Uitspraak
Arrest d.d. 13 april 2010
Zaaknummer 200.031.663/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Stichting Woonconcept,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Woonconcept,
advocaat: mr. G.J. Scholten, kantoorhoudende te Utrecht,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
toevoeging aangevraagd,
advocaat: mr. P. Keijzer, kantoorhoudende te Emmen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 31 maart 2009 door de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 22 april 2009 is door Woonconcept hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 12 mei 2009.
De conclusie van de appeldagvaarding luidt:
"te vernietigen het vonnis d.d. 31 maart 2009 door Rechtbank Assen, Sector Kanton, Locatie Assen (rolnummer 236815 \ CV EXPL 08-54-21) gewezen en uitgesproken tussen appellante als eiseres en geïntimeerde als gedaagde,
en opnieuw rechtdoende, bij arrest, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, alsnog:
a. de huurovereenkomst tussen Woonconcept en [geïntimeerde] betreffende de woning aan [adres] met onmiddellijke ingang te ontbinden, voorzover deze nog niet door de huuropzegging rechtsgeldig geëindigd is;
b. [geïntimeerde] te veroordelen om op datum ontbinding, althans met onmiddellijke ingang, het gehuurde aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van harentwege bevinden en al hetgeen zich daarin harentwege bevindt, alsmede het gehuurde, onder overgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Woonconcept te stellen, waarbij Woonconcept gemachtigd wordt de ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [geïntimeerde] met behulp van de sterke arm van Politie en Justitie;
c. met veroordeling van geïntimeerde, oorspronkelijke gedaagde, in de kosten van beide instantiën."
Er is een memorie van grieven genomen.
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het hoger beroep van appellante ongegrond te verklaren, met veroordeling van appellante in de kosten van deze procedure."
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
Woonconcept heeft vijf grieven opgeworpen.
De beoordeling
Vaststaande feiten
1. Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in rechtsoverweging 2 zijn geen grieven gericht, zodat in appel van deze feiten kan worden uitgegaan. Deze feiten komen, tezamen met hetgeen - als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist - overigens omtrent de feiten vaststaat, op het volgende neer.
1.1. [geïntimeerde] huurt sedert 14 oktober 2002 de woning aan de [adres] van Woonconcept. [geïntimeerde] woont met haar twee minderjarige dochters (van 14 en 17 jaar oud) in deze woning.
1.2 Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. Deze voorwaarden bepalen onder meer dat de huurder de woning als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming dient te gebruiken en dat hij geen wijzigingen mag aanbrengen in deze bestemming. Artikel 6.9 van de huurvoorwaarden bepaalt:
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals het kweken van hennep. Bij constatering van deze activiteiten zal bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst worden gevraagd.
1.3. In artikelen in de door haar uitgegeven woningkrant "Wonerije" van 20 augustus 2004 en 22 februari 2008 heeft Woonconcept aangegeven dat Woonconcept tegen hennepteelt optreedt. Het artikel in "Wonerije" van 22 februari 2008 met als kop "Aanpak hennepteelt: wie z'n billen brandt, moet op de blaren zitten" eindigt met de volgende alinea:
Wat doen wij om de gevolgen van illegale wietteelt en de (financiële) schade te beperken? In de huurovereenkomst die een huurder tekent staat aangegeven dat de woning niet mag worden gebruikt voor het kweken van hennep. Bij constatering van deze activiteiten vragen wij aan de kantonrechter de huurovereenkomst te ontbinden. Dit betekent dat de huurder op straat komt te staan.
1.4. Tijdens een inval door de politie in de woning van [geïntimeerde] op 18 april 2008 heeft de politie, blijkens het door de politie opgemaakte proces-verbaal, het volgende vastgesteld:
De hennepkwekerij was ingericht in een slaapkamer. De ramen waren geblindeerd en boven de 18 hennepplanten hingen 2 in hoogte verstelbare assimilatielampen. De tijdklok stond ingesteld op 12.00 tot 24.00 uur branden.
In de kweekruimte stonden 3 ventilatoren voor luchtverversing. Boven de hennepplanten hing een mechanische afzuiging voorzien (toevoeging hof: van) koolstoffilter.
