Uitspraak
Arrest d.d. 14 december 2005
Rolnummer 0500008
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Woonstichting Actium,
gevestigd te Assen,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Actium,
procureur: mr S.A. Roodhof,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
toevoeging aangevraagd,
procureur: mr R. Glas.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 16 november 2004 door de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 23 december 2004 is door Actium hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 5 januari 2005.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
""dat het het gerechtshof behage, te vernietigen het vonnis op 16 november 2004 onder rolnr. 150904/CV EXPL 04-979 door de Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Opsterland, tussen partijen gewezen en opnieuw rechtdoende, om bij arrest uitvoerbaar bij voorraad,
1. te ontbinden, althans ontbonden te verklaren, de tussen appellanten en geïntimeerde gesloten huurovereenkomst betreffende de woning staande en gelegen te [plaats] aan [adres],
2. geïntimeerde te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het te dezen wijzen arrest, althans binnen een door Uw Hof in goede justitie te bepalen termijn, de woning te [plaats], aan [adres] te ontruimen en te verlaten, onder overgifte van de sleutels, met al het zijne en de zijnen en al de personen die zijdens geïntimeerde in voormeld pand verblijven, en dit pand ter vrije en algehele beschikking van appellante te stellen, met machtiging aan appellante om indien geïntimeerde in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van geïntimeerde, desnoods met behulp van de sterke arm,
3. geïntimeerde te veroordelen in de kosten van beide instanties, een en ander, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"Op grond van al het vorenstaande moge het uw hof behagen, bij arrest voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden sector Kanton, locatie Opsterland d.d. 16 november 2004 gewezen onder zaak-/rolnummer 150904/CV EXPL 04-979, desnoods onder verbetering of aanvulling der gronden, te bekrachtigen, althans de grieven van Actium ongegrond te verklaren, met veroordeling van Actium bij arrest uitvoerbaar voorraad in de kosten van dit geding."
Voorts heeft Actium een akte houdende uitlating memorie van antwoord genomen. Vervolgens heeft [geïntimeerde] een antwoordakte genomen.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
Actium heeft vijf grieven opgeworpen.
De beoordeling
Met betrekking tot de vaststaande feiten
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in overweging 2.1 tot en met 2.3 van genoemd vonnis d.d. 16 november 2004 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, met dien verstande dat - partijen zijn het er daarover eens -, anders dan de kantonrechter heeft aangenomen (niet 89 maar) 80 planten zijn aangetroffen. Het hof zal daar ook van uitgaan. Vast staat het volgende.
1.1. Actium heeft met ingang van 3 juli 2001 bij schriftelijke overeenkomst voor onbepaalde tijd aan [geïntimeerde] verhuurd de woning aan [adres] in [plaats]. Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de Algemene huurvoorwaarden van Woonstichting Actium van toepassing.
1.2. Op 3 februari 2004 heeft de politie Fryslân een onderzoek ingesteld in de woning van [geïntimeerde], waarbij in de woning een hennepkwekerij is aangetroffen. Aan het door de politie opgemaakte proces-verbaal is van de hennepkweek de volgende omschrijving ontleend.
Op de eerste verdieping van genoemde woning was een aan de achterzijde van de woning gelegen slaapkamer ingericht voor de kweek van hennepplanten. De slaapkamer had een afmeting van 3 bij 3 meter, met een hoogte van 0,30 meter. De bak was op de bodem en aan de zijkanten voorzien van vijverfolie.
In de bak stonden 80 volwassen hennepplanten met top. De hennepplanten hadden en lengte van 85 centimeter en stonden in een plantenbodem van potgrond. De kweekbak was voorzien van een automatisch bevloeiingssysteem, dat gekoppeld was aan een dompelpomp in een plastic ton, gevuld met water.
Boven de hennepplanten waren 4 in werking zijnde assimilatielampen aangebracht die geregeld werden via diverse tijdklokken. Nabij deze lampen waren spiegels geplaatst met het kennelijke doel de warmte te reflecteren naar de hennepplanten. Voorts was de ruimte voorzien van een buisventilator en een mechanische afzuiger met koolstoffilter met afvoer naar de zolder van de woning.
Voorts werden in genoemde ruimte de volgende bij de hennepkweek behorende goederen aangetroffen: 4 transformatoren, 2 schakelklokken, 5 meter afvoerslang t.b.v. luchtbehandeling, 1 buisventilator, 1 koolstoffilter, 1 thermo-hygrometer, 1 temperatuurvoeder, 1 waterverwarmingselement, 1 dompelpomp, diverse slangen, 1 ventilator, 1 stroomverdeler met schakelklok, diverse snoeren en 1 lege jerrycan met chemisch groeimiddel.
1.3. Alle goederen die gebruikt werden bij het telen van hennep in de woning van [geïntimeerde], alsmede de hennepplanten zelf, zijn door de politie op 3 februari 2004 in beslaggenomen. [geïntimeerde] heeft op 13 februari 2004 afstand gedaan van deze goederen en planten.
