ECLI:NL:GHLEE:2008:533

• Datum uitspraak: 2 december 2008
• Publicatiedatum: 26 april 2013
• Zaaknummer: CD 107.001.849
• Instantie: Gerechtshof Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Zuidema; Breemhaar; Jongbloed
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over uitleg afspraken en finale kwijting bij koopoptie huurovereenkomst café-restaurant

In deze civiele zaak stond de uitleg van afspraken omtrent een koopoptie in een huurovereenkomst centraal. Partijen hadden een huurovereenkomst voor een café-restaurant met een koopoptie na drie jaar. In een besprekingsverslag van februari 2007 waren aanvullende afspraken gemaakt over de overdracht van het onroerend goed en de betaling van huur tot uiterlijk 12 maart 2007.

De kantonrechter had eerder geoordeeld dat de koopoptie bestond en dat de verhuurder daaraan moest meewerken, met een schadevergoeding wegens niet-nakoming. Appellanten stelden dat met het besprekingsverslag een finale regeling was getroffen, waardoor de vorderingen van geïntimeerden niet meer ontvankelijk waren.

Het hof oordeelde dat het besprekingsverslag inderdaad een finale regeling bevatte, waarbij geïntimeerden geen aanspraak meer konden maken op schadevergoeding. Het hof verwierp het bewijsaanbod van geïntimeerden wegens onvoldoende duidelijkheid. Vervolgens verklaarde het hof geïntimeerden niet-ontvankelijk in hun vorderingen, vernietigde de eerdere vonnissen en veroordeelde geïntimeerden in de kosten van het hoger beroep. De kosten van eerste aanleg werden gecompenseerd, waarbij iedere partij haar eigen kosten draagt.

Uitkomst: Het hof vernietigt de vonnissen en verklaart geïntimeerden niet-ontvankelijk in hun vorderingen met een veroordeling in de kosten.

Uitspraak

Arrest d.d. 2 december 2008

Zaaknummer 107.001.849

HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

1. [appellant] ,

2.
[appellante] ,

beiden wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s. ,

advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden,

voor wie gepleit heeft mr. J.W. Bloem, advocaat te Zaandam,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

2.
[geïntimeerde2] ,

[geïntimeerde2]

beiden wonende te [B] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s. ,

advocaat: mr. J.B. Dijkema, kantoorhoudende te Leeuwarden,

voor wie gepleit heeft mr. M.P.A. Oogjen, advocaat te Woerden.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 22 maart 2006 en 7 maart 2007 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek (hierna: de kantonrechter).

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 5 juni 2007 is door [appellanten] c.s. hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 7 maart 2007 met dagvaarding van [geïntimeerden] c.s. tegen de zitting van 20 juni 2007.

Het petitum van die dagvaarding luidt:

"te vernietigen het vonnis van de kantonrechter van de Rechtbank Leeuwarden, Sector kanton, locatie-Sneek van 7 maart 2007 (180147\ CV EXPL 05-1239), gewezen tussen de geïntimeerden als (toen) eisers en appellanten als (toen) gedaagden en opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad geïntimeerden in hun vorderingen niet ontvankelijk te verklaren althans deze aan hen te ontzeggen met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties."

Bij herstel-exploot van 27 juni 2007 hebben [appellanten] c.s., onder handhaving van hetgeen voor het overige in voornoemd exploot is vermeld, alsnog de aanzegging ex artikel 140 Rv gedaan en zijn [geïntimeerden] c.s. opgeroepen tegen de zitting van 11 juli 2007.

[appellanten] c.s. hebben een memorie van grieven genomen met als conclusie:

"te vernietigen de vonnissen op 22 maart 2006 en 7 maart 2007 onder zaak-/rolnummer 180147\CV EXPL 05-1239 door de rechtbank te Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek, tussen partijen gewezen en, opnieuw rechtdoende, geïntimeerden alsnog in hun vorderingen niet ontvankelijk te verklaren althans deze aan haar te ontzeggen, alsmede met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van de procedure in beide instanties, een en ander voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad."

Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] c.s. verweer gevoerd met als conclusie:

"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, voor zover rechtens mogelijk:

De vonnissen van de Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Sneek van 22 maart 2006 en 6 maart 2007 te bekrachtigen, appellant in zijn beroep niet ontvankelijk te verklaren, althans dit beroep af te wijzen, met een veroordeling van appellanten in de kosten van beide procedures."

Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.

Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

De grieven

[appellanten] c.s. hebben zeven grieven opgeworpen.

De beoordeling

Ingekomen stukken

1. Bij brief van 4 september 2008, die ook op die datum bij de griffie van het hof is ingekomen, zijn door [appellanten] c.s. nog negen producties in het geding gebracht.

Tijdens het pleidooi hebben [geïntimeerden] c.s. gesteld dat die stukken niet tijdig zijn toegezonden, zodat op de inhoud daarvan geen acht mag worden geslagen.

1.1.

Ingevolge het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven, dienen stukken als de onderhavige uiterlijk op de vierde werkdag vóór de datum van het pleidooi door het hof en de wederpartij te zijn ontvangen. Het pleidooi in deze zaak heeft op woensdag 10 september 2008 plaatsgevonden en de stukken zijn de donderdag daaraan voorafgaand en derhalve tijdig ter griffie van het hof ingekomen. Voorts is tijdens het pleidooi gebleken dat de advocaat van [geïntimeerden] c.s. de onderhavige producties eveneens heeft ontvangen en dat zij deze met [geïntimeerden] c.s. heeft besproken. Niet gesteld is dat die ontvangst niet binnen de hiervoor genoemde termijn zou hebben plaatsgevonden.

1.2.

Het voorgaande brengt het hof tot het oordeel dat in dit geval de inhoud van de stukken in de beoordeling zullen worden betrokken.

De omvang van het hoger beroep

2. [geïntimeerden] c.s. hebben er bij pleidooi op gewezen dat in de appeldagvaarding alleen beroep is aangetekend tegen het vonnis van 7 maart 2007 en niet tegen het tussenvonnis van 22 maart 2006 en dat dat in het herstelexploot niet is verbeterd. In de visie van [geïntimeerden] c.s. staat daarmee in rechte vast hetgeen in het tussenvonnis van 22 maart 2006 is overwogen en beslist.

2.1.

Het hof kan [geïntimeerden] c.s. daarin niet volgen, omdat een appellant in het algemeen de vrijheid heeft om bij de nadere omlijning van zijn hoger beroep in de memorie van grieven, ook grieven te richten tegen een tussenvonnis. [appellanten] c.s. hebben die vrijheid benut door grief II te richten tegen het tussenvonnis van 22 maart 2006 en tevens in de memorie van grieven mede te concluderen tot vernietiging van dat tussenvonnis. Naar 's hofs oordeel dient daarom en nu geen bijzondere omstandigheden zijn gesteld die een ander oordeel rechtvaardigen, het tussenvonnis van 22 maart 2006 geacht te worden mede in de rechtsstrijd in hoger beroep te zijn betrokken (Hoge Raad 22 oktober 1993, NJ 1994, 509).

De vaststaande feiten

3. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 1.1. tot en met 1.4. van genoemd vonnis van 22 maart 2006 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.

4. Deze feiten zijn, voor zover van belang:

4.1.

[geïntimeerden] c.s. hadden van [appellanten] c.s. in huur de onroerende zaak met de daarin gedreven onderneming café-restaurant " [C] ", staande en gelegen te [B] aan de [a-straat 1] . De huurovereenkomst werd aangegaan voor tien jaar, ingaande 1 januari 2002.

4.2.

