Uitspraak
Arrest d.d. 7 maart 2007
Rolnummer 0600052
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Plassania Beheer B.V.,
gevestigd te Groningen,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Plassania,
procureur: mr. P. R. van den Elst,
tegen
Beleggingsmaatschappij Reimborg B.V.,
gevestigd te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: Reimborg,
procureur: mr. L.R.C. Bos.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 6 oktober 2005 door de sector kanton, locatie Groningen van de rechtbank Groningen, verder aan te duiden als de kantonrechter.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 5 januari 2006 is door Plassania hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Reimborg tegen de zitting van 18 januari 2006.
De conclusie van de appeldagvaarding luidt:
"ten vernietigen het vonnis op 6 oktober 2005, door de Rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen tussen partijen gewezen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat appellante machtiging zal worden verleend om [betrokkene] in haar plaats als huurder te stellen van de bedrijfsruimte te 9712 HA Groningen aan de Verlengde Hereweg 87."
Bij memorie van grieven heeft Plassania een productie overgelegd en geconcludeerd tot persistit.
Bij memorie van antwoord is door Reimborg verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank te Groningen van 6 oktober 2005 tussen appellant als eiser en geïntimeerde gewezen te bekrachtigen, zulks desnoods onder verbetering van de gronden waarop het vonnis berust, met veroordeling van appellante in de kosten van beide instanties."
Voorts heeft Plassania een akte genomen waarbij producties zijn overgelegd. Reimborg heeft daarop bij akte gereageerd.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
Plassania heeft drie grieven opgeworpen.
Beoordeling:
1. Als gesteld en niet (voldoende) betwist, alsmede op grond van de niet weersproken inhoud der overgelegde bescheiden, staat tussen partijen het volgende genoegzaam vast:
- Plassania huurt sinds 24 augustus 1990 van Reimborg de bedrijfsruimte gelegen aan de Verlengde Hereweg 87 te Groningen. De huurprijs bedroeg tot 1 oktober 2005 euro 6.165,48 per kwartaal, exclusief BTW. Partijen zijn de huurovereenkomst aangegaan voor de duur van tien jaar, met een optierecht om de overeenkomst tweemaal voor een periode van vijf jaar te verlengen tot uiterlijk 30 september 2010. Het gehuurde is blijkens de overeenkomst bestemd om te worden gebruikt als snackbar.
- Vanaf 1 september 2000 huurt [betrokkene] (verder aan te duiden als [betrokkene]) bedoelde bedrijfsruimte van Plassania en exploiteert daarin het bedrijf Shoarma City. Zulks geschiedt met instemming van Reimborg.
- Bij overeenkomst van 2 november 2004 heeft Plassania de inventaris, voor zover zij daarvan eigenaar is, en de goodwill van het bedrijf verkocht aan [betrokkene] voor een bedrag van euro 25.000,--. De overname is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde "dat indeplaatsstelling van [betrokkene] als huurder door Reimborg c.q. door de kantonrechter, zal worden afgewezen".
2. Nadat Reimborg aan Plassania had laten weten niet akkoord te gaan met overname van de huurovereenkomst door [betrokkene] van Plassania, heeft Plassania zich gewend tot de kantonrechter met vordering tot indeplaatsstelling op basis van het bepaalde in artikel 7:307 BW.
3. De kantonrechter heeft als vaststaand aangenomen dat [betrokkene] op 1 mei 2001 het in het bedrijfspand uitgeoefende bedrijf heeft gekocht van [de verkoper]. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat, nu de bedrijfsoverdracht al in 2001 heeft plaatsgevonden en onvoldoende is gesteld of gebleken dat Plassania, zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige (inclusief eventueel een verzoek tot indeplaatsstelling) heeft gedaan om tot huuroverdracht te geraken, de vordering van Plassania moet worden afgewezen.
