Uitspraak
Arrest d.d. 16 september 2008
Zaaknummer 107.000.872/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
2. [appellant 2],
beiden wonende te [woonplaats en -gemeente appellanten],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. A.H. Lanting,
tegen
1. Dwingeloo Vastgoed B.V.,
gevestigd te Dwingeloo, gemeente Westerveld,
2. Westerveld Beheer B.V.,
gevestigd te Dwingeloo, gemeente Westerveld,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: Dwingeloo Vastgoed c.s.,
advocaat: mr. J.V. van Ophem,
3. Caravanhandel Fero B.V.,
gevestigd te Dwingeloo, gemeente Westerveld,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna te noemen: Fero,
niet in rechte verschenen.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 21 november 2007 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
De comparitie, gelast bij genoemd tussenarrest, heeft plaatsgevonden op 10 maart 2008, zoals blijkt uit het daarvan opgemaakte procesverbaal. Beide partijen hebben ter gelegenheid van de comparitie bij akte stukken in het geding gebracht.
Vervolgens hebben beide partijen nog een akte na comparitie genomen, waarbij zij elk nog nadere stukken in het geding hebben gebracht.
De verdere beoordeling
1. Ter comparitie is gebleken dat beide partijen zich op de levensvatbaarheid van recreatiepark ' t Stroomdal te Zeegse hebben verkeken en elkaar thans bittere verwijten maken wie daaraan het meeste schuldig is. Een minnelijke regeling is (mede) daardoor niet mogelijk gebleken.
2. Het hof heeft in rechtsoverweging 13 van het tussenarrest van 21 november 2007 een voorlopig oordeel ingenomen over de uitleg van de nadere overeenkomst. In het verhandelde ter comparitie noch in de nadere genomen akten ziet het hof aanleiding om tot een ander oordeel te komen.
3. Het hof oordeelt dan ook dat [appellanten] aanspraak hebben op 1/3 deel van de netto-opbrengst van de door Dwingeloo Vastgoed c.s. verkochte kavels.
4. Uit de in het geding gebrachte notariële akte van levering van 1 april 2005 blijkt dat Dwingeloo Vastgoed BV de desbetreffende kavels (met de infrastructuur) heeft verkocht aan [de koper] voor € 93.421,28. [appellanten] hebben niet betwist dat dit bedrag geheel nodig was voor de aflossing van de op het verkochte rustende hypotheek ( zie hun akte van 26 maart 2008 onder 2) zodat de netto-opbrengst van de kavels, uitgaande van de juistheid van deze akte, op nihil moet worden gesteld. Een derde deel van nihil blijft nihil, zodat [appellanten] aldus geen aanspraak hebben op enige betaling uit dien hoofde.
5. [appellanten] hebben evenwel onder 6 van hun akte van 26 maart 2006 gesteld dat [de koper] feitelijk een koopprijs van € 150.000,-- zou hebben betaald. Voor deze stelling, er op neerkomende dat een bedrag van € 56.6690,47 buiten de boeken om zou zijn betaald, is geen enkel bewijs aanwezig. Een toereikend, gespecificeerd bewijsaanbod voor de juistheid van deze stelling - die door Dwingeloo Vastgoed c.s. is betwist - ontbreekt, zodat het hof aan die stelling
voorbijgaat.
6. Het hof kan [appellanten] evenmin volgen in hun primaire stelling dat het verschil tussen de aflossing van de hypotheek van Dwingeloo Vastgoed BV (€ 93.339,53) en de koopprijs die [appellanten] op hun beurt aan [de koper] hebben betaald (€ 175.000,00), derhalve € 81.660,47, hun schade vormt die voor rekening van Dwingeloo Vastgoed c.s. zou komen. Het hof heeft in het tussenarrest bepaald dat de eventuele aanspraak van [appellanten] bestaat uit de hiervoor reeds besproken 1/3 deel van de netto-opbrengst van de kavels - welke schadepost op nihil uitkomt - en de schade die het gevolg is van het feit dat zij hun recht om de infrastuctuur voor € 1 te kopen, niet langer jegens Dwingeloo Vastgoed c.s. konden uitoefenen.
Die laatste schade kan, ook in de ogen van [appellanten], niet op het bedrag van € 81.660, 47 worden gesteld.
7. [appellanten] hebben subsidiair gesteld dat de waarde van de infrastructuur, op basis van afschrijvingen, op € 35.000,-- gesteld moet worden. Zij maken aanspraak op dit bedrag, minus € 1,-. Dwingeloo Vastgoed c.s. heeft deze berekening betwist.
