Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1413/02 24 maart 2006
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Meppel (: de ambtenaar) gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge de Wet heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-dijk 27c te Z bij beschikking van 24 april 2001 vastgesteld op een bedrag van ƒ 431.000, - (€ 195.579, -).
1.2. Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft de ambtenaar voormelde waarde bij de bestreden uitspraak van 3 mei 2002 verminderd tot op een waarde van ƒ391.000, - (€ 177.428, -).
1.3. Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlagen), hetwelk op 13 juni 2002 ter griffie van het hof is ingekomen. De ambtenaar heeft op 3 juni 2004 een verweerschrift (met bijlagen) bij het hof ingediend.
1.4. Belanghebbende heeft op 25 juni 2004 een conclusie van repliek (met bijlagen) bij het hof ingediend. De ambtenaar heeft vervolgens op 15 juli 2004 een conclusie van dupliek ingediend.
1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het hof op 27 juli 2005, gehouden te Assen, alwaar aanwezig waren belanghebbende, bijgestaan door de heer A, alsmede namens de ambtenaar mevrouw B, de heer C en de heer D. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota (met bijlagen) overgelegd. Belanghebbende heeft eveneens een tekening overgelegd.
1.6. De ambtenaar heeft op 12 september 2005 stukken ingestuurd als reactie op hetgeen ter voormelde zitting door belanghebbende is gesteld en overgelegd. Belanghebbende heeft vervolgens op 29 september 2005 zijn reactie daarop bij brief met dagtekening van 27 september 2005 (met bijlagen) bij het hof ingediend.
1.7. Op 6 februari 2006 is een vervolg gegeven aan de mondelinge behandeling van het beroep, nu te Leeuwarden. Met uitzondering van de heer D waren dezelfde personen van de kant van belanghebbende en van de kant van de ambtenaar aanwezig als ter zitting van 27 juli 2005. Met toestemming van belanghebbende heeft de ambtenaar een afschrift van de uitspraak van 15 juni 2005, kenmerk 0000000002/1, van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State overgelegd. 1.8. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 24 april 2001 is door de ambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-dijk 27c te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in 1975 gebouwde vrijstaande woning met inpandige garage en bedrijfsruimte en schuur, gelegen op een perceel kadastraal bekend gemeente Z, sectie I, nummer 000. Dit perceel heeft een oppervlakte van 1.021 m². Belanghebbende heeft op 8 juli 1992 de eigendom verkregen van de onroerende zaak. In en vanuit de onroerende zaak drijft belanghebbende een telecommunicatiebedrijf.
2.2 De door de ambtenaar bij beschikking van 24 april 2001 aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 431.000, - (€ 195.579, -). Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde verminderd tot op een waarde van ƒ 391.000, - (€ 177.428, -).
2.3 Op 2 april 1992 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan “E” vastgesteld. Dit plan is door de Gedeputeerde Staten van Drenthe op 14 juli 1992 goedgekeurd en vervolgens onherroepelijk geworden. Volgens dit bestemmingsplan rust op de a-dijk de bestemming “Verkeersdoeleinden” en op de grond gelegen ten zuiden van de a-dijk – waaronder het perceel van belanghebbende – de bestemming “Bedrijfsdoeleinden”. Deze bestemming betekent in casu dat op de naastgelegen percelen ten oosten, ten westen en ten zuiden van het perceel van belanghebbende, aan de overzijde van het Meppelerdiep, en op dat perceel zelf zware industrie met een milieucategorie 5 is toegestaan.
2.4 Op de gronden ten noorden van de onroerende zaak rustte ingevolge het bestemmingsplan “Buitengebied” de bestemming “Agrarisch gebied”. Krachtens deze bestemming mochten die gronden slechts gebruikt worden voor een agrarisch bedrijf, waarbij slechts ondergeschikte bebouwing in de vorm van een melk- of schuilstal was toegestaan. Een strook gelegen ten noordoosten van de onroerende zaak ter breedte van circa 11 meter, haaks op de a-dijk in noordelijke richting had de bestemming “Beplantingsstrook”. Op 6 februari 1997 heeft de gemeenteraad ter zake van het vorenomschreven gebied het Bestemmingsplan G vastgesteld, dat door de Gedeputeerde Staten van Drenthe op 17 juni 1997 is goedgekeurd en vervolgens op 24 september 1997 onherroepelijk is geworden. Ingevolge dit bestemmingsplan is het mogelijk om tegenover het perceel van belanghebbende, aan de overzijde van de a-dijk, bedrijfsbebouwing met een maximale hoogte van 12 meter op te richten op een kortste afstand van 24 meter van de voorgevel van de woning van belanghebbende. Op een kortste afstand van 79 meter daarvan kan bedrijfsbebouwing worden opgericht van maximaal 18 meter hoog. De betreffende gronden mogen gebruikt worden voor bedrijven met een milieubelasting tot en met categorie 5, waarvan categorie 5 zware industriële bedrijvigheid betreft. Voor de realisatie van het nieuwe bestemmingsplan is een deel van de a-dijk aan de openbaarheid onttrokken, waardoor deze haar functie als doorgaande weg heeft verloren en circa 100 meter ten oosten van de onroerende zaak eindigt.
