Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 146/03 9 augustus 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Hoogeveen, gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaken gelegen aan de a-straat 23 en de b-straat 32 A tot en met I te Z, waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 00000, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij zijn de waarden vastgesteld op de volgende bedragen.
a-straat 23 ƒ 288.000,--
b-straat 32 A ƒ 78.000,--
b-straat 32 B ƒ 106.000,--
b-straat 32 C ƒ 219.000,--
b-straat 32 D ƒ 78.000,--
b-straat 32 E ƒ 329.000,--
b-straat 32 F ƒ 61.000,--
b-straat 32 G ƒ 32.000,--
b-straat 32 H ƒ 57.000,--
b-straat 32 I ƒ 72.000,--.
1.2 De belanghebbende heeft tijdig een bezwaarschrift
ingediend. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 7 januari 2003, is de waarde van a-straat 23 gehandhaafd en zijn de waarden van de aan de b-straat gelegen onroerende zaken verminderd tot de volgende bedragen.
b-straat 32 A ƒ 40.000,--
b-straat 32 B ƒ 55.000,--
b-straat 32 C ƒ 107.000,--
b-straat 32 D ƒ 40.000,--
b-straat 32 E ƒ 177.000,--
b-straat 32 F ƒ 31.000,--
b-straat 32 G ƒ 17.000,--
b-straat 32 I ƒ 35.000,--.
1.3 Het beroepschrift (met bijlagen) is op 11 februari 2003 ter griffie ingekomen. De heffingsambtenaar heeft op 6 juni 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.4 Op 29 augustus 2003 heeft de belanghebbende een conclusie van repliek ingediend. De conclusie van dupliek van de heffingsambtenaar is op 2 oktober 2003 ter griffie van het gerechtshof ingekomen.
1.5 Bij de mondelinge behandeling van 17 mei 2004, gehouden te Leeuwarden, waren aanwezig de belanghebbende en zijn echtgenote, alsmede namens de heffingsambtenaar de heren A en B. Voorafgaande aan de zitting heeft de belanghebbende een brief met bijlagen aan het gerechtshof gezonden, welke is ontvangen op 6 mei 2004. De heffingsambtenaar heeft hiervan een afschrift ontvangen. Op de zitting heeft de belanghebbende - zonder bezwaar van de heffingsambtenaar – nog een plattegrond overgelegd.
1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 zijn door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de hiervoor genoemde onroerende zaken de waarden van die onroerende zaken vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Bij de uitspraak waarvan beroep is de vastgestelde waarde van a-straat 23 gehandhaafd en zijn de vastgestelde waarden van de overige onroerende zaken verminderd zoals hiervoor onder 1.2 vermeld.
2.2 De onroerende zaak a-straat 23 betreft een aan de rand van het centrum van Z gelegen vrijstaande woning met aangebouwde berging (hierna: de woning). De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bepaald door middel van de zogenaamde vergelijkingsmethode.
2.3 De onroerende zaken gelegen aan de b-straat zijn allen onderdeel van een bedrijfsverzamelgebouw met verschillende gebruikers. Het gebouw is gelegen in het industriegebied Noord A in Z. De heffingsambtenaar heeft de waarden van deze onroerende zaken bepaald door middel van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 De belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken - ook na bezwaar – op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Voor wat betreft de woning stelt hij zich op het standpunt dat de gehanteerde referentieobjecten niet als zodanig kunnen dienen en wijst hij op de staat van onderhoud van de woning. Ten aanzien van de overige onroerende zaken is hij van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met de waardeverlagende factoren, dat de waardevaststelling ondoorzichtig is, de taxateur niet onafhankelijk en de gehanteerde kapitalisatiefactoren willekeurig. Tevens wijst hij op onvolkomenheden/ onduidelijkheden in de taxatierapporten. Verder is de belanghebbende van mening dat ten onrechte geen vergelijking heeft plaatsgevonden met c-weg 27 te Z, hetgeen voor de overige onroerende zaken zou leiden tot een totale waarde van ƒ 266.000,--.
