Uitspraak
Arrest d.d. 27 januari 2009
Zaaknummer 107.002.283/01 (voorheen rolnr. 0700802)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats appellant],
appellant in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
toevoeging,
advocaat: mr. H.A. van Beilen, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
Vesteda Groep B.V.,
gevestigd te Maastricht,
geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Vesteda,
advocaat: mr. R. Glas, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 4 september 2007 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 3 december 2007 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Vesteda tegen de zitting van
12 december 2007.
De conclusie van de memorie van grieven (met één productie) luidt:
"(...) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, zonodig onder aanvulling of verbetering van gronden;
1. te vernietigen het vonnis van de Rechtbank te Leeuwarden, Sector Kanton van
4 september 2007 tussen partijen gewezen;
2. de oorspronkelijke vorderingen van geïntimeerde alsnog af te wijzen
3. met veroordeling van geïntimeerde[n] in de kosten van beide procedures;
4. alsmede tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] uit hoofde van het vonnis van
4 september 2007 reeds aan geïntimeerde heeft voldaan;"
Door Vesteda is bij memorie van antwoord (eveneens met één productie)verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd, met als conclusie:
"(...) bij arrest uitvoerbaar bij voorraad voorzover de wet zulks toelaat:
In principaal appel
het door [appellant] ingestelde hoger beroep te verwerpen en zonodig onder verbetering van de gronden het vonnis waarvan beroep te bekrachtigen;
In incidenteel appel
het vonnis in eerste aanleg op het bestreden onderdeel te vernietigen en opnieuw recht doende [appellant] te veroordelen aan Vesteda te betalen de kosten van herstel ad € 348,17 (zegge driehonderdachtenveertig euro en zeventien cent) te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 maart 2007 althans vanaf de dag van inleidende dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
In principaal en incidenteel appel
[appellant] te veroordelen in de kosten van dit hoger beroep."
[appellant] heeft een memorie van antwoord in het incidenteel appel genomen, waarvan de conclusie luidt:
"(...) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, zonodig onder aanvulling of verbetering van gronden, het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden van 4 september 2007, voorzover het betreft de afwijzing van de gevorderde herstelkosten te bevestigen, met veroordeling van Vesteda in de kosten van het incidenteel appel."
Ten slotte heeft Vesteda de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft in het principaal appel één grief opgeworpen, terwijl in het incidenteel appel door Vesteda eveneens één grief is voorgesteld.
De beoordeling
in het principaal en het incidenteel appel
de feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, dan wel op grond van de overgelegde niet bestreden producties staat in dit geding het volgende vast.
1.1 Vesteda, als verhuurster, en [appellant], als huurder, hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres].
Van de huurovereenkomst maken deel uit de "Algemene Bepalingen huurovereen-komst woonruimte". Aan de voet van de huurovereenkomst heeft [appellant] getekend voor de ontvangst van een exemplaar van die algemene bepalingen.
1.2 Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt:
"Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van anderhalf jaar, ingaande op 01-12-2005 en derhalve eindigende op 01-06-2007.
Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder. Na het verstrijken van het eerste jaar houdt de overeenkomst niet van rechtswege op, doch loopt zij voor onbepaalde tijd door. Tijdens het eerste jaar kan de huurovereenkomst niet middels opzegging worden beëindigd.
Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig de artikel 18 [lees: 19; hof] van de Algemene Bepalingen."
1.3 De huurprijs bedroeg laatstelijk € 641,-- per maand.
1.4 Bij brief van 17 november 2006 heeft [Vastgoed Beheer] (hierna: [Vastgoed Beheer]) namens Vesteda aan [appellant] meegedeeld dat zij vasthoudt aan de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst van 1 juni 2007, met de mogelijkheid van tussentijdse beëindiging in geval van wederverhuur, tegen betaling door [appellant] in dat geval van een bedrag van € 595,-- incl. btw.
1.5 Bij brief van 30 november 2006 bericht [appellant] aan [Vastgoed Beheer] dat hij op het kantoor van laatstgenoemde een mondelinge afspraak heeft gemaakt met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst. Blijkens de laatste alinea van de brief luidt die regeling aldus [appellant]: "inlopen huurachterstand en het verschuldigde tot 1 december 2006 van huur met het boetebedrag van 595,- euro."
