Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1177/02 24 december 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, zesde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Financiën van de gemeente Dongeradeel (hierna: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de WOZ heeft het hoofd de waarde van de onroerende zaak a-straat 22 te Z, waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 000000000000/0, gedateerd 15 mei 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 102.100,-- (ƒ 225.000,--). Belanghebbende heeft hiertegen tijdig een bezwaarschrift ingediend. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 22 maart 2002, heeft het hoofd de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 2 mei 2002 ter griffie ingekomen, waarna bij brief van 11 juni 2002, ingekomen op 12 juni 2002 ter griffie, een aanvullend beroepschrift is ontvangen door het hof. Het hoofd heeft op 26 februari 2004 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
De mondelinge behandeling van het beroep is gehouden te Leeuwarden op de zitting van 25 oktober 2004. Namens belanghebbende is verschenen mr. A, advocaat en procureur te L en namens het hoofd waren aanwezig B, werkzaam bij de gemeente Dongeradeel, en C, werkzaam als WOZ-taxateur bij taxatiebureau D BV te m. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 15 mei 2001 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 22 te Z (hierna: de onroerende zaak) de WOZ-waarde op € 102.100,-- (ƒ 225.000,--) vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999.
2.2 Blijkens het op 4 februari 2004 door voornoemde WOZ-taxateur C uitgebrachte taxatierapport is de bestemming van de onroerende zaak “woonhuizen, waarbij een winkel of bedrijf is toegestaan”. De onroerende zaak ligt in de bebouwde kom van het dorp Z, aan de rand van het centrum, en bestaat uit een woonhuis met een opstal, thans in gebruik als bijkeuken, waarvan de bruto-inhoud 312 m³ respectievelijk 20 m³ bedraagt, alsmede uit een werkplaats van circa 48 m² (een voormalig garagebedrijf). Het geheel is gelegen op een perceel van 971 m². In hetzelfde taxatierapport is de zoldering in de werkplaats wel genoemd maar buiten beschouwing gelaten bij de waardeopbouw. Bij de primaire beschikking heeft het hoofd de onroerende zaak getaxeerd als zijnde een niet-woning deels in gebruik als woning. Blijkens het taxatierapport is per 1 januari 2001 het object in gebruik als woning en is het object niet meer bedrijfsmatig in gebruik.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
4.0 Belanghebbende is van mening dat het hier om een bedrijfspand met een woning gaat en niet om een woning alleen. Bij de vorige WOZ-taxaties heeft het hoofd de onroerende zaak ook als een bedrijfspand met een woning aangemerkt, terwijl in ieder geval bij de voorlaatste taxatie de onroerende zaak niet meer als bedrijfspand werd gebruikt. Belanghebbende acht het dan ook in strijd met het vertrouwensbeginsel om bij ongewijzigde omstandigheden tot een andere beoordeling van het pand te komen. Het pand zal volgens belanghebbende bovendien moeilijk verkoopbaar zijn als woning maar wel als bedrijfspand. In dat verband wijst belanghebbende erop dat de gemeente geen planologische medewerking wenst te verlenen voor nieuwbouw c.q. uitbreiding van de woning aan de achterzijde vanwege de geluidsbelasting die uitgaat van de nabij gelegen rondweg. Mede om die reden is vergelijking met andere woningen volgens belanghebbende niet mogelijk. Tot slot is belanghebbende van mening dat de gehonoreerde bezwaren in de uitspraak op bezwaar, betrekking hebbend op onjuistheden in het taxatieverslag, redelijkerwijs tot een lagere taxatiewaarde hadden moeten leiden. Belanghebbende bepleit een waarde van € 77.000,--, waarbij een vergelijking is gemaakt met het buurpand op nr. 24 dat eveneens als bedrijfspand is getaxeerd.
3.3 Het hoofd bestrijdt belanghebbendes grieven.
3.4 Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.0 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderhavige onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (: de waarde in het economische verkeer).
4.0 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Gelet op het hiervoor onder 4.1 vermelde en het feitelijk gebruik van de onroerende zaak als woning is het hof van oordeel dat het hoofd niet onjuist heeft gehandeld door de waarde van de onroerende zaak vast te stellen door middel van vergelijking met de waarde van andere woningen. Bovendien acht het hof het aannemelijk dat nu de onroerende zaak niet op een industrieterrein is gelegen, maar aan de rand van het centrum van Z, het voor de waardebepaling praktisch geen verschil maakt of het een woning met bedrijf of alleen een woning betreft.
