Uitspraak
Arrest d.d. 11 juli 2007
Rolnummer 0500398
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[naam 1] Projectontwikkeling B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr. P.R. van den Elst,
tegen
[naam 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr. S.A. Roodhof.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 23 augustus 2006 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
Het hof heeft bij het hiervoor vermelde tussenarrest zowel [appellant] als [geïntimeerde] een bewijsopdracht gegeven. Vervolgens zijn - met betrekking tot beide bewijsopdrachten - aan de zijde van beide partijen getuigen gehoord. Van deze verhoren is proces-verbaal opgemaakt. Afschriften hiervan bevinden zich bij de stukken.
[appellant] heeft naar aanleiding van de verklaringen die aan de zijde van [geïntimeerde] in contra-enquête zijn afgelegd, het hof verzocht om de enquête te heropenen. Het hof heeft dit verzoek gehonoreerd. Vervolgens heeft de procureur van [appellant] laten weten dat toch wordt afgezien van het horen van een nieuwe getuige. De enquête is naar aanleiding van deze mededeling alsnog gesloten.
Daarna hebben partijen de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
1. Het hof heeft in zijn tussenarrest [appellant] opgedragen te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit volgt dat zij met [geïntimeerde] een overeenkomst inzake de advisering over projectontwikkeling heeft gesloten, die mede inhield dat [geïntimeerde] gehouden was om voor de in geding zijnde werkzaamheden een vergoeding aan [appellant] te betalen. Deze bewijsopdracht houdt verband met de omstandigheid dat [geïntimeerde] zich onder meer tegen de vordering heeft verweerd op de grond dat de door [appellant] gemaakte kosten voor haar eigen rekening dienen te blijven omdat het volgens haar van het begin af aan de bedoeling is geweest dat [appellant] "het Strijkijzer" van [geïntimeerde] zou kopen, in welk geval [appellant] de door haar gemaakte onkosten inzake de advisering aan [geïntimeerde] op de projectontwikkeling van het perceel zou kunnen afwentelen. Het hof heeft in r.o. 13.1 van het tussenarrest geoordeeld dat, als zou komen vast te staan dat de bedoeling van partijen van meet af aan gericht was op verwerving van de grond door [appellant], in dat geval in de aard van de overeenkomst besloten lag dat [geïntimeerde] geen vergoeding voor de werkzaamheden van [appellant] verschuldigd is.
2. [appellant] heeft als getuigen voorgebracht [getuige 1] (voormalig bestuurder en inmiddels alleen nog aandeelhouder van [appellant]), [getuige 2] (registeraccountant), [getuige 3] (ex-werknemer van [appellant]) alsmede mr [getuige 4] (notaris). Aan de zijde van [geïntimeerde] zijn gehoord [getuige 5] (bestuurder en aandeelhouder van [geïntimeerde]), zijn echtgenote [getuige 6], [getuige 7] (voormalig eigenaar van grond in de directe nabijheid van "het Strijkijzer"), [getuige 8] (architect) en [geboortedatumtuige 9] (bedrijfsadviseur).
3. Het hof overweegt met betrekking tot de vraag of [appellant] in het opgedragen bewijs is geslaagd als volgt.
4. De getuigen die aan de zijde van [appellant] zijn gehoord hebben - voor zover hier van belang en samengevat - als volgt verklaard.
4.1 [getuige 1] heeft verklaard dat [getuige 5] (hierna: [getuige 5]) in het najaar van 2000 dan wel aan het einde van dat jaar voor het eerst de eventuele verkoop van "het Strijkijzer" aan [appellant] bij hem aan de orde heeft gesteld. Dit is volgens hem gebeurd tijdens een bespreking, waarbij [getuige 1] begon over het feit dat hij van [getuige 5] een voorschot wilde hebben op de tezijnertijd te versturen eindafrekening voor de in geding zijnde advieswerkzaamheden. Volgens [getuige 1] was hij "perplex" toen [getuige 5] hem ineens de grond te koop aanbood en heeft hij eerst een week bedenktijd gevraagd en vervolgens pas positief gereageerd. [getuige 1] heeft hieraan toegevoegd dat, als het van het begin af aan de bedoeling was geweest dat [appellant] "het Strijkijzer" zou kopen, dit - gelet op het grote bedrag dat ermee gemoeid was - zeker tijdens het tweewekelijkse interne werkoverleg van zijn (toenmalige) bedrijf ter sprake zou zijn gekomen.