1.6 [appellant] heeft vanaf de maand oktober 2006 geen huur meer betaald.
de vordering en de beslissing in eerste aanleg
2. Vesteda heeft [appellant] gedagvaard tot betaling van € 2.866,17 (€ 1.923,-- ter zake van de huurachterstand tot 1 januari 2007, € 595,-- ter zake van de kosten van wederverhuur en € 348,17 ter zake van herstelkosten in verband met schade aan de woning), vermeerderd met wettelijke rente over de achterstallige huur en over de herstelkosten, tot aan de datum van dagvaarding bedragende € 89,95 en met de buitengerechtelijke kosten ad € 357,--.
2.1 Na door [appellant] gevoerd verweer heeft de kantonrechter de vordering van Vesteda toegewezen tot een bedrag van € 2.607,95 (zijnde de gevorderde huurachterstand, kosten van wederverhuur en wettelijke rente), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.518,-- vanaf 1 juni 2007 tot de dag van voldoening. De vorderingen van Vesteda met betrekking tot de kosten van herstel en de buitengerechtelijke kosten zijn afgewezen. [appellant] is - als grotendeels in het ongelijk gesteld -veroordeeld in de proceskosten.
voorts in het principaal appel
3. De grief klaagt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat van de stelling van [appellant] dat de huurovereenkomst met ingang van 1 december 2006 door hem is opgezegd elke onderbouwing ontbreekt.
4. In de eerste volzin van artikel 2 van de huurovereenkomst is de looptijd van de huur bepaald. De derde volzin bepaalt daarentegen dat na het verstrijken van het eerste jaar de overeenkomst niet van rechtswege ophoudt, maar voor onbepaalde tijd doorloopt, terwijl uit de vierde volzin blijkt dat de huurovereenkomst tijdens het eerste jaar niet door opzegging kan worden beëindigd.
4.1 Voorop staat dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet enkel kan worden beantwoord op grond van de taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt immers steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.2 Het hof leest artikel 2 van de huurovereenkomst, bezien in het licht van het voorgaande, aldus dat vanaf 1 december 2006 tussentijdse opzegging van de huur mogelijk is.
5. Op grond van het toepasselijke artikel 19 van de Algemene Bepalingen geldt voor de huurder - [appellant] - een opzegtermijn van één maand. Dat betekent dat, in beginsel, de huur op z'n vroegst per 1 januari 2007 kon worden beëindigd.
6. De achterstand in de huurbetalingen over de maanden oktober en november 2006 is door [appellant] niet betwist. Inzet van het geschil voor wat betreft de door Vesteda gevorderde huurpenningen vormt in wezen dan nog slechts de huur over de maand december 2006. Volgens [appellant] is hij deze niet verschuldigd omdat hij mondeling met [Vastgoed Beheer] is overeengekomen dat de huur ingaande 1 december 2006 zou worden beëindigd. Vesteda heeft zulks gemotiveerd weersproken.
6.1 Naar het oordeel van het hof blijkt uit de brief van [Vastgoed Beheer] aan [appellant] d.d.
17 november 2006 (productie 1 bij memorie van grieven) overduidelijk dat [Vastgoed Beheer] niet akkoord is gegaan met een tussentijdse opzegging van de huur per
1 december 2006, zoals kennelijk door [appellant] beoogd. In die brief wordt slechts de door [appellant] gedane huuropzegging van 1 november 2006 bevestigd, maar niet aanvaard. Uit de overige inhoud van de brief blijkt immers dat Vesteda in beginsel onverkort vasthoudt aan de afgesproken huurperiode.
6.2 Vesteda heeft kennelijk wel ingestemd met een tussentijdse beëindiging van de huur per 1 januari 2007, zij het onder voorwaarde dat [appellant] een bedrag van
€ 595,-- zou voldoen ter zake van kosten voor wederverhuur conform art. 9 van de huurovereenkomst. Uit de stellingen van [appellant] blijkt dat hij bereid is die kosten te voldoen.
7. Op [appellant] rust de bewijslast van zijn stelling dat de huurovereenkomst met instemming van Vesteda per 1 december 2006 is geëindigd. [appellant] heeft in de memorie van grieven slechts een in algemene termen gesteld bewijsaanbod gedaan. Bezien in het licht van hetgeen hiervoor onder 4 en 5 is overwogen kon [appellant] met een zodanig, onvoldoende specifiek, bewijsaanbod niet volstaan. Het hof zal dat bewijsaanbod dan ook als te vaag passeren.
