Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 622/03 19 januari 2007
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X B.V. te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de gemeente Y (hierna: de heffingsambtenaar) gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan het a-straat 1 te W (hierna: de onroerende zaak), vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2001, nummer 000000. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 8.074.111,--.
1.2 Namens belanghebbende is tijdig een bezwaarschrift ingediend. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 6 juni 2003, is de waarde van de onroerende zaak verminderd en nader vastgesteld op € 7.414.050,--.
1.3 Het beroepschrift (met bijlagen) is op 17 juli 2003 ter griffie ingekomen. Bij geschrift van 31 oktober 2003 (met bijlagen) is het beroepschrift aangevuld. De heffingsambtenaar heeft op 18 mei 2005 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.4 Alhoewel daartoe desgevraagd door het hof in de gelegenheid gesteld, is namens de belanghebbende geen conclusie van repliek ingediend. Wel is op 10 november 2006 een aanvulling op de beroepsprocedure ingekomen, waaronder nota's en een taxatieverslag.
1.5 Bij de mondelinge behandeling van 20 november 2006, gehouden te Leeuwarden, waren aanwezig belanghebbendes gemachtigde de heer A bijgestaan door mevrouw B, alsmede namens de heffingsambtenaar de heer C, bijgestaan door de heer D, taxateur. Ter zitting heeft belanghebbendes gemachtigde een pleitnota voorgedragen. Afschriften daarvan heeft hij overgelegd aan het hof en de wederpartij. Zonder bezwaar van de wederpartij heeft hij daarbij een bijlage gevoegd.
1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak naar de peildatum 1 januari 1999 de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Bij de uitspraak waarvan beroep is de vastgestelde waarde verminderd zoals hiervoor onder 1.2 vermeld.
2.2 De onroerende zaak gelegen aan het a-straat 1 te W betreft een in 1988 opgeleverd kantoorpand dat grotendeels bestaat uit vier lagen. Aan de voorzijde is de onroerende zaak afgewerkt met vliesgevels van gehard zonwerend glas in profielen. De achtergevel bestaat uit betonelementen, geglazuurde stenen en ramen met dubbele beglazing. De totale netto vloeroppervlakte bedraagt 7.061 m2 en bij de onroerende zaak behoren 140 parkeerplaatsen. Voorts is de onroerende zaak gelegen op een B1-locatie.
2.3 De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak - ook na bezwaar - op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij is van mening dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarden en de berekende kapitalisatiefactor niet inzichtelijk en controleerbaar zijn. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk in hoeverre rekening is gehouden met aanvangsleegstand, marketing en verhuurkosten, alsmede overdrachtsbelasting en kosten. Zij stelt zich op het standpunt dat er geen markt is voor eigenaren/gebruikers voor de onderhavige objecten en dat daarom moet worden aangesloten bij de markt waarop beleggers opereren. De door de gemeente gehanteerde vergelijkingsobjecten acht zij niet juist. Belanghebbende staat primair een waarde voor van € 6.658.000,--.
Ter onderbouwing van voormelde waarde legt belanghebbende een door haar gemachtigde, A, registertaxateur onroerende zaken, opgesteld taxatierapport over. In dit rapport worden 'referenties huurwaarden' genoemd en voorts staan hierin correcties vermeld waarmee belanghebbende de met behulp van de huurwaardekapitalisatiefactor van 10,5 berekende waarde wenst te verminderen. Subsidiair verzoekt belanghebbende de door de partijen voorgestane waarden te middelen.
3.3 De heffingsambtenaar is daarentegen van mening dat de waarde van de onroerende zaak, zoals deze bij de uitspraak op het bezwaarschrift is verminderd, niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij verwijst voor de onderbouwing van de waardevaststelling naar het tot de gedingstukken behorende taxatierapport van 11 mei 2005 (hierna: het taxatierapport). Het taxatierapport is opgemaakt door E, gediplomeerd WOZ-taxateur o.z., beëdigd en gecertificeerd makelaar o.z., in opdracht van de heffingsambtenaar.
