Uitspraak
Arrest d.d. 6 september 2006
Rolnummer 0600044
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats en -gemeente appellant],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr. R. Arends,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats en -gemeente geïntimeerde],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
toevoeging,
procureur: mr. J.H. van der Meulen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kortgeding- vonnis uitgesproken op 2 november 2005 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Assen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 29 november 2005 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd kortgedingvonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van
19 januari 2006.
De conclusie van de memorie van grieven (met 4 producties) luidt:
"het bestreden vonnis d.d. 2 november 2005 gewezen door de Voorzieningenrechter in de Rechtbank te Assen te vernietigen en opnieuw recht doende de vorderingen van [geïntimeerde] in eerste instantie, althans gedaagde, af te wijzen zulks met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties."
[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord (met een productie) verweer gevoerd, met als conclusie:
"tot bekrachtiging van het vonnis van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank te Assen d.d. 2 november 2005, zonodig onder verbetering of aanvulling van gronden, met veroordeling van appellant in de kosten van beide instanties."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De beoordeling
1. Tegen de weergave door de voorzieningenrechter van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 1 (1.1 t/m 1.6) in het bestreden kortgedingvonnis is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
2. Het gaat in dit kort geding - samengevat - om het volgende.
2.1. [geïntimeerde] is eigenaar geweest van de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aan [adres]. [geïntimeerde] bewoont de bovenwoning met zijn gezin. In 1998 heeft hij deze onroerende zaken verkocht en in eigendom overgedragen aan [appellant].
2.2. [geïntimeerde] is in de bovenwoning blijven wonen. Partijen hebben op enig moment met betrekking tot de boven woning een huurovereenkomst gesloten, neergelegd in een schriftelijk contract. Daarin is bepaald dat de huur is ingegaan op 1 juni en eindigt op 31 mei 2001. Na laatstgemelde datum is een nieuw huurcontract voor de duur van één jaar opgesteld. [geïntimeerde] is de woning na het verstrijken van dat jaar in gebruik blijven houden.
2.3. Bij brief van 25 februari 2003 heeft [appellant] de huur van de woning met een termijn van één jaar opgezegd, met verzoek deze woning per 1 maart 2004 te ontruimen. [geïntimeerde] heeft niet met deze huuropzegging ingestemd.
2.4. [appellant] heeft een bouwvergunning aangevraagd en verkregen voor de bouw van een appartement op het dak van het winkelpand naast de door [geïntimeerde] bewoonde woning. De gemeente heeft de vergunning verleend "behoudens rechten van derden."
2.5. Op 7 januari 2005 heeft [appellant] een muurtje op het dak van de bedrijfsruimte afgebroken.
2.6. [geïntimeerde] heeft [appellant] in kort geding gedagvaard en gevorderd 1) [appellant] te gebieden het bouwafval en het puin van het terras te verwijderen en de afscheidingsmuur binnen één maand te herstellen, en 2) [appellant] te gebieden om aan de woning [adres a] geen verbouwingswerkzaamheden uit te voeren c.a. te laten uitvoeren zonder de uitdrukkelijke toestemming van [geïntimeerde], alles op straffe van verbeurte van een dwangsom, en met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.
2.7. Na door [appellant] gevoerd verweer heeft de voorzieningenrechter bij kortgeding-vonnis waarvan beroep [appellant] op straffe van verbeurte van een dwangsom geboden om aan de woning aan [adres a] geen verbouwingswerk-zaamheden uit te voeren c.q. te laten uitvoeren zonder de uitdrukkelijke toestemming van [geïntimeerde], zolang [geïntimeerde] rechtmatig in het gehuurde woont en de werkzaamheden inbreuk maken op het woongenot van [geïntimeerde]. Voorts is [appellant] veroordeeld in de proceskosten. Het meer of anders gevorderde is afgewezen.
3. [appellant] heeft tegen het kortgedingvonnis in totaal zeven grieven opgeworpen, welke hierna zullen worden behandeld.
Vooropgesteld daarbij moet worden dat op deze zaak van toepassing is het huurrecht, zoals dat sedert 1 augustus 2003 geldt. Overigens houdt de nieuwe wettelijke regeling te dezer zake geen inhoudelijke wijziging in ten opzichte van het voordien geldende huurrecht.