4.2 [getuige 3] heeft verklaard dat [getuige 5] in zijn aanwezigheid aan [getuige 1] heeft gevraagd of [appellant] de grond wilde kopen. Hij kan zich niet herinneren wanneer dit is gebeurd, maar het was in ieder geval op een moment dat de twee door [getuige 5] verleende koopopties met betrekking tot een deel van de grond al waren vervallen. Wellicht heeft [getuige 5] - zo vervolgt [getuige 3] - de grond wel eerder aan [getuige 1] aangeboden, maar daarbij is hij ([getuige 3]) niet aanwezig geweest en bovendien zou hij het dan wel tijdens het tweewekelijkse overleg met [getuige 1], waarbij alle lopende projecten van [appellant] werden besproken, van [getuige 1] gehoord hebben.
4.3 [getuige 4] heeft verklaard dat hij geen expliciet antwoord kan geven op de vraag of het van meet af aan de bedoeling is geweest dat [appellant] eigenaar van "het Strijkijzer" zou worden. Zijn indruk is evenwel dat dit niet het geval is geweest. Gelet op zijn betrokkenheid bij het project alsmede gelet op zijn persoonlijke band met [getuige 1] zou hij het zeker hebben geweten als [getuige 5] de grond al vóór november 2000 aan [getuige 1] had aangeboden, aldus [getuige 4].
5. Aan de zijde van [geïntimeerde] zijn - eveneens voor zover hier van belang en samengevat - de volgende verklaringen afgelegd.
5.1 Volgens [getuige 5] heeft hij omstreeks mei/juni 2000 tegen [getuige 1] gezegd dat laatstgenoemde "het hele Strijkijzer" van hem kon kopen voor een bedrag van
fl. 50,00 per vierkante meter. In de periode dat hij met [getuige 1] naar vergaderingen van de stuurgroep ging, had hij de grond al aan hem te koop aangeboden. Misschien was dit nog niet zo ten tijde van de eerste twee vergaderingen, maar - zo leidt het hof althans uit de verklaring op dit punt af - in ieder geval al wel tijdens de derde vergadering. [getuige 5] heeft voorts verklaard dat er verschillende gesprekken over het sluiten van de koopovereenkomst zijn geweest en dat zich dit allemaal heeft afgespeeld in de periode april tot en met juni 2000. In die tijd was aan de orde dat hij aan [BV 3] (verder: [BV 3]) en Antiquariaat [naam 3] (hierna te noemen: [Antiquariaat]) het recht had verleend om een deel van "het Strijkijzer" van hem te kopen. [getuige 9] was destijds hun adviseur en "de heren" waren bang dat hij de grond aan [appellant] zou verkopen. [getuige 1] heeft naar aanleiding van een brief van [getuige 9] van 21 april 2000 een reactie opgesteld (hof: de getuige doelt blijkens zijn verklaring op een brief van 28 april 2000, die zich als productie 3 bij de inleidende dagvaarding bevindt) en tegen hem gezegd "Teken dit maar even, ik kom met [BV 3] en [Antiquariaat] wel rond". [getuige 5] vervolgt zijn verklaring met de opmerking dat [BV 3] en [Antiquariaat] in juni 2000 beslag hebben laten leggen op de grond waarvoor hij de opties aan hen had verleend. Op een gegeven moment is hij in verband daarmee samen met zijn vrouw en [getuige 1] naar hun destijds gezamenlijke advocaat gegaan om hierover te praten. Tijdens dit gesprek heeft [getuige 1] aan hem gevraagd of hij de grond, waarop de opties rustten, ook niet zou kunnen kopen. Vervolgens heeft hij ([getuige 5]) op 26 juli 2000 met [BV 3] en [Antiquariaat] een vaststellingsovereenkomst gesloten. [getuige 1] was daar volgens hem heel erg boos over. Toen hij [getuige 1] kort na genoemde datum de vaststellingsovereenkomst liet zien heeft [getuige 1] bij die gelegenheid gezegd dat hij "[BV 3] en [Antiquariaat] bijna in hun hok had." Voorts heeft [getuige 5] verklaard dat - in weerwil van de omstandigheid dat in de concept-koopaktes die notaris mr [getuige 4] heeft opgesteld steeds de datum van 16 januari 2001 wordt genoemd - op 21 november 2000 al een concept-koopovereenkomst op briefpapier van [appellant] is opgesteld. Het hof merkt op dat [getuige 5] een kopie hiervan heeft overgelegd, die aan het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 13 februari 2007 is gehecht. [getuige 5] heeft zijn verklaring vervolgd met de opmerking dat [getuige 1] volgens hem bij gelegenheid van diverse vergaderingen van de stuurgroep heeft gezegd dat hij de grond van hem had gekocht. In zijn beleving was er een koopovereenkomst, maar werden hij en [getuige 1] het niet eens over de posities van [BV 3] en [Antiquariaat]. Dat was ook op 21 november 2000 nog niet het geval, aldus nog steeds [getuige 5].