4.4 Alvorens op de hoogte van de waardevaststelling in te gaan overweegt het hof ten aanzien van het door belanghebbende gedane beroep op het vertrouwensbeginsel het volgende. Naar het oordeel van het hof brengt het feit dat het hoofd bij (een) voorgaande taxatie(s) ten onrechte is uitgegaan van een bedrijfspand met woning, geen in rechte te beschermen vertrouwen met zich dat het hoofd hierop bij de huidige taxatie niet mocht terugkomen. Immers gesteld noch gebleken is dat deze kwalificatie bij de vorige taxaties aan de orde is gesteld of dat bij de vaststelling van eerdere WOZ-waarden van de onroerende zaak sprake is geweest van een bewuste standpuntbepaling of toezegging door het hoofd. Ter zitting heeft het hoofd ook bevestigd dat de bedrijfsbeëindiging pas tijdens de bezwaarprocedure is gebleken. Dat niet aanstonds bij de waardebepaling is uitgegaan van het juiste gebruik en het hoofd dienaangaande een verwijt gemaakt zou kunnen worden, rechtvaardigt geen andere conclusie.
4.5 Ten aanzien van de vaststelling van de WOZ-waarde overweegt het hof het volgende. Op het hoofd rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 en naar de toestand per 1 januari 2001 – met inachtneming van de WOZ – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst het hoofd onder meer naar het op 4 februari 2004 door de WOZ-taxateur C opgemaakte taxatierapport.
4.0 Naar het oordeel van het hof is het hoofd, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens dit taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en belanghebbendes onroerende zaak zijn in dit taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht. Nu in ieder geval een van de vergelijkingspanden zeer dicht bij de onroerende zaak is gelegen, is bij de taxatie rekening gehouden met de eventueel waardedrukkende factor dat naast woonbestemming een winkel of bedrijf is toegestaan. Op basis van deze vergelijkingsmethode heeft de WOZ-taxateur in zijn taxatierapport de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 115.547,--, welke waarde door het hoofd overeenkomstig de uitspraak op bezwaarschrift heeft gehandhaafd op het bedrag van € 102.100,--.
4.7 Het hof is van oordeel dat door het hoofd bij de waardebepaling terecht geen is rekening gehouden met het feit dat nieuwbouw door het bestemmingsplan en wegens overschrijding van geluidsbelastingnormen ter plekke niet wordt toegestaan. Naar het oordeel van het hof heeft het hoofd voldoende aannemelijk gemaakt dat niet alle potentiële kopers het pand zullen aankopen om na sloop van het pand nieuwbouw te plegen. Dat zou slechts anders zijn wanneer de huidige staat van de woning niet langer geschikt zou zijn voor bewoning, maar dat is niet gesteld en blijkt ook niet uit het taxatierapport. De onroerende zaak van belanghebbende is derhalve ook in dit opzicht vergelijkbaar met de genoemde referentieobjecten in het centrum van Z.
4.8 Belanghebbendes grief dat de WOZ-waarde van zijn buurpand op nr. 24 op de lagere waarde van € 92.000,-- is vastgesteld, terwijl dit pand veel groter en nieuwer is dan het zijne, vat het hof op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Het hoofd heeft met betrekking tot de taxatie van dit buurpand gesteld dat in casu sprake is geweest van een incidentele taxatiefout doordat ten onrechte waarde van de ondergrond van het gehele perceel buiten beschouwing is gelaten. Niet gesteld of gebleken is dat in de meerderheid van vergelijkbare gevallen de waardevaststelling niet op de juiste wijze heeft plaatsgevonden. Het hof heeft, onder meer gelet op de namens het hoofd gegeven uitleg over de procedure inzake de waardevaststelling, geen reden hieraan te twijfelen. Er kan dan ook geen sprake zijn geweest van een door het hoofd gevoerd beleid dat voor sommige belastingplichtigen een begunstiging inhield en waarvan in belanghebbendes geval is afgeweken.
4.9 Voorts is het hof van oordeel dat voor zover in de uitspraak op bezwaar onvoldoende rekening is gehouden met de onjuistheden in het eerste taxatieverslag, bepalend is de uiteindelijk vastgestelde waarde. Zoals hierboven reeds is overwogen, heeft het hoofd die waarde met het taxatierapport voldoende onderbouwd.
4.0 Tenslottte stelt het hof vast dat uit het taxatierapport tevens blijkt dat ongeacht of de onroerende zaak nu als een woning of als een woning met bedrijfsruimte wordt getaxeerd, de WOZ-waarde met het bedrag € 102.100,-- door het hoofd niet te hoog is vastgesteld.
5. De conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten
Het hof ziet geen aanleiding voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling in de zin van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld en ter openbare zitting van het gerechtshof Leeuwarden op 24 december 2004 uitgesproken door mr. G.M. van der Meer, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong als griffier en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide
partijen op: 29 december 2004