Uitspraak
Arrest d.d. 9 december 2008
Zaaknummer 107.002.423/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
wonende te [woonplaats en -gemeente appellant 1],
2. [appellante 2],
wonende te [woonplaats appellante 2],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. S.A.G. de Vries, te Leeuwarden
tegen
1. [geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats en -gemeente geïntimeerde 2],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. G. Machiels, te Leeuwarden.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 21 november 2007 door de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 5 februari 2008 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 13 februari 2008.
Bij memorie van grieven zijn producties overgelegd. De conclusie van deze memorie luidt:
''te vernietigen het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden op 21 november 2007 tussen partijen gewezen en opnieuw rechtdoende - zonodig onder aanvulling en/of verbetering van gronden - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de vordering van appellanten (voorheen eisers) toe te wijzen met veroordeling van geïntimeerden van de kosten van beide instanties.''
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
''voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, appellanten niet ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen dan wel deze af te wijzen, met bekrachtiging van het vonnis in eerste aanleg, met veroordeling van appellanten in de kosten van de procedure in beide instanties.''
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben vier grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder overweging 1 (1.1 tot en met 1.7) van het beroepen vonnis (hetwelk in afschrift aan dit arrest is gehecht) is geen grief ontwikkeld, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan.
Met betrekking tot grief I:
2. De grief houdt in dat de rechtbank in rechtsoverweging 3.3. ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat geen sprake is van non-conformiteit op grond van het feit dat [appellanten] gedurende twee jaar na de aankoop van de woning geen hinder hebben ondervonden van enig achterstallig onderhoud. Blijkens de op de grief gegeven toelichting lezen [appellanten] in deze overweging dat de rechtbank heeft geoordeeld dat zij niet binnen bekwame tijd (als bedoeld in artikel 7:23 BW) hebben gereclameerd over de gebreken aan de woning.
3. Het hof kan [appellanten] in dat betoog niet volgen. [geïntimeerden] hebben in eerste aanleg weliswaar aangevoerd dat er niet binnen bekwame tijd als bedoeld in voornoemd artikel is gereclameerd, doch de rechtbank heeft die stelling volledig onbesproken gelaten.
4. De grief mist derhalve in zoverre feitelijke grondslag. Het hof tekent daarbij aan dat het desbetreffende verweer van [geïntimeerden] in hoger beroep nog bespreking behoeft, mocht een van de grieven van [appellanten] doel treffen.
5. Uit de laatste zin van de toelichting op de grief begrijpt het hof dat [appellanten] ook willen aangeven dat de overweging van de rechtbank onjuist is omdat het gebrek al ten tijde van de koop aanwezig was, alsmede dat zij - hadden zij dat geweten - nooit tot koop zouden zijn overgegaan. Het hof komt op dat aspect van de grief hieronder terug.
Met betrekking tot het restant van grief I en de grieven II en III :
6. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
7. Het hof leest in de grieven en de daarop gegeven toelichting geen andere stellingen of verweren dan welke reeds in eerste aanleg door [appellanten] waren aangevoerd.
8. Centraal geschilpunt is de vraag of het door [appellanten] gekochte pand de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2).
Bij de beantwoording van die vraag is uitgangspunt dat wat [appellanten] als kopers mochten verwachten afhankelijk is van de omstandigheden van het geval en wordt ingevuld onder meer met een verwijzing naar hetgeen de koper reeds wist omtrent de gekochte woning in concreto en naar hetgeen [geïntimeerden] als verkopers heeft meegedeeld of juist niet heeft meegedeeld, waarbij onder meer van belang is de aard van de zaak en de hoedanigheid van partijen.
9. In casu gaat het om een woning uit 1900. Bij een woning van die leeftijd moet er rekening mee worden gehouden dat er gebreken aan het pand kunnen kleven.
Het aanprijzen van een dergelijke woning als zijnde "in perfecte staat" en "een goed onderhouden geheel gerenoveerde woonboerderij" kan niet worden gekwalificeerd als een onvoorwaardelijke garantie met betrekking tot de onderhoudstoestand. Aan de aanprijzing kan derhalve redelijkerwijs geen andere betekenis worden gehecht dan dat de verkopers in de veronderstelling leefden dat de woning geheel was gerenoveerd (dat zij dat zelf hadden laten doen is niet gesteld of gebleken) en dat - gedurende de vijf jaren die zij in de woning hebben gewoond - ook zo hebben ervaren, alsmede dat de woning in een goede staat van onderhoud verkeerde. Dat die veronderstellingen niet op drijfzand waren gebouwd, blijkt uit de bevindingen van de taxerende makelaar van [appellanten] Deze heeft immers - in het kader van de door hem uitgevoerde taxatie - aangegeven dat het een "goed onderhouden geheel gerenoveerde woonboerderij met schuur" betrof waarvan de onderhouds- en bouwkundige staat van binnen- en buitenonderhoud en de bouwkundige constructie als "goed" werden aangemerkt. Het hof tekent daarbij nog aan dat niet is gesteld of gebleken dat [appellanten] vragen hebben gesteld over de renovatie.
