Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1596/02 9 augustus 2004
Uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Weststellingwerf, gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde
met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-laan 139 te Z, waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikkingsnummer 0000/0000, gedagtekend 30 april 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op
ƒ 1.429.000,-- (€ 648.451,--).
1.2 De belanghebbende heeft tijdig een bezwaarschrift
ingediend. Bij de uitspraak waarvan beroep, verzonden op 5 juli 2002, is de waarde verminderd tot ƒ 1.310.000,-- (€ 594.452,--).
1.3 Het beroepschrift (met bijlagen) is op 17 juli 2002 ter griffie ingekomen. De heffingsambtenaar heeft op 22 november 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.4 De eerste mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het hof op 21 november 2003 te Leeuwarden, alwaar zijn verschenen de gemachtigde van de belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar bijgestaan door de heer A, gediplomeerd WOZ-taxateur.
Namens de belanghebbende is de ter zitting voorgedragen pleitnota overgelegd, alsmede – zonder bezwaar van de heffingsambtenaar – enkele bijlagen.
1.5 Na sluiting van het onderzoek ter zitting is dit heropend om de belanghebbende in de gelegenheid te stellen nadere inlichtingen aan het hof te verschaffen.
1.6 Bij een op 10 december 2003 ingekomen brief heeft de belanghebbende nadere informatie verstrekt. De heffingsambtenaar heeft hierop gereageerd bij brief met dagtekening 5 januari 2004, waarna van de belanghebbende een reactie is ontvangen, gedagtekend 11 februari 2004.
1.7 De tweede mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van het hof op van 17 mei 2004, gehouden te Leeuwarden. Aldaar waren dezelfde personen aanwezig als bij de eerste mondelinge behandeling.
1.8 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 30 april 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de hiervoor genoemde onroerende zaak de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Bij de uitspraak waarvan beroep is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd zoals hiervoor onder 1.2 vermeld.
2.2 De onroerende zaak betreft een omstreeks 1813 gebouwde boerderij. Na renovatie in 1993 is het een vrijstaand landhuis geworden, met inpandige garage, een berging en een in 1997 gerenoveerde schuur. De kaveloppervlakte bedraagt 127.108 m², waarvan door de heffingsambtenaar aan ondergrond/erf van de woning 4.800 m² is toegedeeld, aan reed (tot erf) 900 m² en aan gedeelte reed/weiland/oprijlaan 8.788 m². Het restant van 112.620 m² is door hem aangemerkt als weiland.
2.3 Met ingang van 1 mei 2001 verpacht de belanghebbende bij pachtovereenkomst van steeds één jaar aan B een perceel weiland ter grootte van 12.58.26 hectare. Het perceel weiland is kadastraal bekend onder precies dezelfde aanduiding als de onderhavige onroerende zaak. De pachtsom bedraagt ƒ 6.250,-- (€ 2.836,--).
2.4 Zijlstra, die in maatschapsverband een melkveehouderijbedrijf exploiteert, heeft schriftelijk verklaard dat de maatschap vanaf 1995 gebruik maakt van het land van de belanghebbende. In 1995 heeft de belanghebbende zijn eigen bedrijf wegens arbeidsongeschiktheid beëindigd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of en zo ja, tot welke omvang het perceel weiland bij de waardebepaling buiten aanmerking moet worden gelaten.
3.2 De belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het perceel weiland ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond betreft, zodat de waarde hiervan bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak buiten aanmerking moet worden gelaten.
3.3 De heffingsambtenaar is daarentegen van mening dat het perceel weiland niet bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd omdat sprake is van verkoop van grasgewas, hetwelk geen bedrijfsmatige exploitatie is. Hij ontkent het in gebruik geven van het perceel weiland aan B tot 1 mei 2001.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Ingevolge artikel 18, lid 3, van de Wet juncto artikel 2, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen.
