Uitspraak
Arrest d.d. 22 juni 2010
Zaaknummer 107.001.917/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal en geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. P.M. Wilmink, kantoorhoudende te Arnhem,
voor wie gepleit heeft mr. M. van Dijk, advocaat te Zwolle,
tegen
1. [geïntimeerde],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in het principaal en appellanten in het voorwaardelijk incidenteel appel,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. G. Altena, kantoorhoudende te Arnhem,
voor wie gepleit heeft mr. N.E. Koelemaij, advocaat te Assen.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 8 september 2009 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
1. [appellant] heeft in appel twee getuigen voorgebracht. [geïntimeerden] heeft nog één getuige laten horen, waarna partij [appellant] nog een nadere verklaring heeft afgelegd.
Van de getuigenverhoren zijn processen-verbaal opgemaakt.
Vervolgens hebben partijen de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
2. Bij het tussenarrest van 8 september 2009 is [appellant] in de gelegenheid gesteld nader (tegen)bewijs te leveren tegen de stelling van [geïntimeerden] dat [appellant] aan makelaar [makelaar] heeft meegedeeld akkoord te gaan met het door [geïntimeerden] c.s. gedane voorstel van € 825.000,--.
3. Vaststaat dat er tussen [appellant] en [geïntimeerden] geen rechtstreeks contact is geweest en dat alle onderhandelingen via makelaar [makelaar] zijn gelopen.
[makelaar] heeft in zijn getuigenverhoor in appel aangegeven dat hij [geïntimeerden] van vroeger kende en dat in kringen van agrarische bedrijfsmakelaars [geïntimeerden] bekend stond als de enige handelaar die voor eigen rekening en risico boerderijen opkocht. [makelaar] heeft voorts verklaard dat hij aan [appellant] had gesuggereerd om zijn boerderij aan een handelaar te verkopen nadat de potentiële koper Prinsen had afgehaakt, terwijl [appellant] onder druk van de bank stond om spoedig tot verkoop over te gaan.
Ook staat vast dat [makelaar] de naam van [geïntimeerden] aanvankelijk niet aan [appellant] heeft genoemd.
4. De getuigen zijn het er verder over eens dat een taxateur namens [geïntimeerden] (wiens naam toen nog niet bij [appellant] bekend was) de boerderij zou bezichtigen en dat er op dinsdag 7 juni 2005 in de ochtend ook een taxateur langs is geweest, geheten Kooistra (of Koolstra dan wel Kootstra).
5. Vervolgens lopen de lezingen nogal uiteen. De getuigen hebben op verschillende tijdstippen op onderdelen andersluidende verklaringen afgelegd. Het hof vat die hierna samen.
5.1. Partij [appellant] (getuigenverklaring rechtbank d.d. 5 oktober 2006):
Dinsdagavond belde [makelaar] dat de jongens uit Friesland ervan afzagen. Woensdagochtend meldde [makelaar] bij mij thuis hij dat ze € 800.000 hadden geboden. Ik heb hem op pad gestuurd om een hoger bod te verkrijgen. [makelaar] belde later die ochtend een bod € 825.000 door, wat ik te laag vond. Ik heb geen opdracht aan [makelaar] gegeven om [geïntimeerden] te bewegen van de koop af te zien. [makelaar] heeft daartoe wel een voorstel gedaan, maar daarvan wilde ik niets weten.
5.2. Partij [appellant] (nadere verklaring 31 maart 2010):
[makelaar] belde dinsdagavond dat de jongens uit Friesland ervan afzagen. Op woensdagochtend is hij langs geweest en heeft hij gezegd dat ze € 775.000 euro hadden geboden. Later heeft hij gebeld en doorgegeven dat de jongens uit Friesland € 825.000 euro boden en dat ik 1,5 uur de tijd had om er over na te denken. Ik heb teruggebeld en gezegd dat ik een hoger bod wilde en meer duidelijkheid over de daaraan verboden voorwaarden. Ik ben daarna naar de heer Bernhard geweest op diezelfde woensdag, die mij € 850.000 bood. Ik heb met dat bod op zak de verklaring bij Domeinen getekend, terwijl ik nog niets had aanvaard.
