Uitspraak
Arrest d.d. 6 augustus
Zaaknummer 107.002.197/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de derde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
W.S. Visser Beheer BV,
gevestigd te Leeuwarden,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: Visser BV,
procureur: mr. M.D. Kalmijn,
tegen
1. [geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats geïntimeerde 1],
hierna te noemen: Weijer,
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats geïntimeerde 2],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in voorwaardelijke reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
procureur: mr. E. Bosscher.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 4 juli 2007 door de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 3 oktober 2007 is door Visser BV hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 12 december 2007, welke datum bij wege van anticipatie is vervroegd tot 7 november 2007.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
te vernietigen het vonnis zoals door de Rechtbank Leeuwarden werd gewezen op 4 juli 2007 en opnieuw rechtdoende zonodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden geïntimeerden in conventie alsnog niet-ontvankelijk te verklaren danwel de vorderingen van geïntimeerden alsnog af te wijzen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in eerste aanleg en appel alsmede daarbij geïntimeerde te veroordelen om terug te betalen de door appellante reeds aan geïntimeerden betaalde bedragen aan proceskosten op grond van het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden, welke bedragen vermeerderd dienen te worden met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling tot de dag der algehele voldoening;
en verder indien voldaan wordt aan de voorwaarde de vorderingen zijdens appellante zoals ingesteld in reconventie zonodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden alsnog toe te wijzen met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van de procedure in eerste aanleg en appel alsmede daarbij geïntimeerden te veroordelen om terug te betalen de door appellante reeds aan geïntimeerden betaalde bedragen aan proceskosten op grond van het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden, welke bedragen vermeerderd dienen te worden met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling tot de dag der algehele voldoening".
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, appellante niet-ontvankelijk te verklaren, althans het appèl af te wijzen, een en ander met veroordeling van appellante in de kosten van deze procedure".
Voorts hebben achtereenvolgens Visser BV en [geïntimeerden] een akte genomen.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
Visser BV heeft zeven grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Visser BV heeft geen grieven aangevoerd tegen de weergave door de rechtbank in r.o. 2.1 tot en met r.o. 2.5 van de vaststaande feiten, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
Hierbij tekent het hof aan dat [geïntimeerden] bij memorie van antwoord heeft gesteld dat sprake is van een vergissing in r.o. 2.1, waar de rechtbank er van uitgaat dat de [adres] (de bedrijfsruimte) deel uitmaakt van het appartementencomplex "De Korhoen"; dit is volgens [geïntimeerden] niet het geval. Nu Visser BV in haar nadien genomen akte niet gereageerd heeft op dit punt - overigens stemt het door [geïntimeerden] gestelde overeen met het vermelde in de dagvaarding onder punt 2 en 3 -, gaat het hof er vanuit dat het door [geïntimeerden] gestelde juist is, zodat het hof op dit punt de feitenvaststelling door de rechtbank corrigeert.
2. Wel heeft Visser BV bij grief I aangevoerd dat de rechtbank de feiten onvolledig heeft vastgesteld, nu de rechtbank niets heeft vastgesteld over de informatiebijeenkomst en de gang van zaken aldaar.
2.1. Het hof overweegt hierover het volgende.
Tussen partijen bestaat geen verschil van mening over het feit dat op 15 april 2005 een voorlichtings- of informatiebijeenkomst heeft plaatsgevonden, zodat het hof dit als vaststaand zal aannemen.
2.2. Voorts staat vast - als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken - dat deze bijeenkomst belegd was door Visser BV, ten behoeve van alle bewoners van De Korhoen en dat op de bijeenkomst aanwezig waren [geïntimeerden] alsmede alle andere eigenaren.
Inzoverre slaagt de grief.
2.3. Vaststaat voorts dat op de bijeenkomst van de zijde van Visser BV is meegedeeld dat iedereen moest meedoen, omdat anders Visser BV niet zou overgaan tot planontwikkeling.
2.4. Ten slotte staat vast dat van de zijde van [geïntimeerden] tijdens de bijeenkomst positief is gereageerd op de plannen van Visser BV en dat op of direct na de informatiebijeenkomst, Visser BV de brieven van 15 april 2005, gericht aan respectievelijk de heer [geïntimeerde 1] en [de BV], aan de heer [geïntimeerde 1] heeft overhandigd. Deze brieven hadden de volgende inhoud:
"De schetsplannen voor deze locatie zijn in het jaar 2002 gemaakt (...). Platform Noord b.v. uit Arnhem heeft t.b.v. hun ontwikkeling van een appartementengebouw een prijsafspraak met u gemaakt voor de aankoop van uw onroerend goed aan de [straatnaam], te weten [€ 187.436 (voor [adres], de onroerende zaak van [geïntimeerden]) en
€ 365.906,-- (voor [adres], de bedrijfsruimte, eigendom van de [de v.of.], bestaande uit [geïntimeerde 1] en zijn beide zonen)] k.k.
