Uitspraak
Arrest d.d. 2 januari 2008
Rolnummer 0600212
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats appellant], Spanje,
appellant,
in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,
hierna te noemen: [appellant],
voor wie heeft gepleit mr. B.M.B. Gruppen, advocate te Groningen,
procureur: mr. J.V. van Ophem,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats geïntimeerde],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
toevoeging,
voor wie heeft gepleit mr. E.T. van Dalen, advocaat te Groningen,
procureur: mr P. van der Sluis.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 22 augustus 2007 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
Partijen hebben hun standpunten doen bepleiten ter pleitzitting van het hof van 13 november 2007, onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.
[geïntimeerde] heeft ter gelegenheid van het pleidooi bij akte een productie in het geding gebracht, zijnde zijn persoonlijk relaas.
Vervolgens heeft [appellant] de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
Ten aanzien van de feiten
1. Onder verwijzing naar hetgeen het hof heeft overwogen in rechtsoverweging 2 van het tussenarrest van 21 maart 2007 gaat het hof van de navolgende door de rechtbank vastgestelde feiten uit, voor zover van belang voor de beoordeling in appel, aangevuld met enige feiten die in appel tevens als vaststaand hebben te gelden.
1.1. [geïntimeerde] is huurder van twee (zeer kleine) naast elkaar gelegen woningen te Groningen, verbouwd in 1912 doch waarschijnlijk in oorsprong daterende van vóór 1800, met als adres [adres 1] en [adres 2], feitelijk gelegen achter de bebouwing aan de straatzijde van de [straatnaam] en plaatselijk ook wel aangeduid als "Achterom". [geïntimeerde] huurt [adres 1] sedert 1 september 1998 en [adres 2] sedert 1 november 2000. Verhuurder was aanvankelijk mevrouw [voormalig verhuurder 1], later de heer [voormalig verhuurder 2].
1.2. Op 21 november 2003 is [appellant] door koop en levering eigenaar geworden van beide woningen voor de koopprijs van € 65.000,--.
1.3. [appellant], die ook eigenaar is van een aantal panden aan de gevelrij van de [straatnaam], is voornemens de beide woningen te slopen met het oog op (ver)nieuwbouw van de in zijn bezit zijnde panden, waarin hij een aantal appartementen reeds heeft gerealiseerd en nog een aantal wil realiseren. De achteruitgang van het complex is gesitueerd op de plek waar thans de door [geïntimeerde] gehuurde woningen staan.
1.4. De beide woningen verkeren in slechte staat. [adres 1] beschikt over een keukentje, [adres 2] heeft een badkamer. Beide woninkjes zijn niet intern met elkaar verbonden: om van de ene woning naar de andere te komen moet gebruik worden gemaakt van de voordeuren.
1.5. [appellant] heeft [geïntimeerde] ervan beschuldigd niet daadwerkelijk in de woningen te wonen. Hij heeft hem gesommeerd zich als een goed huurder te gedragen.
1.6. [geïntimeerde] heeft de Huurcommissie ingeschakeld ten aanzien van de onderhoudsgebreken die aan de woningen kleefden. Bij rapport van 4 oktober 2004 heeft de Huurcommissie geconstateerd dat de onderhoudstoestand van beide woningen dermate slecht is, dat die gelijkgesteld kan worden met onbewoonbaar verklaarde woningen. De contractuele huur, die laatstelijk voor beide woningen tezamen € 363,03 bedroeg, is door de Huurcommissie bij uitspraak van 10 december 2004 vastgesteld op € 80,68 per maand met ingang van 1 juli 2004.
1.7. De gemeente Groningen heeft [appellant] op 18 februari 2005 een aanzegging gezonden op basis van de artikelen 14 en 23 van de Woningwet tot herstel van de gebreken dan wel het doen staken van de bewoning.
Het verloop van de procedure in eerste aanleg en in appel
2. [appellant] heeft in eerste aanleg primair de ontbinding van de huurovereenkomsten gevorderd omdat [geïntimeerde] de woningen niet zelf zou hebben bewoond, de huur niet (tijdig) heeft betaald en zich ook anderszins niet als een goed huurder heeft gedragen. Deze grondslag heeft de kantonrechter niet gehonoreerd omdat deze volgens de kantonrechter niet is komen vast te staan.
