Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1496/02 11 juni 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, zesde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Meppel (de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak aan de a-kade 4 te Z (: de onroerende zaak), waarvan de belanghebbende eigenaresse en/ of gebruikster is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 00000-a, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij is de waarde voor de onroerende zaak vastgesteld op € 103.915,--. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 22 mei 2002, heeft de heffingsambtenaar deze waarde gehandhaafd.
Het pro-forma beroepschrift (met bijlage) is op 1 juli 2002 ter griffie ingekomen, waarna de gronden door belanghebbende zijn aangevuld bij brief (met bijlagen) van 30 juli 2002, ontvangen door de griffie op 30 juli 2002. De heffingsambtenaar heeft op 17 maart 2003 het verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
Bij de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting van 13 april 2004, gehouden te Leeuwarden, is de heer A verschenen, vergezeld van de gemachtigde de heer ing. B, werkzaam bij C te Z. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door de heer D, werkzaam bij de gemeente Meppel, vergezeld van de heer E, werkzaam bij taxatiebureau F. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaresse en/of gebruikster van de onroerende zaak aan de a-kade 4 te Z de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. Het betreft een in 1932 gebouwde 2/1 kapwoning met een berging, gelegen aan G, met vrij uitzicht over het water, nabij het centrum van Z. De woning is gelegen op een perceel van 91 m² en heeft een bruto-inhoud van 247 m³.
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 € 103.915,--. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 De belanghebbende is van mening dat de transactieprijzen van de door haarzelf in een taxatieverslag aangedragen vergelijkingsobjecten een betere onderbouwing geven van het waardeniveau op de waardepeildatum dan die door de heffingsambtenaar zijn gegeven. Volgens belanghebbende liggen de door haarzelf aangedragen objecten wat betreft aantal m³ en m² veel dichter bij onderhavige onroerende zaak dan de door de heffingsambtenaar opgevoerde objecten. Belanghebbende wijst er voorts op dat de onroerende zaak tegenover een kroeg is gelegen. Hieruit kan volgens belanghebbende worden afgeleid dat voor deze onroerende zaak hoogstens een WOZ-waarde van € 89.394,-- geldt.
3.3 De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de WOZ – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.4 Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Het hof heeft daartoe het volgende overwogen.
4.5 Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatierapport van oktober 2002 dat is opgemaakt door de taxateurs onroerende zaken E en H, werkzaam bij F te L, en waarin een aantal referentiewoningen is genoemd als bedoeld onder punt 4.2.
4.6 Blijkens het onderwerpelijke taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De relevante verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en belanghebbendes onroerende zaak in onder meer de brutoinhoud, de perceelsgrootte en ligging zijn in dit taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten in dezen niet goed bruikbaar zijn. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingobjecten te allen tijde ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen.
4.7 Het vorenstaande houdt tevens in dat het gerechtshof aan de door de belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten voorbijgaat. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en ter zitting naar het oordeel van het gerechtshof voldoende onderbouwd dat de door belanghebbende aangedragen woningen, ondanks soortgelijke inhoud en kadastrale oppervlakte als de woning van belanghebbende, gelet op de afwijkende bouwstijl en/of ligging minder goed bruikbaar zijn als referentiewoningen. Weliswaar vormt volgens de heffingsambtenaar de woning aan de a-straat 15 hierop een uitzondering, maar de verkoopprijs van ƒ 210.000,-- op 27 januari 1998 ligt volgens de heffingsambtenaar dan ook in lijn met de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende.
4.8 Tenslotte overweegt het gerechtshof nog dat de tegenover belanghebbendes woning aan de overkant van het water gelegen horecagelegenheid eerst een waardedrukkende factor vormt, als zou zijn gebleken dat van deze horecagelegenheid overlast zou uitgaan op de nabije woonomgeving. Dit laatste is niet of onvoldoende gesteld door belanghebbende, zodat het hof aan deze grief voorbijgaat.
5. De conclusie
Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, moet het beroep ongegrond worden verklaard.
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld en ter openbare zitting van het gerechtshof Leeuwarden op 11 juni 2004 uitgesproken door mr. G.M. van der Meer, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong als griffier en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen op: 16 juni 2004