Uitspraak
Arrest d.d. 10 november 2004
Rolnummer 0400178
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant] B.V.,
gevestigd te [plaats van vestiging],
appellante in het principaal appel en geïntimeerde in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr P. van der Sluis,
tegen
[geïntimeerde] B.V.,
gevestigd te [plaats van vestiging],
geïntimeerde in het principaal appel en appellante in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr J. Werle.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 13 januari 2004 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, hierna aan te duiden als de kantonrechter.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 8 april 2004 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 21 april 2004.
Het petitum van de dagvaarding in hoger beroep (tevens bevattende de grief en de toelichting erop) luidt:
" bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
1. te vernietigen het vonnis op 13 januari 2004 door de Rechtbank Leeuwarden gewezen;
2. de vordering van geïntimeerde alsnog af te wijzen;
3. met veroordeling van geïntimeerde tot betaling aan appellante van al datgene wat appellante op grond van het vonnis van 13 januari 2004 reeds aan geïntimeerde heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, te rekenen vanaf de dag van de onverschuldigde betaling van appellant aan geïntimeerde, tot aan de dag der algehele voldoening;
4. met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide procedures."
Bij memorie van antwoord (tevens bevattende een incidentele grief) is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
" bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis van de Rechtbank Leeuwarden van 13 januari 2004 te bekrachtigen, zulks met uitzondering van hetgeen de Rechtbank in de rechtsoverwegingen 7 en 9 heeft overwogen en beslist inzake, kort gezegd, de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding op te maken bij Staat en de compensatie van proceskosten omdat beide partijen (gelijkelijk) in het gelijk zouden zijn gesteld, in zoverre met verwijzing naar de incidentele grief van [geïntimeerde], en mitsdien met verklaring voor recht dat de onderhavige huurovereenkomst eerst rechtens eindigt per ultimo 31 december 2003, met over en weer voor partijen alle rechten en verplichtingen uit hoofde van deze huurovereenkomst tot dat tijdstip, met veroordeling van [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen de somma van Euro 97.199,76 terzake van huurpenningen sedert 1 juli 2003 t/m 31 december 2003, zulks nog te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover (aan welke vordering [appellant] feitelijk reeds heeft voldaan), met veroordeling van [appellant] om aan [geïntimeerde] te vergoeden de buitenrechtelijke kosten van rechtsbijstand ad Euro 1.450,-- alles met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties, die van de door [geïntimeerde] gelegde beslagen daaronder begrepen."
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en heeft het hof een dag bepaald voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft één grief opgeworpen. In het incidenteel appel heeft [geïntimeerde] eveneens een grief voorgedragen, betrekking hebbende op de kostenveroordeling.
De beoordeling
De vaststaande feiten
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in overweging 2 van het beroepen vonnis is geen grief opgeworpen, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, welke het hof, voor zover thans van belang, hierna zal herhalen met aanvulling van enkele feiten die eveneens in hoger beroep zijn komen vast te staan.
2. Bedoelde vaststaande feiten zijn de volgende:
(i) [geïntimeerde] is als verhuurder op 17 maart 1993 met [appellant] als huurder een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot het fabriekscomplex, staande en gelegen aan [adres].
(ii) De huurovereenkomst is neergelegd in een notariële akte, op 17 maart 1993 verleden voor mr. P.A. van Dijk, notaris te Leeuwarden, hierna te noemen het huurcontract (prod. 1, behorende bij de conclusie van antwoord).
(iii) Art. 2 van Pro het huurcontract vermeldt onder meer:
'De huurovereenkomst tussen partijen de dato tien augustus negentienhonderdtweeentachtig is met het aangaan van deze overeenkomst vervallen.
Deze huurovereenkomst is ingegaan op een januari negentienhonderddrieennegentig en aangegaan voor de tijd van vijf jaren.
Zij eindigt derhalve op eenendertig negentienhonderdzevenennegentig met dien verstande, dat de huur na afloop van de huurtijd steeds met een periode van vijf jaren wordt verlengd.
De huurder is bevoegd de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen met een opzegtermijn van één jaar, bij aangetekend schrijven.'
(iv) Partijen hebben bij onderhandse akte d.d. 21 mei 1999, hierna te noemen het gewijzigd huurcontract, enkele bepalingen van het huurcontract gewijzigd, waaronder art. 2 daarvan Pro (prod. 2, behorende bij de conclusie van antwoord).