Ik heb de volgende vrijdag [makelaar] gebeld dat ik het aanbod van Bernhard had aanvaard en dat ik afscheid nam van [geïntimeerden]. [makelaar] belde mij terug en zei dat [geïntimeerden] € 50.000 wilde om van de koop af te zien. Ik heb geweigerd daarop in te gaan. De afspraak met [makelaar] die bij de fax van 13 juni 2005 is afgeblazen, betrof niet de ondertekening van een koopcontract maar het bespreken van een eventueel hoger bod van [geïntimeerden] en de voorwaarden waaronder het bod is gedaan.
5.3. [echtgenote appellant] (verklaring bij memorie van grieven):
Dinsdagavond 7 juni 2005 belde [makelaar] dat de jongens uit Friesland geen belangstelling hadden. Op woensdag kwam [makelaar] langs. Hij wilde niet meedelen wat de jongens uit Friesland hadden geboden. Op woensdag 8 juni na de lunch belde [makelaar] dat de jongens uit Friesland een bod van € 825.000 hadden gedaan en dat we één uur bedenktijd hadden. Mijn man heeft vervolgens teruggebeld en gezegd dat wij niet akkoord gingen.
5.4. [echtgenote appellant] (verklaring d.d. 3 december 2009):
[makelaar] belde op dinsdagavond op om te melden dat de jongens uit Friesland geen belangstelling hadden. Hij is op woensdagochtend rond 11.30 uur langs geweest en heeft gezegd dat de jongens uit Friesland een bod van € 750.000 hadden gedaan dat niet de moeite waard was. Na de lunch belde hij op en verklaarde hij dat hij alsnog een bod van € 825.000 had gekregen, met een bedenktijd van één uur. Mijn man heeft verklaard dat hij daarmee niet akkoord ging, waarop [makelaar] de verbinding verbrak. Rond 15.00 uur heeft mijn man [makelaar] opgebeld en nogmaals meegedeeld dat het bod niet werd aanvaard.
Op dinsdagavond 7 juni 2005 zijn mijn man en ik het erover eens geworden dat wij de boerderij voor € 850.000 plus het recht om er drie jaar te blijven wonen zouden verkopen aan de heer A. Bernhard. Op woensdag 8 juni 2005 heeft mijn man niet met Bernhard gesproken. Ik kan niet verklaren waarom die woensdagmiddag niet tegen [makelaar] is gezegd dat wij een beter bod hadden van Bernhard.
Mijn man heeft die dinsdagmiddag de verklaring ingeleverd bij Domeinen.
5.5. Derk Simon Bernhard (verklaring 3 december 2009):
Op een woensdag kwam de heer [appellant] bij mij en zei dat hij een bod had gekregen van € 825.000. Ik heb toen gezegd dat ik daarover heen wilde gaan met € 850.000.
5.6. [makelaar] (schriftelijke verklaring 16 juni 2005):
Ik ben op woensdag 8 juni bij [appellant] op bezoek geweest. De familie kwam toen nog met de optie om het bedrijf aan zijn baas Berhard aan te bieden. Na enig overleg hebben zij daarvan afgezien en zijn zowel de heer als mevrouw [appellant] akkoord gegaan met de verkoopprijs van € 825.000 waarbij de makelaarskosten voor rekening van de koper zouden komen. Wel moest ik mijn best doen er nog wat bij te krijgen. Dat is niet gelukt. Hiervan is [appellant] rond de middag op die woensdag 8 juni in kennis gesteld. Vrijdag belde [appellant] met de mededeling dat zijn baas 25.000 meer bood en vroeg of ik de koper wilde vragen van de koop af te zien.
5.7. [makelaar] (verklaring 11 juni 2006): Uiteindelijk is door [geïntimeerden] een bod gedaan van € 825.000. Met dit bod ben ik teruggegaan haar het huis van de familie [appellant]. Dat was op dinsdag 8 juni 2005. We hebben uitgebreid over de alternatieven gesproken, waaronder ook het alternatief dat Bernhard de boerderij zou kopen. Voor die optie is opnieuw niet gekozen. Zowel de heer als mevrouw [appellant] hebben uiteindelijk ingestemd met de verkoop voor € 825.000, zij het met de opmerking om toch nog te proberen er wat meer uit te halen. Met dit voorstel ben ik teruggegaan naar [geïntimeerden]. Deze heeft het aanbod geaccepteerd tot een verkoopprijs van € 825.000 en het voor zijn rekening nemen van de makelaarskosten.