2.5 In verband met de onder 2.4 omschreven gevolgen van het Bestemmingsplan G heeft de gemeenteraad op verzoek van belanghebbende aan hem een planschadevergoeding toegekend ten bedrage van ƒ 45.000, -(€ 20.420,11) voor omzetschade en waardedaling van de onroerende zaak en € 3.403,35 voor omrijschade (besluit van de gemeenteraad van 4 oktober 2001) – beide bedragen exclusief wettelijke rente - en een aanvullende vergoeding ten bedrage van € 30.028,97 voor omrijschade (besluit van de gemeenteraad van 4 september 2003). In haar besluit van 4 oktober 2001 heeft de gemeenteraad het advies van de Stichting H (: H) gevolgd, welk advies behoort tot de gedingstukken. In het kader van de planschadeprocedure heeft belanghebbende een taxatierapport ter zake van de onroerende zaak laten opmaken door de heer I naar prijspeil van de onroerende zaak per februari 1998. Tegen de beslissing van 4 oktober 2001 heeft belanghebbende een juridische procedure gevoerd tot aan de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State, welke uitspraak van 15 juni 2005 eveneens deel uitmaakt van de gedingstukken.
2.6 Na 1 januari 2001 heeft de gemeente Meppel een perceel gelegen aan de westkant van de monding van de J verkocht aan K. Dit perceel ligt ten noordoosten van de onroerende zaak en op dit perceel is het Bestemmingsplan G van kracht. Een verzoek tot een bouwvergunning is nog niet aangevraagd. Een milieuaanvraagprocedure loopt nog bij de provincie Drenthe. Een eventuele vestiging van K is niet in strijd met het vigerende Bestemmingsplan G.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1. Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2. Belanghebbende is van mening dat de ambtenaar in de bestreden uitspraak de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De gemeente heeft volgens belanghebbende in de waardevaststelling van ƒ 391.000, - geen rekening gehouden met stank- en geluidsoverlast en met de nadelige effecten van het onder 2.4 omschreven Bestemmingplan G, waaronder een mogelijke vestiging van een asfaltcentrale met de daaruit voortvloeiende stank- en geluidsoverlast.
3.3. De ambtenaar houdt vast aan de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde.
3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen zij verwezen naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (: waarde in het economische verkeer).
4.2. In de regel dient de waarde in het economische verkeer, naar het oordeel van het hof, te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Het vorenoverwogene leidt ertoe dat, voor zover belanghebbende dit - naar het hof begrijpt - beoogt, voor een waardebepaling waarin rekening gehouden wordt met een schadebedrag in de vorm van kosten, die belanghebbende zou moeten maken in verband met een verhuizing en die belanghebbende gemaakt heeft in verband met de onder 2.5 vermelde procedure voor de waardebepaling, geen plaats is.
4.3. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.4. Op de ambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem na bezwaar vastgestelde waarde verwijst de ambtenaar onder meer naar het in november 2002 door ing. L en M, taxateurs van onroerende zaken, verbonden aan N te O, opgemaakte taxatierapport. In dit rapport is de waarde getaxeerd op een bedrag van ƒ 391.000, -. Daarbij is in verband met de onder 2.5 beschreven wijziging van het bestemmingsplan een aftrek van 10% van de vrije verkoopwaarde van de onroerende zaak toegepast ten bedrage van ƒ 43.000, -. In dit rapport is de waarde vastgesteld conform de onder 4.3 genoemde methode, waarbij als referentieobjecten de woningen aan de a-dijk 27d, a-dijk 15, de b-laan 2 te Z en de a-weg 4 te P zijn gehanteerd. Met uitzondering van de woning aan de a-laan zijn voormelde woningen gelegen op een industrieterrein.