(v) Het gewijzigd huurcontract vermeldt dienaangaande onder meer:
'De looptijd van de huurovereenkomst wordt aangepast. Er wordt uitgegaan dat met ingang van 1 januari 1999 een huurovereenkomst geldt voor bepaalde tijd, te weten twee jaar. Voorts zal een opzegtermijn gelden van één jaar.
Opzegging mogelijk voor de 1e datum van ieder kwartaal.
Opzegging zal schriftelijk, aangetekend dienen te geschieden. Indien opzegging door ieder der partijen achterwege blijft, zal de huurovereenkomst geacht worden iedere keer voor 1/4 jaar voort te duren.'
(vi) Een aangetekende brief d.d. 27 juni 2002, door [appellant] aan [geïntimeerde] gericht, vermeldt onder meer:
'Middels dit schrijven wil ik u aldus informeren.
De Raad van Commissarissen van de DB Wilaard Holding en de Algemene Vergadering van Aandeelhouders hebben ingestemd betreffende de nieuwbouw [appellant] op het industrieterrein "De Hemrik" te Leeuwarden.
Zoals destijds met u overeengekomen informeer ik u in een vroegtijdig stadium en deel u hierbij mede dat conform art. 2 van Pro de aangepaste huurovereenkomst d.d. 21 mei 1999, de huur van het bedrijfspand aan [adres] zal worden opgezegd.
De bedoeling is om in het eerste kwartaal van 2003 te verhuizen. Voor wat betreft de definitieve details en data van oplevering houd ik u uiteraard op de hoogte.
Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd,'
(vii) Een aangetekende brief d.d. 6 december 2002, door [appellant] aan [geïntimeerde] gericht, vermeldt onder meer;
'Gezien het feit, dat u onze brief van 27 juni 2002 niet als opzegging wenst te beschouwen, hetgeen wij weerspreken, zeggen wij door middel van deze brief, voor zoveel nodig (nogmaals) de huur op met inachtneming van de contractuele opzegtermijn,'
Toepasselijk recht:
3. Op de zaak zijn van toepassing de bepalingen van huurrecht, zoals die tot
1 augustus 2003 hebben gegolden.
Met betrekking tot de grief:
4. Blijkens de toelichting op de grief strekt deze er in de eerste plaats toe de in r.o. 5
van het beroepen vonnis neergelegde beslissing van de kantonrechter dat de
hiervoor in r.o. 2 onder (vi) aangehaalde brief d.d. 27 juni 2002 geen opzegging
van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst tegen 1 juli 2003 behelst, aan
te tasten.
5. Voorts strekt de grief blijkens de erop gegeven toelichting ten betoge dat, naar
het hof begrijpt, het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] [appellant] aan de
opzegtermijn van één jaar houdt.
6. Volgens art. 6:1606 (oud) BW eindigt een bij geschrifte, voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst zonder dat daartoe een opzegging is vereist. De bepaling is van regelend recht, zodat partijen ervan kunnen afwijken, zoals [geïntimeerde] en [appellant] in casu blijkens het gewijzigd huurcontract hebben gedaan door overeen te komen dat indien een opzegging achterwege blijft, de huurovereenkomst geacht wordt iedere keer voor een 1/4 jaar voort te duren. Dit brengt met zich mee, dat indien [appellant] de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2001 had willen doen eindigen, zij vóór 1 januari 2000 de huurovereenkomst had moeten opzeggen, nu de overeengekomen opzeggingstermijn één jaar beloopt. Aangezien niet vóór 1 januari 2000 een opzegging werd gedaan, bracht dit met zich dat de huurovereenkomst toen te rekenen vanaf 1 januari 2001 werd verlengd tot 1 april 2001. Bij gebreke van een (tijdige) opzegging is de huurovereenkomst een aantal malen telkens met een 1/4 jaar verlengd. Thans is het hof geroepen om te beoordelen of de vorenbedoelde brief van 27 juni 2002 een opzegging tegen 1 juli 2003 behelst.
7. Voor de beoordeling van de vraag of zulks het geval is, stelt het hof
voorop dat een vormvereiste als de onderhavige moet worden
geacht met het oog op de rechtszekerheid te zijn overeengekomen, hetgeen het
bewijsrechtelijk belang ervan onderstreept. Bij vorenbedoelde rechtszekerheid
gaat het erom dat met voldoende zekerheid het doen van de opzegging, de
tijdigheid ervan, alsmede het tijdstip waartegen is opgezegd, komt vast te staan.