4. Plassania komt met een drietal grieven tegen die beslissing op. De grieven komen er in essentie op neer dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van een bedrijfsoverdracht door [betrokkene] op 1 mei 2001. Plassania betwist dat [betrokkene] op 1 mei 2001 het bedrijf van [de verkoper] heeft gekocht. Plassania stelt destijds niet van de transactie tussen [betrokkene] en [de verkoper] op de hoogte te zijn geweest. [de verkoper] zou in ieder geval niet bevoegd zijn geweest de inventaris en/of de goodwill te verkopen.
5. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.
6. Krachtens vaste jurisprudentie heeft het volgende te gelden.
De huurder moet in beginsel machtiging tot indeplaatststelling vorderen voordat de bedrijfsoverdracht wordt gerealiseerd. Niettemin kan de machtiging tot indeplaatsstelling nog na de bedrijfsoverdracht worden gevorderd, mits de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige heeft gedaan om tot huuroverdracht te geraken. Daaronder valt niet alleen de situatie waarin de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht machtiging tot indeplaatsstelling vordert, maar ook de situatie waarin hij de huurder buiten rechte verzoekt met contractsoverneming in te stemmen. Als de verhuurder daarmee niet instemt, moet de huurder alsnog spoedig in rechte machtiging tot indeplaatsstelling vorderen (zie o.m. HR 14 april 2000, NJ 2000,409). De kantonrechter heeft derhalve een juist uitgangspunt gehanteerd.
7. Het hof moet constateren dat Plassania zowel voor wat betreft de rol van [betrokkene] als de rol van meergenoemde [de verkoper] in appel een forse draai heeft gemaakt. In de inleidende dagvaarding aanleg stelde Plassania zich op het standpunt dat [betrokkene] met haar instemming reeds vanaf 1 september 2000 de snackbar huurt en dat [betrokkene] "de afgelopen jaren bewezen heeft de bedrijfsvoering zelfstandig en naar wens van partijen uit te voeren". Ter ondersteuning van dat laatste heeft Plassania als producties de jaarcijfers van [betrokkene] over 2001, 2002 en 2003 overgelegd. In deze jaarstukken wordt melding gemaakt van een (restant-)schuld aan [de verkoper], terwijl in een - eveneens door Plassania als productie overgelegde - begeleidende brief bij de jaarstukken over 2001 (brief van 4 april 2002 van [het accountantskantoor] aan [betrokkene]) wordt opgemerkt dat het bedrijf per 1 mei 2001 gekocht werd van de vorige eigenaar de heer [de verkoper] voor de aankoopsom van hfl 60.000,-- , onder de aantekening dat het bedrijfspand en de inventaris worden gehuurd. In de conclusie van repliek ontkent Plassania niet dat [betrokkene] het bedrijf per 1 mei 2001 heeft gekocht van de heer [de verkoper]. De inventaris, het huurcontract en de goodwill zouden echter eigendom van Plassania zijn gebleven. In die conclusie herhaalt Plassania dat [betrokkene] de afgelopen jaren heeft laten zien in staat te zijn de bedrijfsvoering zelfstandig en volledig naar de wens van alle partijen en instanties uit te voeren.
8. In de memorie van grieven doet Plassania het vervolgens voorkomen alsof de laatst hem bekende exploitant in het gehuurde [de exploitant] is geweest die de onderneming heeft opgeheven met ingang van 1 september 2000, vanaf welke datum [betrokkene] feitelijk de exploitatie van het in het gehuurde gevestigde bedrijf op zich zou hebben genomen. Eerst achteraf zou Plassania er achter zijn gekomen dat meergenoemde [de verkoper] in de periode die voor rekening en risico van bedoelde [exploitant] kwam, een bepaalde periode de exploitatie heeft gevoerd en dat [betrokkene] aan [de verkoper] hfl 60.000,-- heeft betaald in verband met de overdracht. In haar laatste akte geeft Plassania een schets van de geschiedenis van de in het gehuurde geëxploiteerde ondernemingen. Na ongeveer een jaar van exploitatie in eigen beheer (begin jaren negentig) als FEBO vestiging, zouden verschillende derden het bedrijf van Plassania hebben gehuurd. [betrokkene] zou uiteindelijk - zonder toestemming van Plassania - begonnen zijn met de exploitatie. Hij zou die hebben overgenomen van [de verkoper].
