Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1494/02 11 juni 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, zesde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de vennootschap onder firma X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Meppel (de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak aan het a-plein 14 te Z (: de onroerende zaak), waarvan de belanghebbende eigenaresse en/of huurster is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0000/0003, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij is de waarde voor de onroerende zaak vastgesteld op € 230.974,-- (ƒ 509.000,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 22 mei 2002, heeft de heffingsambtenaar deze waarde gehandhaafd.
Het pro-forma beroepschrift is op 1 juli 2002 ter griffie ingekomen, waarna de gronden door belanghebbende zijn aangevuld bij brief (met bijlagen) van 30 juli 2002, ontvangen door de griffie op 30 juli 2002. De heffingsambtenaar heeft op 17 maart 2003 het verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
Bij de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting van 13 april 2004, gehouden te Leeuwarden, is de heer A verschenen, vergezeld van de gemachtigde de heer ing. B, werkzaam bij C te Z. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door de heer D, werkzaam bij de gemeente Meppel, vergezeld van de heer E, werkzaam bij taxatiebureau F. Zonder bezwaar van de zijde van de heffingsambtenaar heeft belanghebbendes gemachtigde twee bijlagen overgelegd. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als huurster en/of eigenaresse van de onroerende zaak aan het a-plein 14 te Z de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. Het betreft een omstreeks het jaartal 1860 als woning gebouwd pand, dat -na eerst nog als tandartsenpraktijk in gebruik te zijn geweest- thans in gebruik is als horecagelegenheid. De begane grond en de eerste verdieping wordt als café gebruikt, terwijl de eerste verdieping tevens met een keuken en een opslagruimte is ingericht. Verder is er een kelder. De tweede verdieping is eveneens als opslagruimte ingericht. Op het pand rust de status van rijksmonument.
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 € 230.974,-- (ƒ 509.000,--). Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende staat een waarde voor van € 215.091,-- (ƒ 474.000,--). Belanghebbende is van mening dat de onderlinge verschillen in huurwaarde tussen de horecagelegenheden welke in dezelfde omgeving zijn gevestigd onevenredig groot zijn en dat een onderbouwing en juiste vergelijking ontbreekt. Belanghebbende acht een huurwaarde van ƒ 275,-- per m² meer in de rede liggen dan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van ƒ 335,-- per m². De monumentenstatus die op het pand rust, brengt volgens belanghebbende ook de nodige beperkingen met zich, bijvoorbeeld doordat het cafégedeelte niet op straatniveau ligt en daardoor slechts via een bordestrap bereikbaar is. Mede om die reden is volgens belanghebbende een lagere kapitalisatiefactor al gerechtvaardigd. In dat verband wijst belanghebbende er bovendien op dat de assurantiepremie in de horeca aanzienlijk hoger ligt dan voor andere branches, hetgeen de exploitatielasten gemiddeld met 0,6 % doet stijgen. Belanghebbende vindt een kapitalisatiefactor van 8,5 reëel. Belanghebbende ageert voorts tegen het feit dat ter vergelijking veelal transacties zijn gebruikt van horecapanden, waarbij belanghebbende zelf betrokken is geweest.
3.3 De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid,
WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur of door middel van een methode van vergelijking met referentiepanden.
4.2 Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het in december 2002 door de WOZ-taxateurs ing. G en H, werkzaam voor F, opgemaakte taxatierapport.
4.3 Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, ten aanzien van de onroerende zaak, in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
4.4 De taxatiewaarde van de onroerende zaak is in het taxatierapport gedetailleerd en inzichtelijk onderbouwd en de waarde is getoetst aan in de nabijheid gelegen voor vergelijkbare onroerende zaken gerealiseerde transactie- en huurcijfers. Dat hierbij onder meer gebruik is gemaakt van transactie- en/of huurcijfers van panden waarbij belanghebbende betrokken was, doet niet af aan de bruikbaarheid van deze transactiecijfers. Immers tussen partijen is niet in geschil dat er weinig transactiegegevens voorhanden zijn en dat waar deze gegevens wel voorhanden waren deze ook daadwerkelijk zijn gebruikt als referentieobject. De vergelijkbare onroerende zaken hoeven bovendien niet identiek aan de te waarderen objecten te zijn, mits zoals in casu met de onderlinge verschillen maar voldoende rekening wordt gehouden.
4.5 Het gerechtshof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde voorts voldoende aannemelijk heeft gemaakt, als wordt gekeken naar de hoogte van de aankoopprijs van het pand op 2 juni 1996 voor ƒ 425.000,--. Met name als daarbij nog worden opgeteld de blijkens de in de aanvraag voor de bouwvergunning opgegeven verbouwkosten van ƒ 100.000,--, welke volgens de heffingsambtenaar naar belanghebbendes eigen mededeling zelfs f. 300.000,-- zouden hebben bedragen. Alsdan is € 230.974,-- (ƒ 509.000,--) niet een te hoge WOZ-waarde.
4.6 Anders dan belanghebbende voorstaat, kunnen de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw (waaronder de prijs per vierkante meter) niet apart op hun juistheid beoordeeld worden. De taxatieopbouw kan slechts worden gezien als een
hulp-/controlemiddel bij de waardevaststelling. Het gerechtshof ziet ook overigens geen aanleiding te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar in het verweerschrift genoemde en nader uitgesplitste huurcijfers per m² voor enkele andere aan het a-plein gelegen horecagelegenheden. Een lagere huurwaarde per m² zou bovendien gelet op de marktcijfers een hogere kapitalisatiefactor tot gevolg hebben, zodat het per saldo geen verschil maakt.
4.7 Voorts overweegt het gerechtshof dat onvoldoende is gebleken dat de monumentenstatus die op het pand rust een waardedrukkende factor voor de WOZ-waarde zou zijn. Het gerechtshof merkt nog op dat een monumentenstatus juist ook meer allure kan geven, wat dan weer als een waardeverhogende factor zou kunnen worden aangemerkt. Voorts vormt de bordes-trap niet een dermate grote belemmering voor de toegankelijkheid van het pand dat daardoor een lagere waarde gerechtvaardigd zou zijn.
4.8 Voorts overweegt het gerechtshof dat door bij het bepalen van de kapitalisatiefactor gebruik te maken van kengetallen, de heffingsambtenaar naar het oordeel van het gerechtshof voldoende rekening heeft gehouden met de kosten en lasten die het exploiteren van een horecazaak met zich brengt. Als hiertegen door belanghebbende is aangevoerd dat hierbij onvoldoende rekening is gehouden met de voor de horecabranche geldende hogere verzekeringspremies, wijst het gerechtshof erop dat de kapitalisatiefactor van de onderhavige onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld als deze wordt afgezet tegen de kapitalisatiefactor van het horecapand a-straat 10, waar de kapitalisatiefactor 10,09 bedraagt. Niet gezegd kan daarom worden dat de heffingsambtenaar door de kapitalisatiefactor voor de onderhavige onroerende zaak op 8,8 vast te stellen van een te hoge factor is uitgegaan.
Uit hetgeen de belanghebbende heeft gesteld kan dan ook geenszins de conclusie worden getrokken dat de in het taxatierapport gehanteerde kapitalisatiefactor onjuist is.
5. De conclusie
Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, moet het beroep ongegrond worden verklaard.
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld en ter openbare zitting van het gerechtshof Leeuwarden op 11 juni 2004 uitgesproken door mr. G.M. van der Meer, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong als griffier en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen op: 16 juni 2004