Uitspraak
Arrest d.d. 23 juni 2009
Zaaknummer 200.010.091/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Stichting WoonFriesland,
(voorheen genaamd Stichting Corporatieholding Friesland, handelende
onder de naam Woonbedrijf),
gevestigd te Drachten, gemeente Smallingerland,
appellante in het principaal en geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: WoonFriesland,
advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
gïntimeerde in het principaal en appellant in het voorwaardelijk incidenteel
appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
toevoeging aangevraagd,
advocaat: mr. M.R. Bartels, kantoorhoudende te Drachten.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis
uitgesproken op 9 april 2008 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton,
locatie Heerenveen (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 8 juli 2008 is door WoonFriesland hoger beroep ingesteld van
genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 23 juli 2008.
Het petitum van de appeldagvaarding, tevens bevattende de grieven (met vijf
producties), luidt:
"(…) bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, te vernietigen het vonnis van de rechtbank
Leeuwarden, sector kanton, locatie Heerenveen, op 9 april onder zaak-/rolnummer:
236312/CV EXPL 08-193 gewezen tussen appellante als eiseres en geïntimeerde als
gedaagde, en, opnieuw rechtdoende, de door appellante in eerste aanleg ingestelde
vordering alsnog toe te wijzen, zulks met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van
beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding in
eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening".
Bij memorie van antwoord (met tien producties) is door [geïntimeerde] verweer gevoerd
en voorwaardelijk incidenteel geappelleerd met als conclusie:
"(…) bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van WoonFriesland zoals in appel
gedaan af te wijzen, en het vonnis van de rechtbank Leeuwarden sector kanton locatie
Heerenveen (onder verbetering van de gronden) te bevestigen, met veroordeling van
WoonFriesland in de kosten van het geding in beide instanties".
WoonFriesland heeft een als zodanig aangeduide memorie van antwoord in
voorwaardelijk incidenteel appel tevens akte uitlating producties in principaal
appel genomen, met conclusie:
"tot vernietiging van het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie
Heerenveen d.d. 9 april 2008 onder zaak-/rolnummer 236312/CV EXPL 08-193,
gewezen tussen appellante als eiseres en geïntimeerde als gedaagde, en, opnieuw
rechtdoende, de door appellante in eerste aanleg ingestelde vordering alsnog toe te
wijzen, uitvoerbaar bij voorraad, zulks met veroordeling van geïntimeerde in de kosten
van beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding
in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening".
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
WoonFriesland heeft in het principaal appel vier grieven opgeworpen, terwijl
[geïntimeerde] in het voorwaardelijk incidenteel appel één grief heeft voorgesteld.
De beoordeling
In het principaal en in het voorwaardelijk incidenteel appel.
Met betrekking tot de feiten
1. In het vonnis van 9 april 2008 heeft de kantonrechter onder overweging 2 de feiten vastgesteld. Nu geen van partijen daartegen een grief heeft opgeworpen en ook overigens niet van bezwaren daartegen is gebleken, zal ook in hoger beroep van die feiten worden uitgegaan.
Het geding en de beslissing in eerste aanleg
2. (De rechtsvoorgangster van) WoonFriesland verhuurt sedert 1 december 1997 aan [geïntimeerde] de woning aan de Kleinzand 18 te Drachten.
2.1 Stellende dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, heeft WoonFriesland ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.
2.2 Na door [geïntimeerde] tegen de vordering gevoerd verweer heeft de kantonrechter de vordering van WoonFriesland afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten.
3. Met de grieven 1, 2 en 3 keert WoonFriesland zich tegen de beoordeling door de kantonrechter van de door WoonFriesland gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] als huurder en tegen de conclusie dat die tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.
De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4. Vooropgesteld moet worden dat [geïntimeerde] niet heeft ontkend dat tot driemaal toe bij invallen van de politie een hennepkwekerij in het gehuurde is aangetroffen.
4.1 Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat voldoende is gebleken dat [geïntimeerde] (een gedeelte van) de gehuurde woning aldus heeft gebruikt als illegale, bedrijfsmatige hennepkwekerij. [geïntimeerde] heeft weliswaar aangevoerd dat er sprake zou zijn van hobbymatige hennepteelt, maar het hof gaat aan deze stelling voorbij. De niet weersproken hoeveelheid in beslaggenomen planten (respectievelijk 270, 80 en 47 planten) wijst onmiskenbaar op een (illegale) bedrijvigheid van professionele omvang. Dat, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd, bij de tweede en derde keer dat een hennepkwekerij bij hem is aangetroffen, het slechts ging om het kweken van planten ten behoeve van privégebruik, is weinig geloofwaardig, nu ook de op die momenten aangetroffen hoeveelheden planten daarvoor te groot zijn geweest.
Het feit dat er geen gebruik is gemaakt van assimilatielampen, voorschakel-apparatuur, bewateringsapparatuur, ventilatoren en een afzuiginstallatie doet op zichzelf aan het bedrijfsmatig karakter van de hennepkwekerij zoals aangetroffen, niet af.
4.2 In het algemeen levert de exploitatie van een hennepkwekerij in een woning een verhoogd risico op voor brand, water- en stankoverlast en/of andere schade. Voor het risico daarvan geldt dat niet doorslaggevend is dat het gevaar zich daad-werkelijk heeft gerealiseerd. Voldoende is dat [geïntimeerde] door het aanwezig hebben van een hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid heeft geschapen dat WoonFriesland en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden.
