Uitspraak
Arrest d.d. 28 maart 2007
Rolnummer 0500300
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr. J.A.IJ. van Giffen, die ook heeft gepleit,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr. A.C. Zillinger Molenaar, die ook heeft gepleit.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op respectievelijk 29 september 2004 en 23 februari 2005 door de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 23 mei 2005 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis d.d. 23 februari 2005 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 8 juni 2005.
De conclusie van de memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis, luidt:
"bij arrest, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te vernietigen het tussen partijen gewezen vonnis van 23 februari 2005 met zaak/rolnr. 64726/HA ZA 04-550 gewezen door de Rechtbank Leeuwarden, en te dien aanzien opnieuw rechtdoende aan thans appellant toe te wijzen het in Prima gevorderde bij de Inleidende Dagvaarding uitgebracht op 17 juni 2004, doch vermeerderd met de in Appel genoemde kosten ad euro 453.
Met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instanties gevallen."
[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd, met als conclusie:
"tot afwijzing van de vordering(en) van [appellant] in beroep, en tot zijn veroordeling in de kosten van het beroep voor zover gevallen aan de zijde van [geïntimeerde]."
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De beoordeling
Met betrekking tot de vaststaande feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, dan wel op grond van de overgelegde niet bestreden producties staat in dit geding het volgende vast.
1.1. Zoals blijkt uit een brief van [appellant], gedateerd 29 oktober 2003, is per die datum tussen de erven [betrokkene 1] en een zekere [betrokkene 2] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het [adres] te [plaats]. De aanhef van die brief luidt:
"Geachte heer [betrokkene 2], Hiermede bevestig ik de tussen U en mij gevoerde
bespreking, waarbij wij overeenkwamen dat U per heden heeft gekocht van de
Erven [betrokkene 1], waarvoor ik als tussenpersoon/bemiddelaar en tevens als
boedelgevolmachtigde optreed, de in het onderwerp bedoelde onroerende zaak
gelegen aan het [adres] te [plaats] voor de koopsom van euro 120.000,00
k.k. U erkent door ondertekening voor akkoord en gelezen deze onroerende zaak
via mijn bemiddeling te hebben gekocht. Het transport vindt uiterlijk plaats voor
1 december 2003 plaats ten overstaan van notaris [notaris] te [plaats]."
1.2. In november 2003 hoorde [geïntimeerde] dat de woning te koop was en dat zij zich kon wenden tot [appellant], die haar heeft bevestigd dat de woning nog te koop was. Op 26 november 2003 heeft [geïntimeerde] de woning, samen met
[appellant], bezichtigd. Volgens [appellant] bedroeg de vraagprijs
euro 179.000,--.
1.0. Op 27 november 2003 heeft [appellant] een aan [geïntimeerde] gericht brief opgesteld, waarvan de aanhef luidt:
"Geachte mevrouw [geïntimeerde], Hiermee bevestig ik de op 26 november jl.
gevoerde bespreking(en) zowel die tijdens de bezichtiging van de in het
onderwerp vermelde onroerende zaak omstreeks 15.00 uur als ook daarna
bij mij thuis. U deelde mede dat tussen U en mij overeenstemming is over
de door U te betalen koopprijs voor het [adres] te [plaats], te
weten een koopsom van euro 170.000,00 (zegge: honderdenzeventig-duizend-
euro) k.k. die U erkent via mijn bemiddeling te hebben gekocht."
De brief is ondertekend door [appellant] als verkoper/bemiddelaar en [geïntimeerde] als koper.
1.4. In de brief is voorts bevestigd de afspraak dat [geïntimeerde] aan [appellant] een waarborgsom van euro 50.000,-- zou betalen na ondertekening van de koopbrief en dat deze waarborgsom aan [appellant] zou zijn verbeurd zijn indien [geïntimeerde] zich om enige reden zou terugtrekken. Verder bevestigt de brief de afspraak dat [appellant] voor [geïntimeerde] een hypotheek zou aanvragen, waartoe [geïntimeerde] de gewenste informatie zou verstrekken.
1.5. Op 27 november 2003 was de woning nog (gezamenlijk) eigendom van de erven [betrokkene 1] en mevrouw [betrokkene 3], de ex-partner van erflater [betrokkene 1].