3.4 Ter zitting heeft belanghebbende het beroep, voor zover dat was gericht tegen de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 6 te W, ingetrokken. Het hof behoeft dienaangaande derhalve niet meer een beslissing te nemen.
3.5 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet WOZ – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatierapport.
4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens het taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling is uitgegaan van huurprijzen en verkoopprijzen van onroerende zaken die vergelijkbaar zijn. De in het rapport opgevoerde gegevens van vergelijkingsobjecten zijn een redelijke afspiegeling van de markt omstreeks de peildatum. Hierbij moet worden bedacht dat er niet altijd een transactiecijfer per de peildatum voor handen is.
De verschillen tussen de onderhavige onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het hof in het rapport voldoende tot uitdrukking gebracht.
Met hetgeen de belanghebbende daar tegenover heeft gesteld in haar taxatierapport, heeft zij de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde naar het oordeel van het hof niet weten te ontkrachten.
4.5 Het namens belanghebbende overgelegde taxatierapport bevat vier vergelijkingsobjecten. Drie van de vier vergelijkingsobjecten zijn volstrekt niet vergelijkbaar met de onroerende zaak indien gelet wordt op het bouwjaar en de bouwaard. Voorts geldt voor alle vier objecten dat zij aanzienlijk kleiner zijn dan de onroerende zaak. Daar komt bij dat belanghebbende in haar taxatierapport op eenzelfde huurwaarde (van € 100,-- per m2) uitkomt als de gemeente in het taxatierapport hanteert, zodat dit door belanghebbende opgeworpen geschilpunt haar inziens blijkbaar niet tot enige vermindering van de waardebepaling behoeft te leiden.
4.6 Wat betreft de kapitalisatiefactor merkt het hof het volgende op. Uit de in bezwaar door belanghebbende overgelegde 'Algemene toelichting op WOZ-taxaties WEV door X BV' blijkt dat door haar bij de gehanteerde kapitalisatiefactor wordt aangesloten bij de kapitalisatiefactor die de gemeente in de waardering heeft gehanteerd. Nu belanghebbende in haar taxatieverslag, zoals overgelegd in de bezwaarfase, en in haar in de beroepsfase overgelegde taxatierapport - welke beide taxaties wat betreft de kapitalisatiefactor en de daarop aan te brengen correcties een gelijkluidende berekening bevatten - inderdaad dezelfde kapitalisatiefactor hanteert als de heffingsambtenaar, zonder dat daaraan een eigen berekening ten grondslag ligt, gaat het hof ervan uit dat deze werkwijze bij de onderhavige onroerende zaak ook aldus heeft plaatsgevonden. Alsdan is een vermindering van de waarde zoals belanghebbende in haar taxatierapport voorstaat niet juist. In het taxatierapport van belanghebbende wordt de berekende gekapitaliseerde waarde met posten "Correcties door ficties WOZ", "Marketing en verhuurkosten" en "overdrachtsbelasting en kosten" gecorrigeerd. Nu de kapitalisatiefactor uit diverse elementen is opgebouwd, waaronder de hiervoor genoemde posten, past het naar het oordeel van het hof niet de berekende gekapitaliseerde waarde (nogmaals) te corrigeren. Gelet op de bij de vergelijkingsobjecten blijkende kapitalisatiefactoren van 12,34 en 11,8, is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor niet te hoog heeft vastgesteld.
4.7 Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de (bij uitspraak op bezwaar) vastgestelde waarde rechtvaardigen, is het gelijk aan de zijde van de heffingsambtenaar.
5. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 19 januari 2007 door mr. G.M. van der Meer, raadsheer en voorzitter, mr. J. Huiskes, raadsheer, en mr. H. Bakker, raadsheer-plaatsvervanger, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde raadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en de griffier. De voorzitter was verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Op 24 januari 2007 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.