3.2 De heffingsambtenaar is daarentegen van mening dat de waarden van de onroerende zaken (met uitzondering van de woning), zoals deze bij de uitspraak op het bezwaarschrift zijn verminderd, niet op te hoge bedragen zijn vastgesteld. Ten aanzien van de woning concludeert hij tot een vermindering van de vastgestelde waarde tot een bedrag van ƒ 256.000,-- (€ 116.167,-). Hij verwijst voor de onderbouwing van de waardevaststellingen naar de tot de gedingstukken behorende taxatierapporten van 16 en 20 mei 2003, opgemaakt door C, gecertificeerd WOZ-taxateur, verbonden aan D bv te L.
3.3 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de verschillende onderwerpelijke onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen en wordt ingevolge het bepaalde in onderdeel b, de waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarden per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet WOZ – niet hoger zijn vastgesteld dan de waarden in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde (dan wel wat betreft de woning voorgestane) waarden heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de onder 3.2 genoemde taxatierapporten.
4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar, gelet op de goed onderbouwde taxatierapporten, ten aanzien van alle onroerende zaken, met uitzondering van b-straat 32 A, in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
4.5 Blijkens het taxatierapport van 16 mei 2003 is de woning getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingspanden vormen een redelijke afspiegeling van de markt en geven naar het oordeel van het gerechtshof een goede onderbouwing van de in beroep voorgestane waarde. Bedacht dient te worden dat bij het hanteren van vergelijkingspanden niet vereist is dat de vergelijkingspanden (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van vergelijkingspanden bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingspanden ten allen tijde ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde/voorgestane) waarde kunnen dienen. De verschillen tussen de vergelijkingspanden en belanghebbendes woning zijn in het taxatierapport naar het oordeel van het gerechtshof voldoende tot uitdrukking gebracht.
De omstandigheid dat de voorgevel van de woning is verzakt als gevolg van het verkeer en de slechte fundering, is in het taxatierapport genoemd. Het gerechtshof acht aannemelijk dat hiermee en met de onderhoudstoestand van de woning, naar ook namens de heffingsambtenaar in het verweerschrift uitdrukkelijk is gesteld, bij de taxatie in voldoende mate rekening is gehouden.
Vorenstaande brengt mee dat belanghebbendes beroep slechts in zoverre gegrond is dat de waarde van de woning nader vastgesteld dient te worden op het door de heffingsambtenaar in beroep voorgestane bedrag van ƒ 256.000,-- (€ 116.167,--).
4.6 Blijkens de taxatierapporten van 20 mei 2003 zijn de overige onroerende zaken getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling is uitgegaan van huurprijzen en/of verkoopprijzen van onroerende zaken die vergelijkbaar zijn. Alhoewel er geen opdracht tot sanering is gegeven en de bodemverontreiniging, zoals die blijkt uit een in opdracht van de belanghebbende uitgevoerd onderzoek, niet bij de afdeling milieu van de gemeente bekend is, is met de saneringskosten wel rekening gehouden bij de waardebepaling. Dat de wijze waarop dit tot uitdrukking is gebracht de vergelijking met andere panden wellicht bemoeilijkt, maakt de taxatierapporten niet minder bruikbaar. Dit geldt temeer nu op de juistheid van de aldus bepaalde waarden een controle heeft plaatsgevonden door toepassing van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4.7 Met hetgeen de belanghebbende heeft gesteld heeft hij de in de taxatierapporten bepaalde waarden, met uitzondering van b-straat 32 A, niet weten te ontkrachten.
Hij heeft geen taxatierapport overgelegd of andere gegevens van gelijk gewicht. De ter zitting overgelegde stukken, waaronder de vergelijking met c-weg 27, kunnen niet als zodanig gelden omdat de aldaar bepaalde waarde wordt verminderd met de totale (geraamde) saneringskosten, terwijl geen verplichting tot sanering bestaat en de kosten bovendien volgens de door belanghebbende overgelegde brief van E - afhankelijk van de te hanteren saneringsmethode - lager kunnen uitvallen.