4.3 Op grond van de onder 2.3 en 2.4 vermelde feiten acht het Hof, nu het hof niet twijfelt aan de juistheid van de door B afgelegde verklaring, aannemelijk geworden dat het perceel weiland sinds 1995 door de maatschap wordt gebruikt en derhalve ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond betreft. De omstandigheid dat eerst met ingang van 1 mei 2001 pachtcontracten zijn opgemaakt en de vergoeding voor het gebruik van het perceel weiland voordien bestond uit een onderlinge verrekening, nopen niet tot een ander oordeel. Het hof acht niet aannemelijk dat het gebruik door de maatschap van het perceel weiland na het sluiten van pachtovereenkomsten is gewijzigd.
Gelet op het onder 4.2 vermelde dient de waarde van het perceel weiland derhalve buiten aanmerking te worden gelaten.
4.4 Wat betreft de grootte van het perceel weiland merkt het gerechtshof op dat daarbij niet zal worden uitgegaan van hetgeen in de pachtcontracten staat vermeld. Ter zitting is namelijk gebleken dat de belanghebbende de op het taxatieverslag vermelde inhoud van de woning van 1282 m³ ten onrechte heeft aangemerkt als aan de woning toebedeelde ondergrond. Omdat de in de pachtcontracten vermelde perceelsgrootte tezamen met voornoemde 1282 m² exact gelijk is aan de totale kaveloppervlakte van de onroerende zaak, gaat het hof ervan uit dat de in de pachtcontracten vermelde oppervlakte een afgeleide hiervan is. Dit geldt temeer nu de belanghebbende in zijn reactie van 11 februari 2004 heeft vermeld dat het pachtcontract is opgesteld op verzoek van de taxateur die de landerijen taxeerde voor de WOZ, zodat het voor de hand ligt dat bij de opstelling van dat contract aansluiting is gezocht bij de gegevens van het taxatieverslag.
4.5 Gelet op vorenoverwogene, alsmede op het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport en de daarop in het verweerschrift en ter zitting gegeven toelichting, acht het hof aannemelijk dat aan de woning 4.800 m² dient te worden toebedeeld, alsmede de 900 m² ‘reed (tot erf)’ en de verharding van 360 m². Het ‘gedeelte reed/weiland/oprijlaan’ rekent het gerechtshof, gelet op de ligging en de inhoud van het pachtcontract (alwaar tot het perceel weiland een pad wordt gerekend met een oppervlakte van 9.688 m²), toe aan het perceel weiland. Nu de overige onderdelen van de specificatie van de taxatie niet tussen partijen in geschil is, resulteert dit in de volgende opstelling van de waarde van de onroerende zaak:
4.800 m² ondergrond/erf € 78.050
900 m² reed (tot erf) € 4.084
360 m² verharding € 8.168
aftrek erfdienstbaarheid € 9.076 -/-
woonhuis € 232.698
serre € 9.076
berging € 1.361
schuur € 39.479
aftrek asbest € 3.630 -/-
totaal € 360.210,--.
5. De conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het gerechtshof het beroep gegrond zal verklaren.
6. De proceskosten
Gelet op het vorenstaande en op het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient de heffingsambtenaar het griffierecht van € 29,-- aan de belanghebbende te vergoeden.
In de omstandigheden van het geval vindt het gerechtshof aanleiding op grond van artikel 8:75 van de Awb de heffingsambtenaar te veroordelen tot een tegemoetkoming in de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het gerechtshof bepaalt deze kosten op € 1.449,-- aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Weststellingwerf.
7. De beslissing
Het gerechtshof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
vermindert de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-laan 139 te Z tot een waarde van € 360.210,--;
verstaat dat de heffingsambtenaar het door de belanghebbende betaalde griffierecht van € 29,-- aan hem vergoedt;
veroordeelt de heffingsambtenaar de kosten aan de belanghebbende te vergoeden die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op
€ 1.449,-- en
wijst de gemeente Weststellingwerf aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Gedaan op 9 augustus 2004 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer en voorzitter, mrs. F.J.W. Drion en J. Huiskes, raadsheren, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. Braaksma-de Jong en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 18 augustus 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.