Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1436/02 21 september 2004
Uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden, zesde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X
(: belanghebbende) te Z tegen de uitspraak van 4 juni 2002 van de heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl (: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de WOZ-beschikking van 4 mei 2000.
1. Ontstaan en loop van het geding.
Aan belanghebbende is bij beschikking van 4 mei 2000, met beschikkingnr. 00000/001 door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de Nieuwstad 8 te Bierum (:de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld op ƒ 57.000,-- (€ 25.865,--). Tegen deze beschikking heeft belanghebbende een bezwaarschrift ingediend. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 4 juni 2002, heeft de heffingsambtenaar het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard. Het beroepschrift (met bijlagen) tegen deze uitspraak is op 17 juni 2002 ter griffie ingekomen. De heffingsambtenaar heeft op 2 december 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend. Op 19 mei 2004 zijn bij het hof nog een tweetal nadere stukken van belanghebbende ingekomen, welke door de griffier van het hof bij brief van 24 mei 2004 in afschrift naar de heffingsambtenaar zijn doorgezonden met de mededeling dat ter zitting hierop inhoudelijk gereageerd kan worden.
De mondelinge behandeling van de zaak door de zesde enkelvoudige kamer, gehouden te Groningen, heeft plaatsgevonden op 2 juni 2004. Ter zitting is belanghebbende in persoon verschenen, vergezeld van haar echtgenoot; namens de heffingsambtenaar zijn verschenen A, beleidsmedewerker van de afdeling financiën van de gemeente Delfzijl, mr. B en C, beiden werkzaam voor D BV te L. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota voorgedragen en overgelegd, welke pleitnota aan het proces-verbaal van deze zitting is gehecht en daarvan deel uitmaakt. Het hof heeft op 16 juni 2004 mondeling uitspraak gedaan. Afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn per aangetekende post op 30 juni 2004 aan partijen verzonden. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
Op 22 juli 2004 is bij het hof een verzoek van belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het door belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 10 augustus 2004 voldaan.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 4 mei 2000 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 8 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2000 tot en met 31 december 2000. De waardepeildatum is 1 januari 1994. De onroerende zaak is beoordeeld naar de toestand per 1 januari 1995 toen het casco van de in 1994 afgebrande woning weer herbouwd was. De onroerende zaak betreft een vrijstaande eengezinswoning met een bruto-inhoud van circa 538 m³ en met een perceelsoppervlakte van circa 2.030 m². Tevens behoren tot de onroerende zaak een dubbele garage, een zwembad en een gastenverblijf.
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1994 ƒ 57.000,-- (€ 25.865,--). Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde (toevoeging: “ambtshalve”) gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1994. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met de ernstige vervuiling van het belendende perceel dat in het verleden als vuilstortplaats in gebruik is geweest. Hierdoor acht belanghebbende het zeer waarschijnlijk dat haar perceel eveneens ernstig vervuild is, zeker omdat niet precies bekend is waar en wat er gestort is op deze vuilstortplaats. Dat de waarde te hoog is vastgesteld, kan volgens belanghebbende ook worden afgeleid uit het feit dat de (inmiddels) afgebouwde woning al twee jaren te koop staat maar dat er, door de vervuiling van het belendende perceel, nooit een bod op is uitgebracht zodat de onroerende zaak onverkoopbaar lijkt te zijn. Voorts is belanghebbende van mening dat, aangezien deze woning er per waardepeildatum 1 januari 1994 nog niet stond, de WOZ-waarde evenmin kan worden vastgesteld, zodat de waarde op nihil moet worden gesteld.
3.2 Ter zitting heeft de heffingsambtenaar medegedeeld van opvatting te zijn dat het bezwaarschrift van belanghebbende wel ontvankelijk is. De hefffingsambtenaar is daarbij niet langer van 31 maart 2000 uitgegaan, als zijnde de datum waarop de beschikking is afgegeven, maar van 4 mei 2000, zodat het op 15 mei 2000 ontvangen bezwaarschrift ontvankelijk is. De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven voor het overige.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17, 18, eerste lid, en 41, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1994 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (: de waarde in het economische verkeer).
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw of verbouwing, wordt, ingevolge artikel 19, eerste lid, onderdeel b, van de Wet, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak. Mitsdien is in casu van belang de staat van de onroerende zaak per 1 januari 1997 en de waardepeildatum 1 januari 1994.
