Uitspraak
Arrest d.d. 20 oktober 2009
Zaaknummer 200.010.709/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
2. [appellante 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. A.H. van der Wal, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
1. [geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats],
4. [geïntimeerde 4],
wonende te [woonplaats],
5. [geïntimeerde 5],
wonende te [woonplaats],
6. [geïntimeerde 6],
wonende te [woonplaats],
7. [geïntimeerde 7],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. J.B. Dijkema, kantoorhoudende te Leeuwarden,
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 2 april 2008 door de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 26 juni 2008, hersteld bij exploot van 18 juli 2008, is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 20 augustus 2008.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden van 2 april 2008 gewezen tussen appellanten als eisers en geïntimeerden als gedaagden voorwaardelijk te vernietigen en opnieuw recht doende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
- primair:
de koopovereenkomst tussen appellanten en geïntimeerden deels te ontbinden voor wat betreft een gedeelte van de betaalde koopprijs ter hoogte van € 52.441,-- (zegge: tweeënvijftigduizend en vierhonderd éénenveertig Euro);
geïntimeerden te veroordelen tot betaling aan appellanten van een deel van de koopprijs, ter hoogte van een bedrag ad € 52.441,-- vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.788,-- en de wettelijke rente over het totaalbedrag ad € 52.441,-- vanaf 17 november 2005, tot aan de dag der algehele voldoening;
- subsidiair:
de gevolgen van de op 15 september 2005 tussen appellanten en geïntimeerden gesloten overeenkomst, zoals omschreven in het lichaam van deze memorie van grieven, te wijzigen in dier voege dat een deel van de door appellanten betaalde koopprijs ter hoogte van € 52.441,-- aan appellanten moet worden terugbetaald ter opheffing van het door appellanten geleden nadeel, zulks vermeerderd met de door appellanten gemaakte buitengerechtelijke kosten ter bedrage van € 1.788,-- en de wettelijke rente vanaf 17 november 2005 tot aan de dag der algehele voldoening;
- primair en subsidiair:
geïntimeerden te veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, waaronder ook de kosten van het voorlopig getuigenverhoor."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
"voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellant 1] in zijn grieven niet ontvankelijk te verklaren c.q. deze als ongegrond te ontzeggen, en - zo nodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden waarop het vonnis berust - het vonnis van de rechtbank te Leeuwarden van 2 april 2008 te bekrachtigen met veroordeling van [appellant 1] in de kosten van eerste aanleg en hoger beroep, alsmede in de kosten vallende op de tenuitvoerlegging."
Voorts hebben [geïntimeerden] een akte overlegging producties genomen.
Vervolgens hebben partijen hun zaak schriftelijk doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 t/m 2.4) van het bestreden vonnis d.d. 2 april 2008 de vaststaande feiten weergegeven. Hierover bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
2. Het gaat in dit geding om het volgende
2.1. [appellanten] hebben van [geïntimeerden] bij overeenkomst d.d. 15 september 2005 (hierna: de koopovereenkomst) - naast een stal met onder- en bijgelegen grond en een perceel weiland - een stelpboerderij gekocht.
2.2. De koopovereenkomst bevat - voor zover thans van belang - de volgende bepalingen:
"5.1 De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik. (...) Verkoper heeft de onroerende zaak verpacht als: agrarisch alsmede bewoning. Het gebruik als agrarisch alsmede bewoning zien partijen als het normale gebruik. (...)
5.14 Koper is ermee bekend en aanvaardt dat het gekochte meer dan veertig jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwere objecten. Verkoper staat niet in voor de kwaliteit van het dak, de muren, vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht."
2.3. [geïntimeerden] hebben de boerderij nooit bewoond. Om die reden hebben zij via hun makelaar, [naam makelaar], opdracht gegeven aan [persoonsnaam] Vast Groep om een bouwkundig rapport (hierna: het rapport [persoonsnaam]) op te stellen. Dit rapport is opgesteld op 19 juli 2005 na een visuele inspectie op 9 juli 2005. Het rapport, hetwelk aan de koopovereenkomst is gehecht, bevat, voor zover thans van belang, de volgende passages (p. 3-4):
"Direct Op termijn Totale kosten
Noodzakelijke kosten noodzakelijke kosten
Onderdeel C. daken € 1.318,00 € 0,00 € 1.318,00
Specialistisch onderzoek vereist voor de volgende onderdelen:
N.v.t. (...)