2.1. Subsidiair heeft [appellant] gesteld dat de kosten van renovatie van de woninkjes niet opwegen tegen de huurwaarde ervan. Deze grondslag heeft de kantonrechter evenmin gehonoreerd omdat [appellant] willens en wetens, ongezien, een tweetal woninkjes heeft gekocht en zijn belang bij nieuwbouw minder zwaar weegt dan het belang van [geïntimeerde] om de bewoning van de woninkjes voort te zetten.
2.2. [geïntimeerde] had in reconventie ondermeer de veroordeling van [appellant] tot herstel van de gebreken opgesomd door de Huurcommissie gevorderd, welke vordering de kantonrechter heeft toegewezen, evenwel zonder dwangsom.
3. De grieven 1 en 2 hebben betrekking op de geweigerde ontbinding wegens wanprestatie, de grieven 3 en 4 zien op de afwijzing van de subsidiaire vordering, grief 5 ziet op de gedeeltelijke toewijzing van de vordering in reconventie en grief 6 heeft betrekking op de proceskostenveroordeling.
4. Ten pleidooie heeft [appellant] zijn vordering in die zin gewijzigd dat hij de grondslagen heeft omgewisseld, zodat de ontbinding op grond van artikel 7:210 BW Pro nu als primaire grondslag heeft te gelden en de ontbinding wegens wanprestatie op grond van 6:265 BW de subsidiaire grondslag vormt. Van deze wijziging van eis, waartegen [geïntimeerde] zich niet heeft verzet, is [appellant] akte verleend.
Met betrekking tot de grieven 3 en 4
5. Het hof zal, gelet op de hiervoor gememoreerde wijziging van de grondslag van de eis, eerst de grieven 3 en 4 behandelen, die betrekking hebben op de gevorderde ontbinding op voet van artikel 7:206 in Pro samenhang met artikel 7:210 BW Pro.
Op grond van artikel 206 BW Pro, eerste lid, is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
6. [appellant] heeft betoogd - onder overlegging van een begroting - dat de kosten van herstel (prijspeil 2006) tot het door de gemeente in de aanschrijving verlangde niveau, tussen de € 84.000,-- en € 92.000.-- bedragen, waarbij het hoogste bedrag geldt ingeval [geïntimeerde] tijdens de renovatie in de woninkjes blijft wonen en daarvoor extra voorzieningen moeten worden gecreëerd. [geïntimeerde] heeft deze begroting niet betwist, behoudens dat hij aanvoert dat de kosten bij zelfrealisatie lager liggen.
In deze herstelkosten is uitgegaan van het de feitelijke toestand van twee gescheiden woninkjes. Indien de woningen samengevoegd worden, leidt dat volgens [appellant] tot meerkosten, omdat dan op basis van het Bouwbesluit een hoger comfortniveau op diverse punten is vereist. [geïntimeerde] heeft deze redenering niet betwist, zodat ook het hof daarvan uit zal gaan.
7. [appellant] heeft voorts aangegeven dat een degelijke hoge investering zich niet verhoudt met de huuropbrengsten van de woning, waarbij de `onbevroren' huur van € 363,03 per maand het referentiepunt vormt.
8. Het hof oordeelt met de kantonrechter dat de door [appellant] te plegen investeringen om de huisjes weer bij de tijd te brengen - waarbij alsdan uitgegaan moet worden van samenvoeging, omdat het via de voordeuren van bijvoorbeeld badkamer naar keuken te moeten lopen niet van deze tijd is - een bedrag vergt dat niet in verhouding staat tot de huurwaarde van de woninkjes.
9. Het hof onderschrijft voorts de overweging van de kantonrechter dat een beroep van de verhuurder op de uitzondering van artikel 7:206 BW Pro eerste lid dat de uitgaven redelijkerwijs niet van hem te vergen zijn, niet snel mag worden aangenomen, doch het hof komt, alles afwegende, tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Het hof laat daarbij meewegen dat de woninkjes in technisch opzicht "op" zijn en dat zij elk afzonderlijk niet meer aan de eisen van de huidige tijd voldoen; alleen door samenvoeging zou, tegen hoge kosten, een woning kunnen worden gerealiseerd die aan de eisen zoals neergelegd in het Bouwbesluit voldoet. [geïntimeerde] kan echter van [appellant] een dergelijke samenvoeging niet op basis van zijn huurcontracten verlangen. Dat [appellant] als projectontwikkelaar de woninkjes zonder uitgebreide inspectie heeft gekocht legt niet een zodanig gewicht in de schaal dat hij alleen op die grond gehouden zou zijn om de zeer kostbare renovatie te bekostigen teneinde [geïntimeerde] - wiens huurdergedrag in ieder geval vragen oproept - een hoger woongenot te verschaffen dan deze ooit op grond van zijn huurcontracten heeft mogen verlangen, terwijl de huuropbrengsten niet in verhouding staan tot de te plegen investeringen.
