Uitspraak
Arrest d.d. 9 januari 2008
Rolnummer 0600497
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
wonende te [woonplaats en -gemeente appellant 1],
toevoeging aangevraagd,
2. [appellant 2],
wonende te [woonplaats en -gemeente appellant 2],
toevoeging aangevraagd,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
procureur: mr. S.A. Roodhof,
tegen
De Stichting DOMESTA, rechtsopvolger onder algemene titel van Woningstichting "Inter Pares",
gevestigd te Emmen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Domesta,
procureur: mr. R.W. de Casseres.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 28 juni 2006 door de sector kanton, locatie Emmen van de rechtbank Assen, verder aan te duiden als: de kantonrechter.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 27 september 2006 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Domesta tegen de zitting van 11 oktober 2006.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"het arrest, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, al dan niet met verbetering van gronden, het vonnis van de kantonrechter te Emmen gewezen d.d. 28 juni 2006, te vernietigen en geïntimeerden, eiseres in eerste aanleg, in haar vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans die te ontzeggen en deze in reconventie te veroordelen om aan [appellanten] te betalen een bedrag € 1.250 vermeerderd met de wettelijke renten vanaf 2 november 2005 tot aan de dag der algehele voldoening, zomede geïntimeerden te veroordelen in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door Domesta verweer gevoerd met als conclusie:
"het vonnis van de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Emmen, d.d. 28 juni 2006 gewezen onder rolnummer 05-3567, te bekrachtigen bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, met veroordeling van appellanten in de kosten van het geding."
Voorts hebben beide partijen een akte genomen
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben vijf grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Tussen partijen staat, als gesteld en niet betwist, alsmede op grond van de niet bestreden inhoud der overgelegde bescheiden, het volgende vast:
- Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning [adres]. [appellanten] huurden de betreffende woning van Inter Pares (welke woningstichting per 1 januari 2006 is gefuseerd met Domesta) laatstelijk tegen een huurprijs van € 532,27 per maand.
- [appellanten] hebben de huurovereenkomst tegen 1 februari 2006 opgezegd en hebben de woning per die datum verlaten.
- [appellanten] hebben een achterstand in de betaling van de huurtermijnen tot een totaalbedrag groot € 4.005,14.
- Tussen [appellanten] en Inter Pares is eerder een procedure gevoerd ten overstaan van de kantonrechter. Inzet was primair de vordering van [appellanten] tot het bevelen van Inter Pares tot het voeren van een ontbindingsprocedure tegen [de bewoner], de bewoner van de woning aan [adres], wegens beweerdelijk bij voortduring door deze [de bewoner] veroorzaakte overlast, ten gevolge waarvan het woongenot van [appellanten] werd verstoord. Subsidiair vorderden [appellanten] in deze procedure veroordeling van Inter Pares tot het treffen van zodanige maatregelen dat de verstoring van hun woongenot door buurman [de bewoner] zou eindigen, zulks op straffe van een dwangsom.
- Bij vonnis d.d. 21 augustus 2002 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellanten] afgewezen. In de kern komt de daaraan ten grondslag liggende motivering van de kantonrechter op het volgende neer: Er is weliswaar sprake van een voortdurende conflictsituatie tussen [de bewoner] en [appellanten], doch niet kan worden vastgesteld dat [de bewoner] daarvan de veroorzaker is (geweest), nog daargelaten dat niet vaststaat dat en waarom de gedragingen van [de bewoner] zodanige overlast aan [appellanten] en anderen hebben toegebracht dat Inter Pares gehouden is actie tegen [de bewoner] te ondernemen.
- Tegen bedoeld vonnis van de kantonrechter is geen hoger beroep ingesteld.
- [appellanten] hebben vanaf 2002 elke kale – door Inter Pares aangekondigde – huurverhoging betwist en aan de huurcommissie voorgelegd, telkens op grond van het beweerdelijk door buurman [de bewoner] verstoorde huurgenot. Voor zover ter zake al is beslist zijn de bezwaren van [appellanten] verworpen.
- Zowel door Inter Pares, de politie en de gemeente Emmen zijn pogingen ondernomen tussen [appellanten] en [de bewoner] te bemiddelen. Die pogingen hebben niet tot een oplossing van de conflicten tussen [appellanten] en [de bewoner] geleid
2. Na vermindering van eis vorderde Domesta in eerste aanleg betaling van de huurachterstand, te vermeerderen met rente vanaf 1 februari 2006 (over de huurachterstand ) en incassokosten.
3. [appellanten] stellen dat zij op goede gronden een deel van de huurpenningen hebben ingehouden, nu zij immers in hun woongenot bij voortduring zijn gestoord doordat hun buren op nummer 64 ([de bewoner]) voor ernstige overlast zorgen, bestaande uit bedreigingen, geluidsoverlast, beledigingen, mishandeling, smaad en huisvredebreuk. Domesta, althans haar rechtsvoorgangster Inter Pares, heeft die problemen beweerdelijk onvoldoende onderkend en zich niet, dan wel onvoldoende ingespannen een einde te maken aan die verstoring. [appellanten] hebben een reconventionele vordering ingesteld, inhoudend dat Domesta zou worden veroordeeld hun vervangende woonruimte aan te bieden en de kosten van verhuizing te betalen.