Deze prijs was gebaseerd op een aantal van 92 te bouwen appartementen. Wij stellen u voor, hier opnieuw vanuit te gaan, met verrekening plus of min bij een meerder of minder aantal te bouwen woningen.
Zoals besproken dienen alle zes eigenaren in te stemmen met de verkoop van hun woning met een overdracht na afgifte van een bouwvergunning door de Gemeente Leeuwarden, deze bouwvergunning is in het najaar van 2006 te verwachten.
Gaarne ontvangen wij van u het kopie schrijven retour met vermelding van de koopsom en datum met ondertekening."
Mijn minimale prijs voor de verkoop van mijn [ woning/onroerend goed] is: € .....
Voor akkoord: Leeuwarden: ..................2005
Handtekening: ......................".
2.5. Eveneens op 15 april 2005 heeft [geïntimeerde 1] de antwoordstrook voor wat betreft [adres] ingevuld met een bedrag van € 187.436,--, ondertekend en geretourneerd aan Visser BV. Voorts heeft hij diezelfde dag de antwoordstrook voor wat betreft [adres] ingevuld met een bedrag van
€ 365.906,--, ondertekend tezamen met zijn zonen en ook geretourneerd aan Visser BV.
3. Voor het overige is het hof niet duidelijk geworden welke omstandigheden ter gelegenheid van de bijeenkomst van 15 april 2005 Visser BV nog meer wenst te verdedigen c.q. vastgesteld wenst te zien. Evenmin is het hof duidelijk wat Visser BV precies zou willen bewijzen met betrekking tot de gang van zaken op de bijeenkomst, zodat het hof het betreffende bewijsaanbod, gericht op het bewijs van "het feitencomplex", passeert als zijnde onvoldoende specifiek.
4. De eerste vraag die in de onderhavige zaak beantwoord moet worden, is of de door [geïntimeerde 1] ondertekende brief van 15 april 2005, als hiervoor weergegeven bij r.o.3.4, dient te worden aangemerkt als een koopoptie. Bij de beantwoording van deze vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de inhoud van die brief mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat de brief van 15 april 2005 niet als een koopoptie in de door Visser BV verdedigde zin, namelijk als een onherroepelijk aanbod van de zijde van [geïntimeerden] om de onroerende zaken [adres] respectievelijk [adres] aan Visser BV te verkopen voor de door de heer [geïntimeerde 1] ingevulde bedragen.
Het hof acht hierbij van belang dat onder de lijn slechts is vermeld 'mijn minimale prijs voor de verkoop' - daarvoor heeft [geïntimeerde 1] ook getekend - , hetgeen naar
's hofs oordeel niet als een onherroepelijk aanbod voor verkoop tegen het bedoelde bedrag inhoudt. Dit geldt temeer nu boven de lijn is vermeld dat sprake is van verrekening, afhankelijk van het aantal te bouwen appartementen, waarbij kennelijk de koopprijs nog naar beneden kan worden bijgesteld, terwijl geheel onduidelijk blijft voor welke bedragen verrekend zal worden. Een en ander zou meebrengen dat [geïntimeerde 1] een onherroepelijk aanbod zou hebben gedaan voor verkoop van zijn onroerende zaak aan Visser BV tegen een onbekend bedrag, op en voor een onbepaalde termijn en ook overigens op onbepaalde voorwaarden. Naar 's hofs oordeel kan bij onduidelijkheid op al deze punten echter geen sprake zijn van een onherroepelijk aanbod tot verkoop, ook als er op zichzelf wel bereidheid tot verkoop was. Hetgeen feitelijk is vastgesteld over de gang van zaken op de informatiebijeenkomst als vermeld in r.o. 2.1 tot en met 2.5 maakt dit niet anders.
5. Volledigheidshalve overweegt het hof dat mogelijk sprake zou kunnen zijn van een lichtere vorm van een koopoptie, te weten een onderhandelingsplicht van [geïntimeerden] met Visser BV. Visser BV heeft echter in al haar processtukken benadrukt dat zij onder geen beding in (nadere) onderhandeling wenst te treden met [geïntimeerden], zodat het hof er van uitgaat dat Visser BV niet wenst te verdedigen dat sprake is van een onderhandelingsplicht van [geïntimeerden] met haar.
6. In het voorgaande ligt besloten dat grief II en grief V falen, hetgeen betekent dat reeds op deze grond het bestreden vonnis voor bekrachtiging in aanmerking komt.
Hetgeen overigens nog naar voren is gebracht bij de grieven kan derhalve onbesproken blijven.
De slotsom
7. De grieven kunnen niet leiden tot vernietiging van het vonnis. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met veroordeling van Visser BV als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (tarief II, 1,5 punten).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Leeuwarden van 4 juli 2007;
veroordeelt Visser BV in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 300,-- aan verschotten en € 1.341,-- aan salaris voor de procureur.
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de kostenveroordeling.
Aldus gewezen door mrs. Streppel, voorzitter, De Bock en Verschuur, raden,
en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 6 augustus 2008 in bijzijn van de griffier.