Uitspraak
Arrest d.d. 20 april 2010
Zaaknummer 200.023.997/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant],
2. [appellante],
beiden wonende te [woonplaats], gemeente [E],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [appellant],
advocaat: mr. M.M. Mok, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
1. [geïntimeerde],
2. [geïntimeerde],
beiden wonende te [woonplaats], gemeente [N],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, kantoorhoudende te Groningen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op respectievelijk 20 augustus 2008 en 5 november 2008 door de rechtbank Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 30 januari 2009 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis d.d. 5 november 2008 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 10 februari 2009.
De conclusie van de memorie van grieven (met producties) luidt:
"(…) voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank Groningen d.d. 5 november 2008 te vernietigen en opnieuw rechtdoende, bij arrest, de vorderingen van [appellant] alsnog toe te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"(…) bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het vonnis van de Rechtbank Groningen van
5 november 2008 eventueel onder verbetering en/of aanvullende gronden te bekrachtigen met veroordeling van appellanten in de kosten van het hoger beroep."
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft negen grieven opgeworpen.
De beoordeling
de feiten
1. Behoudens het gestelde in grief I zijn geen grieven opgeworpen tegen de weer-gave door de rechtbank van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2. van het vonnis van 5 november 2008 waarvan beroep. Daarom zal ook het hof uitgaan van die feiten, zulks met inachtneming van hetgeen hierna met betrekking tot grief I zal worden overwogen.
het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2. [appellant] heeft primair gevorderd de met [geïntimeerde] gesloten koopovereen-komst betreffende het woonhuis aan de [adres] wegens non-conformiteit gedeeltelijk te ontbinden, zodanig dat de koopsom wordt verminderd met € 27.872,26 of zoveel minder als in goede justitie te bepalen, en [geïntimeerde] te veroordelen tot gedeeltelijke ongedaanmaking, bestaande uit terugbetaling van gemeld bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente en met buitengerechtelijke kosten. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd de koopovereenkomst met toepassing van art. 6:230 lid 2 BW Pro te wijzigen, met dien verstande dat de koopsom wordt verlaagd met een bedrag van € 27.872,26 of zoveel minder als in goede justitie te bepalen, en [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente en met de buitengerechtelijke kosten.
2.1 Na door [geïntimeerde] gevoerd verweer heeft de rechtbank bij tussenvonnis van
20 augustus 2008 een comparitie van partijen gelast, welke op 8 oktober 2008 heeft plaatsgevonden. Vervolgens heeft de rechtbank bij eindvonnis van
5 november 2008 de vordering van [appellant] afgewezen met hem veroordeeld in de kosten van het geding.
Met betrekking tot de grieven
3. In grief I wordt gesteld dat, anders dan de rechtbank heeft weergegeven,
[appellant] reeds bij brief van 19 februari 2008 [geïntimeerde] op de hoogte heeft gesteld van de geconstateerde gebreken. In de memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat hem de relevantie van de grief ontgaat, nu [appellant] daaraan geen juridische consequentie verbindt. Overigens heeft [geïntimeerde] erkend dat hij naar aanleiding van genoemde brief van 19 februari 2008 door zijn makelaar op de hoogte is gesteld van het feit dat [appellant] problemen had geconstateerd.
3.1 In zoverre is grief I terecht voorgedragen. Voor de beoordeling van het geschil is zulks evenwel niet van belang.
Met betrekking tot de overige grieven:
4. Het hof stelt voorop dat het verweer van [geïntimeerde], gebaseerd op hetgeen op 18 december 2007 bij de laatste bezichtiging voor het geplande transport is voorgevallen, juridisch in zoverre geen relevantie toekomt, nu [appellant] aanspraak kon maken op uitvoering van de eerder gesloten koopovereenkomst. Door ondanks het aanbod van [geïntimeerde] "take it or leave it", toch mee te werken aan het transport heeft [appellant] derhalve geen rechten prijsgegeven.
5. Het hof leest in de overige grieven en in de daarop gegeven toelichting geen andere relevante stellingen of verweren dan welke reeds in eerste aanleg zijn aangevoerd en door de rechtbank gemotiveerd zijn verworpen.
Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank ter motivering van haar beslissing heeft overwogen en maakt die tot de zijne.
5.1 Ten overvloede voegt het hof hieraan nog het volgende toe.
Art. 5.3 van de koopovereenkomst bevat een algemene garantie voor de aanwezigheid van de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning. Die bepaling kan niet aldus worden gelezen dat de verkoper garandeert dat de woning vrij is van ieder gebrek. Wel staat de verkoper in voor afwezigheid van gebreken die normaal gebruik als woning belemmeren, tenzij deze gebreken kenbaar zijn. Wat onder normaal gebruik is te verstaan, is ook afhankelijk van de aard en bestemming van de woning.
Niet iedere gebrek maakt dat van normaal gebruik van de woning geen sprake kan zijn. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs ervan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al zou de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar zijn geweest. Het enkele feit dat - naar achteraf is gebleken - de kozijnen, dorpels van deuren en boeidelen niet vrij bleken te zijn van houtrot, levert derhalve nog geen non-conformiteit op. Dat de aantasting dusdanig ernstig was dat daardoor het normale gebruik van de woning wel werd aangetast is (ook in hoger beroep) onvoldoende gesteld of gebleken. Evenmin is (ook in hoger beroep) voldoende gesteld of gebleken dat zijdens [geïntimeerde] ter zake van het houtwerk aan ramen en deuren garanties zijn gegeven of dat [appellant] er onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat het houtwerk in perfecte staat verkeerde.
5.2 Nu ook in hoger beroep geen nadere feiten en/of omstandigheden zijn gesteld of gebleken waaruit volgt dat het gebrek aan de dakkapel ten tijde van de levering van de woning reeds bestond, onderschrijft het hof ten volle hetgeen de rechtbank dienaangaande in de laatste alinea van overweging 4.4 van het beroepen vonnis heeft overwogen.
5.3 Hetgeen hiervoor is overwogen staat ook in de weg aan een geslaagd beroep op dwaling. Ook op dat punt is onvoldoende gesteld, laat staan gebleken. Aan bewijslevering op dat punt komt het hof derhalve niet toe.
Slotsom
6. De slotsom luidt dat de grieven II tot en met IX falen. Het vonnis van de rechtbank van 5 november 2008 waarvan beroep dient daarom te worden bekrachtigd.
[appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (1 procespunt, tarief III).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van 5 november 2008 waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] op € 835,-- aan verschotten en op € 1.158,-- aan geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 20 april 2010 in bijzijn van de griffier.