Uitspraak
Arrest d.d. 26 april 2006
Rolnummer 0400235
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats appellant], gemeente [woongemeente appellant],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr F. van der Hoef,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats geïntimeerde], gemeente [woongemeente geïntimeerde],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr P. Tuinman.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 23 maart 2004 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Winschoten (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 12 mei 2004 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 26 mei 2004.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"te vernietigen het vonnis op 23 maart 2004 onder nummer 200287/03-2141 door de
Rechtbank Groningen, sector Kanton, locatie Winschoten tussen partijen gewezen, en,
opnieuw rechtdoende, de tussen appellant (eiser in eerste aanleg) als verhuurder en
geïntimeerde (gedaagde in eerste aanleg) als huurder bestaande huurovereenkomst
betreffende het pand gelegen te [adres] zal worden ontbonden
per de datum van het ten dezen te wijzen arrest althans per een bij dit arrest in goede
justitie te bepalen datum met veroordeling van geïntimeerde het pand met al degenen die
en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege geïntimeerde bevindt binnen twee
dagen na de betekening van dit vonnis althans van een zodanig andere termijn als bij dit
vonnis in goede justitie te bepalen is, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen
en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van
appellant te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging
aan appellant bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming
en dit vervolgens verlaten en ontruimd te houden zelf te bewerken met behulp van de
sterke arm van politie en justitie en op kosten van geïntimeerde, alsmede geïntimeerde te
veroordelen in de kosten dezer procedure, een en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar
bij voorraad."
[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd, met als conclusie:
"1. te bekrachtigen het vonnis waarvan beroep
2. [appellant] te veroordelen in de kosten van beide instanties."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De beoordeling
1. Vooropgesteld moet worden dat op deze zaak van toepassing is het huurrecht, zoals dat gold tot 1 augustus 2003, gelijk de kantonrechter heeft overwogen.
2. Nu de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in overweging 1 van het vonnis waarvan beroep noch door grieven noch anderszins is bestreden, zal ook in hoger beroep van die feiten worden uitgegaan.
3. Het gaat in dit geding - kort gezegd - om het volgende.
3.1. [geïntimeerde] is sinds 30 april 1993 huurder van de bedrijfsruimte aan de [adres]. De huur gold voor een periode van 5 jaar en is per 1 mei 1998 stilzwijgend voor eenzelfde periode verlengd. De oorspronkelijke verhuurder heeft het verhuurde op 8 oktober 1998 verkocht aan [de koper], die het op zijn beurt op 15 augustus 2002 heeft verkocht aan [appellant].
3.2. Op 31 mei 1999 heeft [de koper] de huur mondeling opgezegd. [geïntimeerde] heeft daarop bij ongedateerd schrijven gereageerd. Vervolgens heeft [de koper] bij aangetekend schrijven d.d. 15 april 2002 de huur opgezegd per 1 mei 2003. [geïntimeerde] heeft bij brief van 2 mei 2002 schriftelijk op de opzegging gereageerd.
3.3. Bij schrijven van 22 november 2002 van de advocaat van [appellant] is [geïntimeerde] verzocht kenbaar te maken of hij vrijwillig instemt met beëindiging van de huurovereenkomst per 30 april 2003 en alsdan het huurpand zal verlaten met afgifte van de sleutels aan client. [appellant] heeft daarbij gemeld dat het zijn bedoeling is het pand op te knappen en er een horecagelegenheid te doen exploiteren door een nog op te richten vennootschap onder firma, waarbij zijn zoon de feitelijke exploitant zou worden. [geïntimeerde] heeft afwijzend gereageerd op dit schrijven van [appellant] bij brief van zijn gemachtigde d.d. 21 december 2002.
3.4. [appellant] heeft vervolgens [geïntimeerde] voor de kantonrechter gedagvaard en gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, kosten rechtens.
3.5. Na door [geïntimeerde] gevoerd verweer heeft de kantonrechter bij het vonnis waarvan beroep de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten.
