Uitspraak
Arrest d.d. 13 december 2006
Rolnummer 0500097
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
toevoeging,
procureur: mr. J.V. van Ophem,
tegen
Woningstichting De Huismeesters,
gevestigd te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: de Huismeesters,
procureur: mr. P.R. van den Elst.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 3 februari 2005 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 10 februari 2005 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van de Huismeesters tegen de zitting van
23 februari 2005.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het op 3 februari 2005 door de Rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen tussen partijen gewezen vonnis te vernietigen, en opnieuw rechtdoende, geïntimeerde alsnog in haar inleidende vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, dan wel haar vordering af te wijzen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door de Huismeesters verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest, appellant niet ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen in hoger beroep, dan wel hem zijn vorderingen te ontzeggen met bekrachtiging van het vonnis van de Rechtbank Groningen, sector Kanton, gewezen op 3 februari 2005, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering van de rechtsgronden en met veroordeling van appellant in de kosten van de procedure in prima, als in deze procedure."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende weersproken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1. Partijen hebben, ingaande 1 februari 2004, een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats].
1.2. [appellant] heeft op enig moment een huurachterstand doen ontstaan, welke op 31 december 2004 euro 704,10 bedroeg.
2. Het gaat in dit geding - samengevat - om het volgende.
2.1. De Huismeesters heeft [appellant] ter zake huurachterstand voor de kantonrechter gedagvaard en gevorderd ontbinding van de huuroverenkomst alsmede veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de huurachterstand, te verhogen met de wettelijke rente, alsmede tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
1.2. De kantonrechter heeft [appellant] een terme de grâce gegund en hem bij vonnis van 3 februari 2005 veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de buiten-gerechtelijke kosten, totaal euro 865,94, vermeerderd met wettelijke rente over het bedrag van de huurachterstand, alsmede tot betaling van een bedrag gelijk aan de geldende huurprijs voor elke maand of gedeelte daarvan gedurende welke [appellant] het gehuurde na 1 januari 2005 in gebruik heeft. Voor het geval [appellant] niet binnen 30 dagen na betekening van het vonnis aan de dan bestaande verplichtingen heeft voldaan, heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en te verlaten. [appellant] is voorts veroordeeld in de proceskosten.
3. Grief I luidt dat de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst heeft ontbonden en [appellant] heeft veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Met grief II keert [appellant] zich tegen toewijzing van de buitengerechtelijke kosten, terwijl grief III zich richt tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4. In de memorie van grieven heeft [appellant] gesteld dat de Huismeesters geweigerd heeft de ontruiming op te schorten in afwachting van de uitslag van het hoger beroep en vervolgens tot ontruiming is overgegaan. Zijn belang bij het onderhavig hoger beroep is, aldus [appellant], afgezien van het feit dat hij in de proceskosten is veroordeeld, met name daarin gelegen dat hij op grond van het zogenoemde tweede kansbeleid gedurende een periode van vijf jaren niet in aanmerking kan komen voor vervangende woonruimte die wordt aangeboden door de woning-corporaties in de gemeente Groningen.
5. De Huismeesters heeft daartegenover in de memorie van antwoord aangevoerd dat [appellant] vóór het verstrijken van de hem gegunde terme de grâce de gehele huurachterstand tot en met maart 2005, inclusief de buitengerechtelijke heeft voldaan, zodat de huurovereenkomst voortduurt en dat [appellant] het gehuurde ook daadwerkelijk is blijven bewonen. Voorts heeft de Huismeesters betoogd dat, voor zover in haar administratie kan worden nagegaan, [appellant] ten tijde van de procedure in eerste aanleg, in tegenstelling tot hetgeen [appellant] heeft betoogd, niet de status van "tweede kanser" had. De Huismeesters is van mening dat [appellant] geen belang heeft bij zijn vordering in hoger beroep.
6. Indien juist is dat [appellant] binnen de door hem gestelde termijn aan zijn in het beroepen vonnis vastgestelde betalingsverplichting jegens de Huismeesters heeft voldaan, bestaat er, gelet op het voorwaardelijk karakter van de uitgesproken ontbinding en ontruiming, geen aanleiding tot vernietiging van het vonnis op dat punt.
Het hof ziet evenwel geen aanleiding om [appellant] - alsnog - in de gelegenheid te stellen te reageren op deze stelling van de Huismeesters, aangezien ook als deze stelling niet juist zou zijn, de opgeworpen grieven niet tot vernietiging van het vonnis a quo kunnen leiden.
7. [appellant] heeft het bestaan van de huurachterstand, zoals door de Huismeesters in eerste aanleg gesteld, niet weersproken.
Het betalen van de huur is de voornaamste tegenprestatie van de huurder voor het ter beschikking krijgen van het gehuurde. Een achterstand in de betaling van de huurprijs is als zodanig een tekortkoming, op grond waarvan de verhuurder de rechter - op voet van artikel 7:231 BW Pro - kan verzoeken de huur te ontbinden.
Dat bij een dergelijke vordering een huurachterstand van twee maanden altijd als van zodanige geringe betekenis moet worden aangemerkt dat deze de ontbinding van de huur niet rechtvaardigt, vindt geen steun in het recht (vgl. de conclusie van AG Langemeijer onder HR 17 december 2004, WR 2005, 24).
Dat klemt in dit geval te meer nu de kantonrechter [appellant] nog een terme de grâce heeft gegund in die zin dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de ontruiming wordt uitgesproken indien de huurachterstand en de bijkomende (buitengerechtelijke) kosten niet binnen dertig dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan.
Met het gunnen van deze terme de grâce is in voldoende mate tegemoet gekomen aan de belangen van [appellant] om ontruiming van het gehuurde te voorkomen.
Onder die omstandigheden is niet ook nog eens plaats voor een belangenafweging in het kader van het zogenoemde tweede kansbeleid, wat daarvan overigens zij.
8. De Huismeesters heeft, tegenover hetgeen [appellant] dienaangaande heeft aangevoerd, genoegzaam aangetoond dat zij (bedongen) buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt, welke voor rekening van [appellant] dienen te komen. Voldoende aannemelijk is immers geworden dat de buitengerechtelijke werkzaamheden meer hebben omvat dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel en het op gebruikelijke wijze samenstellen van een dossier. Naar 's hofs oordeel gaat het hierbij derhalve om buitengerechtelijke verrichtingen die meer omvatten dan verrichtingen waarvoor de artt. 237-240 Rv een vergoeding plegen in te houden.
Slotsom
9. De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd.
[appellant] zal al de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep worden veroordeeld (1 procespunt, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Huismeesters op euro 244,-- aan verschotten en op euro 894,-- aan salaris voor de procureur.
Aldus gewezen door mrs Mollema, voorzitter, Kuiper en Zandbergen, raden, en uitgesproken door mr Streppel, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de heer Bilstra als griffier, ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 13 december 2006.