8. Naar het oordeel van het hof brengt een vormvereiste als hier bedoeld in verband met zijn voormelde ratio mee, dat de opzegging alsmede de datum waartegen wordt opgezegd, in het aangetekend schrijven, met hetwelk een huurder de
huurovereenkomst beoogt op te zeggen, duidelijk en ondubbelzinnig tot
uitdrukking wordt gebracht, zodat bijvoorbeeld bij een niet-tijdige ontruiming van
het gehuurde door de huurder de verhuurder in geval van een door hem in kort
geding gevorderde ontruiming van het gehuurde met succes een beroep op het
aangetekend schrijven kan doen.
9. Beziet men de inhoud van vorenstaande brief van 27 september 2002, welke
behoudens het hoofd en het slot, hiervoor in r.o. 2 onder (vi) is weergegeven,
dan kan naar het oordeel van het hof niet gezegd worden dat deze duidelijk en
ondubbelzinnig een opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 juli 2003
behelst, zoals [appellant] heeft gesteld. Niet alleen rept de brief ervan dat
wordt meegedeeld dat zal worden opgezegd, maar bovendien behelst zij de
toezegging [geïntimeerde] van de definitieve details op de hoogte te houden, terwijl
de eerste zin en de laatste zin van het aangehaalde gedeelte van de brief het
informerende karakter van de brief onderstrepen. Hierdoor komt in bedoelde brief
niet duidelijk en ondubbelzinnig tot uitdrukking dat [appellant] met de brief
een wijziging in de rechtsverhouding tussen partijen beoogt tot stand te brengen,
te weten de beëindiging van de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2003.
10. Gelet op het hiervoor overwogene, moet het hof voorbijgaan aan het door
[appellant] bij memorie van grieven gedane aanbod tot leveren van bewijs
van de in die memorie onder nr. 35 gestelde omstandigheden, aangezien die
omstandigheden - zo zij in rechte komen vast te staan - niet maken dat
voormelde brief van 27 juni 2002 aan de in r.o. 8 vermelde eisen voldoet.
11. In haar gedachtegang dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, dat [geïntimeerde] [appellant]
aan de opzegtermijn van één jaar houdt, kan het hof [appellant] niet volgen,
aangezien de brief d.d. 6 december 2002 zelf aangeeft op te zeggen 'met
inachtneming van de contractuele opzeggingstermijn', hetgeen gelet op hetgeen
het wijzigingscontract dienaangaande bepaalt, duidelijk en ondubbelzinnig een
opzegging tegen 1 januari 2004 tot uitdrukking brengt.
12. De grief faalt derhalve.
13. Blijkens de memorie van antwoord werpt [geïntimeerde] harerzijds een incidentele grief op tegen de in eerste aanleg uitgesproken compensatie van de proceskosten. [geïntimeerde] werpt op dat het zwaartepunt van de procedure in eerste aanleg de opzegging betrof, zodat nu zij ten aanzien van dit punt door de kantonrechter in het gelijk is gesteld, [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg moet worden veroordeeld. Deze stelling miskent naar het oordeel van het hof dat het debat tussen partijen in eerste aanleg ook voor een substantieel deel op de overige, door de kantonrechter afgewezen vorderingen van [geïntimeerde] betrekking heeft gehad, zodat het hof evenals de kantonrechter van oordeel is dat een compensatie van de kosten van het geding in eerste aanleg op haar plaats is.
14. De incidentele grief slaagt derhalve evenmin. [appellant] heeft weliswaar niet op de hiervoor bedoelde stelling van [geïntimeerde] kunnen reageren, maar aangezien de incidentele grief niet slaagt, is er geen aanleiding [appellant] alsnog in de gelegenheid te stellen te reageren.
15. Hetgeen anderszins nog te berde is gebracht moet als in het hiervoor overwogene begrepen dan wel niet ter zake doende worden beschouwd.
De slotsom
16. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep. De kosten van het geding zullen worden berekend naar tarief IV van het liquidatietarief voor de hoven, zoals dat met ingang van 1 november 2004 geldt (1 pt. à Euro 1.631,--).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op Euro 241,-- aan verschotten en Euro 1.631,-- aan salaris voor de procureur;
verklaart de kostenveroordeling tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en Breemhaar, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Mellink als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 10 november 2004.