Anders dan in de taxatieverslagen, wordt in de taxatierapporten steeds een zelfde kapitalisatiefactor gehanteerd, die het gerechtshof gelet op de vergelijkingen en rekening houdend met de bodemverontreiniging niet te hoog voorkomt. Ook is de verharding van 256 m² niet langer alleen maar toebedeeld aan b-straat 32 E. Omdat bij de berekening van de waarde standaard wordt uitgegaan van bruto vloeroppervlakten, is er voorts terecht geen rekening gehouden met het verhuurbaar vloeroppervlak. Niet gebleken is, met uitzondering van het hierna onder 4.8 vermelde, dat te grote oppervlakten in de waardebepaling zijn betrokken. De ligging en belendingen van de onroerende zaken, alsmede het bouwjaar worden in de taxatierapporten genoemd en de taxateur is ter plaatse geweest, zodat het gerechtshof aannemelijk acht dat daarmee in het taxatierapport in voldoende mate rekening is gehouden.
4.8 Wat betreft b-straat 32 A heeft de belanghebbende echter met hetgeen hij in de van hem afkomstige stukken en ter zitting heeft gesteld, naar het oordeel van het gerechtshof aannemelijk gemaakt dat de oppervlakte van deze onroerende zaak 75 m² bedraagt in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde 160 m². Het gerechtshof zal daarom de waarde voor deze onroerende zaak in goede justitie vaststellen op een bedrag van ƒ 21.000,--
4.9 Met betrekking tot belanghebbendes stelling dat de door de heffingsambtenaar in de beroepsfase ingeschakelde taxateur niet onafhankelijk genoemd kan worden, is door de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat de onroerende zaken in de bezwaar- en beroepsfase door taxateurs van verschillende taxatiebureau’s inpandig en uitpandig zijn beoordeel. Dat de taxateur in de beroepsfase beschikte over de gegevens van zijn voorganger(s), is naar het oordeel van het gerechtshof geen beletsel om van de juistheid van de door hem uitgevoerde taxatie uit te gaan. De belanghebbende heeft verder geen concrete feiten en omstandigheden aangedragen op grond waarvan zou kunnen worden getwijfeld aan de door de taxateur in acht genomen objectiviteit/onafhankelijkheid.
4.10 Ook anderszins zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een (verdere) verlaging van de vastgestelde en/of voorgestane waarden rechtvaardigen.
5. De conclusie
Het vorenoverwogene brengt met zich dat het gerechtshof het beroep gegrond zal verklaren, doch alleen de waarden voor de woning en de onroerende zaak b-straat 32 A te Z zal verminderen.
6. De proceskosten
Gelet op het vorenstaande en op het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient de heffingsambtenaar het griffierecht van € 29,-- aan de belanghebbende te vergoeden.
In de omstandigheden van het geval vindt het gerechtshof aanleiding op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb de heffingsambtenaar te veroordelen tot een tegemoetkoming in de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het gerechtshof bepaalt deze kosten op € 21,50 aan reiskosten. Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Hoogeveen.
7. De beslissing
Het gerechtshof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
vermindert de waarde van de woning gelegen aan de a-straat 23 te Z tot een waarde van € 116.167,-- (ƒ 256.000,--);
vermindert de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de b-straat 32 A te Z tot een waarde van € 9.529,-- (ƒ 21.000,--);
handhaaft de voor de overige onroerende zaken vastgestelde waarden;
verstaat dat de heffingsambtenaar het door de belanghebbende betaalde griffierecht van € 29,-- aan hem vergoedt;
veroordeelt de heffingsambtenaar de kosten aan de belanghebbende te vergoeden die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 21,50 en wijst de gemeente Hoogeveen aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Gedaan op 9 augustus 2004 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer en voorzitter, mrs. F.J.W. Drion en J. Huiskes, raadsheren, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. Braaksma-de Jong en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 18 augustus 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.