Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector Belasting
Kenmerk: 06/67
Uitspraakdatum: 29 juni 2007
uitspraak van de eerste enkelvoudig belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Z, belanghebbende
tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 05/1544 van de rechtbank Groningen van 12 juni 2006 in het geding tussen
de belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haren,
de heffingsambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 36 te Z (hierna: de onroerende zaak/ de woning) vastgesteld op € 201.000,--. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeildatum is 1 januari 2003.
1.2 Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak gedagtekend 18 november 2005, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3 Bij uitspraak van 12 juni 2006 heeft de rechtbank Groningen (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond geoordeeld.
1.4 Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.
Tegen deze uitspraak heeft de belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift (met bijlage) van 20 juni 2006, bij het hof ingekomen op 21 juni 2006.
De heffingsambtenaar heeft op 28 augustus 2006 een verweerschrift (met bijlagen) in hoger beroep ingediend.
1.5 De eerste enkelvoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 11 juni 2007.
Aldaar zijn verschenen belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar mevrouw A.
1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. Feiten
2.1 Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.
2.2 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in 1972 gebouwde tussen drive-inwoning op een perceel van 179 m2.
Belanghebbende heeft de woning op 24 augustus 2004 gekocht voor een koopprijs van € 197.900,--.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2003 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt de in het geschil zijnde vraag bevestigend. Hij bepleit een waarde van maximaal € 180.000,-- en baseert zich hierbij op de koopsom die hij voor de woning heeft voldaan. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de eerste taxatie van de onroerende zaak is verricht door een taxateur die reeds lange tijd voor de gemeente Haren werkzaam is.
3.3 De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde juist is vastgesteld. Zij stelt hiertoe dat de woning behoort tot een bouwstroom. De vastgestelde waarde is ontleend aan de gemiddelde verkoopprijs van de tot de bouwstroom behorende woningen.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken. Ter zitting hebben partijen hun standpunten gehandhaafd.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.4 Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar een geveltaxatie van de voorzijde van de woning, verricht door de heer B, gediplomeerd makelaar en taxateur van onroerende zaken. In het op basis van deze taxatie opgestelde taxatierapport worden vier te Z gelegen referentieobjecten vermeld:
a-straat 16, verkocht op 30 juni 2004 voor € 212.000,--;
a-straat 12, verkocht op 16 oktober 2003 voor € 217.000,--;
a-straat 3, verkocht op 29 april 2004 voor € 223.000,--;
en a-straat 5, verkocht op 30 juni 2003 voor € 210.000,--.
De heffingsambtenaar heeft omtrent de referentieobjecten aangevoerd dat deze deel uit maken van een bouwstroom waartoe ook de woning van belanghebbende behoort. De waarde van de tot de bouwstroom gerekende woningen wordt in het kader van de WOZ bepaald op het gemiddelde van de gerealiseerde verkoopcijfers. Hieraan doet niet af, aldus de heffingsambtenaar, de omstandigheid -zoals in casu- dat enige tijd nà de peildatum voor de woning een lagere verkoopprijs is gerealiseerd.
4.5 Het hof acht de heffingsambtenaar niet in de op haar rustende bewijslast van de vastgestelde waarde geslaagd.
Weliswaar blijkt uit het overzicht van de verkooptransacties omstreeks de peildatum van de referentieobjecten dat de gemiddelde verkoopprijs van een soortgelijke woning als de onderhavige hoger lag dan de door belanghebbende betaalde aankoopsom, maar het hof acht niet aannemelijk gemaakt dat aan deze gemiddelde verkoopprijs meer waarde moet worden toegekend dat aan de feitelijk door belanghebbende voor de woning betaalde prijs. Het hof tekent hierbij aan dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat, in ieder geval, twee van de referentieobjecten in verbouwde staat zijn verkocht, hetgeen niet gold voor de onderhavige woning.
Voorts is niet gesteld, noch gebleken dat de aankoop door belanghebbende onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen. Mitsdien moet worden aangenomen dat de aankoop onder zakelijke omstandigheden is geschied. De door belanghebbende betaalde koopsom is derhalve tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen overeengekomen en niet valt in te zien dat
de door belanghebbende betaalde prijs niet overeenkomt met de waarde zoals bedoeld in artikel 17 lid Pro twee van de Wet WOZ. Onder voormelde omstandigheden acht het hof het gerechtvaardigd meer waarde toe te kennen aan de feitelijk gerealiseerde koopprijs van de woning dan aan de hand van transacties van referentieobjecten berekende gemiddelde waarde.
4.6 Het is een feit van algemene bekendheid dat de waardeontwikkeling in de woningmarkt in de afgelopen jaren een stijgende lijn heeft vertoond. De heffingsambtenaar heeft niet gesteld dat zulks in de periode van 1 januari 2003 tot medio augustus 2004 ten aanzien van de woning anders is geweest. Gelet op voormelde prijsontwikkeling komt het het hof juist voor de verkoopsom voor de woning naar beneden bij te stellen. Deze aanpassing ligt ook in de lijn ligt van de werkwijze van de heffingsambtenaar ten aanzien van de gemiddelde verkoopprijs van de referentieobjecten. Het vorenstaande in ogenschouwnemend stelt het hof stelt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2003 in goede justitie op € 190.000,--.
4.7 Nu belanghebbende voorts niets heeft aangevoerd op grond waarvan de waarde -verder- verlaagd dient te worden zal het hof, onder vernietiging van de beroepen uitspraak, de waarde verminderen tot voormeld bedrag.
4.8 Het hiervoor overwogene brengt mee dat het beroep van belanghebbende gegrond is.
5. Proceskosten
Het hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het hof bepaalt deze kosten op € 20,10 aan reiskosten in beroep en hoger beroep.
6. De beslissing
Het gerechtshof
vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
¬verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep alsnog gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar;
vermindert de waarde van de onroerende zaak tot op een bedrag van € 190.000,--;
gelast dat de gemeente Haren het betaalde griffierecht van € 37,-- (rechtbank) en € 105,-- (hof) aan belanghebbende vergoedt;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een tegemoetkoming in de proceskosten ten bedrage van € 20,10 en
wijst de gemeente Haren aan als rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden.
Aldus vastgesteld op 29 juni 2007 door mr. J. Huiskes, raadsheer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde raadsheer in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Op 4 juli 2007 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.