Uitspraak
Arrest d.d. 3 maart 2009
Zaaknummer 107.002.540/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats appellant],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. A.H. Lanting, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
Woonderij B.V.,
gevestigd te Hoogezand-Sappemeer,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Woonderij,
advocaat: mr. P.R. van den Elst, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 6 september 2007 en 20 december 2007 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, verder aan te duiden als de kantonrechter.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 18 maart 2008 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van Woonderij tegen de zitting van 26 maart 2008.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"mitsdien het Uw Hof behage de vonnissen van de Rechtbank Groningen sector kanton locatie Groningen van 06-09-2007 en 2012-2007 met rolnummer: 313129 CV EXPL 07-22, gewezen tussen de appellant als gedaagde te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vordering van de oorspronkelijke eiseres niet ontvankelijk te verklaren, althans af te wijzen met veroordeling van de geïntimeerde in de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep."
Bij memorie van antwoord is door Woonderij verweer gevoerd met als conclusie:
"Woonderij is van oordeel dat het Hof - zonnodig om verbetering of aanvulling van de gronden - de vonnissen van de Rechtbank Groningen tussen partijen gewezen, zal bevestigen en met veroordeling van [appellant] - bij arrest uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van dit hoger beroep."
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft zes grieven opgeworpen.
De beoordeling
Ten aanzien van de feiten
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 1 van genoemd vonnis van 6 september 2007 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
Kort samengevat gaat het in deze procedure om het volgende.
1.1. Op 2 november 2000 is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot kantoor/woonruimte in het pand [adres]. [appellant] was deels eigenaar van dit pand. Woonderij heeft laatstelijk de huur betaald.
1.2. In het huurcontract is een voorkeursrecht voor de huurder opgenomen dat de verhuurder moet respecteren op straffe van verbeurte van een boete van fl. 75.000,--.
1.3. Het huurobject is bij notariële akte van 25 september 2003 door [appellant] en [betrokkene] geleverd aan B.V. Vastgoed Investment Groningen VIG. (verder : VIG). Het huurobject is tevoren niet aan Woonderij te koop aangeboden.
De procedure in eerste aanleg
2. De kern van het geschil is wie partij waren/zijn geworden bij de huurovereenkomst van 2 november 2000. De kantonrechter heeft [appellant] als verhuurder aangemerkt en Woonderij als opvolgend huurder. Voorts heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] het voorkeursrecht van Woonderij heeft geschonden en heeft hij de vordering tot betaling van de boete toegewezen.
De beoordeling van de grieven
3. De Grieven I en II richten zich tegen de zakelijke weergave van het standpunt van [appellant] in het tussenvonnis van 6 september 2007. Deze grieven kunnen niet tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep leiden, nu dit niet de het oordeel van de rechtbank zelf betreft. Dat [appellant] nadien ter comparitie zijn verweer nader heeft aangevuld, maakt niet dat de weergave van zijn standpunt in het tussenvonnis onjuist is.
4. Grief III richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat Woonderij als opvolgend huurder moet worden beschouwd. Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat, blijkend uit het overgelegde on line uittreksel van de Kamer van Koophandel, de tenaamstelling van Meerkoet B.V. met ingang van 20 november 2000 is gewijzigd in Hoogemeer B.V. en vervolgens op 3 oktober 2001 in Woonderij B.V.
Dat in het huurcontract oorspronkelijk de naam Meerkoet B.V. i.o. voorkwam, terwijl Meerkoet B.V. reeds op 15 november 1991 bestond, heeft, anders dan [appellant] stelt, niet tot gevolg dat slechts haar bestuurder [bestuurder] - die het huurcontract feitelijk heeft ondertekend - als huurder valt aan te merken. Het hof constateert dat [appellant] zelf voor deze procedure zich ook niet op dat standpunt heeft gesteld: als productie 7 is door Woonderij een brief van [appellant] van 18 juli 2002 overgelegd, gericht aan Hoogemeer B.V - en niet aan [bestuurder], hof -, waarin hij aankondigt dat de huur is overgenomen door VIG als opvolgend verhuurder.
Grief III ressorteert dan ook geen effect.
5. Grief IV heeft betrekking op de vraag wie als verhuurder is opgetreden. Het hof onderschrijft ook op dit punt het oordeel van de kantonrechter en maakt dat tot het zijne. [appellant] heeft de huurovereenkomst als verhuurder ondertekend. In de kop van de huurovereenkomst staat, na doorhaling van de oorspronkelijke voorletters, zijn naam ook als verhuurder vermeld. Ter terechtzitting in eerste aanleg alsmede in punt 4 van de memorie van grieven heeft [appellant] erkend dat hij deze wijziging heeft geparafeerd. Het hof verwijst voorts nog naar de hiervoor aangehaalde brief va 18 juli 2002 die door [appellant] is ondertekend. Dat [appellant] niet voor 100% eigenaar was van het verhuurde pand, maakt geenszins dat hij niet als verhuurder kan worden aangemerkt
6. Ook deze grief strandt.
7. In grief V betoogt [appellant] dat hij de boete niet heeft verbeurd omdat hij het huurobject niet geheel uit vrije wil heeft verkocht maar onder dwang van een executieverkoop.
Ook deze grief is vruchteloos voorgedragen. Het voorkeursrecht van de huurder als verwoord in artikel 9 van de huurovereenkomst geldt voor elke verkoop van de verhuurder, ook bij dreigende executieverkoop; wellicht was er dan reden om de in artikel 9.2 van het huurcontract genoemde termijnen te verkorten, doch dat is niet aan de orde nu vaststaat dat [appellant] het huurobject in het geheel niet aan Woonderij heeft aangeboden.
8. Deze grief deelt het lot van de vorige.
9. Grief VI tenslotte heeft betrekking op het dictum en ontbeert zelfstandig belang . De grief treft dan ook evenmin doel.
10. Het hof passeert het in algemene termen gestelde bewijsaanbod zijdens [appellant] als onvoldoende gespecificeerd.
De slotsom.
11. De vonnissen waarvan beroep dienen te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep, voor wat het geliquideerde salaris van de advocaat in hoger beroep betreft te begroten op 1 punt naar tarief III.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van Woonderij tot aan deze uitspraak op € 254,-- aan verschotten en € 1.158,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat en verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en Fikkers, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van 3 maart 2009 in bijzijn van de griffier.