Uitspraak
Arrest d.d. 7 mei 2008
Rolnummer 0700416
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
De stichting THÚSWONEN ,
gevestigd te Kollum,
tengevolge van fusie rechtsopvolgster van de te Kollum gevestigde
stichting Woningstichting Kollumerland,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
de stichting Thúswonen hierna te noemen: de stichting,
procureur: mr. J.V. van Ophem,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats geïntimeerde],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
toevoeging,
procureur: mr. P.R. van den Elst.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 27 maart 2007 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden (hierna de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 25 juni 2007 is, onder gelijktijdige intrekking van een eerder exploot van dagvaarding, door de stichting Woningstichting Kollumerland hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 11 juli 2007, met conclusie:
"om bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het op 27 maart 2007 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton locatie Leeuwarden, tussen partijen gewezen vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende:
I. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres], op de door appellante aangevoerde gronden te ontbinden;
II. geïntimeerde te veroordelen om de woning aan [adres], met alle daarin aanwezige personen en zaken, voorzover deze laatste niet eigendom zijn van eiseres, binnen 5 dagen na betekening van het in deze te wijzen arrest, althans binnen een zodanige termijn als uw Gerechtshof in goede justitie zal bepalen, te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van appellante te stellen, met machtiging van appellante om indien geïntimeerde met die ontruiming in gebreke blijft, deze ontruiming zelf en op kosten van geïntimeerde te doen uitvoeren;
III. met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instanties".
De conclusie van de memorie van grieven, waarbij twee producties zijn overgelegd, luidt:
"namens de Woningstichting wordt gepersisteerd in deze zin dat uw Gerechtshof wordt verzocht het bestreden vonnis in conventie waarvan appèl is ingesteld te vernietigen en voorts tot persistit".
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van appellante in hoger beroep af te wijzen en voorts:
I. te vernietigen het vonnis waarvan beroep;
II. Appellante te veroordelen in de kosten van dit hoger beroep".
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
De stichting heeft vijf grieven opgeworpen.
De beoordeling
Vaststaande feiten
1 Tegen de vaststelling van de feiten in rechtsoverweging 2. (2.1 tot en met 2.4) van het vonnis van de kantonrechter zijn geen grieven gericht, zodat deze feiten ook in hoger beroep vaststaan.
2 In hoger beroep is voorts gebleken dat in het kader van het onderzoek van de politie vanwege de verdenking van [geïntimeerde] van overtreding van artikel 2 Opiumwet op 26 oktober 2006 een proces-verbaal is opgesteld door de politie, waarin een overzicht wordt gegeven van het onderzoek en de resultaten ervan. Onder het kopje "binnentreden woning" wordt in het proces verbaal het onder meer het volgende vermeld:
"Op dinsdag 17/10/2006 omstreeks 09:40 uur kwamen wij, verbalisanten, bij de betreffende woning. Nadat wij, verbalisanten, hadden aangebeld, zagen wij dat een manspersoon de voordeur opende. Deze manspersoon maakte zich bekend als [geïntimeerde]. Wij, verbalisanten, hebben ons bekend gemaakt en ons doel duidelijk gemaakt. Wij hoorden [geïntimeerde] zeggen dat wij zijn woning mochten binnenkomen en dat wij toestemming hadden om in zijn woning te kijken. Hierop bleef [verbalisant 1] bij de verdachte [geïntimeerde] en ben ik, [verbalisant 2], verder in de woning gaan kijken.
op de tweede verdieping, zolder, zag ik, [verbalisant 2], vijf (5) kweeklampen hangen welke niet branden. Ook zag ik, [verbalisant 2], drie (3) koolstoffilters en negenenveertig (49) plastic potten. Deze plastic potten waren gevuld met aarde en afgeknipte hennepplanten. Voorts zag ik, [verbalisant 2], door de hele ruimte verschillende, vermoedelijke, henneptakken hangen. Ik, [verbalisant 2], zag en rook dat dit vermoedelijk hennep was. Dit alles duidde er op dat er zich een hennepplantage bevond in deze ruimte. In deze kweekruimte zag ik, [verbalisant 2], voorts nog allerlei kweekbenodigdheden oa transformatoren, electrische bedrading, gieter.
