Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 619/03 23 juni 2006
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste meervoudige belastingkamer, op het beroep van X B.V. te Z (hierna: de belanghebbende) tegen de uitspraak van de algemeen directeur van de gemeente Y (hierna: de heffingsambtenaar) gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaken gelegen aan de a-weg 1, b-weg 10, c-weg 46 en d-weg 9, steeds te L, vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2001, nummer 000000. Daarbij zijn de waarden vastgesteld op de volgende bedragen.
a-weg € 1.766.112,--
b-weg € 19.572.902,--
c-weg € 6.838.921,--
d-weg € 3.334.830,--.
1.2 Namens de belanghebbende is tijdig een bezwaarschrift
ingediend. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 6 juni 2003, zijn de waarden van de onroerende zaken gelegen aan de a-weg 1 en c-weg 46 gehandhaafd. De waarden van de aan de b-weg 10 en d-weg 9 gelegen onroerende zaken zijn verminderd tot de volgende bedragen:
b-weg 10 € 17.567.613,--
d-weg 9 € 3.149.622,--.
1.3 Het beroepschrift (met bijlagen) is op 17 juli 2003 ter griffie ingekomen. Bij geschrift van 31 oktober 2003 (met bijlagen) is het beroepschrift aangevuld. De heffingsambtenaar heeft op 24 mei 2005 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.4 Alhoewel daartoe desgevraagd door het hof in de
gelegenheid gesteld, is namens de belanghebbende geen conclusie van repliek ingediend.
1.5 Bij de mondelinge behandeling van 27 februari 2006,
gehouden te Leeuwarden, waren aanwezig belanghebbendes gemachtigde de heer mr. A, alsmede namens de heffingsambtenaar mevrouw mr. drs. B, bijgestaan door de heer C, taxateur. Ter zitting heeft belanghebbendes gemachtigde een pleitnota voorgedragen. Afschriften daarvan heeft hij overgelegd aan het hof en de wederpartij.
1.6 Partijen hebben het hof schriftelijk toestemming verleend om zonder nieuwe mondelinge behandeling in een andere samenstelling van de meervoudige kamer uitspraak te doen.
1.7 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 zijn door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de hiervoor genoemde onroerende zaken de waarden van die onroerende zaken vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Bij de uitspraak waarvan beroep is de vastgestelde waarde van a-weg 1 en c-weg 46 gehandhaafd en zijn de vastgestelde waarden van de overige onroerende zaken verminderd zoals hiervoor onder 1.2 vermeld.
2.2 De onroerende zaak gelegen aan de a-weg 1 betreft een kantoorgebouw met vier bouwlagen en een vloeroppervlakte van 1.568 m², bouwjaar 1986. Tot de onroerende zaak behoren tevens 20 parkeerplaatsen en een overdekte fietsenstalling, geschikt voor 50 (brom)fietsen. De onroerende zaak is gelegen op een D-locatie aan de zuidkant van de stad L.
2.3 De onroerende zaak gelegen aan de b-weg 10 betreft een in 1986 opgeleverd langgerekt kantoorgebouw dat bestaat uit drie gedeelten die onderling zijn geschakeld. Op de begane grond bevindt zich een receptie, daarnaast zijn er zes verdiepingen, zij het niet voor elk gedeelte. De vloeroppervlakte bedraagt in totaal 16.403 m². De onroerende zaak is gelegen op een B1-locatie bij het station L. Aan de achterkant van het gebouw is een afsluitbaar parkeerterrein voor de onroerende zaak beschikbaar.
2.4 De onroerende zaak gelegen aan het c-weg 46 betreft een semi-permanent geconstrueerd kantoorgebouw dat in 1981 is opgeleverd, in 1987 is uitgebreid met extra kantoorruimte en in 1991 is uitgebreid met een kantine. Het bestaat uit twee bouwlagen en heeft een vloeroppervlakte van 9.369 m². De onroerende zaak is gelegen op een A2-locatie, vlakbij het snelwegknooppunt c-plein te L. Tot de onroerende zaak behoort een ruim parkeerterrein, afgesloten door een slagboom.
2.5 Op 5 september 1996 is de onroerende zaak c-weg 46 verkocht voor een bedrag van € 6.498.545,-- en op 20 december 2002 voor € 5.666.666,--. Deze laatste verkoop vond plaats op basis van een zogenaamde 'sale-and-rent-back' constructie. De werkelijke huurprijs bedraagt per 20 december 2002 € 850.000,--.
