Uitspraak
Arrest d.d. 23 april 2008
Rolnummer 0600320
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats appellant],
appellant in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr. J. Pieters,
tegen
1. Farmex Vastgoed B.V.,
gevestigd te Drachten,
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats geïntimeerde 2],
3. [geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats geïntimeerde 3],
4. Motel Bolsward B.V.,
gevestigd te Bolsward,
geïntimeerden in het principaal en appellanten in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: Farmex c.s.,
procureur: mr. B. Korvemaker.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 10 november 2004, 9 maart 2005, 14 december 2005 en 8 maart 2006 door de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 7 juni 2006 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van Farmex c.s. tegen de zitting van 15 november 2006.
Bij exploot van 3 juli 2006 hebben Farmex c.s. [appellant] opgeroepen om bij vervroeging tegen de zitting van 12 juli 2006 te verschijnen.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te vernietigen de tussen partijen gewezen vonnissen van 10 november 2004, 9 maart 2005, 14 december 2005 en 8 maart 2006, door de rechtbank te Leeuwarden, bekend onder zaak/rolnummer: 53516 / HA ZA 02-519, en te dien aanzien opnieuw rechtdoende, aan thans appellant toe te wijzen het in prima gevorderde bij inleidende dagvaarding uitgebracht op 9 juli 2002 alsmede het op 19 juli 2002 uitgebrachte herstelexploit, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instanties:
1. te verklaren voor recht dat de ten processe bedoelde onderhandse verkoopakte op 5 april 2002 tussen geïntimeerden 1 t/m 3 gesloten, rechtsgeldig is ontbonden, met bevel aan geïntimeerde sub 4 zulks gehengen en te gedogen;
2. geïntimeerden sub 1 t/m 3 te veroordelen tot betaling van de overeengekomen boete ad
€ 56.699,83, hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd;
3. geïntimeerden sub 1 t/m 3 te veroordelen tot vergoeding van de door appellant geleden schade ten gevolge van de (toerekenbare) tekortkoming danwel dwaling/bedrog zijdens geïntimeerden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
4. geïntimeerden sub 1 t/m 3 te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente vanaf 17 mei 2002 over al wat geïntimeerden krachtens beslissing van het gerechtshof aan appellant zullen hebben te betalen;
5. geïntimeerden te veroordelen in de kosten van de procedure, hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, zowel in eerste aanleg als in appel".
Bij memorie van antwoord is door Farmex c.s. verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:
"In het principaal appèl
bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnissen van de Rechtbank Leeuwarden d.d. 10 november 2004, 9 maart 2005, 14 december 2005 en 8 maart 2006 (zaak-/rolnummer 53516 / HA ZA
02-0519), tussen partijen gewezen - met uitzondering van de rechtsoverwegingen 2, 7, 9 (geheel), 12 en de uitgesproken ontbinding van de koopoverkomst in het vonnis d.d. 8 maart 2006 - te bekrachtigen, met veroordeling van appellant in de kosten van de procedure in beide instanties.
In het incidenteel appèl
bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van d.d. 8 maart 2006 van de Rechtbank Leeuwarden (zaak-/rolnummer 53516 / HA ZA 02-0519), tussen partijen gewezen, te vernietigen voorzover bij dit vonnis de koopovereenkomst tussen partijen is ontbonden en voorzover dit vonnis is gebaseerd op de rechtsoverwegingen 2, 7 en 9 (geheel) en 12 van dit vonnis en, opnieuw rechtdoende, de vordering van geïntimeerde tot ontbinding van de koopovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden alsnog af te wijzen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instanties".
Door [appellant] is in het incidenteel appel geantwoord met als conclusie:
"bij arrest, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad appellanten in het incidenteel appel niet-ontvankelijk te verklaren, althans tot afwijzing van het door hen ingestelde incidenteel appel over te gaan, met veroordeling van appellanten in het incidenteel appel, in de kosten van het geding".
Voorts hebben Farmex c.s. een akte en een akte uitlating productie genomen. [appellant] heeft een akte en een antwoordakte genomen.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft in het principaal appel acht (genummerde) grieven opgeworpen.
Farmex c.s. hebben in het incidenteel appel zes grieven opgeworpen.