8. De grief faalt.
voorts in het incidenteel appel
9. Met de incidentele grief keert Vesteda zich tegen de afwijzing van haar vordering met betrekking tot de herstelkosten.
10. Vesteda heeft aangevoerd dat [appellant], in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst, het gehuurde niet geheel ontruimd en niet behoorlijk schoongemaakt heeft verlaten en bovendien geen nieuw adres heeft achtergelaten. Om die reden was het ook niet mogelijk [appellant] aan te schrijven teneinde hem in staat te stellen alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen, aldus Vesteda.
11. [appellant] bestrijdt niet dat hij contractueel verplicht was om de woning geheel ontruimd en schoongemaakt op te leveren, maar hij stelt aan zijn verplichtingen dienaangaande te hebben voldaan. Hij heeft daarbij nog aangevoerd dat [Vastgoed Beheer] hem bij de mondelinge huuropzegging overigens ook niet op deze verplichtingen heeft gewezen en dat in de brief van [Vastgoed Beheer] d.d. 17 november 2006 ter zake van dit punt evenmin iets is vermeld. Voorts stelt [appellant] dat Vesteda, althans [Vastgoed Beheer], over het telefoonnummer van [appellant] beschikte, zodat men hem zonodig ook nog telefonisch op zijn verplichtingen had kunnen wijzen.
12. Naar het oordeel van het hof heeft Vesteda door middel van de in eerste aanleg overgelegde producties voldoende aangetoond dat het gehuurde, nadat [appellant] dit had verlaten, niet leeg en niet voldoende schoongemaakt is opgeleverd. De opdrachtbon aan [Multiservice] (productie 4 bij conclusie van repliek) en de factuur van [Multiservice] d.d. 6 maart 2007 (productie 3 bij inleidende dagvaarding), in onderlinge samenhang beschouwd, vormen daarvoor voldoende onderbouwing.
13. Het na vertrek geheel vrij van achtergelaten spullen en schoongemaakt achterlaten van het gehuurde vormt blijkens de algemene bepalingen van de huurovereen-komst een op de huurder zelfstandig rustende verplichting. Dat betekent dat de huurder daarop tevoren niet met zoveel woorden door de verhuurder hoeft te worden gewezen, alvorens de verhuurder zelf voor het volledig ontruimen en schoonmaken zorgdraagt (vgl. HR 27 november 1998, NJ 1999, 380). Dat klemt nog temeer nu, zoals in dit geval - en naar onvoldoende weersproken vaststaat - [appellant] het gehuurde plotsklaps heeft verlaten zonder achterlating van zijn nieuwe adres. Onder die omstandigheden kon van Vesteda in redelijkheid niet verlangd worden te trachten het nieuwe adres van [appellant] te traceren teneinde hem alsnog in de gelegenheid te stellen het gehuurde zelf volledig te ontruimen en schoon te maken. Dat Vesteda, althans [Vastgoed Beheer], over het telefoonnummer van [appellant] zou beschikken en hij dus bereikbaar was, zoals [appellant] stelt, maakt dit niet anders.
14. De conclusie luidt dan ook dat de vordering met betrekking tot de herstel- en schoonmaakkosten, waarvan de hoogte niet gemotiveerd is betwist en die het hof overigens niet bovenmatig voorkomt, toewijsbaar is. Dat betekent dat de grief slaagt.
Slotsom
in het principaal en het incidenteel appel
15. Het slagen van de incidentele grief betekent dat het vonnis waarvan beroep, behoudens voor wat betreft de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling, niet in stand kan blijven. Opnieuw rechtdoende zal de vordering van Vesteda worden toegewezen tot een bedrag van € 2.956,12, vermeerderd met wettelijke rente als hierna te vermelden.
[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (11/2 procespunt volgens tarief I).
De beslissing
Het gerechtshof:
in het principaal en het incidenteel appel
vernietigt het vonnis van 4 september 2007 waarvan beroep, behoudens voor wat betreft de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] om aan Vesteda te betalen een bedrag groot € 2.956,12 met de wettelijke rente over € 2.866,17 vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 1 juni 2007, tot die der voldoening;
bekrachtigt het beroepen vonnis voor het overige;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vesteda op € 251,-- aan verschotten en op
€ 948,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Zuidema en Breemhaar, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 27 januari 2009 in bijzijn van de griffier.