1.6. Op 30 november 2003 heeft [geïntimeerde] een overeenkomst van geldlening gesloten met haar tante als geldgever. De tekst van die overeenkomst is opgesteld door [appellant]. Volgens de overeenkomst zou euro 50.000,-- worden overge-maakt op de rekening van [appellant] en euro 50.000,-- op de derdenrekening van notaris [notaris]. In de geldleningsovereenkomst is [betrokkene 2] als verkoper van de woning genoemd.
1.7. De woning is op 4 december 2003 door [makelaar] van makelaarskantoor [makelaarskantoor] te [plaats] getaxeerd met het oog op verkrijging van een hypothecaire geldlening.
1.8. Op 2, dan wel 3 december 2003 heeft [geïntimeerde] mondeling aan [appellant] te kennen gegeven de financieringsopdracht in te trekken. Bij brief van 4 december 2003 aan [appellant] heeft [geïntimeerde] meegedeeld dat zij van de koop afzag, dat haar gebleken was dat [appellant] niet gerechtigd was de woning te verkopen, dat de door [appellant] verstrekte financieringsofferte gebaseerd was op gegevens die niet overeenkwamen met het door haar opgegeven salaris en dat meerdere hypotheekverstrekkers op basis van de juiste cijfers financiering hadden geweigerd. [geïntimeerde] verzocht in de brief teruggave van de betaalde waarborgsom en zij bood aan [appellant] een redelijke vergoeding te betalen voor zijn inspanningen.
1.9. Op 12 januari 2004 heeft [geïntimeerde], na verkregen verlof, conservatoir derden- beslag doen leggen onder de Postbank en de Frieslandbank ten laste van [appellant] en de erven [betrokkene 1]. Deze beslagen zijn, na aanvankelijke verlenging, op 10 februari 2003 van rechtswege vervallen. Bij dagvaarding van 12 februari 2004 is [geïntimeerde] door de erven [betrokkene 1] in kort geding betrokken tot - onder andere - opheffing van het beslag. De eis in kort geding is verminderd tot veroordeling van [geïntimeerde] in de beslag- en de proceskosten. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis d.d. 25 februari 2004 de vordering afgewezen, met veroordeling van de erven [betrokkene 1] in de kosten van de procedure. Van dat kortgedingvonnis is geen hoger beroep ingesteld.
1.10. Bij brief van 23 januari 2003 heeft [geïntimeerde] aan de raadsman van [appellant] meegedeeld alsnog de koopovereenkomst gestand te doen, en levering verlangd per 5 februari 2004. De eigendomsoverdracht van de woning aan [geïntimeerde] heeft uiteindelijk op 15 april 2004 plaatsgevonden.
1.11. Bij akten van cessie d.d. 7 juni 2004 hebben de erven [betrokkene 1] en [betrokkene 2] hun gepretendeerde in die akten genoemde vorderingen op [geïntimeerde]
overgedragen aan [appellant]. Deze akten van cessie zijn op 17 juni 2004 aan [geïntimeerde] betekend.
Met betrekking tot de vordering
1. [appellant] heeft [geïntimeerde] voor de rechtbank gedagvaard en heeft - zoals blijkt uit het petitum van de dagvaarding - gevorderd:
1. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van euro 10.208,48 vermeerderd met wettelijke rente, als volgt gespecificeerd: euro 3.337,95 ter zake van bemiddelingskosten, euro 2.776,77 ter zake van verrichte werkzaamheden en gemaakte kosten n.a.v. de geannuleerde koop en de kosten van beslag, euro 2.932,41 ter zake van door [betrokkene 2] in het kader van de nakoming van de koopovereenkomst gemaakte kosten van rechtsbijstand, en euro 1.161,35 ter zake van door de erven [betrokkene 1] in het kader van de kortgedingprocedure tot opheffing van het beslag gemaakte kosten;
2. uit te spreken voor recht dat de erven [betrokkene 1] zijn ontheven van de in het kortgedingvonnis van 25 februari 2004 te hunnen laste uitgesproken proceskostenveroordeling;
3. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van het geding.
1.1. Na door [geïntimeerde] gevoerd verweer heeft de rechtbank bij vonnis waarvan beroep de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. Tegen dat vonnis richt zich het hoger beroep.