De beoordeling
De ontvankelijkheid in het principaal appel
1. De grieven van [appellant] richten zich niet tegen het tussenvonnis van 14 december 2005, zodat hij in zijn hoger beroep tegen dit vonnis niet kan worden ontvangen.
Wijziging van eis
2. [appellant] heeft zijn vordering in hoger beroep in die zin gewijzigd dat hij thans (sub 3) subsidiair schadevergoeding vordert ten gevolge van dwaling of bedrog.
Farmex c.s. hebben zich niet tegen de wijziging van eis verzet. Derhalve zal in hoger beroep worden uitgegaan van de gewijzigde eis.
De feiten
3. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in overweging 2 (2.1 tot en met 2.14) van het bestreden vonnis van 10 november 2004 is geen deugdelijke grief ontwikkeld, noch is daartegen anderszins een bezwaar aangevoerd, zodat van die feiten ook in hoger beroep zal worden uitgegaan. Het hof volgt Farmex c.s. in hun betoog dat het gestelde in de memorie van grieven onder 34 dermate vaag en onbepaald is dat daarin in redelijkheid geen grief kan worden gelezen. Voor zover dat voor de beoordeling van dit geschil in het bijzonder nog van belang is, zal het hof de feiten in rechtsoverweging 3.1 en verder weergeven, aangevuld met relevante feiten die in hoger beroep als vaststaand kunnen worden aangemerkt.
3.1. Op 28 maart 2002 hebben Farmex, [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] (hierna: de verkopers) voor € 476.469,22 exclusief BTW aan [appellant] een perceel grond verkocht met daarop een motel, erf, woonhuis, tuin en verdere aanhorigheden, kadastraal bekend gemeente Bolsward, sectie B, nummer 4902 deels, groot circa 78 are, 90 centiare (hierna: het motel).
3.2. Deze overeenkomst is in een onderhandse akte van 5 april 2002 vastgelegd. In die akte is onder meer bepaald dat op 2 mei 2002 geleverd zou worden en dat de nalatige partij bij ontbinding van de overeenkomst ten behoeve van de wederpartij een boete van 10% van de koopsom zou verbeuren, onverminderd het recht op volledige schadevergoeding.
3.3. Op 23 april 2002 heeft notaris J. de Jong een conceptakte van levering aan partijen toegestuurd (hierna: het concept). In artikel 5 onder Pro 7 van het concept is de garantie van de verkopers opgenomen dat met betrekking tot het motel geen rechtsgeding aanhangig is (hierna: de garantie).
3.4. Op 25 april 2002 is met betrekking tot het motel door [betrokkene] tegen de eigenaar (Motel Bolsward BV, hierna: de BV) een procedure aanhangig gemaakt ter zake van door deze [betrokkene] gepretendeerde huurrechten. De vordering van [betrokkene] is bij arrest van dit hof d.d. 22 juni 2005 afgewezen.
3.5. De levering van het motel op 2 mei 2002 is niet doorgegaan omdat voornoemde [betrokkene] beslag op het motel had doen leggen, welk beslag daags voor de oorspronkelijk geplande levering is opgeheven. Nadat de verkopers door [appellant] vervolgens bij brief van 2 mei 2002 in gebreke waren gesteld, is [appellant] uitgenodigd om op 8 mei 2002 aan de levering mee te werken. [appellant] is die dag niet op het kantoor van de notaris verschenen. Ook daarna heeft geen levering plaatsgehad.
Het procesverloop
4. Op (de subsidiaire) vordering van [appellant] heeft de rechtbank de overeenkomst met terugwerkende kracht tot 28 maart 2002 ontbonden op grond dat sprake is geweest van omstandigheden die partijen niet in de overeenkomst hebben voorzien, te weten - kort gezegd - de claim van [betrokkene] en de daarmee gepaard gaande onzekerheden. De rechtbank heeft afwijzend beslist op de primair gevorderde verklaring voor recht dat de 'koopakte' rechtsgeldig is ontbonden en de daaraan verbonden vordering dat de BV zulks zal moeten gehengen en gedogen. Ook zijn afgewezen de aan ontbinding eveneens verbonden boetevordering (€ 56.699,83), schadevordering (op te maken bij staat) en rentevordering (vanaf 17 mei 2002).
