van de onderhavige onroerende zaak te worden vastgesteld op € 386.166,-- (ƒ 851.000,--).
6. Griffierechten
Gelet op het vorenstaande en op het bepaalde in art. 8:74 lid 1 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient de heffingsambtenaar het door belanghebbende gestorte griffierecht van € 29,- te vergoeden.
7. De proceskosten
Het gerechtshof acht termen aanwezig, op grond van art. 8:75 lid 1 Awb Pro de heffingsambtenaar in de proceskosten te veroordelen.
Overeenkomstig het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (: het Besluit) belopen de proceskosten van belanghebbende € 644,-, ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (indiening beroepschrift 1 punt, verschijnen ter zitting 1 punt; gewicht van de zaak: gemiddeld; waarde per punt € 322,-). Een vergoeding voor de reiskosten
Z - L laat het gerechtshof achterwege, aangezien deze kosten reeds zijn vergoed in de procedure onder zaaknr. 1493/02, waarin het gerechtshof heden eveneens uitspraak heeft gedaan. Gelet op het forfaitaire systeem van het Besluit komt hetgeen meer of anders door belanghebbende is gevorderd aan proceskosten niet voor vergoeding in aanmerking.
8. De beslissing
Het gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep alsmede de primaire
waardebeschikking betrekking hebbend op de onroerende zaak
a-plein 48 te Z;
- stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 386.166,--
(ƒ 851.000,--).
- gelast dat de heffingsambtenaar het door de belanghebbende
betaalde griffierecht ad € 29,--aan haar vergoedt en wijst de
gemeente Meppel aan als de rechtspersoon die deze kosten dient
te dragen;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van
belanghebbende ten bedrage van € 644,--, aan belanghebbende te
vergoeden door de gemeente Meppel.
Aldus vastgesteld en ter openbare zitting van het gerechtshof Leeuwarden op 11 juni 2004 uitgesproken door mr. G.M. van der Meer, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong als griffier en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen op: 16 juni 2004