Ik, [verbalisant 2], zag dat er voor de daadwerkelijke kweekruimte, aan de linkerkant komende vanaf de trap, zich een kleinere tweede ruimte bevond. In deze ruimte zag ik, [verbalisant 2], meerdere henneptakken hangen.
Alle goederen ivm de aangetroffen hennepkwekerij zijn in beslaggenomen en vernietigd door vuilverwerker Omrin."
3 Van de in beslaggenomen voorwerpen is een lijst opgesteld. Blijkens deze lijst zijn de navolgende voorwerpen in beslag genomen: 5 groeilampen, 3 koolstoffilters, 9 gewone lampen, 1 ventilatieapparaat met afzuigbuis, 1 dompelpomp, 69 plastic bloempotten, 1zak met 10 liter potaarde, 2 schakelklokken, 10 transformatoren, 3 stekkerdozen, 1 thermometer, 1 tuinslang, 2 gieters, 1 emmer en 1 verlichtingsdimmer.
Procespartijen
4 De procedure in eerste aanleg is gevoerd tussen de stichting Woningstichting Kollumerland en [geïntimeerde]. Genoemde stichting is tegen het door de kantonrechter gewezen vonnis in beroep gekomen. In de memorie van grieven maakt de stichting melding van het feit dat de stichting Woningstichting Kollumerland als gevolg van een fusie op 2 augustus 2007 is opgegaan in de stichting. Nu de oorspronkelijke rechtspersoon is opgehouden te bestaan nadat zij beroep heeft ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter, kan de stichting, als opvolgende rechtspersoon, het geding onder eigen naam voortzetten (vgl. HR 7 oktober 1994, NJ 1995, 63).
Bespreking van de grieven
5 In deze procedure staat centraal wat de gevolgen zijn van het feit dat in de woning van [geïntimeerde] een hennepkwekerij is aangetroffen. De rechtsvoorgangster van de stichting heeft in eerste aanleg ontbinding van de overeenkomst en ontruiming gevorderd. [geïntimeerde] heeft zich tegen deze vordering verweerd. Hij heeft in reconventie een verklaring voor recht gevorderd, inhoudende dat de door hem gedane huuropzegging nietig is.
6 De kantonrechter heeft de vorderingen tot ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde afgewezen. Volgens hem staat niet vast dat - kort gezegd - sprake is geweest van beroeps- of bedrijfsmatige teelt en dat [geïntimeerde] het gehuurde aldus in strijd met de overeengekomen bestemming heeft gebruikt. De kantonrechter achtte ook niet aannemelijk gemaakt dat sprake was van een risico op gevaarzetting, overlast of schade en dus van slecht huurderschap. De reconventionele vordering heeft de kantonrechter toegewezen.
7 Het hof stelt vast dat de grieven geen betrekking hebben op de reconventionele vordering. In appel kan deze vordering dan ook buiten beschouwing blijven.
8 De grieven 1 tot en met 4 hangen met elkaar samen. Ze ageren tegen het hierboven samengevatte oordeel van de kantonrechter omtrent de vordering in conventie en stellen, kort gezegd, de vraag aan de orde of, anders dan de kantonrechter geoordeeld heeft, sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Het hof zal de grieven tezamen behandelen.
9 Het hof stelt voorop dat tussen partijen, terecht, niet ter discussie staat dat wanneer wordt vastgesteld dat in de woning van [geïntimeerde] beroeps- of bedrijfsmatige teelt van hennep heeft plaatsgevonden sprake is van een (toerekenbare) tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat in dat geval sprake is van een gebruik van de woning in strijd met de overeengekomen bestemming en van een risico op gevaarzetting, overlast of schade en derhalve van slecht huurderschap. De kantonrechter heeft voor het antwoord op de vraag of sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt aansluiting gezocht bij de criteria in de Aanwijzing Opiumwet. Op grond van die aanwijzingen wordt de grens tussen beroeps- en bedrijfsmatige teelt en teelt voor eigen gebruik gelegd bij de aanwezigheid van vijf planten. Partijen hebben dit door de kantonrechter gekozen uitgangspunt, dat overigens geregeld in de rechtspraak wordt gehanteerd, (uitdrukkelijk) niet ter discussie gesteld, zodat het hof er ook in hoger beroep van uit zal gaan.