10. [appellanten] hebben zelf twee jaren zonder problemen in het huis gewoond. De gebreken in kwestie hebben zich pas gemanifesteerd tijdens een door [appellanten] in gang gezette verbouwing. Bij een normaal zorgvuldig onderzoek zou een aantal gebreken (bijvoorbeeld de scheuren in de muren en de deformatie van de goten), waarvoor in deze procedure schadevergoeding wordt gevorderd, zeker zijn ontdekt. In zoverre zijn deze gebreken als "kenbaar"aan te merken.
11. Aan het beroep van [appellanten] op artikel 5.3 van de NVM koopakte (productie 6 bij de conclusie van antwoord) gaat het hof voorbij nu niet voldoende onderbouwd is gesteld, laat staan gebleken dat bij partijen expliciet de bedoeling heeft voorgezeten met die bepaling af te wijken van het hiervoor weergegeven - uit artikel 7:17 lid 2 BW voortvloeiende - uitgangspunt en uit de tekst van bedoeld artikel ook niet dwingend volgt dat een dergelijke afwijking beoogd is.
12. Dat [geïntimeerden] van de achteraf gebleken gebreken op de hoogte waren of hebben moeten zijn, is weliswaar door [appellanten] gesteld, doch de enige grond die daarvoor in eerste aanleg was aangevoerd is de rapportage van de partij-deskundige [partij-deskundige], die voor zijn desbetreffende conclusie - zoals ook de rechtbank heeft overwogen - geen enkele onderbouwing geeft.
[appellanten] beroepen zich in dit verband in hoger beroep ook nog op een nader in hun opdracht opgesteld rapport van Nedon, adviesbureau voor de bestrijding van houtaantasting en vocht (productie 6 bij de memorie van grieven), maar uit dat rapport kan - wat daar verder ook van zij - slechts worden opgemaakt dat de aantasting van de goot aan de voorzijde van de woning en de vervorming van de gootklossen duidt op schade veroorzaakt door houtaantastende schimmel, welke reeds jaren aanwezig is, en ook in het verleden vastgesteld had kunnen worden. Voor de stelling dat [geïntimeerden] daadwerkelijk van die problemen op de hoogte waren of moeten zijn geweest, biedt ook die conclusie geen enkel aanknopingspunt.
Hetzelfde heeft te gelden voor de fotorapportage van Veenje Bouwkundig adviesbureau, welke zonder begeleidend commentaar is overgelegd (productie 7 bij memorie van grieven).
13. [appellanten] hebben weliswaar bewijs aangeboden door het horen van met name genoemde getuigen, doch zij hebben dat aanbod niet toegespitst op de hiervoor geschetste problematiek ([geïntimeerden] wisten van de gebreken, althans hebben daarvan moeten weten), hetgeen - gelet op het door de rechtbank ter zake overwogene - had mogen worden verwacht. Het bewijsaanbod zal derhalve als te weinig specifiek worden gepasseerd.
14. Concluderend is het hof op grond van hetgeen hiervoor is overwogen van oordeel dat van non-conformiteit geen sprake is.
15. Nu enerzijds niet is gebleken dat [geïntimeerden] van de gebreken op de hoogte waren, althans hadden moeten zijn, zodat er niet van kan worden uitgegaan dat zij een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden en anderzijds moet worden vastgesteld dat [appellanten] - gegeven de ouderdom van de woning - zelf onvoldoende onderzoek hebben gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen, moet het beroep op dwaling - wat daar verder ook van zij - worden verworpen.
Daarenboven is, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, voor een geslaagd beroep op dwaling vereist, dat de (partiële) vernietiging van de koopovereenkomst wordt ingeroepen. [appellanten] hebben dat ook in hoger beroep nagelaten.
16. De grieven treffen geen doel, zodat het hof in het midden kan laten of [appellanten] binnen bekwame tijd - als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW - hebben gereclameerd
Slotsom
17. Het beroepen vonnis dient, onder aanvulling van gronden, te worden bekrachtigd. [appellanten] zullen, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in hoger beroep (salaris advocaat: 1 punt tarief IV).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 1.148,-- aan verschotten en € 1.631,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. Mollema, voorzitter en mrs. Kuiper en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 9 december 2008 in bijzijn van de griffier.