5.2 [getuige 6 ] heeft verklaard dat zij meestal bij de gesprekken aanwezig was die [getuige 5] en [getuige 1] voerden. Deze gesprekken hebben volgens haar vanaf begin 2000 plaatsgevonden en gingen puur over de verkoop van de grond. Zij kan zich nog goed herinneren dat zij en haar man samen met [getuige 1] in zijn auto naar Advocatenkantoor De Haan zijn gegaan. De aanleiding voor dit gesprek - dat omstreeks mei/juni 2000 plaatsvond - werd gevormd door de omstandigheid dat [getuige 1] ook de stukken grond wilde kopen waarop reeds opties tot koop waren gevestigd. Tijdens dat gesprek heeft [getuige 1] in het algemeen, maar ook rechtstreeks aan [getuige 5] gevraagd of hij de in optie uitgegeven grond ook niet kon kopen. De rest van de grond was toen al aan hem verkocht, aldus [getuige 6]. Zij heeft evenwel desgevraagd geen verklaring kunnen geven voor het feit dat volgens de gedingstukken de koopovereenkomst eerst op 21 november 2000 dan wel 16 januari 2001 is gesloten. Zij heeft voorts verklaard dat zij met haar man is meegegaan om [getuige 1] de vaststellingsovereenkomst, die [getuige 5] met [BV 3] en [Antiquariaat] had gesloten, te laten zien. [getuige 1] was daar volgens haar niet blij mee en hij heeft bij die gelegenheid gezegd (en dat weet zij naar eigen zeggen nog heel goed) "Verdorie, we hadden ze bijna in het hok."
5.3 [getuige 7] heeft verklaard dat hij tot 2002 aan de rand van "het Strijkijzer" een bedrijf uitoefende en al eens grond van [getuige 5] had gekocht. Hij heeft in 2000 opnieuw geprobeerd om een stukje grond van hem te kopen, het ging daarbij om een puntje van "het Strijkijzer". [getuige 5] zei naar aanleiding van dit verzoek van hem dat hij ([getuige 5]) dat niet kon en dat [getuige 7] zich maar tot [getuige 1] moest wenden omdat hij met [getuige 1] een mondelinge koopovereenkomst had gesloten. Dit heeft zich medio 2000 afgespeeld. Hij heeft toen - aldus nog steeds [getuige 7] - een brief naar [getuige 1] gestuurd met de vraag of hij het bewuste stukje grond zou kunnen kopen. [getuige 1] heeft hierop geantwoord dat hij niet in overdracht van de grond geïnteresseerd was en dat [getuige 7] de ontwikkelingen maar moest afwachten. Het hof merkt op dat de door de getuige bedoelde brief door hem is overgelegd en dat deze brief aan het proces-verbaal van dat verhoor gehecht.