De (huur)afspraken tussen partijen zijn in hoofdlijnen vastgelegd in een schrijven van 25 oktober 2001 aan Fizae Consultancy B.V. te Groningen namens [appellanten] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. In de brief staat onder meer:

"4.
Na verstrijken van 3 jaar heeft u het recht van koop met betrekking tot het onroerend goed. De waarde van het onroerend goed bij koop wordt vastgesteld door een erkend taxateur, eventueel door beide partijen te benoemen, waarbij als uitgangspunt geldt de waarde in het economisch verkeer op het moment van koop. Alle bijkomende kosten (inclusief taxatie) met betrekking tot de koop zijn voor rekening van de koper;

5. Boven de koopprijs van het onroerend goed wordt door u een aanvullende koopsom betaald van NLG 100.000,-- (exclusief BTW); voor elk jaar dat u geen gebruik maakt van de koopoptie, na het derde jaar, zal een evenredig deel ten opzichte van het huurcontract van 10 jaar in mindering worden gebracht op deze aanvullende koopsom."

4.3.

Op 24 december 2001 hebben partijen een "Overeenkomst van verhuur onderneming" (hierna: het contract) ondertekend. In artikel 10 van het contract is onder het hoofdje "Voorkeursrecht van koop" onder meer vermeld:

"10.1 Verhuurder geeft hierbij aan huurder na het verstrijken van een periode van drie jaren van de aanvang af van deze huurovereenkomst een voorkeursrecht van koop met betrekking tot de onderneming. Dit voorkeursrecht geldt enkel voor de onderneming als geheel,

(…)

10.11

Boven de koopprijs van de onderneming wordt door huurder een aanvullende koopsom betaald van ƒ 100.000,-- (exclusief omzetbelasting). Voor elk jaar dat huurder geen gebruik maakt van de koopoptie, na het derde jaar, zal een evenredig deel ten opzichte van het huurcontract van 10 jaren in mindering worden gebracht op deze aanvullende koopsom."

5. Tevens staat in hoger beroep als gesteld en niet (voldoende) weersproken het volgende vast.

5.1.

Partijen hebben afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in het, bij de memorie van grieven overgelegde en door beide partijen voor akkoord ondertekende, "Besprekingsverslag inzake aan-/verkoop onroerend goed inclusief inventaris en goodwill (OG) gelegen te [B] , [a-straat 1] , gehouden te [B] op 7 februari 2007".

5.2.

In dat verslag is onder meer opgenomen:

"aanwezig/verkopers De heer [appellant] en mevrouw [appellante] , in hun hoedanigheid als huidige eigenaren van het OG (EB en AB)

aanwezig/kopers De heer [geïntimeerde1] en mevrouw [geïntimeerde2] (GM en HH)

aanwezig De heer [D] AA, accountant van de kopers tevens woordvoerder (HJT)

(…)

De bespreking begint met een korte weergave van de verlopen gesprekken tot op dat moment. (...)

Uitkomst van de bespreking is dat kopers bereid zijn het OG te kopen voor een bedrag van € 525.000,-- k.k., onder de voorwaarde dat de condities van de financiering zodanig zijn dat de huidige exploitatie deze lasten zal kunnen dragen. (…)

Uitkomst van de bespreking is ook dat verkopers bereid zijn het OG te verkopen voor een bedrag van € 525.000,-- k.k. onder de volgende 3 voorwaarden:

1. (…)

1. (…)

2.(…)

3. De tot op het moment van overdracht verschuldigde huur zal op het moment van overdracht door kopers zijn voldaan, hetgeen inhoudt dat deze bedragen op de bankrekening van verkopers zal (lees: zullen, hof) zijn bijgeschreven. Kopers accepteren deze voorwaarde met de aanvulling dat de overdracht niet later zal plaats vinden dan 12 maart 2007. Er dient dus tot uiterlijk 12 maart 2007 huur te worden betaald.

3. De tot op het moment van overdracht verschuldigde huur zal op het moment van overdracht door kopers zijn voldaan, hetgeen inhoudt dat deze bedragen op de bankrekening van verkopers zal (lees: zullen, hof) zijn bijgeschreven. Kopers accepteren deze voorwaarde met de aanvulling dat de overdracht niet later zal plaats vinden dan 12 maart 2007. Er dient dus tot uiterlijk 12 maart 2007 huur te worden betaald.