De procespositie van de BV
5. In hoger beroep heeft [appellant] zijn vordering gehandhaafd dat de BV de ontbinding zal hebben te gehengen en gedogen. Voor zover hij daarmee bedoelt te grieven tegen rechtsoverweging 11 van het vonnis van 8 maart 2006, ontbreekt bij die grief elke toelichting. Deze verholen grief faalt reeds om die reden.
6. Het voorgaande betekent dat geen (deugdelijk toegelichte) grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat Farmex, [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] partij zijn bij de overeenkomst en de BV niet. De afwijzing van de tegen de BV gerichte vordering is, wat er verder ook van zij, op dat - in appel niet bestreden - oordeel gebaseerd. De op de BV betrekking hebbende principale grieven treffen reeds om die reden geen doel, terwijl de BV op haar beurt geen belang heeft bij de tegen de gedeeltelijke toewijzing gerichte incidentele grieven. Die toewijzing raakt haar immers niet.
De grieven I, II en III in het principaal appel
7. Met zijn eerste drie grieven bestrijdt [appellant] het oordeel van de rechtbank dat - ook volgens [appellant] - het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer komt vast te staan dat [betrokkene] met de BV een huurovereenkomst heeft gesloten. Ook wordt opgekomen tegen de daaraan door de rechtbank verbonden processuele consequenties.
8. Het hof ziet het belang van deze grieven niet in, aangezien honorering ervan slechts een argument kan opleveren voor afwijzing van de vordering van [appellant] voor zover die op het bestaan van die huurovereenkomst is gebaseerd. Wat [appellant] verder bedoelt met zijn opmerking dat, beoordeeld naar het moment van het inroepen van de ontbinding, en afgezien van die huur, wel degelijk sprake was van een toerekenbare tekortkoming, en dat de rechtbank dat volgens hem heeft miskend, wordt in de grieven niet toegelicht. In zoverre voldoen ze niet aan de daaraan te stellen eisen van inzichtelijkheid en kenbaarheid (vgl. HR 5 december 2003, NJ 2004, 76 en HR 14 oktober 2005, NJ 2006, 620).
9. Voor zover [appellant] zich met deze grieven op de hiervoor onder 3.3 omschreven garantie wenst te beroepen, verwijst het hof naar de beoordeling van de principale grief V. Voor zover in de grieven ligt besloten dat [appellant] bewijs wenst aan te bieden van zijn stelling dat het motel wel was verhuurd, passeert het hof dat aanbod. In de procedure tussen (de erven) [betrokkene] en de BV heeft het hof immers uitgemaakt dat het motel niet was verhuurd. Tegen die achtergrond had het op de weg van [appellant] gelegen in deze procedure zijn bewijsaanbod ruimschoots te specificeren. Dat heeft hij nagelaten.
10. Deze grieven treffen dus geen doel.
Grief IV in het principaal appel
11. De vierde grief van [appellant] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat Farmex c.s. niet verplicht was de huuraanspraken van [betrokkene] aan [appellant] mee te delen. Volgens [appellant] bestond die verplichting wel, gegeven de risico's die hij door een dergelijke claim zou lopen als hij het motel kocht. Ook deze grief treft geen doel. [appellant] bestrijdt immers niet het oordeel van de rechtbank dat niet vaststaat dat Farmex c.s. ten tijde van het sluiten van de overeenkomst wist dat [betrokkene] zich op de huuraanspraken zou beroepen.
