Uitspraak
Arrest d.d. 6 augustus 2008
Zaaknummer 107.001.746 (voorheen rolnummer 0700265)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
de besloten vennootschap Crown Point B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Crown Point,
procureur: mr. S.A. Roodhof,
tegen
1. Croissanterie Jolie V.O.F.,
gevestigd te Groningen,
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde 3 ],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden ],
procureur: mr. J.V. van Ophem.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 26 juli 2006 door de rechtbank Groningen, sector civiel, en van 18 oktober 2006 en 24 januari 2007 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, verder aan te duiden als de kantonrechter.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 23 april 2007 is door Crown Point hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 24 januari 2007 met dagvaarding van [geïntimeerden ] tegen de zitting van 2 mei 2007.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"te vernietigen het vonnis van 24 januari 2007 gewezen door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, onder zaak/rolnummer 300584 CV EXPL 06-8239, tussen appellante als eiseres en geïntimeerden als gedaagden gewezen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. geïntimeerde te veroordelen om aan appellante te voldoen een bedrag van € 24.504,12 ter zake verschuldigde boete, althans een zodanig bedrag als Uw Gerechtshof in goede justitie vermoge te behagen;
2. geïntimeerde te veroordelen om aan appellante te voldoen de wettelijke rente over het bedrag zoals dit in punt 1 wordt gevorderd vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algemene voldoening, althans over een zodanig bedrag, vanaf een zodanige datum tot aan een zodanige datum als Uw Gerechtshof in goede justitie vermoge te behagen;
3. geïntimeerden te veroordelen om aan appellante te voldoen een bedrag van € 998,-- ter zake kosten der buitengerechtelijke verkrijging, althans een zodanig bedrag ter zake kosten der buitengerechtelijk verkrijging als Uw Gerechtshof in goede justitie vermoge te behagen;
4. geïntimeerden te veroordelen om aan appellante te voldoen de kosten welke gemoeid zijn met het verzoek tot het leggen van conservatoir derdenbeslag ten laste van geïntimeerden, zijnde een bedrag van € 97,-- aan griffierechten, alsmede een bedrag van € 733,14 exclusief BTW ter zake deurwaarderskosten, althans een zodanig bedrag aan appellante te betalen als Uw Gerechtshof in goede justitie vermoge te behagen;
5. anders recht te doen als Uw Gerechtshof in goede justitie moge behagen;
6. geïntimeerden te veroordelen in de kosten van beide instanties".
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden ] verweer gevoerd met als conclusie:
"het vonnis van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, onder rolnummer 06-8239 op 24 januari 2007 tussen appellante als eiseres en geïntimeerden als gedaagden gewezen, te bekrachtigen met ongegrondverklaring van de daartegen gerichte grieven en met veroordeling van appellante in de kosten van het appèl".
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
Crown Point heeft vier grieven opgeworpen.
De beoordeling
Ten aanzien van de feiten.
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.22) van genoemd vonnis van 23 april 2007 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
Kort weergegeven gaat het in deze procedure om het volgende.
1.1. [geïntimeerden ] huren sedert 1 september 2002 de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] van - thans - Crown Point ten behoeve van de exploitatie van een croissanterie.
1.2. Artikel 10.3 van de huurovereenkomst bepaalt dat onderhuur in beginsel niet is toegestaan en dat voorafgaande en schriftelijke goedkeuring van de verhuurder vereist is.
1.3. De algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst bevatten in artikel 2.1 de verplichting van de huurder om het gehuurde gedurende de hele duur van de overeenkomst daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken.
1.4. Artikel 10. 2 van de huurovereenkomst bepaalt:
"huurder aanvaardt het in artikel 2.1 tot en met 2.9 van de algemene bepalingen en hiervoor onder 9.5 bepaalde als hoofdverplichtingen zijnerzijds uit deze overeenkomst, waarvan de naleving voor verhuurder essentieel is in verband met het aanzien en de waarde als beleggingsobject van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
De niet-naleving door huurder van bedoelde verplichtingen wordt beheerst door artikel 7 van de algemene bepalingen. Daarenboven zal huurder ingeval van niet-naleving aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeuren van € 226,89 per dag dat het verzuim c.q. de niet-naleving voortduurt."