De wanden en plafonds waren deels afgeplakt met aluminiumfolie.
De hennepplanten waren vrouwelijk, nagenoeg oogstrijp en zaadloos.
De hennepplanten waren opgeteeld vanuit stek en gepoot in bakken met potgrond. De potten stonden op plastic bakken.
De hennepplanten werden middels een drukspuit van voedsel voorzien.
De afzuiger was tevens voorzien van een zogenaamde fan controller waarmee de snelheid van werking (toevoeging hof: van de) afzuiger geregeld kon worden. De controller werkt eveneens op temperatuur.
(…)Op de zolder stond een zogenaamde growtent. Deze tent is speciaal gemaakt voor een hennepinstallatie. In de growtent was een assimilatielamp alsmede afzuiger met koolstoffilter bevestigd. Op de grond in de tent lagen henneprestanten van een eerdere oogst.
Naast de growtent stonden totaal 39 potten gevuld met potgrond en afgeknipte hennepwortels.
Tevens lag in deze ruimte een door met daarin 3 nieuwe ongebruikte assimilatielampen van 600 watt alsmede fan controller.
1.5. op 23 april 2008 heeft de politie opnieuw een onderzoek verricht in de woning van [geïntimeerde]. In het in verband met dit onderzoek opgemaakte proces-verbaal is onder meer het volgende vermeld:
Wij verbalisanten hebben vervolgens in haar garage een onderzoek ingesteld en troffen daar in diverse vaten totaal 172 liter gedestilleerd water aan, 72 liter vermoedelijk GHB in diverse vaten en totaal 64 kilo caustic soda. (…) Totaal werden 32 Yerrie cans (hof: bedoeld is jerrycans) aangetroffen met een onbekende licht bruine vloeistof.
Van de aangetroffen Yerriecans werden monsters genomen welke worden onderzocht door het NFI. (…)
Op de zolder van de garage werden 3 identieke witte flessen aangetroffen gevuld met een vloeistof.
Door mij verbalisant werd de inhoud middels de narcotest onderzocht en de inhoud blijkt 4-hydroxy-boterzuur (GHB) zijnde een middel genoemd op lijst II van de Opiumwet.
In de koelkast van de garage bleken 5 0,5 liter pet (frisdrank)flessen te staan gevuld met dezelfde vloeistof die na testen eveneens 4-hydroxie-boterzuur bleek te bevatten.(…)
In enkele dozen op een kastplank in de garage werden 9 dozen gevuld met 12 flessen (totaal 118) gootsteenontstopper (natrium hydroxy pellets NAOH) en 17 flessen losstaand gevuld met gootsteenontstopper ook wel caustic soda genoemd.
In de garage hing een formulier van clean magic met daarop vermeld dat clean magic 99.9% gamma butyrol lactone bevat. (…)
Voor de productie van het middel 4-hydroxy-boterzuur (GHB) is nodig gedestilleerd water, Gammabutyrol lactone (GBL) en natrium hydoxy pellets (NAOH). Door deze op de juiste wijze te mengen is het eenvoudig om GHB te produceren.
1.6. Op 21 april 2008 heeft [geïntimeerde] een formulier ondertekend waarmee zij de huurovereenkomst per 21 augustus 2008 opzegt.
1.7. In een brief van 11 juni 2008 aan Woonconcept heeft de raadsman van [geïntimeerde] meegedeeld dat [geïntimeerde] zich op de nietigheid van de huuropzegging beroept.
1.8. De politierechter heeft [geïntimeerde] op 13 februari 2009 veroordeeld in verband met het kweken van hennep, maar vrijgesproken van het voorhanden hebben van GHB.
1.9. [geïntimeerde] is sedert maart 2009 onder behandeling bij de GGZ Drenthe. De behandelend psycholoog heeft in een brief van 16 september 2009 onder meer geschreven:
Betrokkene laat zich kennen als een overbelaste alleenstaande gescheiden vrouw met twee inwonende kinderen. Bij aanmelding maart 2008, voorbereid door huisarts en Arboarts, staan klachten passend bij een stemmingsstoornis op de voorgrond.
Etiologisch spelen meerdere ingrijpende gebeurtenissen een rol in ontstaan en terugkeren stemmingsproblemen.
