Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 197/04 24 maart 2006
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de algemeen directeur van de Dienst Informatie en Administratie van de gemeente Groningen (: de directeur) gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Ingevolge de Wet heeft de directeur de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 5 te Z bij beschikking van 31 december 2003 vastgesteld op een bedrag van € 202.839, -.
1.2 Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft de directeur voormelde waarde bij de bestreden uitspraak van 6 februari 2004 gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een pro forma beroepschrift (met bijlage), hetwelk op 25 februari 2004 ter griffie van het hof is ingekomen. Bij brief gedagtekend 24 maart 2004 (met bijlagen), ingekomen bij het gerechtshof op 25 maart 2004, heeft belanghebbende zijn beroepschrift gemotiveerd.
1.4 De directeur heeft op 16 november 2004 een verweerschrift (met bijlagen) bij het hof ingediend.
1.5 Belanghebbende heeft op 7 januari 2005 een conclusie van repliek (met bijlagen) bij het hof ingediend. Op diezelfde dag is een aanvulling op die conclusie bij het hof ingekomen. De directeur heeft vervolgens op 7 februari 2005 een conclusie van dupliek ingediend bij het hof.
1.6 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het gerechtshof op 6 februari 2006, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren belanghebbende, alsmede namens de directeur mevrouw A, bijgestaan door de heer B, taxateur. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota overgelegd en voorgelezen.
1.7 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 31 december 2003 is door de directeur ten aanzien van belanghebbende als huurder en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 5 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waarde is vastgesteld naar waardepeildatum van 1 januari 1999.
2.2 De onroerende zaak betreft een in 1935 gebouwde vrijstaande woning, gelegen op het gehele perceel kadastraal bekend gemeente L, sectie O, nummer 0000, en op een gedeelte van het perceel, sectie O, nummer 0001. De totale oppervlakte van voormelde grond is circa 800 m2.
2.3 De door de directeur aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum van 1 januari 1999 € 202.839, -. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
2.4 Op 16 juni 2003 is de onroerende zaak in eigendom overgedragen voor ƒ 390.000, - aan een derde waarbij de lopende huurovereenkomst met belanghebbende en zijn echtgenote in stand is gelaten.
2.5 De onderhavige onroerende zaak is bezwaard met een zakelijk recht ten behoeve van de gemeente Groningen als bedoeld in artikel 5, derde lid, aanhef en onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht. In de tuin van de woning is namelijk een pompput/pompgemaal gesitueerd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1. Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
1.2. Belanghebbende is onder andere van mening dat de directeur de door hem vastgestelde waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Zo heeft de directeur volgens belanghebbende niet aannemelijk gemaakt of en zo ja in hoeverre in de waardevaststelling rekening is gehouden met het grondwateroverlast, het omvangrijke achterstallige onderhoud en de onzekerheid van kosten van bodemsanering. Evenmin heeft de directeur rekening gehouden met het onder punt 2.5 vermelde recht. Belanghebbende staat een waarde per waardepeildatum van 1 januari 1999 voor van € 160.000, -. Deze waarde ontleent hij aan de verkoopprijs van € 177.000, - van de onroerende zaak d.d. 16 juni 2003. Voor een uitgebreidere onderbouwing van belanghebbendes standpunt wordt verwezen naar de gedingstukken.
3.3. De directeur houdt vast aan de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde.
3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting geen argumenten toegevoegd.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Gelet op de omstandigheid dat de onder 2.4 vermelde eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden onder instandhouding van de lopende huurovereenkomst, is de desbetreffende koopprijs, naar het oordeel van het hof, niet bruikbaar voor de waardebepaling ingevolge de Wet. De stelling van belanghebbende dat het onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen mede omvat het tijdelijk verhuren aan belanghebbende valt ook niet te rijmen met het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet.
4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3. Op de directeur rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de directeur naar het op 15 november 2004 door C, gediplomeerd WOZ-taxateur onroerende zaken, opgemaakte taxatierapport, waarbij de onroerende zaak niet inpandig is opgenomen. In dit rapport is de waarde getaxeerd op een bedrag van € 202.839, -. In dit rapport is de waarde vastgesteld conform de onder 4.2 genoemde methode, waarbij als de transactieprijzen van de woningen aan de a-weg 21, a-weg 45 en a-weg 18-c zijn gehanteerd.