Met betrekking tot grieven 1 tot en met 4
2. Deze grieven hebben alle betrekking op de aard, omvang en eventuele gevolgen van de hennepplantage en lenen zich voor gemeenschappelijke behandeling.
2.1. Het hof stelt voorop dat het een feit van algemene bekendheid is dat de kans op brand- en waterschade aanmerkelijk wordt vergroot in een plantage als de onderhavige, waarbij in een voor bewoning geschikte en bestemde slaapkamer die met behulp van plastic is afgesloten, gebruik wordt gemaakt van een zelfgefabriceerde, door het elektriciteitsbedrijf afgekeurde elektrische installatie en een bevloeiingssysteem. Voorts heeft Actium erop gewezen dat indien het brandgevaar zich verwezenlijkt, haar verzekering uitkering weigert met een beroep op - niet gemelde - risicoverzwaring. Gezien deze risico's handelt degene die in een huurwoning een hennepkwekerij exploiteert in strijd met de op hem rustende verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Een dergelijke toerekenbare tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.
2.2. Bovendien moet worden geconstateerd dat de opstelling van de onderhavige kwekerij sterk wijst in de richting van hennepteelt die niet, althans niet uitsluitend is bedoeld voor persoonlijke consumptie. Om die reden moet [geïntimeerde] ook geacht worden te zijn tekortgeschoten in zijn verplichting het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken.
2.3. Het ligt op de weg van [geïntimeerde] om feiten en omstandigheden te stellen en desnoods te bewijzen waaruit de conclusie kan worden getrokken dat in dit concrete geval de gevraagde ontbinding met haar gevolgen toch niet is gerechtvaardigd, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming (artikel 6:265 BW). Bij de in dat verband te maken beoordeling dient het gewicht van de tekortkoming aan de hand van alle relevante omstandigheden te worden afgezet tegen het woonbelang van [geïntimeerde].
2.4. Het hof begrijpt het verweer van [geïntimeerde] aldus, dat de betekenis van de tekortkoming gering was, gelet op de beperkte omvang van de plantage (80 planten op een oppervlak van circa 6 m2) en de bijbehorende installatie (slechts 4 lampen van elk 600 Watt). De plantage heeft - naar hij stelt - bovendien niet daadwerkelijk enige overlast of schade veroorzaakt, terwijl hij het brandgevaar laag inschat. Voorts voert [geïntimeerde] aan dat hij zich (voor het overige) altijd als een goede huurder heeft gedragen, dat hij in de woning heeft geïnvesteerd en dat hij dicht bij zijn werk in [plaats] moet wonen omdat hij geen rijbewijs heeft. Bij ontruiming zou hij weinig kans maken op vervangende woonruimte in die omgeving.
2.5. Het hof oordeelt daarover als volgt.
2.6. Het enkele feit dat de omvang van de installatie beperkt was en dat de genoemde risico's zich niet hebben verwezenlijkt, kan niet tot de conclusie leiden dat sprake is van een tekortkoming van zo geringe betekenis dat ontbinding van de overeenkomst naar wettelijke maatstaven niet gerechtvaardigd zou zijn. Dat [geïntimeerde] afgezien van de exploitatie van de hennepplantage een goede huurder is geweest, is voor de hier te maken afweging niet van belang. De overige persoonlijke omstandigheden die hij heeft aangevoerd, beoordeelt het hof in het licht van de hem verweten gedraging niet als bijzonder zwaarwegend en kunnen evenmin tot een andere conclusie leiden.
2.7. De besproken grieven slagen dus.
Met betrekking tot grief 5
3. Deze grief, die is gericht tegen een overweging ten overvloede, kan gelet op het voorgaande verder onbesproken blijven.
De slotsom
4. Nu de grieven 1 tot en met 4 doel treffen en hetgeen door [geïntimeerde] ten verwere is aangevoerd niet tot afwijzing van de vordering kan leiden, zal deze onder vernietiging van het bestreden vonnis worden toegewezen - met dien verstande dat [geïntimeerde] een maand de gelegenheid zal worden geboden de woning te ontruimen. [geïntimeerde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties, voor wat het salaris in appel betreft te stellen op 1,5 punten naar tarief II.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen Actium en [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst betreffende de woning, staande en gelegen te [plaats] aan [adres];
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen 30 dagen na betekening van dit arrest de genoemde woning te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het zijne en de zijnen en al de personen die zijdens hem in voormeld pand verblijven, en dit pand ter vrije beschikking van Actium te stellen;
machtigt Actium om indien [geïntimeerde] in gebreke blijft aan dit arrest te voldoen, zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van [geïntimeerde], desnoods met behulp van de sterke arm;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Actium:
in eerste aanleg op Euro 185,78 aan verschotten en Euro 337,50 aan salaris voor de gemachtigde,
in hoger beroep op Euro 324,78 aan verschotten en Euro 1.341,00 aan salaris voor de procureur;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs Kuiper, voorzitter, Breemhaar en Zandbergen, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 14 december 2005.