Boerderij:
Constructief: De fundering van het opgaand werk is goed, de kapconstructie van de boerderij is zeer goed. (...)
De bouwtechnische keuring
Een bouwtechnische keuring is een visuele inspectie om inzicht te verkrijgen in de onderhoudstoestand van een object en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen.
Een visuele inspectie betekent dat er geen specialistische en/of destructieve onderzoeken worden verricht.
Dit betekent dat er geen metingen of berekeningen worden uitgevoerd en dat er geen onderdelen worden verwijderd om achterliggende constructies c.q. onderdelen te kunnen beoordelen.
(...)
De inspecteur beschikt over een ladder van 3.2 meter waarmee tot een hoogte van plusminus 4 meter geklommen kan worden. Onderdelen welke hiermee niet bereikbaar zijn, zijn voor zover mogelijk m.b.v. een verrekijker beoordeeld.
(...)"
Op pagina 8 van het rapport wordt de dakconstructie als goed gewaardeerd.
2.4. In november 2005 constateert [medewerker van het bouwbedrijf] van Bouwbedrijf [persoonsnaam] tijdens interne verbouwingswerkzaamheden dat sprake is van verrotting van de juffers die deel uitmaken van het dak. Naar aanleiding van deze constatering wordt [medewerker van het onderhoudsbureau] van Bouwkundig Onderhoudsburo [persoonsnaam] B.V. verzocht de toestand van de dakconstructie te beoordelen. Diens rapport d.d. 17 november 2005 bevat de volgende conclusie:
"Het grootste deel van het houtwerk van de kapconstructie van het stalgedeelte, exclusief de hoofddraagconstructie, is door een combinatie van houtrot door condensatie in de constructie (golfplaten zijn dampdicht) en houtworm dusdanig aangetast dat dit houtwerk geheel vervangen moet worden.
De aantasting van de muurplaten is mogelijk door lekkage ontstaan. Het vervangen van de muurplaat is noodzakelijk."
2.5. Bouwbedrijf [persoonsnaam] heeft herstelwerkzaamheden voor een totaalbedrag aan € 52.144,- verricht. Dit bedrag is aan [appellanten] gefactureerd, welke facturen door [appellanten] zijn voldaan.
3. [appellanten] vorderen primair gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag van € 52.144,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 november 2005 en buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.788,-.
Subsidiair vorderen zij op de voet van art. 6:230 lid 2 BW Pro wijziging van de gevolgen van de overeenkomst in die zin dat [geïntimeerden] aan [appellanten] een bedrag van € 52.144,- dienen te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 november 2005 en buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.788,-.
4. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen.
5. Grief I houdt in dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.1 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerden] met recht een beroep kunnen doen op de exoneratieclausule van art. 5.14 van de koopovereenkomst.
5.1. In de toelichting op deze grief betogen [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte niet heeft vastgesteld dat het rapport [persoonsnaam] ter zake van de dakconstructie onjuiste informatie bevat. [appellanten] stellen dat het rapport [persoonsnaam] als mededeling zijdens [geïntimeerden] dient te worden beschouwd, op de juistheid van welke mededeling zij hebben mogen afgaan. Indien [geïntimeerden] juiste informatie met betrekking tot de dakconstructie zouden hebben verstrekt, zouden zij de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten. Doordat de dakconstructie in het rapport [persoonsnaam] als zeer goed was gekwalificeerd, mochten [appellanten] denken dat zij door de aanvaarding van het exoneratiebeding ten aanzien van het dak geen enkel risico liepen.
5.2. In de gegeven omstandigheden is het beroep op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus [appellanten] In dit verband voeren [appellanten] aan dat [medewerker Vast Groep] wist dan wel behoorde te weten dat de dakconstructie c.q. het dak niet in goede staat verkeerde. Tevens stellen zij dat de aard en de ernst van de voorzienbare schade groot waren, en dat het gebrek normaal gebruik van de woning in de weg stond. [appellanten] zijn zich niet bewust geweest van de strekking van de ouderdomsclausule, aangezien zij er als gevolg van het rapport [persoonsnaam] van uitgingen dat zij geen risico liepen met het aanvaarden van dit exoneratiebeding. Ten slotte stellen [appellanten] ter onderbouwing van hun beroep op strijd met de redelijkheid en billijkheid dat zij nadat de slechte staat van het dak was ontdekt direct actie hebben ondernomen en [geïntimeerden] daarbij hebben betrokken.