Klachten als hypersomnia; weinig energie; slechte concentratie en moeite tot besluiten te komen zijn kenmerken die spelen naast depressieve stemming. Naast deze klachten speelt bij betrokkene een combinatie van gering gevoel eigenwaarde en gevoelens van hopeloosheid een rol.
Bovenstaande stemmingsklachten belemmeren betrokkene terugkerend in functioneren, de problemen die betrokkene heeft met Justitie en Woonconcept versterken gevoelens van hopeloosheid en spelen een rol in verminderen vermogen nadenken en besluiten nemen.
Of klachten hersenschudding geobjectiveerd zijn is me onbekend, zo het lijkt spelen stemmingsklachten rol in lijdensdruk betrokkene.
Procedure in eerste aanleg
2. Woonconcept heeft [geïntimeerde] gedagvaard en, voor zover de huurovereenkomst nog niet door de opzegging geëindigd was, de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Daarnaast heeft zij ontruiming van de woning door [geïntimeerde] gevorderd.
3. Nadat [geïntimeerde] verweer had gevoerd, heeft de kantonrechter de vorderingen van Woonconcept afgewezen. Hij heeft daartoe - samengevat - overwogen:
a. dat de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] vanwege het ontbreken van de wil tot opzegging bij [geïntimeerde] nietig is;
b. dat op grond van de aanwezigheid van 18 hennepplanten sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt in de zin van de Aanwijzing Opiumwet;
c. dat aannemelijk is geworden dat in elk geval een (zeer) kleine hoeveelheid GHB in de garage van [geïntimeerde] is aangetroffen, dat niet vast is komen te staan dat [geïntimeerde] van de aanwezigheid van GHB op de hoogte was, maar dat zij wel aansprakelijk is voor de gedragingen van derden in het door haar gehuurde;
d. dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [geïntimeerde];
e. dat, alles afwegende, ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Bespreking van de grieven
4. Het hof stelt vast dat Woonconcept niet opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] nietig is. In appel kan dan ook van de juistheid van dit oordeel worden uitgegaan en ligt slechts de vraag voor of de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde terecht heeft afgewezen. Met de grieven I tot en met IV, die met elkaar samenhangen en die het hof niet afzonderlijk zal bespreken, legt Woonconcept deze vraag in volle omvang aan het hof voor.
5. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [geïntimeerde] door hennep te kweken in de van Woonconcept gehuurde woning toerekenbaar is tekortgeschoten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Evenmin staat ter discussie dat deze tekortkoming, gelet op het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW, in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Waar het om gaat is of in dit concrete geval de gevorderde ontbinding met haar gevolgen toch niet is gerechtvaardigd, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming (vgl. Hoge Raad 27 november 1998, NJ 1999, 197). Bij de in dat verband te maken beoordeling dient ook het woonbelang van [geïntimeerde] (en haar kinderen) in aanmerking te worden genomen.
6. Bij het antwoord op de vraag of in dit geval de ontbinding achterwege dient te blijven, acht het hof de volgende omstandigheden van belang:
a. Bij het onderzoek in de woning van [geïntimeerde] zijn niet alleen 18 wietplanten aangetroffen op een slaapkamer, maar ook - op de zolderverdieping - een growtent met daarin een assimilatielamp en een afzuiger, alsmede 39 potten met potgrond en afgeknipte hennepwortels. Het hof acht de stelling van [geïntimeerde] dat in deze potten geen wietplanten hebben gestaan, maar andere planten onvoldoende aannemelijk. De politieagenten die het onderzoek in de woning hebben verricht, hebben vastgesteld dat in de potten restanten van wietplanten aanwezig waren. Dat de potten gebruikt zijn voor het kweken van wietplanten, ligt gezien de opslagplaats van de potten - een voor het kweken van wiet bestemde installatie - ook wel voor de hand. Onder deze omstandigheden heeft [geïntimeerde] haar stelling dat in de potten geen hennepresten zaten onvoldoende onderbouwd. Het hof gaat er dan ook van uit dat de activiteiten van [geïntimeerde] op het gebied van de wietteelt niet beperkt zijn gebleven tot het kweken van 18 wietplanten en dat deze activiteiten grootschaliger zijn dan [geïntimeerde] steeds heeft betoogd.