1.5. In april 2004 hebben [geïntimeerden ] de croissanterie te [plaats] verkocht aan [betrokkene 1]. [geïntimeerden ] hebben zich in juli tot de (rechtsvoorgangster) van Crown Point gewend teneinde de huur over te nemen.
1.6. Tussen [geïntimeerden ] en [betrokkene 1] zijn hoogoplopende problemen ontstaan over de koopovereenkomst, waarover diverse gerechtelijke procedures zijn gevoerd, ondermeer ten overstaan van dit hof, waarin [betrokkene 1] de geldigheid van de koopovereenkomst heeft aangevochten. [betrokkene 1] is in die procedures op dit punt in het ongelijk te gesteld.
1.7. [betrokkene 1] heeft op 1 april 2005 de exploitatie van de croissanterie ter hand genomen. Op dat moment was geen sprake van een formele toestemming van Crown Point met de indeplaatsstelling.
1.8. Crown Point heeft bij brief van 7 juni 2005 aangegeven niet bereid te zijn in der minne aan de indeplaatsstelling van [betrokkene 1] mee te werken omdat [betrokkene 1] gedwongen is door een gerechtelijk procedure tot nakoming van de koopovereenkomst en uitdrukkelijk blijk heeft gegeven van zijn verzet tegen de indeplaatsstelling. Crown Point heeft op die dag [geïntimeerden ] gesommeerd te bewerkstelligen dat [betrokkene 1] het pand zou verlaten. Bij brief van 8 juni 2005 heeft Crown Point aanspraak gemaakt op de boete bedoeld in artikel 10, tweede lid, van de huurovereenkomst.
1.9. [betrokkene 1] heeft, nadat [geïntimeerden ] een daartoe strekkend kort geding aanhangig hadden gemaakt, de croissanterie op 18 juli 2005 verlaten.
De procedure in eerste aanleg.
2. Crown Point heeft in eerste aanleg de betaling van de dagboete als bedoeld in artikel 10, tweede lid, van de huurovereenkomst van [geïntimeerden ] gevorderd, tot een totaalbedrag van € 24.504,12 voor de periode van 1 april 2005 tot en met 17 juli 2005 omdat [geïntimeerden ] [betrokkene 1] zonder toestemming van Crown Point hebben toegelaten tot de exploitatie van croissanterie Jolie in het van Crown Point gehuurde pand.
2.1. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen omdat niet is gebleken dat Crown Point voorafgaande aan 7 juni 2005 uitdrukkelijk kenbaar heeft gemaakt de aanwezigheid van [betrokkene 1] niet langer te dulden in haar pand en dat het onder die omstandigheid in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat Crown Point aanspraak maakt op de boeten tot die periode. Voorts acht de kantonrechter de termijn die Crown Point [geïntimeerden ] heeft gesteld om [betrokkene 1] uit het pand te verwijderen, onredelijk kort.
De beoordeling van de grieven
3. De grieven richten zich tegen alle dragende elementen in de motivering van de kantonrechter, waardoor het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof wordt voorgelegd. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4. Het hof zal, op grond van de devolutieve werking van het appel, in zijn oordeel tevens dienen in te gaan op de door [geïntimeerden ] in eerste aanleg gevoerde verweren, voor zover die niet zijn prijs gegeven, die door de kantonrechter onbesproken zijn gelaten of zijn verworpen.