Grief V in het principaal appel
12. Met deze grief betoogt [appellant] kort gezegd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat partijen niet met het concept hebben ingestemd. Op geen enkele wijze is immers gebleken dat de verkopers daarvan hebben willen afwijken, aldus [appellant]. Omdat [betrokkene] zijn huuraanspraken ten tijde van de voorgenomen levering op 8 mei 2002 al geldend had gemaakt, meent [appellant] de overeenkomst te hebben kunnen ontbinden op grond van schending van de in artikel 5 onder Pro 7 van de concept leveringsakte overgelegde garantie. De redenering is naar het hof begrijpt dan als volgt:
13. Twee dagen na de verzending van het concept heeft [betrokkene] zijn dagvaarding uitgebracht. De verkopers zijn vervolgens in de gelegenheid geweest de tekst van het concept in het licht van dat feit te beoordelen Zij konden eventuele daarmee samenhangende bezwaren voorafgaand aan de beoogde levering op 2 mei 2002 aan [appellant] kenbaar maken. Dat hebben zij niet gedaan. Ook gedurende de daaropvolgende week hebben de verkopers in hun eigen woorden over de inhoud van het concept tot 8 mei 2002 'met geen woord gerept'. Bovendien is gesteld noch gebleken dat zij het voornemen hadden het concept op 8 mei 2002 nog ter discussie te stellen. Uitgaande van een door de verkopers overgelegde schriftelijke verklaring van [de makelaar] is juist aannemelijk dat zij daarmee geheel instemden. Deze makelaar, die op 8 mei 2002 ten kantore van de notaris als gevolmachtigde van de verkopers aanwezig was, heeft immers verklaard dat die dag slechts de afwezigheid van [appellant] de levering heeft belemmerd. Ook hij ging er kennelijk van uit dat de in concept bij partijen bekende leveringsakte zonder verdere discussie kon worden gepasseerd indien [appellant] wel was verschenen. Tot zover de strekking van de grief van [appellant].
14. De grief faalt. Het hof is met de rechtbank namelijk van oordeel dat het voorgaande niet de conclusie rechtvaardigt dat de verkopers bij [appellant] - en [appellant] bij hen - het vertrouwen hebben gewekt dat tussen partijen had te gelden hetgeen in afwijking van de akte van 5 april 2002 in het concept was bepaald. Het zwijgen van beide partijen kan naar het oordeel van het hof niet over en weer als teken van instemming met de garantie worden beschouwd, reeds omdat in de beschreven gang van zaken niet een aan [appellant] gerichte wilsuiting van die strekking ligt besloten. Aan dat oordeel draagt bij dat geen bewijs is aangeboden van de door Farmex c.s. betwiste stelling dat de garantie, die niet in de genoemde akte van 5 april 2002 was opgenomen, is te beschouwen als een bij onroerendgoedtransacties gebruikelijk beding. Het hof kan daar om die reden ook niet vanuit gaan.
15. Het voorgaande betekent dat een tekortkoming niet is komen vast te staan en dat de primaire vordering niet alsnog kan worden toegewezen voor zover het betreft de verklaring voor recht dat (zo begrijpt het hof het petitum) de overeenkomst is ontbonden.
Grief VI in het principaal appel
16. Grief VI richt zich tegen de afwijzing van het beroep op dwaling en bedrog van de zijde van [appellant]. Het hof leest in de grief en in de daarop gegeven toelichting geen andere relevante stellingen of verweren dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd en door de rechtbank gemotiveerd zijn verworpen. Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank ter motivering van haar beslissing heeft overwogen en neemt die motivering over. Ter toelichting voegt het hof daar met betrekking tot het beroep op dwaling aan toe dat de stelling dat beide partijen zijn uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken, geen steun vindt in de feiten. Farmex c.s. hebben immers van meet af aan volgehouden dat het motel niet was verhuurd, zoals in het huurgeschil ook is komen vast te staan. Zij hebben omtrent het bestaan van een huurrelatie met [betrokkene] dus niet gedwaald. Voor zover [appellant] bedoelt dat beide partijen ten tijde van de koop van de onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan dat het motel niet 'belast' zou worden met een huurclaim (ook al zou die uiteindelijk geen stand houden), moet het beroep op dwaling ook falen omdat in dat geval geen sprake is van een veronderstelling in de zin van artikel 6:228 -1 onder c BW. De aanname bij de grief is dan immers dat die claim voor beide partijen als een verrassing kwam. De enkele hoop en verwachting van partijen dat zich na de koop geen onvoorziene belemmeringen zullen voordoen, kan niet als een veronderstelling in de hiervoor bedoelde zin worden opgevat.
Grief VII in het principaal appel
17. Met zijn zevende grief komt [appellant] op tegen de afwijzing van de gevorderde boete, schade en rente. Deze grief deelt het lot van grief V.