5.4 [getuige 8] heeft verklaard dat hij samen met [getuige 9] is gevraagd om voor [BV 3] en [Antiquariaat] plannen te ontwikkelen voor bebouwing op "het Strijkijzer". [getuige 8] trad daarbij op als de projectarchitect. Op een gegeven moment dreigde de termijn waarbinnen het recht op koop door [BV 3] en [Antiquariaat] uitgeoefend kon worden, af te lopen. Toen hij ([getuige 8]) omstreeks mei 2000 aan [getuige 5] vroeg of de termijn niet verlengd zou kunnen worden zei [getuige 5] volgens hem: "[getuige 1] is mijn buurman en die gaat voor mij de zaken waarnemen, [getuige 1] is projectontwikkelaar en bouwer en dat ben ik niet, ik ga daar met [getuige 1] over praten." [getuige 1] is - aldus nog steeds [getuige 8] - medio mei 2000 voorgedragen door [getuige 5] en heeft toen diens rol overgenomen. Hij kwam tijdens vergaderingen ook gewoon "bij ons" (naar het hof begrijpt: bij de betrokken ondernemers en hun adviseurs) aan tafel zitten en dan niet alleen bij vergaderingen van de stuurgroep, maar ook bij bouwvoorbereidingsvergaderingen waarbij al op een redelijk gedetailleerd niveau over allerlei randvoorwaarden voor het project werd gesproken. Volgens [getuige 8] heeft hij ook wel gesprekken met [getuige 1] gehad waaruit hem bleek dat [getuige 1] als projectontwikkelaar annex bouwer zou gaan optreden. Voorts heeft hij diverse keren van [getuige 5] gehoord dat [BV 3] en [Antiquariaat] de grond konden kopen voor fl. 60,00 per vierkante meter en [getuige 1] voor fl. 50,00, zodat hij ([getuige 1]) uit het verschil zijn kosten zou kunnen terugverdienen. [getuige 8] vermoedt dat [getuige 5] dit al in mei 2000 tegen hem heeft gezegd. Van [getuige 1] heeft hij nooit gehoord dat deze de grond (al) had gekocht, maar wat hij wel weet is dat hij "een [getuige 1] bezig heeft gezien die zich zeer gedetailleerd bezig hield met de vestiging van een horecavoorziening met hotel op het Strijkijzer". Hierover zijn volgens hem in bijzijn van [getuige 1] meerdere gesprekken geweest met horecaondernemers. Deze gesprekken - ten behoeve waarvan [getuige 1] een investeringsbegroting had opgesteld - zijn (vermoedelijk) begonnen vóór de bouwvak in 2000 en daarna doorgegaan. Volgens [getuige 8] zat [getuige 1] bij die gesprekken heel duidelijk als projectontwikkelaar en bouwer "die heel duidelijk een claim neerlegde dat hij ter plaatse zou gaan bouwen. Hij was maar op een ding uit en dat was bouwen." [getuige 8] heeft tenslotte verklaard dat in zijn beleving [getuige 1] bij die vergaderingen niet als adviseur van [getuige 5] optrad, maar als projectontwikkelaar en bouwer.
5.5 [getuige 9] heeft verklaard dat [BV 3], [Antiquariaat] en [getuige 8] hem destijds hebben gevraagd om op te treden als bedrijfsadviseur in verband met de ontwikkeling van een recreatieproject in Borger, hetgeen hij vervolgens ook gedaan heeft. In de zoektocht naar grond stuitten ze op enig moment op "het Strijkijzer". [getuige 5] heeft toen zowel aan [BV 3] als aan [Antiquariaat] een koopoptie verstrekt. In de eerste helft van 2000 kwam [getuige 5] ineens met [getuige 1] op de proppen. [getuige 5] stelde [getuige 1] aan hem voor als zijn adviseur en zei erbij dat hij geen verstand had van bouwen en dat [getuige 1] dat beter kon regelen. [getuige 9] had de indruk dat [getuige 1] er geld aan wilde verdienen, hij wilde gewoon bouwen en dat heeft hij meerdere keren ook letterlijk zo gezegd. Dit is volgens [getuige 9] onder andere een keer gebeurd bij [getuige 8], waar [getuige 1] toen voor het eerst kwam. Hierin hebben [BV 3] en [Antiquariaat] - die zich "rot schrokken" en "als de dood waren dat [getuige 1] eigenaar van het Strijkijzer zou worden" - aanleiding gezien om beslag te laten leggen op de grond waarop de opties betrekking hadden. Er waren weliswaar geen "letterlijke" aanwijzingen dat [getuige 1] daadwerkelijk eigenaar zou worden, maar het paste wel in het beeld dat ze van hem hadden als projectontwikkelaar en bouwer en dát hij wilde bouwen sprak hij iedere keer weer uit. Dit alles speelde voor en na de zomervakantie van 2000. [getuige 1] heeft tijdens een vergadering in januari 2001 gemeld dat hij de grond had gekocht. In 2000 - in ieder geval al enige maanden vóór januari 2001 - deed hij evenwel met enige regelmaat al mededelingen in de zin van "Ik koop de grond van [getuige 5]", "Ik ben bijna rond met [getuige 5]", "Ik ben in onderhandeling met [getuige 5]", "De volgende keer is de grond van mij", enz. In september 2000 - zo vervolgt [getuige 9] - werd hij door drie horeca-ondernemers gevraagd om het proces rond de vestiging van een hotel op "het Strijkijzer" te begeleiden. [getuige 1] is hierover schriftelijk ingelicht. Hij stuurde toen een brief terug waarin [getuige 1] zichzelf bouwer en projectontwikkelaar noemt (hof: de getuige doelt hierbij blijkens zijn verklaring op een brief van 16 oktober 2000, productie 2 bij conclusie na enquête in prima aan de zijde van [getuige 5]), aldus nog steeds [getuige 9]. Hij heeft zijn verklaring afgesloten met de opmerking "Je zag in die tijd de grond gewoon verschuiven van de een naar de ander."
6. Het hof is op grond van de inhoud van de verklaringen zoals die hiervoor samengevat zijn weergegeven, van oordeel dat [appellant] niet in het bewijs is geslaagd. Weliswaar hebben de getuigen die aan de zijde van [appellant] zijn gehoord, verklaard dat pas eind 2000 de mogelijke overdracht van "het Strijkijzer" voor het eerst aan de orde kwam, maar het hof is van oordeel dat aan deze verklaringen geen doorslaggevende betekenis kan worden gehecht. Het hof overweegt in dit verband in het bijzonder dat de verklaringen die aan de zijde van [geïntimeerde] zijn afgelegd er veeleer op duiden dat de betrokkenheid van [appellant] al in een (veel) eerder stadium gericht was op het verwerven van de grond teneinde projecten op "het Strijkijzer" te kunnen ontwikkelen. Hoewel uit de verschillende verklaringen niet precies afgeleid kan worden wanneer [appellant] werkzaamheden voor [geïntimeerde] ging verrichten en evenmin op welk moment de mogelijke verkoop van de grond erg concreet werd, kan uit de verklaringen aan de zijde van [geïntimeerde] wel worden afgeleid dat dit al vóór de zomer van 2000 was. Nu volgens de eigen stellingen van [appellant] zij vanaf april 2000 advieswerkzaamheden voor [geïntimeerde] is gaan verrichten, houdt het hof het er voor dat de bedoeling van partijen (vrijwel) van meet af aan was gericht op verwerving van de grond door [appellant] Gelet hierop heeft [appellant] niet met een redelijke mate van zekerheid aangetoond dat zij met [geïntimeerde] een overeenkomst inzake de advisering over projectontwikkeling heeft gesloten, die mede inhield dat [geïntimeerde] gehouden was om voor de in geding zijnde werkzaamheden een vergoeding aan [appellant] te betalen. [appellant] is derhalve niet in het opgedragen bewijs geslaagd.
7. Het vorenstaande brengt mee dat niet toegekomen wordt aan beoordeling van de vraag of [geïntimeerde] in het subsidiair aan haar opgedragen bewijs is geslaagd.
De slotsom
8. De grieven III tot en met VII falen, terwijl [appellant] niet is gebaat door het slagen van de grieven I en II. Het vonnis waarvan beroep dient derhalve te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (2,5 punt in tarief V alsmede vergoeding van de getuigentaxen).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € 3.180,00 aan verschotten, € 6.580,00 aan salaris voor de procureur alsmede € 1.204,20 wegens vergoeding van de getuigentaxen.
Aldus gewezen door mrs Knijp, voorzitter, Verschuur en Telman, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 11 juli 2007.