10 Thans ligt derhalve de vraag voor of sprake is geweest van de aanwezigheid van vijf of meer hennepplanten. De stichting beantwoordt die vraag bevestigend. [geïntimeerde] betwist echter dat op enig moment door hem of zijn onderhuurder [de onderhuurder] meer dan vijf hennepplanten zijn gekweekt.
11 Vastgesteld kan worden dat in de woning van [geïntimeerde] een groot aantal voorwerpen in beslag genomen is. De stichting heeft, niet (voldoende) betwist, gesteld dat het mogelijk is met de in beslaggenomen voorwerpen bedrijfsmatig hennep te telen. In dat kader heeft de stichting in de memorie van grieven (opnieuw) betoogd dat voor 20 hennepplanten een groeilamp volstaat. [geïntimeerde] heeft deze stelling in eerste aanleg bij gebrek aan wetenschap betwist, maar in hoger beroep niet langer weersproken, zodat het hof van de juistheid ervan uit zal gaan. Het hof gaat er op basis van deze gegevens vanuit dat het mogelijk is om met de aangetroffen voorwerpen enkele tientallen hennepplanten gelijktijdig te kweken.
12 Het hof acht van belang dat van de 69 in beslaggenomen plastic potten er 49 gevuld waren met grond en afgeknipte hennepplanten. De desbetreffende potten zijn kennelijk gebruikt voor de hennepteelt. [geïntimeerde] betwist dat ook niet, maar voert aan dat de potten tweedehands bij een Growshop zijn gekocht. Uit zijn stellingen volgt dat de potten niet in zijn woning, maar elders, voor de hennepteelt gebruikt zijn. Het hof gaat aan dit, overigens niet onderbouwde, betoog voorbij. Het ligt geenszins voor de hand om zo'n groot aantal tweedehands plastic potten, gevuld met aarde en hennepresten, aan te schaffen, zoals het evenmin voor de hand ligt dat dergelijke potten op deze wijze (gevuld met aarde en hennepstengels) te koop worden aangeboden. Bovendien valt zonder nadere toelichting, die echter ontbreekt, niet in te zien waarom op de zolder in de woning naast 49 tweedehands potten ook nog 20 lege plastic potten aanwezig waren, indien, zoals [geïntimeerde] stelt, slechts op zeer kleine schaal hennep geteeld is.
13 Uit de, op zich zelf niet weersproken, gegevens over het elektriciteitsverbruik in de woning van [geïntimeerde] gedurende de periode juli 2004 tot 16 oktober 2006 volgt dat het verbruik gedurende de periode november 2005 tot 16 oktober 2006 met ruim 80% is gestegen ten opzichte van de periode juli 2004 tot november 2005, van een verbruik van gemiddeld 17,44 kWh per dag naar gemiddeld 31,51 kWh per dag. [geïntimeerde] heeft in reactie op deze gegevens in hoger beroep slechts aangevoerd dat de stichting, net als in eerste aanleg, geen concrete toelichting op de gegevens over het elektraverbruik gegeven heeft. Aan [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat de toelichting van de stichting summier is, maar uit de in de memorie van grieven gegeven toelichting wordt duidelijk dat de stichting met de gegevens over het verbruik wil aangeven dat sprake is van een forse stijging in het verbruik. [geïntimeerde] heeft voor deze stijging geen verklaring gegeven. De verklaring kan niet gelegen zijn in het feit dat in de woning van [geïntimeerde], zoals hij heeft aangevoerd, slechts een keer een (mislukte) poging is gedaan om voor eigen gebruik enkele hennepplanten te telen.
14 [geïntimeerde] heeft niet weersproken dat naast de op de in eerste aanleg overgelegde foto's zichtbare ene hennepplant op de zolderkamer verschillende henneptakken hingen en dat ook in een tweede ruimte op de zolder meerdere henneptakken zijn aangetroffen.