5. Het voorgaande brengt mee dat voldoende aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde] (een deel van) de gehuurde woning in strijd met de overeengekomen bestemming heeft gebruikt en aldus is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder.
5.1 Deze tekortkoming van [geïntimeerde] levert op zich reeds grond op voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Ontbinding blijft evenwel achterwege in het geval de tekortkoming, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis ervan, deze ontbinding niet kan rechtvaardigen.
6. Het ligt op de weg van [geïntimeerde], als tekortschietende partij, om feiten en omstandigheden te stellen, en zonodig te bewijzen, waaruit de conclusie kan worden getrokken dat in dit concrete geval de gevorderde ontbinding met haar gevolgen toch niet is gerechtvaardigd, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming (vgl. HR 27 november 1998, NJ 1999,197). Bij de in dat verband te maken beoordeling dient ook het woonbelang van [geïntimeerde] in aanmerking te worden genomen.
7. Door [geïntimeerde] zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld die, indien ze zouden vaststaan, in de weg staan aan ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat onvrijwillige ontbinding van een huurovereenkomst in zijn algemeenheid ingrijpend is voor een huurder, hetgeen ook voor [geïntimeerde] het geval zal zijn, maar dit (woon)belang van [geïntimeerde] staat op zichzelf niet in de weg aan een ontbinding van de huurovereenkomst in een situatie waarin, zoals hier, sprake is geweest van bedrijfsmatige hennepteelt, hetgeen als een ernstige tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst moet worden aangemerkt.
7.1 Het hof acht de omstandigheden dat [geïntimeerde], zoals hij stelt, erg is ingeburgerd in de buurt waar hij nu woont, hij er zijn oude hond goed kan uitlaten en dat ook zijn moeder in dezelfde buurt woont, zowel afzonderlijk als tezamen van onvoldoende gewicht om te wijken voor de gerechtvaardigde belangen van WoonFriesland bij handhaving van het gebruik van haar huurwoningen conform de bestemming.
7.2 Aan de stelling van [geïntimeerde] dat hij de hennep ook medicinaal heeft gebruikt, wordt voorbijgegaan. [geïntimeerde] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat, indien hij al is aangewezen op medicijnen voor pijnbestrijding, geen alternatief voor wiet beschikbaar was.
8. Tot slot oordeelt het hof dat in het midden kan blijven of op de huurovereenkomst de algemene voorwaarden (zoals door WoonFriesland gesteld) dan wel het huurreglement (dat door [geïntimeerde] in eerste aanleg bij conclusie van dupliek is overgelegd) van toepassing is. Hiervoor is immers al beslist dat de tekortkoming van [geïntimeerde] op zich voldoende is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Of een daarop toegesneden bepaling ter zake in hetzij algemene voorwaarden, hetzij huurreglement is opgenomen, is derhalve niet relevant.
9. Gelet op het vorenstaande behoeft de vraag of de stelselmatige late betaling van de huur ook zelfstandig de ontbinding van de huurovereenkomst zou recht-vaardigen, in deze procedure niet verder beantwoord te worden.
Slotsom
In het principaal en het incidenteel appel
10. De grieven 1, 2 en 3 van het principaal appel zijn terecht voorgedragen. Bijgevolg slaagt ook grief 4, welke is gericht tegen de afwijzing van de vordering van WoonFriesland.
10.1 Het voorwaardelijk incidenteel appel is in wezen een gehandhaafd verweer, erop neerkomende dat geen sprake is van bedrijfsmatige hennepteelt. Dat verweer is hiervoor onder 4.1 reeds verworpen.
10.2 Het vonnis van de kantonrechter van 9 april 2008, waarvan beroep, kan niet in stand blijven. Opnieuw rechtdoende zal het hof de vordering van WoonFriesland toewijzen als hierna te melden.
10.3 Het hof oordeelt evenwel geen grond aanwezig om ook de mede gevorderde machtiging op WoonFriesland om de ontruiming zonodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, toe te wijzen, nu deze niet op de wet berust. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de rechter niettemin WoonFriesland zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. In zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 BW. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
10.4 Bovendien zal het hof geen ontruimingstermijn van veertien dagen, zoals gevorderd, maar een gezien alle omstandigheden redelijke termijn van zes weken bepalen.
10.5 [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van zowel het geding in eerste aanleg (2½ procespunten, volgens het kanton-rechtersliquidatietarief) als van dat in hoger beroep (1 procespunt, tarief II). Voor het verweer in het - overbodige - incidenteel appel worden geen punten toegekend.
De beslissing
Het gerechtshof:
In het principaal en het (voorwaardelijk) incidenteel appel
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 9 april 2008, waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen WoonFriesland en [geïntimeerde] met betrekking tot de woning aan het Kleinzand 18 te Drachten;
veroordeelt [geïntimeerde] het gehuurde c.a. binnen zes weken na betekening van dit
arrest met de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van WoonFriesland te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] voorts om aan WoonFriesland bij wijze van schadevergoeding te voldoen een bedrag gelijk aan het equivalent van de huurtermijnen voor elke dag dat het gebruik van de onderhavige woning na de ontbinding van de huurovereenkomst voortduurt;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding en begroot die tot aan deze
uitspraak aan de zijde van WoonFriesland:
- in eerste aanleg op € 355,85 aan verschotten en op € 250,-- aan geliquideerd salaris voor de gemachtigde;
- in hoger beroep op € 339,44 aan verschotten en op € 894,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. Kuiper, voorzitter, Rowel-van der Linde en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 23 juni 2009 in bijzijn van de griffier.