Bij een eventuele overdracht later dan 12 maart 2007 op initiatief van de verkopers hoeft er door huurders geen huur te worden voldaan over de periode van 12 maart 2007 tot en met moment van levering/overdracht van het OG. Verkopers accepteren deze aanvulling.

(…)"

De beslissing in eerste aanleg

6. De kantonrechter heeft in het vonnis van 7 maart 2007 voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de onderneming "Vof [C] " gevestigd aan de [a-straat 1] te [B] een koopoptie bevat, die [geïntimeerden] c.s. het recht geven om na verloop van 3 jaar na het aangaan van de huurovereenkomst het gehuurde tegen een alsdan door een erkend taxateur te noemen koopsom aan te kopen conform de in artikel 10 van de huurovereenkomst opgenomen voorwaarden en [appellanten] c.s. veroordeeld om daaraan binnen éénentwintig dagen na betekening van het vonnis uitvoering te geven, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Voorts zijn [appellanten] c.s. veroordeeld tot vergoeding aan [geïntimeerden] c.s. van de door hen geleden schade als gevolg van het niet tijdig nakomen van de huurovereenkomst, nader op te maken bij staat, en tot betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

Met betrekking tot grief I en de ontvankelijkheid van [appellanten] c.s. in het door hen ingestelde hoger beroep. :

7. [appellanten] c.s. stellen zich in grief I op het standpunt dat [geïntimeerden] c.s. geen recht (meer) op of belang hebben bij hun - door de kantonrechter ten onrechte toegewezen - vorderingen, omdat partijen wat betreft de tussen hen gerezen geschillen, met inbegrip van de gevorderde schadevergoeding, een finale regeling hebben getroffen als neergelegd in voornoemd verslag van de bespreking van

7 februari 2007.

8. Partijen hebben in het besprekingsverslag van 7 februari 2007 een regeling voor de overdracht van het verhuurde onroerend goed, inclusief inventaris en goodwill, getroffen. Voorts hebben [geïntimeerden] c.s. onder meer bij pleidooi te kennen gegeven de eigendom van de onderhavige onderneming en de onroerende zaak inmiddels te hebben verkregen. Het hof gaat daarom er vanuit dat [geïntimeerden] c.s. thans geen belang meer hebben bij de door hen gevorderde levering van die zaken aan hen.

9. Er dient voorts te worden beoordeeld of [geïntimeerden] c.s. (nog) recht hebben op c.q. belang hebben bij de door hen gevorderde schadevergoeding.

9.1.

[geïntimeerden] c.s. bestrijden dienaangaande dat in februari 2007 een regeling ter finale kwijting is overeengekomen.

1. Het hof zal er veronderstellenderwijs van uitgaan dat partijen, zoals [geïntimeerden] c.s. stellen en [appellanten] c.s. bestrijden, in 2001 zijn overeengekomen dat [geïntimeerden] c.s. het recht hadden om na het verstrijken van drie jaar het aan hen verhuurde van [appellanten] c.s. te kopen.

1. In het licht daarvan zal het hof dienen te beoordelen of de in voornoemd besprekingsverslag van 7 februari 2007 weergegeven afspraken, een finale regeling bevat voor wat betreft de schade die [geïntimeerden] c.s. stellen te hebben geleden.

Het hof stelt daarbij voorop dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet enkel kan worden beantwoord op grond van de taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt immers steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

1. Uit het besprekingsverslag van 7 februari 2007 blijkt dat geen van partijen tijdens de gevoerde bespreking juridische bijstand hebben gehad. Alleen [geïntimeerden] c.s. hebben zich toen laten bijstaan door een accountant.

Uit het besprekingsverslag blijkt voorts dat [geïntimeerden] c.s. aan [appellanten] c.s. hebben toegezegd de huur voor het door hen gehuurde door te zullen betalen tot uiterlijk 12 maart 2007.

