Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 621/03 19 januari 2007
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X B.V. te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de gemeente Y (hierna: de heffingsambtenaar) gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan het a-straat 7 te Z (hierna: de onroerende zaak), vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2001, nummer 000000. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 35.104.437,--.
1.2 Namens belanghebbende is tijdig een bezwaarschrift ingediend. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 6 juni 2003, is de waarde van de onroerende zaak verminderd en nader vastgesteld op € 32.514.735,--.
1.3 Het beroepschrift (met bijlagen) is op 17 juli 2003 ter griffie ingekomen. Bij geschrift van 31 oktober 2003 (met bijlagen) is het beroepschrift aangevuld. De heffingsambtenaar heeft op 24 mei 2005 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.4 Alhoewel daartoe desgevraagd door het hof in de gelegenheid gesteld, is namens de belanghebbende geen conclusie van repliek ingediend. Wel is op 10 november 2006 van de zijde van belanghebbende een aanvulling op de beroepsprocedure ontvangen, waaronder nota's en een taxatierapport.
1.5 Bij de mondelinge behandeling van 20 november 2006, gehouden te Leeuwarden, waren aanwezig belanghebbendes gemachtigde de heer A bijgestaan door mevrouw B, alsmede namens de heffingsambtenaar de heer C, bijgestaan door de heer D, taxateur. Ter zitting heeft belanghebbendes gemachtigde een pleitnota voorgedragen. Afschriften daarvan heeft hij overgelegd aan het hof en de wederpartij. Tevens heeft hij daarbij zonder bezwaar van de heffingsambtenaar een bijlage gevoegd.
1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak naar de peildatum 1 januari 1999 de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Bij de uitspraak waarvan beroep is de vastgestelde waarde verminderd zoals hiervoor onder 1.2 vermeld.
2.2 De onroerende zaak is gelegen aan het a-straat 7 te Z en staat plaatselijk bekend als "E". Het betreft een in 1990 opgeleverd kantorencomplex dat bestaat uit drie gedeelten welke door middel van traversen met elkaar zijn verbonden. Gebouw één heeft vijf bouwlagen, gebouw twee bestaat gedeeltelijk uit vijf en gedeeltelijk uit twee verdiepingen en gebouw drie heeft negen etages met een tiende laag die bestaat uit een metalen dakopbouw ten behoeve van technische installaties. De totale vloeroppervlakte van de kantoorruime bedraagt 22.942 m2. De onroerende zaak is gelegen op een B1-locatie, nabij F. Tot de onroerende zaak behoort een parkeergarage met een oppervlakte van 2.705 m2.
2.3 De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak - ook na bezwaar - op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij is van mening dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde en de berekening van de kapitalisatiefactor niet inzichtelijk en controleerbaar zijn. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk in hoeverre rekening is gehouden met aanvangsleegstand, marketing en verhuurkosten, alsmede overdrachtsbelasting en kosten. Zij stelt zich op het standpunt dat er geen markt is voor eigenaren/gebruikers voor de onderhavige objecten en dat daarom moet worden aangesloten bij de markt waarop beleggers opereren. De referentiepanden van de heffingsambtenaar acht zij niet vergelijkbaar. Belanghebbende staat primair een waarde voor van € 20.981.000,--.
Ter onderbouwing van voornoemde waarde legt belanghebbende een door haar gemachtigde, A, registertaxateur onroerende zaken, opgesteld taxatieverslag over. In dit rapport worden 'referenties huurwaarden' genoemd en voorts staan hierin posten vermeld waarmee belanghebbende de met behulp van de huurwaardekapitalisatiefactor van 10 berekende waarde wenst te verminderen. Subsidiair verzoekt belanghebbende de door de partijen voorgestane waarden te middelen.
3.3 De heffingsambtenaar is daarentegen van mening dat de waarde van de onroerende zaak, zoals deze bij de uitspraak op het bezwaarschrift is verminderd, niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij verwijst voor de onderbouwing van de waardevaststelling naar het door hem overgelegde taxatierapport van 11 mei 2005 (hierna: het taxatierapport). Het taxatierapport is opgemaakt door G, gediplomeerd WOZ-taxateur o.z., beëdigd en gecertificeerd makelaar o.z., in opdracht van de heffingsambtenaar.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet WOZ – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatierapport.
4.4 Blijkens het taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling is uitgegaan van huurprijzen en verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, waarvan met name het zogenaamde H-complex qua ligging, bouwperiode en totale projectomvang (vergelijk pagina E16 van het taxatierapport), goed vergelijkbaar is. De in het rapport opgevoerde gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn een redelijke afspiegeling van de markt omstreeks de peildatum. Hierbij moet worden bedacht dat er niet altijd een transactiecijfer per de peildatum voor handen is.
4.5 Uit de overgelegde stukken blijkt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak met betrekking tot de netto kantooroppervlakte is uitgegaan van een huurwaarde van € 125,-- per m2. Bij het bepalen van deze waarde heeft de heffingsambtenaar aansluiting gezocht bij de huurwaarden zoals deze golden in 1997 tot en met 1999 voor het H-complex te Z, één van de drie door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. Voor dit uit drie gebouwen bestaande complex bedroegen de huurwaarden voor kantoorruimte respectievelijk € 131,60, € 143,-- per m2, beiden exclusief parkeerplaatsen, en € 134,-- per m2.