9. Wat er van een en ander ook zij, naar het oordeel van het hof heeft Plassania onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld welke - mits vaststaand - tot de conclusie zouden kunnen leiden dat er tussen Plassania en [betrokkene] sprake is van een bedrijfsoverdracht als bedoeld in artikel 7:307 BW. Dat er na een langdurige exploitatie van de in het gehuurde gevestigde bedrijven door derden nog sprake was van aan Plassania toebehorende goodwill (welke zou zijn gelegen in de locatie en de naamsbekendheid), kan zonder nadere toelichting - welke ontbreekt - niet worden afgeleid uit de diverse door Plassania met betrekking tot de exploitatie betrokken stellingen. Het enkel in eigendom overdragen van (een deel van) de inventaris kan niet als een bedrijfsoverdracht in vorenbedoelde zin worden aangemerkt.
10. Aan bewijslevering, als door Plassania aangeboden, komt het hof derhalve niet toe.
11. Daarenboven overweegt het hof nog het volgende. Krachtens het bepaalde in lid 2 van artikel 7: 307 BW beslist de rechter op vordering als hier bedoeld met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf. Als zodanig heeft Plassania bij inleidende dagvaarding aangevoerd dat zij "nog enige inventaris in eigendom heeft en nog een belang bij de goodwill. Zij wenst dat over te dragen aan [betrokkene], die daarmee de volledige bedrijfsvoering kan doen uitvoeren." Nadat Reimborg op dat punt verweer had gevoerd is Plassania bij repliek niet meer op dat punt teruggekomen. De kantonrechter heeft dan ook op goede gronden beslist dat het belang dat Plassania heeft gesteld onvoldoende concreet en zwaarwegend is tegenover het gerechtvaardigd verlangen van Reimborg om een solvabele en haar al jarenlang bekende huurster te behouden.
Nu Plassania in hoger beroep op dit punt haar stellingen niet heeft aangevuld - zij verwijst voor wat betreft haar zwaarwichtig belang enkel naar het gestelde in de inleidende dagvaarding - sluit het hof zich ter zake aan bij het oordeel van de kantonrechter. Daarbij tekent het hof aan dat Reimborg (bij conclusie van repliek in eerste aanleg) gemotiveerd heeft aangegeven dat op basis van de overgelegde jaarstukken van [betrokkene] niet duidelijk is of [betrokkene] enig reëel verhaal biedt, zodat Reimborg bij indeplaatsstelling te maken zou krijgen met een huurder van geheel andere orde dan Plassania met (in 2003) een balanstotaal van 88 miljoen euro. Plassania heeft een en ander volkomen onbesproken gelaten, zodat van de juistheid van hetgeen Reimborg op dat punt heeft gesteld, moet worden uitgegaan. Daarmee is tevens gegeven dat Reimborg wel degelijk een in redelijkheid (en dus in rechte) te respecteren belang heeft bij het niet willen meewerken aan de indeplaatsstelling. Van het misbruik maken van bevoegdheid en/of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid door haar medewerking te weigeren aan het overnemen van de huurovereenkomst aan de zijde van Reimborg is derhalve allerminst sprake.
12. De grieven treffen geen doel.
Slotsom
13. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd
Plassania zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep (salaris procureur: 1,5 punt tarief 2).
Beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van 6 oktober 2005, waarvan beroep;
veroordeelt Plassania in de kosten van deze procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Reimborg begroot op euro 244,-- aan verschotten en op euro 1.241,-- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit arrest voor wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. Mollema, voorzitter en mrs. Kuiper en Breemhaar, raden, en uitgesproken door mr. Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 7 maart 2007.