10. Het hof acht de grieven in zoverre gegrond en zal de ontbinding van de huurovereenkomst op de in artikel 7:210 BW Pro, eerste lid, vermelde grond uitspreken, zij het onder de verplichting voor [appellant] om aan [geïntimeerde] een schadevergoeding te betalen op grond van het tweede lid van dat artikel.
11. Het hof begroot deze schadevergoeding als volgt. Het hof gaat, per woninkje, uit van de verhuisvergoeding opgenomen in het sociaal plan wijkvernieuwing 2007 van de gemeente Groningen en een aantal woningbouwcorporaties (te vinden op www.in-groningen.nl). Dit bedrag komt voor 2007 neer op € 5.145,--. Het hof verhoogt dit bedrag met een component omdat in genoemd sociaal plan ook een herhuisvestingparagraaf is opgenomen, op welke paragraaf [geïntimeerde] bij particuliere stadsvernieuwing niet zondermeer een beroep kan doen en hij op korte termijn op andere, mogelijk (veel) duurdere woonruimte is aangewezen. Het hof stelt, alles afwegende, de door [appellant] te betalen vergoeding vast op € 16.000,--.
12. De grieven 3 en 4 slagen in zoverre.
Beoordeling van de overige grieven
13. De grieven 1 en 2 hoeven in het licht van het voorgaande geen bespreking meer. Nu het hof tot de huur zal ontbinden, zij het tegen betaling van vergoeding, houdt zulks in dat de vordering tot herstel van de gebreken aan het gehuurde niet langer aan de orde is. In zoverre slaagt dus ook grief 5.
14. Aangezien het hof tot een ander resultaat komt dan de kantonrechter slaagt ook de tegen de proceskostenveroordeling gerichte grief 6. Het hof zal hierna de proceskosten opnieuw beoordelen.
De slotsom
15. Het hof zal, onder gegrondbevinding van het appel, de huurovereenkomsten ontbinden en [geïntimeerde] veroordelen om binnen zes weken na de betekening van dit arrest beide gehuurde woninkjes te ontruimen, onder de verplichting van [appellant] om gelijktijdig met de ontruiming aan [geïntimeerde] een bedrag groot € 16.000,-- te betalen, als hierna in het dictum opgenomen. Artikel 556 lid 1 Rv Pro schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Het hof hoeft dit niet uitdrukkelijk toe te wijzen. Onverenigbaar met die regel is dat de rechter [appellant] niettemin zou machtigen om zelf de ontruiming te doen uitvoeren, zodat het hof dat onderdeel van de vordering zal afwijzen.
16. Het hof zal de kosten van de procedure, nu beide partijen daarin gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld compenseren, evenwel met dien verstande dat de kosten van het pleidooi in hoger beroep, dat - gelijk de advocaat van [geïntimeerde] ten pleidooie ook heeft toegegeven - uitsluitend is gehouden omdat [geïntimeerde] niet ter descente en comparitie was verschenen ten gevolge van een communicatiestoornis die in het domein van [geïntimeerde] was gelegen, voor rekening van [geïntimeerde] worden gebracht, gelijk in rechtsoverweging 6 van het tussenarrest van 22 augustus 2007 reeds was overwogen. Het hof begroot deze kosten op 2 procespunten naar tarief II.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende:
1. Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten terzake van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te Groningen;
2. Veroordeelt [geïntimeerde] om binnen zes weken na de betekening van dit arrest tot ontruiming over te gaan van de woningen [adres 1] en [adres 2] te Groningen en deze woningen te verlaten met medeneming van alle personen en goederen die zich door of vanwege [geïntimeerde] in het gehuurde bevinden teneinde de woningen geheel ontruimd ter vrije beschikking van [appellant] te stellen, onder overhandiging van alle sleutels aan [appellant],
onder de verplichting van [appellant] om gelijktijdig met de ontruiming aan [geïntimeerde] te betalen de somma van € 16.000,--;
3. Veroordeelt [geïntimeerde] in een gedeelte van de kosten in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [appellant] op € 1.788,-- aan salaris voor de procureur;
4. Verklaart het arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5. Compenseert de proceskosten in beide instanties voor het overige in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
6. Wijst af het door beide partijen meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en Hidma, raden,
en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 2 januari 2008 in bijzijn van de griffier.