Het hof oordeelt dat uit niets blijkt dat - nog daargelaten dat de toegepaste afschrijfmethodiek verre van inzichtelijk is - de waarde van de infrastructuur van een niet lopend vakantiepark bepaald moet worden aan de hand van afschrijvingen. Het hof kan evenmin het standpunt van Dwingeloo Vastgoed voor juist houden dat de infrastructuur op het aan [de koper] verkochte perceel (welk perceel in totaal 9012 m2 groot was) in het geheel geen waarde vertegenwoordigde. Volgens opgave van [appellanten] ter comparitie omvat de infrastructuur ongeveer 1/3 deel van de totale oppervlakte van genoemd perceel, derhalve ongeveer 3000 m2. Mocht het park blijvend geen succes zijn, dan heeft een dergelijke oppervlakte grond naar verwachting ook voor een alternatief aanwendingsdoel een positieve waarde die aanzienlijk meer is dan 0. De agrarische grondwaarde lag in Drenthe in 2005 blijkens de site van het ruimtelijk planbureau op ongeveer € 20.000 per hectare, zodat de agrarische waarde van ongeveer 3000 m2 op een bedrag in de buurt van € 6.000,-- kan worden gesteld.
8. Volgens de akte van 1 april 2005 heeft [de koper] de gehele perceel verkocht als belegging. Uit de akte blijkt niet dat de koopprijs is onderverdeeld in een bedrag dat ziet op de infrastructuur en een bedrag dat betrekking heeft op de rest van het perceel.
Uitgaande van de opgave van [appellanten] aangaande de omvang van de infrastructuur zou het daaraan toe te kennen bedrag mogelijk op 1/3 deel van de koopsom kunnen worden gesteld. Dat een m2 infrastructuur eenzelfde waarde heeft als een m2 kavel recreatiebouwgrond met een zekere verwachtingswaarde, is evenwel geen reële veronderstelling, zodat het hof die benaderingswijze verwerpt.
9. Een andere benaderingswijze is het verschil in de koopprijs die [appellanten] Dwingeloo Vastgoed voor het geheel als verkocht aan [de koper] hebben geboden, zijnde € 150.000,-- - in welk bedrag naar verondersteld mag worden hun recht op aankoop van de infrastructuur voor eens symbolische prijs was verdisconteerd - en het bedrag dat zij uiteindelijk van [de koper] c.s. in handen gekregen, namelijk € 175.000,--. Het verschil tussen beide bedragen, groot € 25.000,-- zou ook aan de infrastructuur kunnen worden toegerekend.
10. De stukken en de standpunten van partijen bieden geen eenduidig houvast op welke wijze de schade die [appellanten] hebben geleden doordat zij hun recht om de infrastuctuur voor € 1 te kopen, niet langer jegens Dwingeloo Vastgoed c.s. konden uitoefenen dient te worden vastgesteld. Het hof ziet aanleiding om de schade van [appellanten] schattenderwijs te begroten. Daarbij neemt het hof aan dat de schade op een bedrag tussen de hiervoor onder 7 genoemde agrarische waarde en het onder 9 berekende bedrag gesteld kan worden. Het hof zal de schade schatten op €15.000, zijnde (ongeveer) het gemiddelde van deze bedragen.
Het hof zal Dwingeloo Vastgoed tot betaling van dat bedrag veroordelen.
11. De grieven VII tot en met XI slagen in zoverre.
Met betrekking tot de grieven XII en XIII
12. Deze grieven, die betrekking hebben op het dictum en de proceskostenveroordeling, zijn gelet op het voorgaande eveneens terecht voorgedragen.
De slotsom
13. Het hof zal [appellanten] niet-ontvankelijk verklaren in hun beroep voor zover ingesteld tegen Caravanhandel Fero B.V. en Westerveld B.V. Het hof zal het geliquideerd salaris van de advocaat van Westerveld bepalen op 1/2 punt naar tarief II.
14. Het hof zal het vonnis waarvan beroep, voor zover tegen Dwingeloo Vastgoed B.V. in conventie gewezen, vernietigen en opnieuw rechtdoende, Dwingeloo Vastgoed B.V. veroordelen om aan [appellanten] te betalen de somma van € 15.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 11 mei 2005.
Gelet op deze uitkomst zal het hof de proceskosten in eerste aanleg, voor zover de conventie betreffende, compenseren, evenals de proceskosten in hoger beroep, in die zin dat elke partij de eigen kosten moet dragen.
De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in hun appel, voor zover dat is gericht tegen Westerveld Beheer B.V. en Caravanhandel Fero B.V. en veroordeelt [appellanten] in de kosten op het appel gevallen, aan de zijde van Westerveld Beheer B.V. begroot op € 447,-- voor geliquideerd salaris voor de advocaat en aan de zijde van Fero op nihil;
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover in conventie gewezen en in zoverre opnieuw rechtdoende
veroordeelt Dwingeloo Vastgoed B.V. om aan [appellanten] te betalen de somma van € 15.000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 11 mei 2005 tot aan de dag der algehele voldoening;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de kosten van de procedure in conventie in eerste aanleg en in hoger beroep in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. Kuiper, voorzitter, Rowel-van der Linde en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 16 september 2008 in bijzijn van de griffier.