b. Uit het proces-verbaal van politie, aangehaald in rechtsoverweging 1.5, blijkt dat de politie enkele flessen met GHB in de koelkast in de garage heeft aangetroffen. Indien [geïntimeerde] haar in eerste aanleg ingenomen stelling dat niet vaststaat dat er inderdaad GHB in de garage is aangetroffen in appel heeft willen handhaven, heeft zij deze stelling onvoldoende onderbouwd. Het had dan op haar weg gelegen om, nu zij (anders dan Woonconcept) als verdachte beschikt moet hebben over het volledige strafdossier, de analyserapporten in het geding te brengen. Nu in de garage ook aanzienlijke hoeveelheden van de voor het bereiden van GHB noodzakelijke grondstoffen heeft aangetroffen, heeft [geïntimeerde] de stelling van Woonconcept dat de garage van [geïntimeerde] gebruikt is voor de (grootschalige) productie van GHB onvoldoende weersproken. Het hof zal dan ook van de juistheid van die stelling uitgaan.
c. Het had [geïntimeerde], gelet op de in rechtsoverweging 1.2 aangehaalde bepaling uit het huurcontract en de in rechtsoverweging 1.3 aangehaalde artikelen in "Wonerije" duidelijk behoren te zijn dat het kweken van wiet in de door haar gehuurde woning niet alleen niet was toegestaan, maar ook een reden zou zijn voor Woonconcept om de huurovereenkomst te beëindigen.
d. [geïntimeerde] stelt dat zij niet betrokken is geweest bij de productie van GHB, maar dat zij haar garage tegen betaling (van € 200,00 per maand) ter beschikking heeft gesteld aan een zekere Jeffrey (dan wel Jeffrie). Volgens haar heeft deze Jeffrey haar ook de benodigdheden voor het kweken van wiet ter beschikking gesteld. Uit de eigen stellingen van [geïntimeerde] volgt derhalve dat zij haar garage tegen betaling ter beschikking heeft gesteld aan iemand die, naar haar bekend was, zich bezighield met strafbare activiteiten op het gebied van de Opiumwet.
e. [geïntimeerde] heeft de zorg voor twee minderjarige kinderen, die bij haar inwonen. Zij heeft psychische klachten. Naar het oordeel van het hof volgt uit de verklaring van de behandelend psycholoog dat de in september 2009 bestaande klachten deels samenhangen met de spanningen die het gevolg zijn van de problemen met Woonconcept en met justitie. Dat de klachten [geïntimeerde] begin 2008 belemmerden om zelfstandig en weloverwogen beslissingen te nemen, heeft [geïntimeerde] met de verklaring onvoldoende aannemelijk gemaakt.
7. Uit hetgeen hiervoor is overwogen over het aantal hennepplanten en de productie van GHB in de garage volgt naar het oordeel van het hof reeds dat geen sprake is van een tekortkoming van geringe aard. Niet alleen heeft [geïntimeerde] een substantieel aantal hennepplanten geteeld - het hof gaat uit van meer dan 18 hennepplanten, derhalve aanzienlijk meer dan de 5 hennepplanten die op grond van de Aanwijzing Opiumwet noodzakelijk zijn om te spreken van bedrijfsmatige teelt -, maar bovendien is haar garage gebruikt voor de grootschalige productie van GHB. Ook indien [geïntimeerde], zoals zij stelt, niet van de productie op de hoogte was, betekent dat niet dat de productie van GHB haar niet kan worden tegengeworpen. Op grond van artikel 7:219 BW is de huurder ook verantwoordelijk voor gedragingen van derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. Het feit dat "Jeffrey" in de door [geïntimeerde] gehuurde garage, in strijd met artikel 6.9 van het huurcontract, GHB produceerde, wordt dan ook als een tekortkoming aan [geïntimeerde] toegerekend (vgl. Hoge Raad 29 mei 2009, NJ 2009, 244). Nu [geïntimeerde], volgens haar stellingen, een substantieel bedrag van "Jeffrey" ontving voor het gebruik van de garage en zij er mee bekend was dat hij verboden activiteiten op het gebied van de Opiumwet ontplooide, mocht zij er niet van uit gaan dat "Jeffrey" geen illegale activiteiten in haar garage ontplooide. Indien [geïntimeerde], zoals zij gesteld heeft, niet wist dat in haar garage GHB geproduceerd werd, legt dat bij de afweging of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt onvoldoende gewicht in haar voordeel in de schaal.