4.4 Op de heffingsambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1994 – met inachtneming van de Wet – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatierapport d.d. 5 november 2002, zoals dat is opgemaakt door E, werkzaam als WOZ-taxateur bij D BV te L.
4.5 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. In dit taxatierapport heeft voornoemde WOZ-taxateur de onroerende zaak van belanghebbende getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde vergelijkingsmethode en hierbij de WOZ-waarde op de waardepeildatum van 1 januari 1994 (rekening houdend met mogelijke schadelijke verontreininging in de bodem en de de aanwezigheid van bodemverontreiniging op de naastgelegen camping) vastgesteld op ƒ 169.000,-- (€ 76.688,--). De heffingsambtenaar heeft het grote verschil met deze waarde en de in de beschikking vastgestelde waarde ƒ 57.000,-- (€ 25.865,-) verklaard uit het feit dat bij het bepalen van de waarde van het onderhavige object ten behoeve van het jaar 2000 niet is uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 1994 maar abusievelijk van de WOZ-waarde per 1 januari 1989. Gelet hierop is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met een bedrag van ƒ 57.000,-- (€ 25.865,--) de waarde van de onderhavige onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 1994 zeker niet te hoog heeft vastgesteld en derhalve de in geschil zijnde WOZ-waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
4.6 Ten aanzien van de grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de bodemvervuiling van het naburige perceel en haar eigen perceel overweegt het hof als volgt.
4.7 Belanghebbende heeft ter onderbouwing van deze grief een tweetal rapporten overgelegd, te weten een taxatierapport van F Makelaars d.d. 20 juni 2002 en een onderzoeksrapport van G BV vestiging M d.d. 20 december 2001. Naar het oordeel van het hof kan als gevolg van de vervuiling de waardedrukkende factor op de WOZ-waarde, mede gelet op de door F Makelaars per juni 2002 aan de onroerende zaak met vervuiling toegekende waarde van € 90.500,--, nimmer leiden tot een lagere waarde van de onroerende zaak dan ƒ 57.000,-( € 25.865,--).
4.8 De omstandigheid dat de onroerende zaak op de waardepeildatum nog niet bestond, leidt niet tot de conclusie dat per genoemde peildatum geen waarde voor de onroerende zaak kan worden vastgesteld. Zoals blijkt uit het bepaalde onder 4.3 is alsdan de toestand van de onroerende zaak per 1 januari 1997 bepalend naar de waarde per 1 januari 1994. Door uit te gaan van de toestand per 1 januari 1995 heeft de heffingsambtenaar de belanghebbende niet benadeeld.
4.9 Voor zover de belanghebbende in haar pleitnota bezwaar aantekent tegen de voor het jaar 2000 opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen, merkt het gerechtshof op dat deze bezwaren in de procedure tegen de WOZ-beschikking niet aan de orde kunnen komen.
4.10 Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigt, is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van ƒ 57.000,-- (€ 25.865,-) voor de onderhavige onroerende zaak voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep daartegen treft derhalve geen doel.
5. De conclusie
Gelet op het onder 3.2 vermelde moet het beroep gegrond worden verklaard en de uitspraak op het bezwaarschrift worden vernietigd. Voor het overige kan het beroep van belanghebbende echter niet slagen.
6. De proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt het gerechtshof aanleiding op grond van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht de heffingsambtenaar te veroordelen tot een tegemoetkoming in de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het gerechtshof bepaalt deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 20,-- ter zake van reiskosten. Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Delfzijl. Het hof ziet geen reden tot vergoeding van kosten van de taxateur, nu desgevraagd ter zitting is meegedeeld dat deze kosten niet zijn gemaakt in het kader van deze procedure.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
verklaart belanghebbende ontvankelijk in haar bezwaar;
handhaaft de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 8 te Z op het vastgestelde bedrag van
ƒ 57.000,-- (€ 25.865,--);
verstaat dat de heffingsambtenaar het door de belanghebbende betaalde griffierecht ad € 29,-- aan haar vergoedt;
veroordeelt de heffingsambtenaar de kosten aan de belanghebbende te vergoeden die zij heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 20,-- en
wijst de gemeente Delfzijl aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Gedaan op 21 september 2004 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer in tegenwoordigheid van de griffier mr. J. de Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend verzonden
aan beide partijen op: 29 september 2004