De heer [appellant] is de volgende woensdag naar Domeinen geweest.
[appellant] heeft enkele dagen later opgebeld en gezegd dat Bernhard € 25.000 meer wilde betalen. Hij vroeg of hij nog van de koop af kon. Ik heb geadviseerd om [geïntimeerden] een schadeloosstelling aan te bieden en kreeg opdracht om € 10.000 te bieden. [geïntimeerden] wilde € 50.000 hebben.
5.8. [makelaar] (verklaring 31 maart 2010):
Ik durf niet met zekerheid te zeggen welk bod er vervolgens van [geïntimeerden] terug is gekomen. Het staat mij bij dat er een bieding van 8 ton is geweest. De volgende woensdag ben ik bij de familie [appellant] langs geweest. Het uiteindelijke bod van [geïntimeerden] was € 825.000. Dit bod heb ik met de familie [appellant] besproken. Ik weet zeker dat de familie [appellant] uiteindelijk met € 825.000 akkoord is gegaan, met de opdracht dat ik moest proberen er nog wat meer van te maken. Dat is uiteindelijk geworden dat [geïntimeerden] mijn kosten voor zijn rekening zou nemen. Nadat de familie [appellant] had ingestemd met € 825.000 is de heer [appellant] bij Domeinen langs geweest. Op de vrijdag in die week hoorde ik voor het eerst dat de heer Bernhard meer voor de boerderij wilde betalen dan € 825.000.
Ik weet niet meer precies wat bedoeld wordt met de afspraak in de fax van 13 juni 2005. Logischerwijs moet dat wel betrekking hebben op de ondertekening van de koopovereenkomst. In de fax is sprake een telefoongesprek van 9 juni. Dat moet slaan op het gesprek waarin ik voor het eerst hoorde dat volgens [appellant] Bernhard de koper was. Het staat mij evenwel bij dat ik dat op de vrijdag hoorde en op 10 juni was het vrijdag.
Ik heb gesuggereerd om [geïntimeerden] een bedrag van 10.000 euro te bieden om van de koop af te zien.. Ik heb diezelfde vrijdag de heer [geïntimeerden] benaderd of hij niet af wilde zien van de koop. Hij wilde daarvoor meer hebben dan 10.000 euro, mogelijk 50.000 euro. Ik weet niet meer of ik dit aan [appellant] heb doorgegeven.
6. Het hof constateert dat geen der kroongetuigen ([appellant], zijn echtgenote en [makelaar]) een consistent verhaal heeft. De constante in het verhaal van [appellant] en zijn echtgenote is dat op woensdag 8 juni 2005 [makelaar] telefonisch het laatste bod van € 825.000 heeft gedaan en dat dit bod door [appellant] van de hand is gewezen. In de lezing [makelaar] zijn de echtelieden [appellant] bij [appellant] thuis, in een gesprek met hun drieën, op dinsdag 7 dan wel op woensdag 8 juni 2005 voorwaardelijk akkoord gegaan met het bod van € 825.000,--. Voor alle kroongetuigen staan er financiële belangen op het spel bij de in geding zijnde transactie.
7. Het hof oordeelt de verklaring van de getuige [makelaar] - die is gaan zwabberen over het moment waarop [appellant] en zijn echtgenote voorwaardelijk zouden hebben ingestemd met het bod van [geïntimeerden] van € 825.000 - op dit punt niet zodanig sterk dat deze de verklaringen van [appellant] en zijn echtgenote geheel op zij kan zetten. De fax van 13 juni 2006 is evenmin zo duidelijk dat deze de balans naar [makelaar] en daarmee naar [geïntimeerden] kan doen doorslaan. Zowel de veronderstelling [makelaar] dat deze slaat op de ondertekening van het voorlopig koopcontract als de verklaring van [appellant] dat de nadere resultaten van de onderhandelingen met [geïntimeerden] besproken zouden worden, zijn plausibel.
Ook over de gebeurtenissen van vrijdag 10 juni 2005 zijn partijen het niet eens. Volgens [makelaar] moest hij [geïntimeerden] benaderen om van de koop af te zien, volgens [appellant] ging het initiatief geheel [makelaar] uit. Ook hier ontbreken bewijsmiddelen uit onafhankelijke bron.