12.1.

Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] c.s. die toezegging in de gegeven omstandigheden in redelijkheid zo mogen verstaan dat [geïntimeerden] c.s. geen aanspraak zouden maken op de beweerdelijk door hen geleden schade wegens het voortduren van de huurovereenkomst.

Het had naar het oordeel van het hof voor de hand gelegen dat [geïntimeerden] c.s. - zo zij hun gepretendeerd recht op schadevergoeding niet hadden willen prijsgeven - tegelijkertijd met het doen van de toezegging om de huur door te betalen tot uiterlijk 12 maart 2007, een voorbehoud ter zake van de schade hadden gemaakt, hetgeen zij niet hebben gedaan.

De omstandigheden dat [geïntimeerden] c.s. vóór 7 februari 2007 een door [appellanten] c.s. gedaan voorstel, waarin wel expliciet was vermeld dat het een finale regeling betrof, hebben afgewezen en dat in het besprekingsverslag van 7 februari 2007 een dergelijke clausule ontbreekt, maken dat niet anders.

1. Voor zover [geïntimeerden] c.s. bij pleidooi met betrekking tot het voorgaande bewijs hebben aangeboden, passeert het hof dat aanbod, omdat daarin niet voldoende duidelijk staat omschreven wat zij te bewijzen aanbieden.

1. [geïntimeerden] c.s. voeren nog aan dat de onderhavige grief niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen kan leiden omdat - in het geval, zoals het hof hiervoor heeft gedaan, mocht worden geoordeeld dat partijen een finale regeling zijn overeengekomen - [appellanten] c.s. geen belang hebben bij het door hen ingestelde hoger beroep en zij daardoor niet in het door hen ingestelde hoger beroep kunnen worden ontvangen.

14.1.

Het hof kan [geïntimeerden] c.s. daarin niet volgen, omdat zij de door de kantonrechter in het vonnis van 7 maart 2007 gegeven beslissingen ten uitvoer willen leggen. In dat laatste ligt reeds besloten dat [appellanten] c.s. er belang bij hebben dat de beslissingen van de kantonrechter worden vernietigd. [appellanten] c.s. zijn daarom ontvankelijk in het door hen ingestelde hoger beroep.

1. Grief I slaagt .

1. Het hof zal de overige grieven - voor zover zij niet betrekking hebben op de door de kantonrechter gegeven proceskostenveroordeling - onbesproken laten, nu door vorenbedoelde beslissing het belang aan deze grieven is komen te ontvallen.

De door de kantonrechter gegeven proceskostenveroordeling (grief VI)

1. Het hof ziet in de omstandigheid dat partijen, nog voordat de kantonrechter het onderhavige eindvonnis had gewezen, een regeling ter zake van de tussen hen bestaande geschilpunten hebben getroffen, aanleiding om de kosten van het geding in eerste aanleg te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

1. In zoverre slaagt grief VI.

De slotsom

1. Het hof zal, onder vernietiging van de bestreden vonnissen, [geïntimeerden] c.s. alsnog niet ontvankelijk verklaren in hun vorderingen als oorspronkelijk eisers.

19.1.

Het hof is van oordeel dat, wat betreft het geding in hoger beroep, [geïntimeerden] c.s. als de in het ongelijk te stellen partij moeten worden aangemerkt, zodat zij in de kosten van het geding in hoger beroep dienen te worden veroordeeld.

De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt de vonnissen waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende

verklaart [geïntimeerden] c.s. als oorspronkelijk eisers alsnog niet ontvankelijk in hun vorderingen;

veroordeelt [geïntimeerden] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze tot op heden op € 251,-- aan verschotten en op € 2.682,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van het geding in eerste aanleg;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mrs. Zuidema, voorzitter, Breemhaar en Jongbloed, raden,

en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 2 december 2008 in bijzijn van de griffier.