Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 318-03 8 juli 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Heerenveen te Heerenveen (hierna: de heffingsambtenaar, respectievelijk: de gemeente), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de haar gegeven waardebeschikking met betrekking tot de onroerende zaak plaatselijk bekend Verpleeghuis A, a-weg .. te Z.
1. Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende werd met dagtekening 6 april 2002 en met nummer 00000 en tenaamstelling Verpleeghuis A een waardebeschikking als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (nader: de Wet) gegeven ter zake van de onroerende zaak a-weg .. te Z (nader: het object).
Bij deze beschikking werd de waarde bepaald op een bedrag van f.13.258.000,-- (€ 6.016.218,--) per waardepeildatum 1 januari 1999.
Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak van 24 februari 2003 de waarde verminderd tot f.12.395.000,-- (€ 5.624.605,--).
Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlagen), hetwelk op 7 april 2003 is ingekomen.
Nadat de heffingsambtenaar zijn verweerschrift (met bijlagen) heeft ingezonden, heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ter zitting van 24 maart 2004, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig was de gemachtigde van belanghebbende, zijnde namens de heffingsambtenaar, opgeroepen bij aangetekend schrijven met handtekening retour van 16 februari 2004, niemand verschenen.
Ter voormelde zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende de door hem ter zitting voorgedragen pleitnota (met bijlage) overgelegd. De heffingsambtenaar is in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op de pleitnota en de daarbij gevoegde bijlage. Hij heeft zulks gedaan bij schrijven van 22 april 2004, waarvan een afschrift is gezonden aan de gemachtigde van belanghebbende. Beide partijen hebben vervolgens te kennen gegeven geen behoefte te hebben aan een nieuwe mondelinge behandeling.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de als verzorgingshuis in gebruik zijnde onroerende zaak, plaatselijk bekend a-weg .. te Z, ook aangeduid als Verpleeghuis A (nader: de onroerende zaak).
De gemeente heeft bij de bestreden beschikking van 6 april 2002 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1999 op een bedrag van f.13.258.000,-- of €6.016.218,--. De beschikking heeft betrekking op het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Op het tijdig ingediende bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de waarde verlaagd tot f.12.395.000,-- of €5.624.605,--.
De waarde is door de gemeente bepaald overeenkomstig het bepaalde in artikel 17, lid 3, van de Wet op de aldaar bedoelde vervangingswaarde. Daarbij is de gemeente uitgegaan van een bruto vervangingswaarde voor de verpleegruimten van f.2.700,-- per m² verminderd met een technische afschrijving van 62,4% voor het in 1973 opgeleverde gedeelte ad 6.296 m² en f.2.800,-- per m² en 36% voor het uit 1984 stammende gedeelte ad 2.327 m². Verder is uitgegaan van een functionele afschrijving van respectievelijk 40,2% en 27.3% voor eerstgenoemd gedeelte en 19,3% voor laatstgenoemd gedeelte, alsmede van een waarde van de grond inclusief infrastructuur van f.3.321.000,-- en f.1.504.855,- voor diverse overige ruimtes.
De bruto vervangingswaarde is mede bepaald aan de hand van de Bouwkostennota 1999 van het College van B, uitkomend op totale investeringskosten (prijspeil 1 januari 1999) van f.3.170,-- per vierkante meter.
3. Het geschil.
Te dezen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4. Het standpunt van belanghebbende.
Namens belanghebbende is - voor zover te dezen van belang, kort samengevat - gesteld in het beroepschrift en mondeling ter zitting:
De gecorrigeerde vervangingswaarde is te hoog vastgesteld. Dit vindt ten eerste zijn oorzaak in de bruto vervangingswaarde die zou moeten worden gesteld op f.2.225,-- respectievelijk f.2.475,-- per vierkante meter, en ten tweede in de correctie voor technische veroudering (technische afschrijving) van het gedeelte ad 6.296 m² die dient te worden bepaald naar het jaar 1971, waarin de investering in het gebouw heeft plaatsgevonden en niet naar 1973.
Belanghebbende bepleit een gecorrigeerde vervangingswaarde van f.9.526.000,-- (€4.322.710,--).