5.3. Voorts voeren [appellanten] aan dat [geïntimeerden] op grond van art. 6:76 BW Pro aansprakelijk zijn voor de door [persoonsnaam] Vast Groep gemaakte fout, welke aansprakelijkheid niet wordt uitgesloten door de ouderdomsclausule.
5.4. Ten slotte betogen [appellanten] dat art. 5.14 'wringt' met art. 5.3. Volgens hen kunnen [geïntimeerden] zich in het onderhavige geval niet op de exoneratie beroepen, nu zij in dezelfde overeenkomst hebben gegarandeerd dat de boerderij de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik.
6. Het hof overweegt dienaangaande als volgt.
Er veronderstellenderwijs van uitgaande dat sprake was van gebreken in het dak c.q. de dakconstructie die normaal gebruik van de boerderij in de weg stonden, en dat het rapport [persoonsnaam] op dit punt onjuiste informatie bevatte, is aan de orde de vraag of aan [geïntimeerden] een beroep op het in art. 5.14 van de overeenkomst vervatte exoneratiebeding toekomt.
7. Ten aanzien van de stelling van [appellanten] dat het beroep op art. 5.14 niet samengaat met art. 5.3 van de overeenkomst, overweegt het hof als volgt.
Art. 5.3 van de overeenkomst geeft een algemene garantie voor de aanwezigheid van de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik. Art. 5.14 bevat een specifieke exoneratie voor gebreken in een aantal onderdelen van het verkochte. Het hof is van oordeel dat deze bepalingen in onderlinge samenhang bezien, redelijkerwijs aldus dienen te worden begrepen dat de algemene garantie van art. 5.3 niet geldt voor zover het één van de in art. 5.14 genoemde onderdelen betreft. [appellanten] voeren geen dan wel onvoldoende feiten en omstandigheden aan die tot het oordeel zouden moeten leiden dat zij redelijkerwijs hebben mogen begrijpen dat art. 5.14 niet geldt voor zover het gaat om gebreken die een normaal gebruik in de weg staan.
8. Ten aanzien van het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid overweegt het hof als volgt.
8.1. Vooropgesteld wordt dat bij de beantwoording van de vraag of een beroep op een exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, alle omstandigheden van het geval van belang zijn, en dat de stelplicht ter zake van deze omstandigheden rust op degene die zich op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid beroept.
8.2. Naar het oordeel van het hof is hetgeen [appellanten] in dit verband hebben gesteld ontoereikend om te kunnen oordelen dat het exoneratiebeding in het onderhavige geval buiten toepassing dient te blijven.
8.3. Dat het rapport [persoonsnaam] onjuiste informatie bevatte, is op zich onvoldoende om aan [geïntimeerden] een beroep op het exoneratiebeding te ontzeggen. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat art. 5.14, mede gelet op de omstandigheid dat uit het rapport [persoonsnaam] blijkt dat slechts een visuele inspectie is verricht, aldus dient te worden uitgelegd dat [geïntimeerden] niet wensen in te staan voor de kwaliteit van het dak ondanks de positieve bewoordingen in het bouwkundige rapport. Daarmee impliceert art. 5.14 tevens een exoneratie voor eventuele onjuistheden in het rapport [persoonsnaam]. Dat [appellanten] er als gevolg van het rapport [persoonsnaam] van uitgingen dat zij met de aanvaarding van art. 5.14 geen risico liepen, dient gelet op deze uitleg voor hun rekening te blijven.
8.4. Van bijkomende omstandigheden die het beroep op het exoneratiebeding onaanvaardbaar doen zijn, is naar het oordeel van het hof geen sprake. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] van de gebrekkige staat van het dak c.q. de dakconstructie op de hoogte waren. De stelling van [appellanten] dat [medewerker Vast Groep] ermee bekend was, althans behoorde te zijn dat de door hem verstrekte informatie onjuist was, is naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij zal gaan.
9. Ten aanzien van het beroep op art. 6:76 BW Pro overweegt het hof als volgt.
Dit beroep faalt reeds hierom, omdat [geïntimeerden] [persoonsnaam] Vast Groep niet hebben ingeschakeld bij de uitvoering van een verbintenis jegens [appellanten] Bovendien ligt in art. 5.14, zoals reeds overwogen, tevens een exoneratie besloten voor eventuele onjuistheden in het rapport [persoonsnaam].
