Uitspraak
Arrest d.d. 31 maart 2009
Zaaknummer 107.002.567/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
wonende te [woonplaats en -gemeente appellant 1],
toevoeging,
2. [appellante 2],
wonende te [woonplaats en -gemeente appellante 2],
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. H.C.L. Crozier, kantoorhoudende te Sneek,
tegen
Stichting Wonen Noordwest Friesland,
gevestigd te Sint Annaparochie, gemeente Het Bildt,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen:de stichting,
advocaat: mr. B. Korvemaker, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen
uitgesproken op 8 januari 2008, 4 maart 2008 en 15 april 2008) door de sector kanton, locatie Leeuwarden van de rechtbank Leeuwarden, verder aan te duiden als: de kantonrechter.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 1 april 2008 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van de vonnissen d.d. 8 januari 2008 en 4 maart 2008 (zoals hersteld bij vonnis d.d. 15 april 2008) met dagvaarding van de stichting tegen de zitting van 9 april 2008.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. De vonnissen van 8 januari en 4 maart 2008 onder rolnummer 233288/CV EXPL 07-7536 van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, te vernietigen en opnieuw recht doende de vordering van ZWF in eerste aanleg alsnog af te wijzen.
2. ZWF te veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door de stichting verweer gevoerd met als conclusie:
"dat uw Gerechtshof, zonodig onder verbetering en/of aanvulling der gronden, zal bevestigen het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden, Sector Kanton, locatie Leeuwarden, d.d. 4 maart 2008 onder zaak-/rolnummer 233288 /CV EXPL 077536 tussen partijen gewezen, met hoofdelijke veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van appellanten in de kosten van het hoger beroep."
Voorts hebben [appellanten] een akte genomen en heeft Wonen Noordwest Friesland een antwoordakte genomen.
Tenslotte heeft de stichting de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben vier grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Tegen het vonnis van 8 januari 2008 is geen grief ontwikkeld, zodat [appellanten] in zoverre niet in hun appel kunnen worden ontvangen.
2. Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder overweging 2 (2.1 tot en met 2.4) van het vonnis van 4 maart 2008 is geen grief opgeworpen, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan.
Voorts staat in hoger beroep vast dat de desbetreffende woning is ontruimd, opgeknapt en aan een derde verhuurd, alsmede dat [appellanten] andere woonruimte hebben gevonden.
Met betrekking tot de grieven:
3. De grieven leggen het geschil in volle omvang ter beoordeling aan de rechter voor. Het hof zal ze daarom gezamenlijk behandelen.
4. Kernvraag in de onderhavige procedure is of [appellanten] zich als huurder(s) zodanig slecht hebben gedragen dat dientengevolge de ontbinding van de huurovereenkomst c.a. gerechtvaardigd is.
5. Bij de beantwoording van die vraag staat voorop dat [appellanten] in een eerdere procedure tussen partijen, eveneens met als inzet de ontbinding c.a. van de huurovereenkomst wegens het zich niet als goed huurder gedragen, bij vonnis d.d. 16 mei 2006 expliciet door de kantonrechter te verstaan is gegeven dat hem een laatste kans werd geboden. Tegen dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld, zodat het onherroepelijk is geworden.
6. Vervolgens is er - zo is onweersproken door de stichting gesteld - eind 2006, begin 2007 vanuit de door [appellanten] bewoonde woning in softdrugs gedeald, hetgeen met zich bracht dat met regelmaat jongeren (met name scholieren van een zich in de nabijheid bevindende school) de woning bezochten om drugs te kopen. Uiteindelijk is de woning van [appellanten] op 7 maart 2007 door de politie doorzocht en is [appellant 1] aangehouden op verdenking van overtreding van de Opiumwet. Zoals reeds onder de vaststaande feiten is vermeld, is [appellant 1] vervolgens door de strafrechter veroordeeld voor het opzettelijk handelen in softdrugs.
7. Uitgangspunt - ook bij huurovereenkomsten - is dat in beginsel ieder tekortschieten van de huurder een recht op ontbinding geeft, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Bij de beantwoording van de vraag of de hiervoor bedoelde uitzondering ("tenzij...") zich voordoet moeten weliswaar alle omstandigheden van het geval, waaronder ook de aard van de overeenkomst, in aanmerking worden genomen, maar is voor de werking van redelijkheid en billijkheid slechts een beperkte ruimte opengelaten (zie bijv. HR 4 februari 2000, NJ 2000, 562).
Een volle belangenafweging, zoals door [appellant 1] bepleit, is derhalve volstrekt niet aan de orde.
8. Zeker tegen de achtergrond van de, ongeveer een half jaar voor deze gebeurtenissen aan [appellanten] gegeven, rechterlijke waarschuwing is het gedurende enkele maanden verkopen van softdrugs in en vanuit de gehuurde woning voldoende om de ontbinding c.a van de huurovereenkomst te rechtvaardigen (ook een gewaarschuwd huurder geldt voor twee). Een ingebrekestelling was in casu niet nodig omdat [appellanten] door dit onomkeerbaar handelen zonder meer in verzuim geraakte.
9. Dat [appellanten] door een ontbinding c.a. ernstig wordt getroffen, moge zo zijn, maar dat geldt nagenoeg voor elke huurder die zijn huurovereenkomst door de rechter ziet worden ontbonden. Dat de ontbinding c.a. in casu tot onaanvaardbare gevolgen zou leiden is onvoldoende door [appellant 1] gesteld en daarvan is (zeker nu [appellanten] inmiddels andere woonruimte hebben gevonden) ook niet gebleken.
10. Alhoewel [appellanten] ter zake niet met zoveel woorden een grief heeft ontwikkeld, hecht het hof er nog aan op te merken dat er geen enkele reden is geen acht te slaan op de stukken in de strafzaak tegen [appellant 1], welke in eerste aanleg door de stichting zijn overgelegd. In het civiele recht staat immers de waarheidsvinding voorop. Uitsluiting van bewijs kan slechts onder zeer bijzondere omstandigheden aan de orde zijn. Dat zich in casu zodanige bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan is gesteld nog gebleken.
11. Resumerend is het hof van oordeel dat de grieven geen doel treffen.
De slotsom.
12. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (salaris advocaat: 1,5 punt tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart [appellanten] niet ontvankelijk in hun appel tegen het vonnis van 8 januari 2008;
bekrachtigt het vonnis d.d. 4 maart 2008 waarvan beroep, zoals dat is hersteld bij vonnis d.d. 15 april 2008;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van de stichting tot aan deze uitspraak op € 254,-- aan verschotten en € 1.341,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. Mollema, voorzitter em mrs. Kuiper en Fikkers, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van 31 maart 2009 in bijzijn van de griffier.