4. Met grief 1 keert [appellant] zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd.
4.1. [appellant] is klaarblijkelijk van mening dat in dit geval sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, hetgeen zou meebrengen dat [geïntimeerde] geen beroep toekomt op de huurbescher-mingsbepalingen.
4.2. Bij de beoordeling van de vraag of zich een zodanig geval voordoet, past gezien de wettekst en de wetsgeschiedenis terughoudendheid. Gelet moet worden op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (zie HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495).
4.3. In het onderhavige geval is sprake van huur van een woning zonder welke [geïntimeerde] in het geheel geen (passende) huisvesting meer zou hebben. De woning is evident geschikt voor bewoning gedurende langere tijd; [geïntimeerde] bewoont de woning immers ook al gedurende lange tijd. De door [appellant] opgestelde tekst van het (verlengde) huurcontract vermeldt niets omtrent hetgeen partijen hebben bedoeld aangaande de duur van de overeenkomst. Dit een en ander laat voorshands geen andere conclusie toe dan dat partijen voor ogen heeft gestaan dat de woning ter beschikking van [geïntimeerde] zou staan totdat de huurovereenkomst op geldige wijze zou zijn beëindigd. In zodanig geval kan niet worden gezegd dat in casu sprake is van een gebruik van de woning dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van art. 7:232 lid 2 BW Pro.
4.4. Naar het voorlopig oordeel van het hof komt [geïntimeerde] dus de bescherming toe van het bepaalde in de artt. 7:271 e.v. BW omtrent het eindigen van de huur.
4.5. Voorshands kan voorts in het midden blijven of in de verhouding tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd. Immers in beide gevallen eindigt, naar luidt van artikel 7:271 BW Pro, de overeenkomst door opzegging, waarna de overeenkomst blijft doorlopen - tenzij de huurder in de beëindiging heeft toegestemd - tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een verzoek van de verhuurder als bedoeld in art. 7:272 lid 2 BW Pro tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
[geïntimeerde] heeft niet in de beëindiging van de huurovereenkomst bewilligd, zodat het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst slechts door de rechter kan worden vastgesteld. Van dit laatste het geval is evenwel geen sprake.
5. Grief 2 is gericht tegen de overweging dat het de bedoeling van partijen zou zijn geweest het gebruik van het dak(terras) onder de huurovereenkomst te laten vallen, terwijl met grief 4 [appellant] opkomt tegen het oordeel dat de leefruimte van [geïntimeerde] wordt verminderd door het wegvallen van het dak(terras) naast de woning, het trappenhuis wordt opgedeeld en een deel van één van de balkons komt te vervallen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.1. [appellant] heeft betoogd dat slechts de bovenwoning "sec" aan [geïntimeerde] is verhuurd en dat daaronder niet zijn begrepen het dakterras, het trappenhuis en een deel van één van de balkons.
5.2. [geïntimeerde] heeft deze stelling van [appellant] gemotiveerd betwist, waarbij hij zich er in het bijzonder op beroept dat hij het dakterras al zestien jaar in gebruik heeft en er redelijkerwijs vanuit mag gaan dat na de eigendomsoverdracht de gebruiksrechten van de onroerende zaak en de aangehorigheden op generlei wijze nadien door [appellant] eenzijdig zouden kunnen worden beperkt.
5.3. Het hof leest in de grieven en in de daarop gegeven toelichting geen andere relevante stellingen of verweren dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd en door de voorzieningenrechter gemotiveerd verworpen. Het hof onderschrijft hetgeen de voorzieningen ter motivering van zijn beslissing als voorlopig oordeel heeft overwogen en neemt die motivering over.
5.4. De thans in het geding gebrachte schriftelijke verklaring van makelaar Beekenkamp (overgelegd als productie 4 bij memorie van grieven) kan hieraan naar het voorlopig oordeel van het hof niet afdoen, waar deze dienaangaande - wat er verder van deze verklaring zij - onvoldoende specifieke informatie behelst die de lezing van [appellant] zodanig aannemelijk maakt dat daarvan reeds nu van uit dient te worden gegaan.
