Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 04/00913 4 november 2005
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X
(: belanghebbende) gevestigd te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen
(: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken met beschikkingsnummer 00000.
1. Ontstaan en loop van het geding
Met dagtekening 28 februari 2004 is ten name van belanghebbende een beschikking in de zin van artikel 25, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (verder: WOZ) genomen. Bij deze beschikkingen is de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-laan 24 te Z per peildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 191.600. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking op 6 april 2004 bezwaar gemaakt. De ambtenaar heeft bij de bestreden uitspraak van 30 augustus 2004 het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende is van deze uitspraak op bezwaar in beroep gekomen bij het hof. De ambtenaar heeft vervolgens een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op de zitting van de tweede enkelvoudige belastingkamer van het hof van 13 juni 2005 te Groningen. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende en zijn gemachtigde, mr. A, alsmede namens de ambtenaar, B. Van het verhandelde te zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Het hof heeft op 27 juni 2005 mondeling uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn per aangetekende post op 11 juli 2005 aan partijen verzonden. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
Op 25 augustus 2005 heeft de Hoge Raad vanwege het door belanghebbende ingestelde beroep in cassatie verzocht, de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
2. De feiten
Het hof stelt op grond van de stukken, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de a-laan 24 te Z. De zaak heeft een inhoud van circa 470 m³ en een perceeloppervlakte van circa 482 m².
2.2. Belanghebbende heeft de onroerende zaak inclusief grond op 25 juni 2003 gekocht voor een bedrag van € 269.500 van een aannemerprojectontwikkelaar.
2.3. De woning is gelegen op goede stand in het uitbreidingsplan "C" aan de noordzijde van het dorp Z.
2.4 Door de gemeente Winsum is een op 6 december 2004 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door de heer D , taxateur o.z., verbonden aan E, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde per waardepeildatum van € 192.000.
2.5. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd dat is gedagtekend op 10 februari 2005, opgemaakt door taxateur F, verbonden aan G, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde per waardepeildatum van € 178.000.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van de onderhavige onroerende zaak per 1 januari 1999 € 191.600 bedraagt. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend, de ambtenaar daarentegen bevestigend.
3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak waarvan beroep en tot vermindering van de vastgestelde waarde van het object gelegen aan de a-laan 24 te Z primair tot € 155.000 op basis van zijn berekeningsmethodiek en subsidiair tot € 178.000 op basis van het overgelegde taxatierapport.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak - gelegen aan de A.S. Blécourtlaan 24 te Winsum - worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999 waarbij de waarde van deze in 2003 opgeleverde woning op grond van artikel 19, tweede lid, van de wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat aan het begin van het kalenderjaar 2004.
4.2. De ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 4.1. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum € 191.600 bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft de ambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
4.3. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de ambtenaar bij het verweerschrift een op 6 december 2004 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door de heer D, taxateur o.z., in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van belanghebbendes onroerende zaak op de peildatum van € 192.000.
4.4 D heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum, voor drie andere objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Het hof vindt echter aanleiding de gegevens omtrent het object b-singel 58 te Z buiten aanmerking te laten omdat de verkoop daarvan op een dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen tijdstip is gerealiseerd (te weten op 13 februari 2002) dat de daarvoor gerealiseerde verkoopprijs onvoldoende basis biedt voor het trekken van een conclusie met betrekking tot de gezochte waarde van belanghebbendes zaak.
4.5. Belanghebbende heeft ter staving van de door hem verdedigde waarde een op 10 februari 2005 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door de heer F, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van belanghebbendes onroerende zaak op de peildatum van € 178.000.
4.6. In de omstandigheid dat in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport wordt verwezen naar referentiepanden
waarvan geen inhoud wordt vermeld en waardoor naar het oordeel van het hof het niet aannemelijk is in welke mate de referentie-panden als vergelijkingsobject kunnen dienen, ziet het hof aanleiding om voor de onderbouwing van de waarde van het onderhavige object meer gewicht toe te kenen aan het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport.
4.7. Gelet op de in het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen (met uitzondering van het object b-singel 58 te Z) in dezen als referentiepanden kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaak en de in het taxatierapport genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door de ambtenaar verdedigde waarde. Anders dan belanghebbende meent (waarbij hij er - naar het hof aanneemt - van uit gaat dat er een rechtevenredig verband bestaat tussen de waarde van een zaak en de inhoud en oppervlakte daarvan terwijl er naar het oordeel van het hof wel sprake is van een verband maar niet van een rechtevenredig verband) zijn de verschillen in m³ en m² tussen belanghebbendes woning en de referentiepanden niet van dien aard dat op deze grond geconcludeerd dient te worden tot een lagere waarde.
4.8. Belanghebbendes stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat het object van belanghebbende is gelegen in een in aanbouw zijnde nieuwbouwwijk, faalt, nu de door de ambtenaar aangevoerde vergelijkbare objecten eveneens zijn gelegen in een in aanbouw zijnde nieuwbouwwijk. Voorts merkt het hof op dat de bouwoverlast van tijdelijke aard is en inherent is aan het kopen van een nieuwbouwwoning in een in aanbouw zijnde nieuwbouwwijk.
4.9. De ambtenaar maakt met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 191.600 niet te hoog is. In het bijzonder heeft het hof daarbij overwogen dat het in artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ opgenomen waarderingsvoorschrift inhoudt dat de waarde moet worden gesteld op het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (met inachtneming van de in die bepaling verwoorde overdrachts- en verkrijgingsfictie; de veronderstellingen dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen). Deze wijze van prijsvorming vindt onder andere omstandigheden en tussen andere partijen plaats dan de wijze waarop de door een projectontwikkelaar voor een onroerende zaak bepaalde prijs totstandkomt. Een berekening op basis van de bij de bouw van de woning aan een projectontwikkelaar betaalde prijs is derhalve voor het onderhavige doel, de bepaling van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ van belanghebbendes zaak, niet geschikt, nog daar-gelaten dat belanghebbende de door hem bij het contant maken naar waarde-peil-datum gehanteerde percentages onvoldoende heeft onderbouwd. De verwijzing naar de gemiddelde index cijfers van blad Wegwijs november/december 2003 is daartoe in ieder geval te algemeen en daarmee onvoldoende.
4.10 Het voorts door belanghebbende nog aangevoerde is hiertegen-over van onvol-doende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
5. De conclusie
Uit het voorgaande volgt dat het beroep van belanghebbende ongegrond moet worden verklaard.
6. De proceskosten
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 4 november 2005 door mr. H.S. Pruiksma,
vice-president, lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. van der Leij en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen op: 9 november 2005