10. Grief I faalt derhalve.
11. Grief II houdt in dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.3 ten onrechte heeft overwogen dat, zo er sprake zou zijn van dwaling aan de zijde van [appellanten], deze dwaling voor rekening van [appellanten] moet blijven, nu zij getekend hebben voor art. 5.14 van de koopovereenkomst. Tevens richt deze grief zich tegen de overweging van de rechtbank dat van [appellanten] enige alertheid, bijvoorbeeld in de vorm van aanvullend onderzoek voorafgaand aan de koop, gevergd had mogen worden nu het een oude boerderij betrof en [geïntimeerden] bedongen hadden dat zij niet wensten in te staan voor de kwaliteit van (onder meer) het dak terwijl het bouwkundig rapport geen gebreken aan het dak vermeldde.
Ter onderbouwing van deze grief beroepen [appellanten] zich op art. 6:228 lid 1 sub a BW Pro, daartoe stellende dat [geïntimeerden] bij monde van [medewerker Vast Groep] onjuiste mededelingen hebben gedaan omtrent het dak en dat zij op de juistheid daarvan hebben vertrouwd en mochten vertrouwen.
12. Er veronderstellenderwijs van uitgaande dat sprake is van dwaling, en dat is voldaan aan de vereisten van art. 6:228 lid 1 sub a BW Pro, is aan de orde de vraag of het beroep op dwaling voor rekening van [appellanten] dient te blijven (art. 6:228 lid 2 BW Pro).
Het hof is van oordeel dat art. 5.14 van de overeenkomst, zoals deze bepaling redelijkerwijs dient te worden verstaan (zie hiervoor onder 8.3), meebrengt dat de dwaling omtrent de juistheid van het rapport in de overeenkomst is verdisconteerd, zodat deze voor rekening van [appellanten] dient te blijven.
13. Voor zover het dwalingsberoep specifiek wordt gedaan ten aanzien van de aanvaarding van het exoneratiebeding overweegt het hof als volgt.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, dienden [appellanten] redelijkerwijs te begrijpen dat [geïntimeerden] met art. 5.14 beoogden zich vrij te tekenen voor gebreken aan het dak in weerwil van de positieve uitlatingen daaromtrent in het rapport [persoonsnaam], en derhalve geen aansprakelijkheid wensten te aanvaarden voor eventuele onjuistheden in het rapport [persoonsnaam]. Voorts hadden [appellanten] naar het oordeel van het hof redelijkerwijs dienen te begrijpen dat deze bepaling geen 'dode letter' was wat betreft de kwaliteit van het dak. Zij wisten immers, althans konden weten dat het rapport [persoonsnaam] slechts op een visuele inspectie berustte, zodat zij redelijkerwijs rekening hadden dienen te houden met de aanwezigheid van verborgen gebreken die bij de visuele inspectie niet aan het licht waren gekomen. Door onder deze omstandigheden desalniettemin het exoneratiebeding te aanvaarden, hebben zij het risico aanvaard dat naderhand gebreken aan het dak zouden worden ontdekt waarvan zij de gevolgen zelf zouden dienen te dragen. Op deze grond dient het beroep op dwaling voor rekening van [appellanten] te blijven.
14. Grief II faalt eveneens.
15. Grief IV [lees: III] mist zelfstandige betekenis en behoeft derhalve geen afzonderlijke bespreking.
16. Het hof passeert het bewijsaanbod dat [appellanten] in hoger beroep hebben gedaan, als niet ter zake dienend.
De slotsom
17. Het vonnis d.d. 2 april 2008 waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (2 punt in tarief IV).
18. Ten aanzien van de vordering van [geïntimeerden] tot vergoeding van de kosten vallende op de tenuitvoerlegging overweegt het hof als volgt.
Daargelaten dat [geïntimeerden] niet voor het eerst in hoger beroep een eigen vordering kunnen instellen (art. 353 Rv Pro), terwijl de vordering tot vergoeding van kosten van executie zoals deze is ingesteld, onbepaald en onbepaalbaar is, komt deze vordering reeds hierom niet voor toewijzing in aanmerking nu art. 3:277 BW Pro voor kosten van executie een eigen regime creëert.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis d.d. 2 april 2008 waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 1.148,- aan verschotten en € 3.262,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. Knijp, voorzitter, Zandbergen en Janse, raden,
en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 20 oktober 2009 in bijzijn van de griffier.