4.4. De stelling van belanghebbende dat de onroerende zaak gesitueerd is op een perceel, dat voorheen deel uitmaakte van de zogenaamde “D”, in verband waarmee de woning – naar zijn stelling - een slecht imago heeft en de kosten van bodemsanering een onzekere factor is die aan de onroerende zaak kleeft, wordt door de directeur betwist. De directeur preciseert de locatie van voornoemde stortplaats, te weten achter de onderhavige onroerende zaak en de andere bebouwing aan de a-weg. De grond van de onroerende zaak maakt volgens de directeur niet onderdeel uit van de voormalige locatie van de stortplaats. Daaraan voegt de directeur toe dat volgens de informatie van de Milieudienst van de gemeente op de locatie van de onderhavige onroerende zaak in het jaar 2001 een bodemonderzoek is verricht en dat voor die locatie door de provincie Groningen noch door de gemeente een beschikking in het kader van de Wet Bodembescherming is afgegeven. Evenmin bestaat er ter zake van die locatie een saneringsverplichting op basis van milieuhygiënische redenen. Gelet op de hiervoor weergegeven gemotiveerde betwisting door de directeur ziet het hof geen aanleiding om met de door belanghebbende gestelde omstandigheden rekening te houden, nu die omstandigheden niet zijn komen vast te staan.
4.5. Uitgangspunt voor de waardebepaling voor de Wet is – zoals ook onder 4.1 is overwogen - de veronderstelling dat de volle en onbezwaarde eigendom van een onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarvoor geldt een uitzondering als sprake is van door de wet gestelde beperkingen, die de genothebbende of gebruiker niet persoonlijk betreffen en die derhalve het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperken. Belanghebbende stelt dat het onder 2.5 omschreven zakelijk recht en de daarmee verband houdende pompput/pompgemaal in zijn tuin de omvang van het genot van de onroerende zaak beperkt. Belanghebbende wijst op storingen van het pompgemaal, welke in het verleden hebben geleid tot wateroverlast, en op de omstandigheid dat bij bouwplannen hinder zal worden ondervonden van het pompgemaal. Alhoewel het hof erkent dat belanghebbendes woongenot door de aanwezigheid van en pompput/pompgemaal op het perceel kan worden aangetast, ziet het hof niet in dat die aantasting een zodanige omvang heeft dat hiermee rekening moet worden gehouden in de waardebepaling. Immers, aannemelijk is dat voormelde storingen zich slechts incidenteel voordoen en dat bovendien daardoor eveneens het woongenot beperkt wordt van de eigenaren van de aangrenzende onroerende zaken. Wat betreft de hinder bij bouwplannen zal deze hinder, naar het hof aannemelijk voorkomt, ook zeer gering zijn, zodat het hof ook hiervoor geen waardedrukkende factor in aanmerking neemt. Het tegendeel heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.
4.6. Blijkens het door de directeur in geding gebrachte taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingspercelen vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De verschillen tussen deze vergelijkingspercelen en belanghebbendes onroerende zaak zijn in het onderwerpelijke taxatierapport genoegzaam in ogenschouw genomen. Ook heeft de directeur in zijn waardevaststelling – gelet op de in matrixvorm opgenomen specificatie van de taxatie en vergelijking – genoegzaam rekening gehouden met het achterstallig onderhoud en met de houtaantastende schimmels van de onroerende zaak. Met betrekking tot de door belanghebbende gestelde grondwateroverlast volgt het hof de directeur in zijn - door belanghebbende niet dan wel onvoldoende betwiste - stelling dat ter zake van de referentieobjecten diezelfde omstandigheid speelt waardoor in de waardevaststelling genoegzaam met de grondwateroverlast is rekening gehouden. Dat laatste geldt ook ten aanzien van het eventuele negatieve imago omtrent de “D”.
4.7. Gelet op het goed onderbouwde taxatierapport acht het hof de directeur in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Dat de onroerende zaak daarbij niet inpandig is opgenomen doet daaraan niet af.
4.8. Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, leidt het voorgaande tot de slotsom dat belanghebbendes beroep geen doel treft.
5. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld op 24 maart 2006 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer, plaatsvervangend lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, en op die dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door voornoemde raadsheer in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. de Jong-Braaksma en ondertekend door voornoemde raadsheer en voornoemde griffier.
Afschrift aan partijen
verzonden op 29 maart 2006