1.2. [appellant] heeft bij memorie van grieven zijn eis gewijzigd zoals hiervoor vermeld. Nu door [geïntimeerde] tegen de vermeerdering van de eis geen bezwaar is gemaakt en het hof niet is gebleken dat de vermeerdering van eis strijdt met de eisen van een goede procesorde, zal in hoger beroep worden uitgegaan van de vermeerderde eis.
Met betrekking tot de grieven
3. [appellant] heeft veertien grieven opgeworpen.
3.1. Grief I keert zich ertegen dat de rechtbank niet heeft toegestaan dat ter comparitie namens [appellant] een pleitnota werd voorgedragen.
Deze grief ontbeert belang, nu het bewuste geschrift door [appellant] als productie bij de memorie van grieven is gevoegd en daardoor deel uitmaakt van de processtukken waarvan het hof kennis heeft genomen.
3.2. Nu het hof, zoals blijkt uit rechtsoverweging 1 (1.1 t/m 1.11), zelfstandig de vaststaande feiten heeft weergegeven, heeft [appellant] geen belang meer bij behandeling van de grieven II en VII, welke zich richten tegen hetgeen de rechtbank als vaststaand heeft aangenomen.
3.3. De overige grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4. [appellant] legt aan zijn - vermeerderde - vordering de stelling ten grondslag dat hij ter zake de aankoop van de woning aan het [adres] te [plaats] met [geïntimeerde] een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten en dat [geïntimeerde] hem opdracht heeft gegeven de financiering voor die aankoop te verzorgen, waaronder begrepen het taxeren van de woning.
4.1. Het hof leest in de door [appellant] geformuleerde grieven met betrekking tot de door hem gestelde bemiddelingsovereenkomst en in de daarop gegeven toelichting geen andere relevante stellingen of verweren dan die door hem reeds in eerste aanleg waren aangevoerd en door de rechtbank gemotiveerd zijn verworpen. Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank ter motivering van haar beslissing op dit punt heeft overwogen en neemt die motivering over. Ook hetgeen [appellant] in zijn toelichting bij grief III heeft vermeld, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Ter toelichting voegt het hof daar nog aan toe dat, anders dan [appellant] met grief IV ingang wil doen vinden, de door de rechtbank geciteerde tekst uit de brief van mr. Van Giffen aan [geïntimeerde] d.d. 23 januari 2004 (productie XX) bezwaarlijk anders kan worden gelezen dan dat daarin gedoeld wordt op bemiddeling door [appellant] voor de verkoper per de datum van de onderhavige koopovereenkomst, zijnde 27 november 2003.
1.2. Door [geïntimeerde] is niet ontkend dat zij [appellant] aanvankelijk opdracht heeft gegeven de financiering voor de aankoop van de woning te verzorgen, doch zij heeft aangevoerd dat er met haar geen contact is geweest over een taxatie door makelaar [makelaarskantoor] en zij voor die taxatie derhalve geen opdracht heeft gegeven. [appellant] heeft niets gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [geïntimeerde] wel opdracht tot taxatie heeft gegeven. De taxatie heeft overigens plaats gehad op het moment dat de financieringsopdracht al - op 2 dan wel
3 december 2003 - mondeling door [geïntimeerde] was ingetrokken. Onder die omstandigheden kan [appellant] geen aanspraak maken op betaling door [geïntimeerde] van de kosten van de taxatie. De door [appellant] in appel vermeerderde vordering zal derhalve worden afgewezen.
5. Het door [appellant] in zijn grieven gestelde met betrekking tot de vorderingen van euro 2.776,77 en euro 2.932,41 vormt in de kern slechts een herhaling van de door hem in eerste aanleg ter zake daarvan ingenomen standpunten.
1.0. De rechtbank heeft in de door die grieven bestreden rechtsoverwegingen 2 en 3 in het vonnis waarvan beroep gemotiveerd aangegeven waarom zij van oordeel is dat die vorderingen dienen te worden afgewezen. Het hof onderschrijft die motivering en maakt die tot de zijne, met dien verstande dat het hof in het midden laat op grond van welke overwegingen de koopovereenkomst uiteindelijk is uitgevoerd, nu dit laatste voor de uitkomst van het geschil niet relevant is. Onder de door de rechtbank genoemde omstandigheden, waaronder met name het - in strijd met art. 7:26 lid 4 BW - door [geïntimeerde] laten betalen van een waarborgsom van
euro 50.000,--, is het handelen van [geïntimeerde] alleszins begrijpelijk en levert dat handelen geen aan haar toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de gesloten overeenkomst op.