Grief VIII in het principaal appel
18. [Appellants] achtste grief, die uitsluitend ziet op de proceskosten, heeft naast de voorgaande geen zelfstandige betekenis.
De grieven 1 en 2 in het incidenteel appel
19. Alle grieven van Farmex c.s. richten zich tegen de toewijzing van de subsidiaire vordering. De eerste grief strekt ertoe te betogen dat de rechtbank in de stellingen van [appellant] niet kan hebben gelezen dat hij ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden vordert. Met de tweede grief betogen Farmex c.s. dat zij geen verweer hebben kunnen voeren tegen de extra onderbouwing van deze grondslag. Deze grieven vinden geen steun in de processtukken in eerste aanleg. Voorts geldt dat het leerstuk van onvoorziene omstandigheden in dit hoger beroep in ieder geval wel (mede) ter beoordeling voorligt. Blijkens hetgeen de rechtbank daaromtrent in rechtsoverwegingen 9.1 en 9.2 heeft overwogen, is het Farmex c.s. althans in dit hoger beroep voldoende duidelijk op welke omstandigheden de beoordeling van de rechtbank is gebaseerd, en hebben zij zich daarover thans ook kunnen uitlaten. De grieven falen.
De grieven 3 en 4 in het incidenteel appel
20. Met deze grieven bestrijden Farmex c.s. dat de ontbinding daadwerkelijk op het leerstuk van onvoorziene omstandigheden kan worden gebaseerd, zoals de rechtbank in de al genoemde overwegingen wel heeft aangenomen, en dat er geen omstandigheden zijn gebleken waaruit volgt dat die omstandigheden voor rekening van [appellant] moeten komen.
21. Het hof leest in de grieven en in de daarop gegeven toelichting andermaal geen andere relevante stellingen of verweren dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd en door de rechtbank gemotiveerd verworpen. Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank ter motivering van haar beslissing heeft overwogen en neemt die motivering over. Ter toelichting voegt het hof daar nog aan toe dat de overwegingen van de rechtbank er in de kern op neerkomen dat de huurpretenties van [betrokkene] ten tijde van het sluiten van de koop voor beide partijen onvoorzienbaar waren, dat [appellant] er na de koop en de beslaglegging (ook al werd dat beslag opgeheven) maar nog vóór de levering serieus rekening mee diende te houden dat deze [betrokkene] zijn huuraanspraken na verloop van lange tijd in rechte zou kunnen staven, zonder dat die situatie aan [appellant] kon worden tegengeworpen, en dat zulks aan de door [appellant] voorgenomen exploitatie in de weg zou staan. Voor zover deze inhoud van de bestreden overwegingen met de grieven wordt miskend, missen ze reeds om die reden doel.
De incidentele grieven V en VI
22. De laatste twee grieven van Farmex c.s. hebben naast de voorgaande geen bijzondere inhoud en kunnen om die reden verder onbesproken blijven.
Bewijsaanbod
23. Gelet op al het voorgaande is er geen plaats voor honorering van enig door partijen gedaan bewijsaanbod.
De slotsom in het principaal en incidenteel appel
24. Voor zover partijen in hun hoger beroep kunnen worden ontvangen, zullen de vonnissen waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellant] zal in het principaal appel als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding (1 punt, tarief VII). Farmex c.s. zullen als de in het incidenteel appel in het ongelijk gestelde partij de proceskosten hebben te dragen (1/2 punt, tarief VII).
De beslissing
Het gerechtshof:
In het principaal en incidenteel appel
Bekrachtigt de beroepen vonnis van 8 maart 2006.
In het principaal appel
Verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het vonnis van 14 december 2005;
bekrachtigt de vonnissen van 10 november 2004 en 9 maart 2005;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Farmex c.s. op € 1.700,00 aan verschotten en € 3.895,00 aan salaris voor de procureur;
verklaart dit arrest ten aanzien van deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
In het incidenteel appel
Veroordeelt Farmex c.s. in de kosten van het geding en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] op nihil aan verschotten en € 1.947,50 aan salaris voor de procureur;
verklaart dit arrest ten aanzien van deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs Hermans, voorzitter, Zandbergen en Janse, raden,
en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 23 april 2008 in bijzijn van de griffier.