6. Grief 3 klaagt dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft overwogen dat verwezenlijking van de bouwplannen van [appellant] op het dak naast de woning van [geïntimeerde] een ernstige verandering in het woongenot van [geïntimeerde] zal meebrengen.
6.1. Uit de toelichting op de grief leidt het hof af dat [appellant] - ook - hier uitgaat van het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst, op grond waarvan hij [geïntimeerde] verwijt op oneigenlijke gronden bezwaar te maken tegen de bouwplannen.
Met betrekking tot het karakter van de huurovereenkomst verwijst het hof naar hetgeen hiervoor ten aanzien van grief 1 is overwogen.
Voor het overige sluit het hof zich aan bij het oordeel van de voorzieningenrechter dat het realiseren van de bouwplannen van [appellant] het woongenot van [geïntimeerde] ernstig zal schaden. Het hof neemt dat oordeel hier over en maakt dat tot het zijne. Dat, zoals [appellant] in hoger beroep heeft aangevoerd, geen sprake is van het verdwijnen van de ramen van de keuken van [geïntimeerde], doet hieraan hoe dan ook niet af. Immers, naar het voorlopig oordeel van het hof is ook het uitzicht op een op korte afstand geplaatste blinde muur in het onderhavige geval te beschouwen als een zodanige inbreuk op het woongenot van [geïntimeerde], dat hij daartegen met vrucht opkomt.
7. Grief 5 richt zich tegen de overwegingen van de voorzieningenrechter dat de gevolgen van de bouw moeizaam te bestempelen zijn als dringende werkzaamheden die aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of als renovatiewerkzaamheden die [geïntimeerde] als huurder zou moeten dulden en dat de realisatie van de bouwplannen een inbreuk maken op het woongenot van [geïntimeerde] welke hij niet hoeft te dulden, zodat [appellant] zich van deze werkzaamheden zal moeten onthouden.
7.1. De grief is een herhaling van het op dit punt in eerste aanleg door [appellant] ingenomen standpunt. De voorzieningenrechter heeft in de door de grief bestreden overweging gemotiveerd aangegeven waarom hij voorshands van oordeel is dat [appellant] zich van de gewraakte werkzaamheden zal dienen te onthouden. Het hof onderschrijft die motivering ten volle en maakt die, mede bezien in het licht van hetgeen hiervoor reeds ten aanzien van grief 3 is geoordeeld, tot de zijne.
8. In grief 6 bestrijdt [appellant] het oordeel van de voorzieningenrechter, voor zover dat impliceert dat het dak(terras) waarop het muurtje was gebouwd, tot het gehuurde behoort.
8.1. De grief deelt in het lot van hetgeen het hof hiervoor met betrekking tot de grieven 2 en 4 heeft overwogen.
8.2. Overigens heeft te gelden dat [appellant] bij de behandeling van de grief geen belang heeft nu de voorzieningenrechter de vordering van [geïntimeerde] op dit punt heeft afgewezen.
9. In grief 7 wordt aangevoerd dat de uitspraak van de voorzieningenrechter geen enkele "rechtswerking" heeft, nu deze ziet op de woning aan [adres a].
9.1. Volgens [appellant] zou de bovenwoning van [geïntimeerde] het huisnummer [huisnummer] hebben. Nu tussen partijen volstrekt duidelijk is om welke woning het gaat, zou slagen van de grief niet leiden tot een ander resultaat. [appellant] heeft dan ook bij honorering van deze grief geen belang.
Slotsom
10. Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat de grieven falen.
Het kortgedingvonnis waarvan beroep dient derhalve te worden bekrachtigd.
[appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (1 procespunt, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het kortgedingvonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op euro 291,-- aan verschotten en op euro 894,-- aan salaris voor de procureur;
bepaalt dat van voormelde bedragen aan de griffier dient te worden voldaan
euro 218,25 aan verschotten en euro 894,-- aan salaris voor de procureur, door overmaking op rekeningnummer 19.23.06.103 t.n.v. DS 541 MVJ Arrondissement Leeuwarden, die daarmee zal handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 Rv Pro.
Aldus gewezen door mrs. Kuiper, voorzitter, Zandbergen en Hidma, raden, en uitgesproken door mr Streppel, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Mellink als griffier, ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 6 september 2006.