6. Met betrekking tot de vordering van [appellant] tot betaling aan hem van de kosten die de erven [betrokkene 1] hebben gemaakt in verband met het door [geïntimeerde] ten laste van de erven [betrokkene 1] gelegde beslag, welke kosten door de erven [betrokkene 1] aan [appellant] zijn gecedeerd, overweegt het hof als volgt.
1.1. Het hof stelt voorop dat het alleszins begrijpelijk is dat [geïntimeerde], als gevolg van de onduidelijke formulering in de door [appellant] opgestelde brief (hiervoor onder 1.3 aangehaald) ter bevestiging van de gesloten koopovereenkomst aangehaald omtrent de persoon en hoedanigheid van de verkoper, alsmede door de wijze waarop in die brief is voorzien in de betaling van een waarborgsom en bezien in het licht van hetgeen haar naderhand ter ore is gekomen, gemeend heeft maatregelen te moeten treffen om de voor haar nadelige gevolgen van de transactie zo veel als mogelijk terug te draaien. Om die reden kan [geïntimeerde] ook niet verweten worden beslag te hebben laten leggen onder de erven [betrokkene 1], van wie in gemoede vermoed kon worden dat zij op dat moment de eigendom van de woning (nog) bezaten.
1.2. Wat er overigens zij van hetgeen is voorgevallen in de periode voorafgaande aan het voeren van het kort geding tot opheffing van het beslag, op het moment van uitbrengen van de dit kort geding inleidende dagvaarding - 12 februari 2004 - was het beslag inmiddels vervallen. De noodzaak tot het voeren van het kort geding was dan ook niet langer aanwezig. Wat hoogstens resteerde was een geldvordering, voor toewijzing waarvan in het algemeen in kort geding geen plaats is. De met het doorzetten van het kort geding gepaard gegane kosten moeten dan ook als nodeloos worden aangemerkt en daarom valt niet in te zien waarom de kosten die zien op de aan de erven [betrokkene 1] door mr. Van Giffen verleende rechtsbijstand voor zover die niet valt onder kosten als bedoeld onder art. 241 Rv ten laste van [geïntimeerde] zouden moeten komen.
1.3. Voor de door [appellant] gevorderde proceskosten (kosten van rechtsbijstand) die de erven hebben gemaakt in het kader van het kort geding en de door hem gevorderde ontheffing van de veroordeling in de proceskosten van [geïntimeerde], als uitgeproken door de voorzieningenrechter in diens vonnis van 25 februari 2004 geldt dat de voorzieningenrechter daar reeds bij onherroepelijk vonnis heeft beslist. De ervan [betrokkene 1] kunnen deze beslissing niet in een ander geding aantasten; hetzelfde geldt voor [appellant] die zich de vordering van [betrokkene 1] heeft laten cederen.
1.4. Dan resteert nog de (eveneens gecedeerde) vordering tot vergoeding van de aan de erven [betrokkene 1] in rekening gebrachte bankkosten terzake van de gelegde beslagen, van onbetwist groot euro 440,--, waarover [appellant] in de toelichting op grief XII een punt maakt. Het hof constateert evenwel dat deze veronderstelde vordering geen deel uit maakt van het oorspronkelijke petitum in eerste aanleg. Weliswaar wordt het bedrag genoemd onder 8.2 van de inleidende dagvaarding, maar in het totaal van de vordering als gespecificeerd onder 10 van deze dagvaarding en het daarop gebaseerde petitum komt dit bedrag niet voor.
Nu de vordering in appel geen vermeerdering van eis behelst ten opzichte van de eerste aanleg, behoeft dit onderdeel geen nadere bespreking.
Slotsom
7. De conclusie moet luiden dat de grieven alle tevergeefs zijn voorgesteld. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. De vordering zoals die in hoger beroep is vermeerderd zal worden afgewezen. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep worden veroordeeld (3 procespunten, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
wijst af de vordering zoals deze in hoger beroep is vermeerderd;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] op euro 389,-- aan verschotten en op euro 2.682,-- aan salaris voor de procureur.
Aldus gewezen door mrs. Kuiper, voorzitter, Breemhaar en Van Hees, raden, en uitgesproken door mr. Streppel, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als griffier, ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 28 maart 2007.