4.6 Tussen partijen staat vast dat de ligging van het H-complex nagenoeg identiek is aan de ligging van de onroerende zaak. Beide zijn gelegen in de directe nabijheid van F. De onderhavige onroerende zaak is echter aanmerkelijk groter. Voorts is namens belanghebbende onweersproken aangevoerd dat het H-complex een couranter complex is omdat het een meer moderne uitstraling heeft, beschikt over meer faciliteiten en bestaat uit meerdere kleine units welke aan verschillende huurders worden verhuurd. Uit het taxatierapport blijkt niet of en in hoeverre hiermee rekening is gehouden.
4.7 Belanghebbende bepleit een huurwaarde van de kantoorruimte van € 102,-- per m2. Deze huurwaarde is ontleend aan de referentieobjecten zoals deze staan vermeld in het namens belanghebbende overgelegde taxatierapport.
Ten aanzien van deze referentieobjecten - met uitzondering van b-straat 3 dat tot het H-complex wordt gerekend - merkt het hof op dat zij, evenals de twee andere referentieobjecten van de heffingsambtenaar, minder goed vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak omdat zij qua oppervlakte en ligging en/of bouwjaar wezenlijk afwijken.
4.8 Samenvattend betekent het vorenstaande enerzijds dat de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde huurwaarde van de kantoorruimte per m2 onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, maar anderzijds dat ook belanghebbende de door haar berekende huurwaarde niet voldoende heeft onderbouwd. Alles in ogenschouw nemend zal het hof de huurwaarde van de kantoorruimte per m2 van de onroerende zaak in goede justitie bepalen op € 110,--. Met betrekking tot de parkeergarage houdt het hof de waarde van de gemeentelijke taxatie aan nu deze waarde lager is dan die belanghebbende hanteert. Aldus dient naar het oordeel van het hof de bruto-huurwaarde van de onroerende zaak te worden vastgesteld op € 2.611.755,-- zijnde 22.942 m2 maal € 110,-- is € 2.523.620,-- plus 2530 m2 x € 32,- en 175 m2 x € 41,-- is € 88.135,--. Vermenigvuldigd met een huurwaardekapitalisatiefactor van 11, betekent dit een waarde van de onroerende zaak van € 28.729.305,--.
4.9 Voor zover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat de waarde van de onroerende zaak nog lager vastgesteld dient te worden, overweegt het hof dat de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
4.10 De heffingsambtenaar is bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak uitgegaan van een huurwaardekapitalisatiefactor van 11, welke factor in het taxatierapport is onderbouwd. Belanghebbende hanteert een op geen enkele wijze onderbouwde kapitalisatiefactor van 10. Vervolgens corrigeert zij de met behulp van deze factor berekende gekapitaliseerde waarde met de "aanloopleegstand", "marketing en verhuurkosten" en "overdrachtsbelasting en kosten". Nu de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor uit diverse elementen is opgebouwd, waaronder voornoemde posten, past het naar het oordeel van het hof niet de aldus door belanghebbende berekende gekapitaliseerde waarde (nogmaals) te corrigeren.
4.11 Het hof acht het in dit kader tevens van belang op te merken dat de kapitalisatiefactor van het tot het H-complex behorende "I" aanmerkelijk hoger is, te weten 13,38.
4.12 Omtrent de door belanghebbende benadrukte beperkte parkeergelegenheid bij de onroerende zaak overweegt het hof dat deze problematiek eveneens speelt bij het eerder gemelde H-complex.
4.13 Op grond van het vorenstaande dient het beroep van belanghebbende in zoverre te slagen.
5. De conclusie
Het beroep is gegrond.
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, in die zin dat artikel 1, letter a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (: het Besluit) zal worden toegepast. Het hof gaat er hierbij vanuit dat het namens belanghebbende in de beroepsfase overgelegde taxatierapport door mr. A in zijn hoedanigheid van gemachtigde is opgesteld. Aldus bepaalt het gerechtshof op grond van het Besluit het bedrag van de proceskosten ter zake van door een derde beroepsmatig verleende bijstand op € 1.207,50 (2,5 maal € 322,-- wegingsfactor 1,5). Het gerechtshof wijst de gemeente Y aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
7. De beslissing
Het gerechtshof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan het a-staat 7 te Z vast op een bedrag van € 28.729.305,--;
verstaat dat de gemeente Y het door belanghebbende betaalde griffierecht ad € 232,-- aan haar vergoedt:
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling aan belanghebbende van een tegemoetkoming in de proceskosten ten bedrage van € 1.207,50 en
wijst daarbij de gemeente Y aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Gedaan op 19 januari 2007 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer en voorzitter, mr. J. Huiskes, raadsheer, en mr. H. Bakker, raadsheer-plaatsvervanger, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde raadsheer, in tegenwoordigheid
van de griffier mr. H. de Jong en ondertekend door de voornoemde raadsheer mr. Huiskes en de griffier. De voorzitter was verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Op 24 januari 2007 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.