5. Het standpunt van de heffingsambtenaar.
De heffingsambtenaar heeft daartegenover -voor zover te dezen van belang, kort samengevat- aangevoerd in het verweerschrift en het schrijven van 22 april 2004:
De waarde is niet te hoog vastgesteld, gelet op het taxatierapport van juni 2003 van C, registertaxateur in onroerende zaken, verbonden aan D B.V. te L.
Daarbij is uitgegaan van de Bouwkostennota van het College van B zoals hiervoor is vermeld.
Bij de berekening van de technische afschrijving van het gedeelte groot 6.296 m² is uitgegaan van oplevering in 1973, overeenkomstig de mededeling van het hoofd technische dienst van belanghebbende.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
5. De overwegingen omtrent het geschil.
5.1 Ingevolge het bepaalde in artikel 17, lid 1, van de Wet dient aan een onroerende zaak een waarde te worden toegekend, welke waarde volgens lid 2 van dit artikel dient te worden bepaald op aldaar omschreven waarde in het economische verkeer.
5.2 In afwijking van de in lid 2 bedoelde waarde moet, volgens lid 3 van dit artikel, de waarde van de onroerende zaak, die niet tot woning dient, te worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
5.3 Partijen gaan er eenparig vanuit dat het bepaalde in artikel 17, lid 3, van de Wet te dezen toepassing dient te vinden. Aan het hof is niet gebleken dat partijen daarbij van een juridisch onjuist standpunt zijn uitgegaan, zodat het hof partijen in dit standpunt volgt.
5.4 De heffingsambtenaar verwijst voor de waardebepaling naar het taxatierapport van C, hetwelk het hof als goed onderbouwd aanvaardbaar voorkomt.
5.5 Namens belanghebbende is ten eerste aangevoerd dat de heffingsambtenaar de bruto vervangingswaarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De gemachtigde verwijst daarbij onder meer naar de “Waarderingsinstructie” en concludeert tot een prijs per vierkante meter van f.2.225,--, respectievelijk f.2.475,-- voor de gedeelten groot 6.296 m² en 2.327 m².
5.6 In het taxatierapport wordt uitgegaan van de “Bouwkostennota 1999” van het College van B, waarin de maximale kosten per vierkante meter voor gebouwen van een verpleeghuis naar het prijspeil 1 januari 1999, worden aangegeven. Daarbij wordt in het taxatierapport voorts rekening gehouden met een aftrek van f.470,-- respectievelijk f.370,-- per m² (11,6% tot 14,8%) wegens het verschil tussen de actuele en de historische bouwwijze en materialen. Zulks acht het hof aanvaardbaar.
5.7 De door de gemachtigde van belanghebbende gehanteerde bouwprijzen per vierkante meter te zijn afgeleid uit de historische bouwkosten, die zijn geïndiceerd naar de waardepeildatum 1 januari 1999. Dit brengt mee een aftrek op de actuele bouwkosten van 29,8% en 21,9% hetgeen het hof aan de hoge kant lijkt, temeer daar aspecten als opzet en indeling van het gebouw hun weerslag behoren te vinden in de functionele afschrijving.
5.8 Tevens wordt in het taxatierapport voor de technische afschrijving op het gedeelte groot 6.296 m² uitgegaan van het jaar van oplevering 1973, terwijl de gemachtigde van belanghebbende uitgaat van het jaar 1971, welk jaar door het hoofd economische en administratieve dienst van belanghebbende is genoemd als jaar van investering.
Het hof gaat er van uit dat het gebruik van de onroerende zaak voornamelijk is aangevangen in het jaar van oplevering, zodat ook de technische slijtage van de zaak in hoofdzaak toen is aangevangen. Daarmee gaat het taxatierapport voor de berekening van de technische afschrijving terecht uit van het jaar 1973.
5.9 Gelet op het vorenstaande, in aanmerking genomen dat de overige elementen van de waardebepaling tussen partijen niet in geschil zijn, is het hof van oordeel dat bij de bestreden waardebeschikking de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.10 Het beroep is derhalve ongegrond.
5.11 Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing.
Het hof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 8 juli 2004 door mr. Drion, raadsheer en voorzitter, mr. Huiskes, raadsheer, en mr. Bakker, raadsheer-plaatsvervanger, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mevrouw mr. Hiemstra en ondertekend door mr. Huiskes en de griffier.
Mr. Drion was verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Op 9 juli 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.