4.5. De in het voormelde taxatierapport opgevoerde referentieobjecten acht het hof een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999, waarop de onroerende zaak zou kunnen worden aangeboden. Anders dan belanghebbende meent behoeven de referentiewoningen niet identiek te zijn aan de onroerende zaak. De verschillen tussen de referentieobjecten en de onderwerpelijke onroerende zaak - zoals het verschil in ligging wat betreft soort industrieterrein - zijn naar het oordeel van het hof in het onderwerpelijke taxatierapport genoegzaam in ogenschouw genomen. Dat geldt ook voor de door belanghebbende gestelde geluids- en stankoverlast gelet op de in de vergelijking betrokken en eveneens op industrieterrein (Q C, Q D of industrieterrein R te P) gelegen woningen. Ook heeft de ambtenaar naar het oordeel van het hof door een aftrek toe te passen van ƒ 43.000, - voldoende rekening gehouden met de nadelige effecten die uitgaan van het Bestemmingsplan G zoals onder andere de verslechterde bereikbaarheid en de mogelijkheid van vestiging van zware industrie. Bovendien rust vanaf 14 juli 1992 op de percelen ten oosten, ten westen en ten zuiden van het perceel van belanghebbende en op het perceel van belanghebbende zelf eveneens de bestemming zware industrie met een milieucategorie 5, zodat van een onevenredige zware planologische inbreuk - zoals ook vermeld op pagina 15 van het advies van H – niet kan worden gesproken.
4.6. Dat – voor zover naar het vermelde onder 2.6 het zich nu laat aanzien – de mogelijkheid van vestiging van een bedrijf met een milieubelasting met categorie 5 wellicht wordt verwezenlijkt doet voor de onderhavige waardevaststelling niet ter zake. Voor de onderhavige waardevaststelling is namelijk ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet slechts de staat van de onroerende zaak per 1 januari 1999 van belang, aangezien van wijzigingen in de jaren 1999 en 2000 in de zin van artikel 19, eerste lid, van de Wet geen blijk is gegeven. Omstandigheden na 1 januari 1999 blijven wat betreft de onderhavige waardebeschikking dan ook buiten beschouwing. Gelet daarop gaat het hof aan belanghebbendes stelling dat de makelaar van de heer A, eigenaar van de naburige bedrijfswoning aan de a-weg 27d, deze woning met het oog op de ontwikkelingen ter zake van de asfaltcentrale niet in de verkoop wil nemen, wat daarvan ook zij, voorbij.
4.7. Gelet op het goed onderbouwde taxatierapport acht het hof de ambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Al hetgeen belanghebbende hieromtrent heeft aangevoerd maakt dit oordeel niet anders. Een bevestiging van zijn oordeel vindt het hof in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van de heer I. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak in onverhuurde staat per prijspeil van februari 1998 vastgesteld op ƒ 595.000, - vóór uitvoering van het nieuwe bestemmingsplan en op ƒ 400.000, - na uitvoering daarvan. De stelling van belanghebbende dat in de laatste waardevaststelling geen rekening is gehouden met de mogelijkheid van vestiging van industrie met een milieubelasting van categorie 5 vindt geen bevestiging in voormeld taxatierapport en komt het hof ook overigens niet aannemelijk voor. Taxateur I heeft voor de berekening van de planschade op het bedrag van ƒ 400.000, -een aftrek ten bedrage van ƒ 84.000, - toegepast ter zake van “vernietiging van 60 m2 aan bedrijfsruimte” van de onroerende zaak. Het hof ziet geen reden om hierin mee te gaan. Weliswaar wordt door de verslechterde bereikbaarheid van de onroerende zaak door het nieuwe bestemmingsplan de waarde van de bedrijfsruimte van de onroerende zaak negatief beïnvloed, maar kan er geen sprake zijn van een verlies van functie als bedrijfsruimte. Ook na het nieuwe bestemmingsplan blijft namelijk sprake van een woning met bedrijfsruimte. Het is niet aannemelijk dat de bedrijfsruimte als verloren moet worden beschouwd.
4.8. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, is de waardevaststelling naar de vorige waardepeildatum niet relevant. Thans is slechts de waardevaststelling per 1 januari 1999 aan de orde.
4.9. Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, leidt het voorgaande tot de slotsom dat belanghebbendes beroep geen doel treft.
5. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld op 24 maart 2006 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer, plaatsvervangend lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, en op die dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door voornoemde raadsheer in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. de Jong-Braaksma en ondertekend door voornoemde raadsheer en voornoemde griffier.
Op 29 maart 2006 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.