2.6 De onroerende zaak gelegen aan de d-weg 9 betreft een in 1993 opgeleverd kantoorgebouw. Het bestaat uit een kelder, de begane grond en zes verdiepingen. De vloeroppervlakte bedraagt, exclusief de zesde verdieping die in gebruik is als installatieruimte, 2.287 m². De onroerende zaak is gelegen op een B1-locatie bij het station L.
2.7 De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken steeds bepaald door middel van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 1999.
3.2 De belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken - ook na bezwaar - op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Zij is van mening dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarden en kapitalisatie-factoren niet inzichtelijk en controleerbaar zijn. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk in hoeverre rekening is gehouden met aanvangsleegstand, marketing en verhuurkosten, alsmede overdrachtsbelasting en kosten. Zij stelt zich op het standpunt dat er geen markt is voor eigenaren/gebruikers voor de onderhavige objecten en dat daarom moet worden aangesloten bij de markt waarop beleggers acteren. De belanghebbende staat primair de volgende waarden voor:
a-weg 1 € 1.367.863,--
b-weg 10 € 13.517.824,--
c-weg 46 € 4.845.719,--
d-weg 9 € 2.287.959,--.
Ter onderbouwing van voornoemde waarden legt de belanghebbende taxatieverslagen over. In deze taxatieverslagen worden 'referenties huurwaarden' genoemd. Bij de pleitnota wordt een onderbouwing van gewijzigde kapitalisatiefactoren gegeven die de belanghebbende thans wenst te hanteren.
Subsidiair verzoekt de belanghebbende de door de partijen voorgestane waarden te middelen.
3.3 De heffingsambtenaar is daarentegen van mening dat de waarden van de onroerende zaken, zoals deze bij de uitspraak op het bezwaarschrift zijn verminderd of gehandhaafd, niet op te hoge bedragen zijn vastgesteld. Hij verwijst voor de onderbouwing van de waardevaststellingen naar de tot de gedingstukken behorende taxatierapporten van 11 mei 2005, opgemaakt door een taxateur van de gemeente Y, te weten D, gediplomeerd WOZ-taxateur o.z., beëdigd en gecertificeerd makelaar o.z..
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten
van de partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarden per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet WOZ – niet hoger zijn vastgesteld dan de waarden in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de onder 3.3 genoemde taxatierapporten.
4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar, gelet op de goed onderbouwde taxatierapporten, ten aanzien van alle onroerende zaken in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens de taxatierapporten van 11 mei 2005 zijn de onroerende zaken getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling is uitgegaan van huurprijzen en verkoopprijzen van onroerende zaken die vergelijkbaar zijn. Met hetgeen de belanghebbende daar tegenover heeft gesteld in haar taxatieverslagen, heeft zij de door de heffingambtenaar vastgestelde waarden niet weten te ontkrachten. Niet alleen is onvermeld gebleven wie de opsteller is van de door de belanghebbende overgelegde taxatieverslagen en de latere onderbouwing van de gewijzigde kapitalisatiefactoren, zodat deze stukken niet als van gelijk gewicht als de taxatierapporten van de heffingsambtenaar kunnen worden beschouwd, maar ook zijn de verslagen minder gedetailleerd wat betreft de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Bovendien blijkt uit de in bezwaar door de belanghebbende overgelegde 'Algemene toelichting op WOZ-taxaties WEV door E BV' dat door haar bij de gehanteerde kapitalisatiefactoren in de meeste gevallen is aangesloten bij de kapitalisatiefactoren die de gemeente in de waarderingen hanteert. Nu de belanghebbende in haar taxatieverslagen steeds dezelfde kapitalisatiefactoren hanteert als de heffingsambtenaar, gaat het hof ervan uit dat deze werkwijze bij de onderhavige onroerende zaken aldus heeft plaatsgevonden. Alsdan is een vermindering van de huurwaarde zoals door de belanghebbende in haar taxatieverslagen voorgestaan niet juist omdat dan tweemaal rekening wordt gehouden met aanloopleegstand, marketing en verhuurkosten, alsmede overdrachtsbelasting en kosten.