4. [appellant] heeft in hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter een tweetal grieven opgeworpen. Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huuropzegging door [de koper] bij brief van 15 april 2002 nietig is aangezien de gronden voor opzegging niet in dit schrijven vermeld zijn. In grief II wordt geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft gemotiveerd waarom de in de brief van [appellant] aan [geïntimeerde] d.d. 22 november 2002 opgenomen rechtsgrond wordt gepasseerd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5. Het hof constateert dat de huuropzegging door [de koper] in zijn brief van 15 april 2002 niet de gronden bevat waarom is opgezegd. Deze opzegging is derhalve nietig op grond van het bepaalde in art. 7A:1631, lid 2, sub a, BW (oud).
5.1. Ten overvloede voegt het hof hieraan nog toe dat, wat er ook zij van de kenbaarheid van de gronden uit een eerder - op 31 mei 1999 - tussen [de koper] en [geïntimeerde] gevoerd telefoongesprek, al aangenomen dat dit een op zich geldige opzeggingsgrond zou behelzen, het wettelijk stelsel - waarin de huurder een ruime mate van bescherming wordt toegekend - zich ertegen verzet dat een opvolgend verhuurder zich op een door zijn rechtsvoorganger gedane opzegging kan beroepen ook als de feitelijke situatie ingrijpend is gewijzigd.
5.2. Dit alles heeft tot gevolg dat de huuropzegging van [appellant] bij diens brief d.d.
22 november 2002 dan ook niet kan worden beschouwd als een bevestiging van de huuropzegging van [de koper] d.d. 15 april 2002 en derhalve evenmin kan worden aangemerkt als een opzegging welke de beëindiging van de huurovereen-komst per 1 mei 2003 heeft bewerkstelligd.
6. De huuropzegging in de brief van [appellant] d.d. 22 november 2002 moet, gegeven de omstandigheid dat het hier gaat een huurovereenkomst waarvan de oorspronke-lijke ingevolge art. 7A:1625 BW (oud) geldende duur krachtens art. 7A:1626 BW (oud) is verlengd, worden aangemerkt als een opzegging als bedoeld in art. 7A:1631 lid 1 BW (oud).
6.1. De opzeggingsgrond is gelegen in het voorgenomen gebruik van het gehuurde. Het betreft hier het eigen gebruik van het gehuurde. De term "eigen gebruik" dient daarbij beperkt te worden uitgelegd en wel in de zin van het bepaalde in art. 7A:1631a, tweede lid, onder 2°, BW (oud). Niet in geschil is dat de opzegging door [appellant] op grond van eigen gebruik is geschied binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van [geïntimeerde] is gebracht. Op grond van art. 7A:1631, tweede lid, sub b, BW (oud) is de opzegging derhalve nietig, gelijk [geïntimeerde] heeft aangevoerd.
7. [appellant] heeft - subsidiair - nog aangevoerd dat nu sprake is van een situatie van gebruik van het gehuurde als bedoeld in art. 7A:1631a, lid 2, onder 2°, BW (oud) de huuropzegging niet nietig is. In die situatie zal, aldus [appellant], de rechter de vordering tot beëindiging van de huur in ieder geval moeten toewijzen en is er geen plaats voor een belangenafweging.
7.1. Dit betoog gaat niet op. Zoals hiervoor al is overwogen, is de huuropzegging in de brief van 22 november 2002 nietig, zodat het hof reeds daarom niet toekomt aan een zelfstandige, inhoudelijke, toetsing aan de door [appellant] bedoelde situatie als omschreven in art. 7A:1631a, lid 2, onder 2° BW (oud).
7.2. De door [appellant] betrokken stelling impliceert dat de wettelijke wachttijd van drie jaren kan worden omzeild en vrijwel betekenisloos zou worden. Het hof verwerpt dan ook deze opvatting van [appellant], die tot onaanvaardbare gevolgen leidt.
Slotsom
8. De grieven falen. Dit betekent dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (1 procespunt, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] op euro 241,-- aan verschotten en op
euro 894,-- aan salaris voor de procureur.
Aldus gewezen door mrs Mollema, voorzitter, Kuiper en Breemhaar, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de heer Bilstra als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 26 april 2006.