Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector Belasting
Kenmerk: 07/9
Uitspraakdatum: 29 juni 2007
uitspraak van de eerste enkelvoudig belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Z, belanghebbende
tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 06/619 van de rechtbank Leeuwarden van 1 december 2006 in het geding tussen
de belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gaasterlân-Sleat,
de heffingsambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 20 april 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 61 te Z (hierna: de onroerende zaak/ de woning) vastgesteld op € 163.000,--. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeildatum is 1 januari 2003.
1.2 Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak gedagtekend 23 januari 2006, verzonden op 25 januari 2006, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3 Bij uitspraak van 1 december 2006 heeft de rechtbank Leeuwarden (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond geoordeeld en de waarde verminderd tot een bedrag van € 134.000,--.
1.4 Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.
Tegen deze uitspraak heeft de belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift (met bijlagen) van 10 januari 2007, bij het hof ingekomen op 15 januari 2007.
De heffingsambtenaar heeft op 7 maart 2007 een verweerschrift in hoger beroep ingediend.
1.5 De eerste enkelvoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 11 juni 2007.
Aldaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, de heer A bijgestaan door de heer B, WOZ-taxateur bij Taxon.
1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. Feiten
2.1 Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.
2.2 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1915 gebouwde vrijstaande woning met een garage/berging op een perceel van 1.520 m2. De woning is aan de binnenzijde grotendeels onafgewerkt en de staat van onderhoud is zeer matig. De onroerende zaak is gelegen aan een doorgaande weg. Het perceel ligt als gevolg van inklinking en wegophoging circa 50 cm onder het wegniveau.
2.3 De onroerende zaak, alsmede de referentieobjecten zijn gelegen in een waterwingebied.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2003 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt de in het geschil zijnde vraag bevestigend. Zij bepleit een waarde van maximaal € 120.000,--. Zij stelt dat de waarde van de woning nadelig wordt beïnvloed door het feit dat deze is gelegen in het invloedsgebied van de waterwinning.
3.3 De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde in de beroepsfase juist is vastgesteld.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken. Ter zitting hebben partijen hun standpunten gehandhaafd.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar een taxatie van de onroerende zaak op 20 april 2006 door de heer B, beëdigd makelaar/ WOZ taxateur, werkzaam voor C (de taxateur). Het op basis van deze taxatie opgestelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar in deze procedure overgelegd.
De taxateur concludeert in het rapport tot een waarde op de peildatum van € 134.000,--. Blijkens het taxatierapport heeft de taxateur bij de waardering onder meer rekening gehouden met de verkoopgegevens van drie referentieobjecten, alsmede met de zeer matige staat van onderhoud van de woning en de omstandigheid dat het perceel als gevolg van inklinking onder het wegniveau is gelegen.
Ter zitting heeft de taxateur meegedeeld dat hij bekend was met de omstandigheid dat de onroerende zaak is gelegen in een waterwingebied, maar dat deze omstandigheid evenzeer geldt voor de gehanteerde referentieobjecten.
4.4 Het hof acht, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast van de waarde zoals deze in de beroepsfase is komen vast te staan, geslaagd. Voor dit oordeel is van belang dat de in het taxatierapport vermelde referentieobjecten alle zijn verkocht omstreeks de waardepeildatum. Voorts is aannemelijk gemaakt dat bij de waardering met de specifieke kenmerken van de onroerende zaak zoals vermeld onder 2.2 voldoende rekening is gehouden. Voor zover aan de ligging van de onroerende zaak in een waterwingebied een waardedrukkend effect moet worden toegekend, is aannemelijk dat dit effect in de verkoopprijs van de referentieobjecten, die immers eveneens in het waterwingebied zijn gelegen, tot uitdrukking is gekomen.
4.5 Verwijzing naar de -aanzienlijk- lagere waarde zoals deze voor de onroerende zaak voor een eerdere peildatum gold, kan belanghebbende niet baten. Het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van deze heffingsgrondslag vloeit juist voort uit onberekenbare ontwikkelingen van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economisch verkeer.
4.6 Nu belanghebbende ook overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 2003, in de beroepsfase, op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het hof ook anderszins geen reden tot verlaging van deze waarde.
4.7 Op grond van het vorenstaande dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het gerechtshof
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus vastgesteld op 29 juni 2007 door mr. J. Huiskes, raadsheer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde raadsheer in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Op 4 juli 2007 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.