8. Naar het oordeel van het hof kan [geïntimeerde] van de tekortkoming een serieus verwijt worden gemaakt. Zij is zelf opzettelijk, en ondanks de waarschuwingen van Woonconcept, hennep gaan telen. "Jeffrey", wiens handelen aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend, heeft opzettelijk GHB geproduceerd in haar garage. Bovendien heeft [geïntimeerde] zeer onvoorzichtig gehandeld door haar garage aan hem ter beschikking te stellen. De tekortkoming is dan ook niet alleen niet van geringe betekenis, maar is ook het gevolg van persoonlijk verwijtbaar handelen van [geïntimeerde].
9. Een ontbinding van een huurovereenkomst heeft vrijwel altijd ingrijpende gevolgen voor de huurder en de personen die bij hem inwonen. Dat gegeven alleen staat echter niet aan de ontbinding van een huurovereenkomst in de weg, zeker niet wanneer, zoals hier, sprake is van een de huurder ernstig te verwijten tekortkoming van niet geringe betekenis. Ofschoon het hof zich er van bewust is dat een ontbinding van de huurovereenkomst voor [geïntimeerde], gelet op haar persoonlijke situatie - haar psychische klachten en haar verantwoordelijkheid voor haar inwonende minderjarige kinderen - extra ingrijpend is, is het - alle omstandigheden afwegend en rekening houdend met de belangen van de minderjarige kinderen van [geïntimeerde] - van oordeel dat in dit geval, gelet op de ernst en de aard van de tekortkoming, het maken van een uitzondering op de hoofdregel van artikel 7:265 lid 1 BW niet op zijn plaats is.
10. De grieven slagen.
11. Het hof zal de vordering van Woonconcept tot ontbinding van de huurovereenkomst derhalve toewijzen. Ook de vordering tot ontruiming ligt voor toewijzing gereed, met dien verstande dat het hof [geïntimeerde], gelet op haar persoonlijke situatie, een termijn van drie maanden na betekening van het ten deze te wijzen arrest zal vergunnen om de woning te ontruimen.
12. De door Woonconcept ook gevorderde machtiging om de ontruiming zelf, met inroeping van de sterke arm van politie en justitie uit te voeren, is niet toewijsbaar, nu deze niet op de wet is gebaseerd. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Daarmee is niet te verenigen dat Woonconcept wordt gemachtigd de ontruiming zelf te bewerkstelligen. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Hij ontleent deze bevoegdheid aan artikel 557 Rv, dat artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing verklaart.
13. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [geïntimeerde] worden veroordeeld in de aan de zijde van Woonconcept gevallen proceskosten. Bij de begroting van het salaris van het geliquideerd salaris van de gemachtigde zal het hof voor de procedure in eerste aanleg uitgaan van 2 punten à € 150,00 en in hoger beroep van
1 punt à 894,00 (tarief II).
De beslissing:
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 31 maart 2009 en opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen Woonconcept en [geïntimeerde] betreffende de woning aan [adres] met ingang van heden;
- veroordeelt [geïntimeerde] om de woning aan [adres] binnen drie maanden na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich van harentwege in deze woning bevinden en al hetgeen zich in de woning van harentwege bevindt, alsmede om deze woning, onder overgifte van alle sleutels aan Woonconcept, geheel ter vrij beschikking van Woonconcept te stellen;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Woonconcept gevallen, voor de procedure in eerste aanleg op € 373,44 aan verschotten en op € 300,00 voor geliquideerd salaris van de gemachtigde en voor de procedure in hoger beroep op € 398,98 aan verschotten en op € 894,00 voor geliquideerd salaris van de advocaat;
- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. Kuiper, voorzitter, Fikkers en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 13 april 2010 in bijzijn van de griffier.