5. [geïntimeerden ] hebben er terecht op gewezen dat artikel 10, tweede lid, van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurder eerst een boete verschuldigd wordt, indien sprake is van verzuim aan de zijde van de huurder. Voor het intreden van verzuim is in beginsel een ingebrekestelling nodig. Dat Crown Point [geïntimeerden ] vóór 7 juni 2005 heeft gesommeerd om aan de exploitatie door [betrokkene 1] een einde te maken, is gesteld noch gebleken. Uit de door partijen overgelegde confraternele correspondentie, zoals die door de kantonrechter in haar vonnis is geciteerd, blijkt juist dat partijen tot dan toe hebben onderhandeld over de voorwaarden waaronder [betrokkene 1] de exploitatie zou kunnen overnemen, waarbij verschillende modaliteiten aan de orde zijn gesteld zoals het gedogen van de aanwezigheid van [betrokkene 1] in het gehuurde door Crown Point. Dat in dit geval sprake was van een situatie waarin verzuim ook zonder ingebrekestelling kon intreden, is door Crown Point niet met kracht van argumenten betoogd. Naar 's hofs oordeel bieden de omstandigheden, zoals die blijken uit de gedingstukken, daarvoor ook geen aanknopingspunten. Artikel 10 van het huurcontract verwijst naar artikel 7 van de bijbehorende Algemene Bepalingen, waarin staat vermeld onder 7.2 dat huurder reeds in gebreke zal zijn door het enkele niet naleven van enige bepaling van de huurovereenkomst. Het hof oordeelt evenwel dat in de omstandigheden van dit geval, waarbij Crown Point aanvankelijk de aanwezigheid van [betrokkene 1] had gedoogd, artikel 7.2 van de Algemene Bepalingen niet kan bewerkstelligen dat zonder nadere uiting van Crown Point [geïntimeerden ] in verzuim geraakten. Het hof oordeelt dan ook dat tot de ontvangst door [geïntimeerden ] van de brief van 7 juni 2005 geen sprake was van verzuim aan de zijde van [geïntimeerden ] De vordering van Crown Point tot betaling van boeten betreffende de voordien gelegen periode stuit reeds daarop af.
6. Ten aanzien van de periode na 7 juni 2005 oordeelt het hof als volgt.
Nadat duidelijk was geworden dat [betrokkene 1] niet bereid was om werkelijk de croissanterie in [plaats] verder te exploiteren, had Crown Point er belang bij dat [geïntimeerden ] weer zelf, overeenkomstig het huurcontract, een croissanterie in het gehuurde zou exploiteren. Nu [geïntimeerden ] onbetwist hebben gesteld dat [betrokkene 1] weliswaar niet mee wilde werken aan de contractovername maar evenmin uit de croissanterie wilde vertrekken - en [geïntimeerden ] hem ook niet zonder rechterlijke toestemming feitelijk uit de croissanterie konden verwijderen - onderschrijft het hof het oordeel van de kantonrechter dat onder deze omstandigheid de termijn van 2 dagen die Crown Point [geïntimeerden ] in de brief van 8 juni 2005 heeft gegeven, niet aangemerkt kan worden als een redelijke termijn in de zin van artikel 6:82 BW. De brieven van 7 en 8 juni 2005 van de advocaat van Crown Point hebben dan ook niet bewerkstelligd dat [geïntimeerden ] twee dagen nadien in verzuim zijn geraakt.
Het hof stelt vast dat [geïntimeerden ] na ontvangst van genoemde brieven voortvarend zijn opgetreden en een kort geding hebben geëntameerd teneinde te bewerkstelligen dat [betrokkene 1] het gehuurde verliet, hetgeen 18 juli 2005 is gelukt, waarna [geïntimeerden ] weer zelf de exploitatie van de croissanterie ter hand hebben genomen.
7. Naar 's hofs oordeel is er derhalve nimmer sprake geweest van een situatie waarin Crown Point met recht een beroep kon doen op artikel 10.2 van het huurcontract.
8. De grieven stuiten hierop af.
De slotsom.
9. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van Crown Point als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep, voor wat het salaris betreft te begroten op 1 punt naar tarief III.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Crown Point in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden ] tot aan deze uitspraak op € 251,-- aan verschotten en € 1.158,-- aan salaris voor de procureur.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Streppel en Kuiper, raden,
en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 6 augustus 2008 in bijzijn van de griffier.