15 Gelet op hetgeen in rechtsoverwegingen 11 tot en met 14 is vastgesteld over de in de woning aangetroffen en in beslaggenomen voorwerpen en het elektraverbruik en het ontbreken van een plausibele verklaring door [geïntimeerde] voor dit verbruik en voor de aanwezigheid van deze voorwerpen, heeft [geïntimeerde] de, in hoger beroep nader onderbouwde, stelling van de stichting dat sprake is geweest van bedrijfsmatige hennepteelt onvoldoende weersproken. Daaraan doet niet af dat, zoals de kantonrechter overwogen heeft, de situatie ten tijde van de inval door de politie, gelet op de overgelegde foto's, er niet op wijst dat op dat moment (nog) sprake is van een professioneel ingerichte en in bedrijf zijnde inrichting voor hennepteelt. De in beslaggenomen voorwerpen, die niet allemaal op de foto's zichtbaar zijn, wijzen naar het oordeel van het hof wel op de aanwezigheid van een professioneel ingerichte inrichting voor hennepteelt en op recent gebruik van die inrichting. De gegevens over het elektraverbruik en de omvang van de in beslaggenomen voorwerpen zijn niet te rijmen met de, nauwelijks toegelichte, stelling van [geïntimeerde] dat slechts eenmaal een poging is ondernomen om op kleine schaal voor eigen gebruik weet te telen.
16 Naar het oordeel van het hof staat dan ook, als onvoldoende weersproken, vast dat in de woning van [geïntimeerde] in de periode voorafgaand aan de inval door de politie bedrijfsmatige hennepteelt heeft plaatsgevonden. Daarmee staat tevens vast dat de woning in strijd met de overeengekomen bestemming gebruikt is en dat sprake is geweest van een risico op gevaarzetting, overlast of schade, en derhalve van slecht huurderschap.
17 De tekortkoming van [geïntimeerde] rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst (vgl. HR 9 december 2005, NJ 2006, 153). Het ligt op de weg van [geïntimeerde] om feiten en omstandigheden te stellen, en eventueel te bewijzen, waaruit de conclusie kan worden getrokken dat in dit concrete geval de gevorderde ontbinding met haar gevolgen toch niet is gerechtvaardigd, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming (vgl. HR 27 november 1998, NJ 1999, 197). Bij de in dat verband te maken beoordeling ook het woonbelang van [geïntimeerde] in aanmerking te worden genomen.
18 Door [geïntimeerde] zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld die, indien ze zouden vaststaan, in de weg staan aan ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat onvrijwillige ontbinding van een huurovereenkomst in zijn algemeenheid ingrijpend is voor een huurder, en dat ook voor [geïntimeerde] zal zijn, maar dit (woon)belang van [geïntimeerde] staat op zichzelf niet in de weg aan een ontbinding van de huurovereenkomst in een situatie waarin, zoals hier, sprake is geweest van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt.
19 De slotsom is dat de grieven slagen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is toewijsbaar. Dat geldt ook voor de vordering tot ontruiming, zij het dat het hof geen grond aanwezig acht om de gevorderde machtiging om de ontruiming zonodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren toe te wijzen. Dit onderdeel van de vordering is niet op de wet gebaseerd. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder en met deze bepaling is onverenigbaar dat de stichting gemachtigd wordt de ontruiming zelf te bewerkstelligen. Bovendien zal het hof geen ontruimingstermijn van vijf dagen, zoals gevorderd, maar een gezien alle omstandigheden redelijke termijn van een maand bepalen.
20 Uit hetgeen hiervoor is overwogen vloeit voort dat grief 5, die zich keert tegen de proceskostenveroordeling in conventie slaagt.
21 Als de in eerste aanleg (in conventie) en in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij, wordt [geïntimeerde] veroordeeld in de proceskosten (salaris gemachtigde 2 punten à € 225,00, salaris procureur 1 punt, tarief II).
De beslissing:
Het gerechtshof:
I. vernietigt het vonnis van de kantonrechter voor zover in conventie gewezen;
II. en in zoverre opnieuw rechtdoende:
1. ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres];
2. veroordeelt [geïntimeerde] om deze woning met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze laatste geen eigendom zijn van de stichting, binnen een maand na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de stichting te stellen;
3. veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten en bepaalt deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van de stichting gevallen op:
€ 365,87 aan verschotten en € 450,00 aan salaris gemachtigde voor het geding in eerste aanleg in conventie;
€ 321,85 aan verschotten en € 894,00 aan salaris procureur voor de procedure in appel;
4. verklaart de onder II.2 en II.3 vermelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5. wijst het meer of anders gevorderde af;
III. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter voor zover in reconventie gewezen.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Breemhaar en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 7 mei 2008 in bijzijn van de griffier.