Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. 232/04 12 augustus 2005
Uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden, eerste meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z (: de belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd afdeling Financieel Beleid van de gemeente Langedijk (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde van de onroerende zaak a-straat 11 te Z (: de onroerende zaak), waarvan de belanghebbende eigenaar en gebruiker is, bij beschikking van 14 juli 2001 vastgesteld op ƒ 392.000,-- (€ 177.881,--).
1.2 Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 28 november 2001, is de bovenvermelde waarde gehandhaafd.
1.3 De belanghebbende is van die uitspraak tijdig in beroep gekomen bij het gerechtshof te Amsterdam.
1.4 Het gerechtshof te Amsterdam heeft in zijn uitspraak van 3 februari 2003, kenmerk P 02/00519, de uitspraak van het hoofd vernietigd en de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak vastgesteld op ƒ 345.648,-- (€ 156.848,--).
1.5 Tegen deze uitspraak heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Langedijk beroep in cassatie ingesteld.
1.6 In zijn arrest van 12 maart 2004, nr. 39.347, heeft de Hoge Raad der Nederlanden de voormelde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht , vernietigd en het geding naar het gerechtshof te Leeuwarden verwezen ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dat arrest.
1.7 Door de belanghebbende is op 13 april 2004 een conclusie na verwijzing ingediend waarvan een afschrift aan het hoofd is gezonden. De schriftelijke reactie van het hoofd is op 11 mei 2004 ter griffie ingekomen.
1.8 Bij de mondelinge behandeling van 6 juni 2005, gehouden te Leeuwarden, was namens het hoofd aanwezig de heer A. De belanghebbende, opgeroepen bij aangetekende brief van 13 mei 2005, waarvan de terug ontvangen handtekening retourkaart op 2 juni 2005 door B is ondertekend, is niet verschenen.
1.9 Voorafgaande aan voormelde zitting heeft het hoofd bij brief van 26 mei 2005 nadere stukken ingediend. Een afschrift hiervan is ter kennisneming aan de belanghebbende gezonden. Ter zitting heeft het hoofd een door hem voorgedragen pleitnota overgelegd.
1.10 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen), alsmede van alle voor het gerechthof te Amsterdam gewisselde stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken staat tussen partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 14 juli 2001 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 1999 en naar de toestand per 1 januari 2001, de waarde van die onroerende zaak vastgesteld op ƒ 392.000,0 (€ 177.881,-). De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 240 m² en daarop een hoekhuis, gebouwd in 2000, met een inhoud van circa 384 m³. Bij het huis behoort een garage met een oppervlakte van ongeveer 15 m². De woning is gelegen in een wijk met soortgelijke woningen.
2.2 Het hoofd heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt in mei 2002 door taxateur C, waarin de waarde van de onroerende zaak naar waardepeildatum 1 januari 1999 wordt getaxeerd op € 185.000,- (ƒ 407.686,-). Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen b-straat 5, c-straat 5 en d-straat 4, alle te L, e-straat 14 en f-straat 2, beide te M (gemeente Langedijk) en g-straat 10 te N (gemeente Langedijk), welke objecten enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht.
2.3 Belanghebbende heeft de onroerende zaak verkregen voor een koopaanneemsom van ƒ 339.236,17, waarin begrepen een bedrag van ƒ 736,17 aan bouwrente. De koop-/aanneemovereenkomst is getekend op 29 juli 1999.
2.4 De onroerende zaak is gelegen in de nieuwbouwwijk O. Bij de ontwikkeling van deze wijk is de gemeente Langedijk (: de gemeente) opgetreden als verkoper van de grond en als project-ontwikkelaar. De onroerende zaak is verkocht voor een prijs die tevoren door de gemeente en de aannemer was overeengekomen. Oorspronkelijk zou deze prijs ƒ 329.000,- bedragen, maar later is een prijs overeen-gekomen van ƒ 338.500,-. De toewijzing van de onroerende zaak is geschied volgens door de gemeente vastgestelde regels. De gemeente heeft de kavel waarop de onroerende zaak is gebouwd, aan de aannemer verkocht voor een prijs van ƒ 69.615,- vrij op naam, een en ander naar het prijspeil 1 oktober 1997 en met een rentepercentage van 5.
2.5 De gemeente heeft aan de aannemer grond verkocht onder de verplichting voor de aannemer op die grond huizen te bouwen volgens bepaalde specificaties en deze huizen voor een vooraf tussen de gemeente en de aannemer overeengekomen prijs inclusief de grond te verkopen aan een koper die voldoet aan door de gemeente gestelde criteria.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1In geschil is de waarde van de onroerende zaak naar de toestand op 1 januari 2001 en naar de waardepeildatum van 1 januari 1999.
3.2 De belanghebbende is van mening dat het hoofd de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en met de genoemde vergelijkingspanden onvoldoende onderbouwt. Hij staat een waarde voor gelijk aan de betaalde koop-/aanneemsom van ƒ 338.500,--.
3.3 Het hoofd is daarentegen van mening dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar zijn mening weerspiegelt de betaalde koopsom niet de waarde in het economische verkeer. Ter onder-bouwing van de waardevaststelling verwijst hij onder meer naar een tot de gedingstukken behorend taxatierapport van 7 mei 2002, opgemaakt door C, taxateur in onroerende zaken.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, wordt, ingevolge artikel 19, eerste lid, onderdeel b, van de Wet, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak. Mitsdien is, gelet op de weergegeven vaststaande feiten, naar het oordeel van het gerechtshof in casu van belang de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2001 en de waardepeildatum 1 januari 1999.
4.4 Op het hoofd rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst het hoofd onder meer naar het in mei 2002 door C, taxateur in onroerende zaken, opgemaakte taxatierapport waarin de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 185.000,- (ƒ 407.686,-).
4.5 Naar het oordeel van het gerechtshof is het hoofd, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens het taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingspercelen vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. Met de verschillen tussen deze vergelijkingspercelen en de onroerende zaak in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingspercelen te dezen niet goed bruikbaar zijn. De onroerende zaak, een hoekwoning, acht het hof goed vergelijkbaar met twee-onder-eenkapwoningen. Niet aannemelijk is dat de bouwwijze een waardedrukkende factor is.
Overigens merkt het hof op dat de afzonderlijke elementen van de taxatie-opbouw niet apart op hun juistheid beoordeeld worden en dat de taxatieopbouw slechts kan worden gezien als een hulp-/controlemiddel bij de waardevaststelling.
4.6 Weliswaar moet - naar de belanghebbende stelt - in het geval een belastingplichtige een onroerende zaak kort na de waardepeildatum heeft gekocht, ervan worden uitgegaan dat de betaalde koopsom overeenkomt met de onder 4.1 bedoelde waarde, maar dit kan anders zijn wanneer het hoofd - zoals in onderhavige zaak - feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de onder 4.1 bedoelde waarde weergeeft. Naar het oordeel van het hof laten de onder 2.4 tot en met 2.5 vermelde feiten geen andere conclusie toe dan dat de aannemer niet vrij was de onroerende zaak te verkopen tegen de hoogst mogelijke opbrengst, zodat niet kan worden gezegd dat de door belanghebbende betaalde prijs overeenkomt met de onder 4.1 bedoelde waarde.
4.7 Nu ook anderszins zijn geen feiten of omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is het gelijk gelet op het onder 4.5 overwogene aan de zijde van het hoofd.
5 De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6 De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 12 augustus 2005 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer en voorzitter, mr. H.S. Pruiksma, vice-president, en mr. J. Huiskes, raadsheer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 17 augustus 2005 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.