Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
BK-02/01513 2 juli 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van
X te Z (: de belanghebbende)
tegen de uitspraak van
de heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl (: de ambtenaar)
gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de aan hem uitgereikte waardebeschikking van nagenoemde onroerende zaak.
1. Het procesverloop
1.1. In het kader van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak a-straat 5 te Z (: de onroerende zaak) bij waardebeschikking d.d. 31 maart 2001 per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op
ƒ 103.000,-- (€ 46.739,--), geldend voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
1.2. De belanghebbende heeft bij bezwaarschrift van 13 april 2001 bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de vastgestelde waarde.
1.3. Bij uitspraak van 7 juni 2002 heeft de ambtenaar het bezwaarschrift onder handhaving van de vastgestelde waarde ongegrond verkaard.
1.4. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende bij brief (met bijlagen) van 1 juli 2002, bij het hof binnengekomen op 2 juli 2002, beroep ingesteld.
1.5. Het verweerschrift (met bijlagen) van de ambtenaar is op 15 oktober 2002 bij het hof binnengekomen.
1.6. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op de zitting van 19 maart 2004 te Groningen, alwaar aanwezig waren de belanghebbende en de gemachtigden van de ambtenaar.
1.7. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
1.8. Het hof heeft in deze zaak in tegenwoordigheid van de griffier te Leeuwarden op 2 april 2004 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal per aangetekend schrijven, ter post bezorgd op 16 april 2004, aan partijen is verzonden.
1.9. Bij een op 13 mei 2004 bij het hof binnengekomen brief heeft de ambtenaar verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
1.10. Het verschuldigde griffierecht is op 31 mei 2004 voldaan.
2. De feiten
De woning van belanghebbende zou volgens een in 1998 bekend geworden plan in 2001 worden gesloopt, doch de sloop is eerst op 19 mei 2003 gerealiseerd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde in overeenstemming is met de waarde in het economische verkeer.
3.2. De belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. Hij bepleit een lagere waarde. De ambtenaar concludeert tot bevestiging van de beroepen uitspraak.
3.3. Voor een meer uitvoerige uiteenzetting van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1. Ingevolge artikel 17 , lid 1, van de Wet wordt een waarde aan een onroerende zaak toegekend. Ingevolge lid 2 van dat artikel wordt de waarde bepaald op de waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. Ingevolge artikel 18, lid 1, van de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum (in casu 1 januari 1999) heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
4.3. Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.4. Ingevolge artikel 19 van Pro de Wet (voorzover hier van belang) wordt, indien een onroerende zaak de twee jaren voorafgaande aan het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van afbraak, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.
4.5. De ambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gebruik gemaakt van een taxatierapport van A BV d.d. 16 september 2002.
4.6. Blijkens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten als bedoeld in de Uitvoeringsregeling bepaald op
€ 47.193,-- (ƒ 103.000,--).
4.7. De belanghebbende heeft aangevoerd dat zijn woning in 2001 zou worden gesloopt, volgens een in 1998 bekend geworden plan. Volgens de belanghebbende heeft de ambtenaar met die omstandigheid onvoldoende rekening gehouden bij de vaststelling van de waarde per waardepeildatum 1 januari 1999 voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
4.8. Namens de ambtenaar is aangevoerd dat de woning van belanghebbende is vergeleken met de woning b-straat 22, dat de a-straat en de b-straat in dezelfde wijk liggen en dat in deze wijk veel woningen zijn gesloopt. Tevens is gesteld dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met het voorschrift van artikel 19 van Pro de Wet.
4.9. Het hof overweegt dat in zijn algemeenheid een mogelijke toekomstige sloop een zekere mate van onzekerheid met zich meebrengt, die een potentiële koper tot uitdrukking wil laten komen in zijn bieding. In die zin moet er van worden uitgegaan dat een toekomstige sloop een waardedrukkende factor met zich meebrengt.
4.10. Het hof is van oordeel dat de referentieobjecten een bijdrage leveren aan de onderbouwing van de vastgestelde waarde, doch voor het overige valt niet in te zien of en zo ja in hoeverre de ambtenaar rekening heeft gehouden met bedoeld waardedrukkend effect. De verwijzing naar artikel 19 van Pro de Wet gaat niet op nu de afbraak van de woning plaatsvond buiten de in artikel 19 van Pro de Wet genoemde termijn. In het taxatierapport is geen nadere onderbouwing gegeven en voor het overige zijn geen relevante gegevens aangedragen.
Derhalve is het hof van oordeel dat de ambtenaar tekort is geschoten in zijn bewijsplicht.
4.11. De onderhavige woning zou in het jaar 2001 worden gesloopt. Deze zodanig kort na de waardepeildatum te realiseren sloop rechtvaardigt de conclusie dat die voorgenomen sloop een waardedrukkend effect met zich meebrengt. Nu niet kan worden beoordeeld of en zo ja in hoeverre het waardedrukkend effect in de vastgestelde waarde tot uitdrukking is gebracht kan de vastgestelde waarde niet in stand blijven. Daar doet niet aan af dat de sloop eerst in het jaar 2003 plaatsvond. Immers op de waardepeildatum lag dat niet in de lijn van de verwachting.
4.12. Het hof stelt de waarde, gelet op het voorgaande, in goede justitie vast op € 38.571,--(ƒ 85.000,--).
4.13. Het beroep is gelet op het voorgaande gegrond.
5. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing.
Het hof:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van € 38.571,-- (ƒ 85.000,--);
gelast de gemeente Delfzijl het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van € 29,-- aan hem te vergoeden.
Gedaan door mr Drion, raadsheer als voorzitter, plaatsvervangend lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de heer Haarsma als griffier en wegens verhindering van de voorzitter ondertekend door mr G.M. van der Meer, plaatsvervangend lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer en door voornoemde griffer.
De griffier, plv-lid vijfde enkelvoudige
belastingkamer,
M. Haarsma mr G.M. van der Meer,
Op 7 juli 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.