8. Ook de ondertekening van de aanbiedingsbrief van Domeinen d.d. 18 november 2004 door [appellant] op 7 dan wel 8 juni 2005 (overgelegd als productie 5 bij de inleidende dagvaarding) kan geen helderheid verschaffen.
Door de ondertekening van deze brief heeft [appellant] het verkoopaanbod van Domeinen van de blote eigendom van de bij hem in gebruik zijnde erfpachtgronden aanvaard.
Deze brief is ondertekend met de datum 7 juni 2005. Op dinsdag 7 juni was er noch in de lezing van de heer [appellant] noch in de lezing van [makelaar] (althans zijn eerste en zijn laatste verklaring) enige overeenkomst tot stand gekomen. Volgens [appellant] heeft hij een verkeerde datum geplaatst en is de verklaring daadwerkelijk ingeleverd op woensdag 8 juni 2005. In zijn laatste verklaring van 31 maart 2010 stelt hij dat hij die woensdag 8 juni 2005 eerst naar Bernhard is geweest en daarna, nadat deze zijn bod had gedaan, bij Domeinen de brief heeft ingeleverd. Dit vindt in zoverre steun in de verklaring van Bernhard dat deze expliciet heeft verklaard dat hij zijn bod op een woensdag heeft gedaan - zijnde de vrije dag van Bernhard.
Dat Bernhard zijn bod aan [appellant] pas op vrijdag 10 juni 2005 heeft gedaan gelijk [geïntimeerden] c.s. hebben gesteld in hun verweer besproken door het hof in rechtsoverweging 11 en volgende van het tussenarrest, vindt in deze verklaring van de getuige Bernhard geen steun. Nu voor die stelling evenmin ander doorslaggevend bewijs is aangeleverd, passeert het hof die stelling en het daarop gebaseerde verweer alsnog
9. Het hof oordeelt dan ook dat de twijfel die is gezaaid met de nadere bewijsmiddelen zodanig is, dat niet meer sprake is van en situatie waarin voldoende aannemelijk is dat de verklaring van [makelaar] de juiste is. In een situatie van twijfel geldt dat het bewijs niet is geleverd. Daarbij komt nog de onduidelijkheid over het moment waarop in de lezing [makelaar] de voorwaardelijke aanvaarding door [appellant] in een definitieve aanvaarding is getransformeerd, waarover [makelaar] alleen in zijn eerste schriftelijke verklaring helder is geweest.
10. Aangezien de bewijslast in deze rust op [geïntimeerden] c.s. (zie tussenarrest r.o. 7) moet het oordeel dan ook zijn dat zij uiteindelijk niet het van haar te verlangen bewijs heeft geleverd, zodat zijn vordering alsnog moet worden afgewezen. Zulks impliceert overigens niet dat er zonder meer van kan worden uitgegaan dat [appellant] en [appellant]-Andringa geheel overeenkomstig de waarheid hebben verklaard - daarvoor wijken ook hun verklaringen weer op onderdelen te zeer van elkaar af - doch dat ligt verder niet ter beoordeling voor.
11. Grief 2 in het principaal appel slaagt hetgeen impliceert dat de bestreden vonnissen niet in stand kunnen blijven. Grief 4 in het principaal appel behoeft in dit licht geen verdere bespreking, evenmin als het voorwaardelijk incidenteel appel.
De slotsom
12. Het hof zal het vonnis van 17 mei 2006 bekrachtigen en de vonnissen van 27 december 2006 en 9 mei 2007 vernietigen, voor zover in conventie gewezen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerden] c.s. in de kosten van de procedure in beide instanties veroordelen, voor wat het geliquideerde salaris van de advocaat in hoger beroep betreft te begroten op 5 punten naar tarief V en in eerste aanleg op 3,5 punten naar het tarief V van het liquidatietarief voor de rechtbanken.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van 17 mei 2006;
vernietigt de vonnissen van 27 december 2006 en 9 mei 2007 waarvan beroep voor zover in conventie gewezen
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerden] af.
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant]:
in eerste aanleg op € 1.100,-- aan verschotten en € 4.973,50 aan geliquideerd salaris voor de advocaat,
in hoger beroep op € 4.854,31 aan verschotten en € 13.160,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 22 juni 2010 in bijzijn van de griffier.