4.5 Ten aanzien van alle onderwerpelijke onroerende zaken merkt het hof tevens het volgende op. De in de taxatierapporten van de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarden en kapitalisatie-factoren komen het hof, gelet op de vergelijkingsobjecten, niet te hoog voor. De in die rapporten opgevoerde vergelijkings-objecten zijn een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum. Daarbij moet worden bedacht dat naar de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken heeft gesteld, er niet altijd een transactiecijfer per 1 januari 1999 voorhanden is. De verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het hof in de onderwerpelijke rapporten voldoende tot uitdrukking gebracht. In aanvulling op vorenstaande overweegt het hof per onroerende zaak nog het volgende.
a-weg 1
Ten aanzien van deze onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar onvoldoende weersproken gesteld dat de door de belanghebbende voor het object d-laan 21 vermelde huurprijs van € 79,40 per m² niet voor het gehele object geldt omdat een deel wordt onderverhuurd voor een veel hogere prijs. Het hof acht het dan ook onjuist om de huurprijs van het onderhavige object op dit gegeven te baseren, zoals de belanghebbende doet. De door de heffingsambtenaar gehanteerde huurprijs en kapitalisatiefactor ligt in de lijn, dan wel is beduidend lager dan die van de vergelijkingsobjecten. De getaxeerde huurwaarde ligt bovendien ruim beneden de werkelijk betaalde huur per 1 januari 1999 en in mei 2001 is een verkoopprijs gerealiseerd van € 2.132.767,--. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar de waarde van deze onroerende zaak dan ook niet op een te hoog bedrag vastgesteld.
Dat de onroerende zaak op enig moment blijkbaar heeft leeg gestaan doet niets af aan vorenvermeld oordeel.
c-weg 46
Uit de beschrijving van de onroerende zaak in het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden met de semi-permanente constructie van het gebouw. De onderhoudstoestand wordt in relatie tot de ouderdom van het object als redelijk gekenschetst. Het hof heeft geen reden aan de juistheid hiervan te twijfelen. De enkele bewering van de belanghebbende dat de staat van onderhoud slecht is, is hiertoe onvoldoende. Het hof is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Deze waarde vindt bevestiging in de verkoopprijs van het object in september 1996 voor € 6.498.545,-- en de huur per 20 december 2002 van € 850.000,-- per jaar.
d-weg 9 en b-weg 10 (F)
Gelet op de gehanteerde vergelijkingsobjecten is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststellingen rekening heeft gehouden met de door de belanghebbende gememoreerde parkeerproblematiek. Uit het taxatierapport blijkt tevens dat het als vergelijking gehanteerde G-complex (met meerdere gebouwen) qua bouwperiode, locatie en totale projectomvang goed vergelijkbaar is met d-weg 9 en b-weg 10. Het hof heeft, ondanks dat geen bouwjaren worden vermeld van de vergelijkingsobjecten, geen reden aan de juistheid hiervan te twijfelen. Ook met weglating van de door H betaalde huurprijs voor een deel van het 'I' en de huurprijs voor e-weg 3, acht het hof de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden voldoende waargemaakt. Dit geldt temeer nu de vergelijkingspanden een beduidend hogere kapitalisatiefactor kennen en in de huurprijs van de vergelijkingsobjecten 'J' en 'I' in het G-complex de parkeerplaatsen niet zijn begrepen, hetgeen in de getaxeerde huurprijs voor d-weg 9 en b-weg 10 wel het geval is. Daarmee kan tevens een eventueel hoogwaardiger bouw van de vergelijkingsobjecten worden verklaard. Door belanghebbende genoemde 'referenties huurwaarden' worden door de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift weersproken. Ook de vergelijkbaarheid acht hij in sommige gevallen afwezig. Nu de belanghebbende deze referenties niet heeft gespecificeerd (vergelijk 4.4) en het door de heffingsambtenaar gestelde niet of onvoldoende weerspreekt, zal het hof aan deze referenties voorbijgaan.
Wat betreft b-weg 10 is het hof van oordeel dat bij de vermindering van de waarde bij de uitspraak op bezwaar in voldoende mate rekening is gehouden met de extra aanpassingskosten ten gevolge van de multi-tenant mogelijkheid van dat gebouw.
4.6 Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de (bij uitspraak op bezwaar) vastgestelde waarden rechtvaardigen, is het gelijk aan de zijde van de heffingsambtenaar.
5. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 23 juni 2006 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer en voorzitter, mr. J. Huiskes, raadsheer, en mr. H. Bakker, raadsheer-plaatsvervanger, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. de Jong-Braaksma en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 28 juni 2006 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.