4. De kantonrechter heeft het verweer van [appellanten] inzake de huurachterstand verworpen en de vordering in conventie toegewezen. De vordering in reconventie is afgewezen, deels omdat [appellanten] daarbij geen belang meer zouden hebben (de vervangende woonruimte) en deels omdat deze te onbepaald is geoordeeld (de verhuiskosten). [appellanten] zijn veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg, zowel in conventie als in reconventie.
5. De grieven leggen de beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag liggende motivering in volle omvang ter beoordeling aan het hof voor, met dien verstande dat niet wordt opgekomen tegen de beslissing van de kantonrechter dat [appellanten] geen belang (meer) hebben bij hun reconventionele vordering tot aanbieding van vervangende woonruimte en onder aanpassing en nadere onderbouwing van de in reconventie gevorderde verhuiskosten, welke nader is gesteld op € 1.250,--.
6. [appellanten] hebben ter onderbouwing van hun verweer tegen de vordering in conventie en ter onderbouwing van hun vordering in reconventie (bij conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie in eerste aanleg als productie 9) een groot aantal aangiftes bij de politie overgelegd, daterend uit de periode 5 juni 2004 tot en met 19 mei 2005. Deze aangiftes betreffen beledigingen en bedreigingen, beweerdelijk gepleegd door genoemde [de bewoner]. Domesta heeft de langdurig verstoorde relatie tussen [appellanten] en [de bewoner] erkend. Zij stelt zich echter op het standpunt dat daarbij niet één verantwoordelijke partij valt aan te wijzen.
7. Het hof stelt vast dat de conflicten, waarvan [appellanten] thans gewag maken, niet wezenlijk verschillen van de conflicten die beweerdelijk ten grondslag lagen aan de procedure die is geëindigd met voornoemd vonnis van de kantonrechter d.d. 21 augustus 2002. Er is dus klaarblijkelijk sprake van een voortdurend conflict tussen [appellanten] en hun voormalige buurman [de bewoner]. Ook in de onderhavige procedure is echter allerminst komen vast te staan dat [de bewoner] van dat conflict geheel dan wel in overwegende mate een verwijt kan worden gemaakt. Het hof wijst er in dat verband op dat gesteld noch gebleken is dat één of meer van de vele aangiftes tot een vervolging, laat staan tot een veroordeling van [de bewoner] heeft geleid. Dat geldt evenzeer voor de aangiftes van [aangever 1] (de andere buurman van [de bewoner]) en van [aangever 2] (woonachtig aan [buuradres]) welke door [appellanten] als productie 10,11 en 12 bij de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie in eerste aanleg zijn overgelegd. Het hof tekent daarbij nog aan dat het bij [aangever 1] gaat om één aangifte uit 2002 en drie aangiftes uit juli 2004 en bij [aangever 2] om één aangifte uit juli 2004, welke laatste betrekking heeft op een ook door [aangever 1] gemeld incident op 12 juli 2004. Omtrent meer recente aangiftes van [aangever 1] en/of [aangever 2] is niets gesteld of gebleken, zodat deze ook om die reden onvoldoende ondersteuning bieden voor het verweer van [appellanten] tegen de in september 2005 ingestelde vordering van Domesta en voor de op 2 november 2005 ingestelde reconventionele vordering van [appellanten] tegen Domesta.
8. Nu door [appellanten] in hoger beroep geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod voorligt met betrekking tot hun stelling dat de oorzaak van de burenruzie geheel, althans in overwegende mate bij [de bewoner] moet worden gezocht, dient het hof zijn beslissing te baseren op hetgeen thans aan feiten voorligt.
9. Op grond van de vaststaande feiten en hetgeen hiervoor is overwogen moet derhalve worden geconcludeerd dat zich in casu de situatie voordoet van een langslepend conflict tussen twee buren, beide huurders van Domesta, waaraan ondanks bemiddelingspogingen van diverse instanties (waaronder tenminste één keer door Inter Pares, te weten in juni 2002 ) geen einde is gekomen en waarvan niet is gebleken dat het in overwegende mate aan een van de twee betrokken huurders valt te verwijten. In een dergelijke situatie kan niet van de verhuurder worden verwacht dat hij tegen één van de beide huurders optreedt, teneinde aldus een eind te maken aan de overlast die de andere huurder van het conflict stelt te ondervinden. Een dergelijke actie zou immers volstrekt willekeurig zijn, nu op de verhuurder de verplichting rust beide huurders het rustig genot van het gehuurde te verschaffen.
10. Het hiervoor overwogene impliceert dat [appellanten] niet met recht aanspraak kunnen maken op huurvermindering en derhalve ten onrechte – bij wijze van opschorting van hun verplichting tot huurbetaling – een deel van de huurpenningen hebben achter gehouden. De kantonrechter heeft de vordering van Domesta dan ook terecht toegewezen en de tegen die toewijzing gerichte grieven kunnen – wat daar verder ook van zij – geen doel treffen.
11. Evenzeer vloeit uit het hiervoor overwogene voort dat de vordering van [appellanten] tot vergoeding van verhuiskosten elke rechtsgrond ontbeert en evenmin – wat er ook zij van de daaraan in hoger beroep gegeven onderbouwing – voor toewijzing in aanmerking kan komen. De in dat verband opgeworpen grieven kunnen geen doel treffen en behoeven daarom geen verdere inhoudelijke behandeling.
De slotsom.
12. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (salaris procureur: 1,5 punt tarief I)
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van Domesta tot aan deze uitspraak op € 248,-- aan verschotten en € 948,-- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit arrest voor wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en De Hek, raden,
en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 9 januari 2008 in bijzijn van de griffier.