Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. 04/00565 4 maart 2005
Uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden, zesde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X BV te Z (: de belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Franekeradeel (: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding.
1.1. Ingevolge de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-kade 20 te Z, waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0000/0010, gedateerd 4 november 2003. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 326.721,--.
1.2. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 29 juni 2004, is de bovenvermelde waarde verminderd tot € 259.092,--.
1.3. Het beroepschrift (met bijlagen) is op 6 juli 2004 ter griffie van het gerechtshof ingekomen. De heffingsambtenaar heeft op 13 september 2004 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.4. Bij de mondelinge behandeling van 18 januari 2005, gehouden te Leeuwarden, waren aanwezig de heren A en B (taxateur) als gemachtigden van de heffingsambtenaar. De belanghebbende, opgeroepen bij aangetekende brief van 8 december 2004 aan het adres Postbus 000 te Z, is niet verschenen. Blijkens de 'Handtekening Retourkaart' is de oproep op 10 december 2004 door C in ontvangst genomen.
1.5. Het gerechtshof heeft op 1 februari 2005 mondeling uitspraak gedaan. Afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn op 15 februari 2005 aangetekend aan de partijen verzonden.
1.6. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
1.7. Op 3 maart 2005 is van de Hoge Raad bericht ontvangen dat tegen de mondelinge uitspraak beroep in cassatie is ingesteld. Daarbij heeft de Hoge Raad verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken, het volgende vast.
2.1. In het kader van de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak a-kade 20 te Z bij beschikking d.d. 4 november 2003 per waardepeildatum 1 januari 1999 voor het tijdvak 31 juli 2003 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op € 326.721,--. De onroerende zaak betreft een cafébar met bovenwoning met de perceelnummers A0000 en A0001 (deels). Perceelnummer A0000 heeft de belanghebbende in 2003 gekocht voor € 250.000,--.
2.2. In het kader van de bezwaarprocedure heeft de heffings-ambtenaar de waarde verminderd tot een bedrag van € 259.092,--.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak zoals vastgesteld bij uitspraak op bezwaar.
3.2. De belanghebbende bestrijdt de hoogte van deze waarde.
3.3.De heffingsambtenaar persisteert bij de door hem vastgestelde waarde.
3.4. Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1. Ingevolge artikel 17, lid 1, van de Wet wordt een waarde aan een onroerende zaak toegekend. Ingevolge lid 2 van dat artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. Ingevolge artikel 4, lid 1 onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet voor niet-woningen onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur en een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3. De heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gebruik gemaakt van een taxatierapport d.d. augustus 2004, opgemaakt door de taxateur ing. B.
4.4. Blijkens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten bepaald op € 259.092,-- (afgerond € 259.000,--).
4.5. De belanghebbende bepleit een waarde van € 224.000,--. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de onroerende zaak in 1998 is aangekocht door D voor de prijs van € 224.621,-- en dat sindsdien tot het moment dat belanghebbende de onroerende zaak aankocht in 2003 voor € 250.000,-- in de horeca sprake was van een stabilisatie van de prijzen.
4.6. Met betrekking tot hetgeen de belanghebbende aldus heeft aangevoerd, overweegt het hof dat belanghebbende er aan voorbij gaat dat de waarde van de onroerende zaak thans is vastgesteld met inbegrip van de aanwezigheid van een biljart/vergaderzaal (perceel A0001 deels), terwijl van de aanwezigheid daarvan in 1998 en bij de koop in 2003 nog geen sprake was. Zulks heeft tot gevolg dat hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd reeds daarom faalt.
4.7. Op grond van het verweerschrift van de heffingsambtenaar en het daarbij overgelegde taxatierapport (waarin met de onderhoudstoestand rekening is gehouden), alsmede in aanmerking genomen dat de grief van belanghebbende niet tot een ander oordeel kan leiden, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het hof de waarde van de onroerende zaak niet hoger vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 1999. Dat na de koop in 2003 een deel van de huurinkomsten is komen te vervallen, rechtvaardigt geen andere conclusie.
4.8. Het beroep is gelet op het voorgaande ongegrond.
5. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 4 maart 2005 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer en lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de griffier M. Haarsma, en ondertekend door voornoemde raadsheer, zijnde de griffier buiten staat te ondertekenen.
Op 9 maart 2005 afschrift
aangetekend verzonden aan beide
partijen.