Uitspraak
Arrest d.d. 19 maart 2008
Rolnummer 0700351
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Stichting Nijestee,
gevestigd te Groningen,
appellante,
in eerste aanleg: geopposeerde,
hierna te noemen: Nijestee,
procureur: mr. J.V. van Ophem,
voor wie gepleit heeft mr. H.J.M. Janssen, advocaat te Groningen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats geïntimeerde],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: opposant,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
toevoeging,
procureur: mr. P.R. van den Elst,
voor wie gepleit heeft mr. M.R.M. Schaap, advocaat te Groningen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is tussen partijen geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het verstekvonnis van 5 oktober 2006 uitgesproken door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter) en in het op het verzet daartegen van [geïntimeerde] door de kantonrechter op 1 maart 2007 uitgesproken vonnis.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 31 mei 2007, tevens memorie van grieven, is door Nijestee hoger beroep ingesteld van laatstgenoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 13 juni 2007.
Het petitum van het appelexploot luidt:
"(...) bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het op 1 maart 2007 door de rechtbank Groningen, sector kanton locatie Groningen, tussen partijen gewezen vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende:
I. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning
[adres], op de door Nijestee aangevoerde
gronden te ontbinden;
II. geïntimeerde te veroordelen om de woning aan de [adres] met alle daarin aanwezige personen en zaken voor zover deze laatste niet
eigendom zijn van eiseres, binnen 72 uur na betekening van het in deze te wijzen arrest,
althans binnen een zodanige termijn als uw Gerechtshof in goede justitie zal bepalen, te
ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van appellante
te stellen, met machtiging van appellante om indien geïntimeerde met die ontruiming in
gebreke blijft, deze ontruiming zelf en op kosten van geïntimeerde te doen uitvoeren;
III. met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedures in beide instanties. "
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"(...) bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de kantonrechter Groningen in de zaak met nummer 307641 06-11398, te bevestigen, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering der gronden, met veroordeling van Nijestee in de kosten van de procedure."
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten. Ter gelegenheid van het pleidooi hebben beide partijen nog producties overgelegd.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
Nijestee heeft drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Nu de weergave door de kantonrechter van de vaststaande feiten in overweging 1. (1.1 t/m 1.3) in het vonnis waarvan beroep noch door grieven noch anderszins is bestreden, zal ook het hof van die feiten uitgaan.
2. Grief 1 keert zich tegen de overweging van de kantonrechter dat onvoldoende is gebleken dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.
3. Vooropgesteld moet worden dat, zoals ook voortvloeit uit het bepaalde in
art. 7:213 BW Pro en is voorgeschreven in art. 6.4 van de van de huurovereenkomst deel uitmakende Algemene Huurvoorwaarden, de huurder verplicht is de door hem gehuurde woning te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Handelen in strijd met die verplichting moet als een zodanig ernstige tekortkoming worden aangemerkt dat daardoor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in beginsel gerechtvaardigd is.
Het hof merkt op dat de algemene voorwaarden zoals die door Nijestee zijn overgelegd een latere datum dragen dan de huurovereenkomst, maar gaat er bij gebreke van opmerkingen dienaangaande van [geïntimeerde] vanuit dat de toepasselijke algemene voorwaarden op dit punt gelijkluidend zijn aan die welke zijn overgelegd.
4. Nijestee heeft weliswaar een aantal omstandigheden aangevoerd welke volgens haar de conclusie wettigen dat het aannemelijk is dat [geïntimeerde] gedurende een aanmerkelijke periode tijdens de loop van het huurcontract niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, maar naar 's hofs oordeel is de juistheid van deze stelling niet komen vast te staan.
4.1 Dat, naar Nijestee heeft gesteld, [geïntimeerde] gedurende zekere tijd van de nutsvoor-zieningen is afgesloten, is door laatstgenoemde weersproken. [geïntimeerde] heeft voorts niet ontkend dat er regelmatig jongelui bij hem in huis zijn, maar naar zijn zeggen wonen die er niet. Het is ook juist dat een broer bij hem staat ingeschreven, maar het gaat hier, aldus [geïntimeerde], slechts om een postadres en voor een korte periode.
4.2 Tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] heeft Nijestee haar stellingen met betrekking tot het ontbreken van het hoofdverblijf van [geïntimeerde] in het gehuurde, onvoldoende feitelijk onderbouwd. Weliswaar heeft Nijestee ter gelegenheid van het pleidooi verklaringen overgelegd van een buurtbewoner en van een medewerkster van Nijestee, maar die verklaringen bevatten onvoldoende concrete aanwijzingen om de stellingen van Nijestee te kunnen staven.
4.3 Onder die omstandigheden is voor bewijslevering geen plaats, nog afgezien van het feit dat het door Nijestee gedane bewijsaanbod als te weinig specifiek en daarom te vaag moet worden aangemerkt.
5. De grief faalt.
6. Grief 2 klaagt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat, hoewel [geïntimeerde] herhaaldelijk de huurpenningen niet op tijd heeft voldaan en toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, in dit geval niet tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt overgegaan.
7. De hoofdverplichting van de huurder is het - tijdig - betalen van de huurprijs.
Indien de huurder daarin tekort schiet bestaat er in beginsel aanleiding tot ontbinding van de huurovereenkomst.
7.1 Op grond van het bepaalde in art. 6:265 lid 1 BW Pro geeft het niet tijdig betalen van de huur door [geïntimeerde] aan Nijestee dan ook de bevoegdheid om de huurovereen-komst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
7.2 Bij de beoordeling van de vraag of deze laatste uitzondering zich hier voordoet, kent het hof gewicht toe aan de aard van de onderwerpelijke overeenkomst, die betrekking heeft op een primaire levensbehoefte, alsmede aan de afweging van het woonbelang van [geïntimeerde] tegenover de belangen van Nijestee als woning-corporatie. Bezien in dat licht dient te worden geconstateerd dat [geïntimeerde] kennelijk maatregelen heeft genomen om zijn leven op de rit te krijgen en dat, zoals ten pleidooie door Nijestee is erkend, sinds september 2006 de huur op tijd wordt betaald.
7.3 Naar 's hofs oordeel dient onder deze omstandigheden het woonbelang van [geïntimeerde] te prevaleren boven de belangen van Nijestee als verhuurster, ook indien daarbij het zogenaamde Tweede Kans Beleid wordt betrokken en rechtvaardigen de betalingsproblemen vóór september 2006 thans niet de ontbinding van de overeenkomst.
8. De grief faalt.
9. Grief 3, waarin Nijestee zich in algemene bewoordingen keert tegen de afwijzing van haar vorderingen, ontbeert zelfstandige betekenis en behoeft daarom geen verdere bespreking.
Slotsom
10. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd.
Nijestee zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (3 punten, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Nijestee in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] op € 251,-- aan verschotten en op € 2.682,-- aan salaris voor de procureur;
bepaalt dat van deze bedragen aan de griffier, die daarmee zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv Pro, dient te worden voldaan € 188,25 aan verschotten en € 2.682,-- aan salaris voor de procureur;
verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. Zuidema, voorzitter, Kuiper en Verstijlen, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 19 maart 2008 in bijzijn van de griffier.