Uitspraak
Arrest d.d. 24 augustus 2010
Zaaknummer 200.069.642/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. P. van Rossum, kantoorhoudende te Emmen,
tegen
1. [geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
hierna te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. E.P. Eujen, kantoorhoudende te Hoogeveen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis uitgesproken op 15 juni 2010 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Assen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 28 juni 2010 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 6 juli 2010.
De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep, tevens houdende de grieven, luidt:
''te vernietigen het vonnis gewezen tussen partijen op 15 juni 2010, zaak-/rolnummer 80173/ KG ZA 10-146, door de Voorzieningenrechter van de rechtbank Assen, en, opnieuw recht doende, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering der gronden, bij arrest zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de vorderingen van geïntimeerden alsnog af te wijzen, en, indien het spoedappèl niet uiterlijk 1 juli 2010 volledig is behandeld en appellant deshalve tot ontruiming van de woning is overgegaan, geïntimeerden te veroordelen om appellant binnen twee dagen na betekening van het te dezen wijzen arrest, althans binnen een termijn als door het Gerechtshof Leeuwarden in goede justitie zal worden bepaald, middels de afgifte van de sleutels (weer) volledig toegang te verlenen tot de woning aan de [adres] en appellant wederom het volledige gebruik van de woning toe te staan tot uiterlijk 1 april 2011, althans tot het moment dat de juridische overdracht van de woning definitief is afgerond, althans tot het moment dat de rechtbank in een bodemprocedure tussen partijen een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis heeft gewezen;
II. een en ander op straffe van verbeurte van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat geïntimeerden niet voldoen aan het gevorderde onder sub 1;
met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties.''
[appellant] heeft een schriftelijke conclusie van eis genomen.
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
''bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Het beroep van appellant tegen het vonnis van de rechtbank Assen d.d. 15 juni 2010 ongegrond te verklaren en/of appellant in zijn vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans hem die te ontzeggen met bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank Assen, eventueel onder aanvulling of verbetering van gronden.
II. Appellant te veroordelen in de kosten van dit appel.''
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft vier grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. De voorzieningenrechter heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 t/m 2.7) van het bestreden vonnis d.d. 15 juni 2010 een aantal feiten vastgesteld. Hierover bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
2. In deze zaak staat het volgende vast.
Volgens een op 17 april 2009 door partijen ondertekende koopovereenkomst heeft [appellant] van [geïntimeerden] gekocht de woning, staande en gelegen aan de [adres], voor een koopprijs van € 301.000,00.
Ten aanzien van de (juridische) levering is in artikel 3 vastgelegd dat de akte van levering op 1 april 2010 zal worden gepasseerd, of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen.
In artikel 19 van de koopakte is vastgelegd dat de feitelijke levering en aanvaarding op verzoek van [appellant] vóór de juridische levering plaatsvindt en wel op 24 april 2009. In dat artikel is eveneens vastgelegd dat [appellant] met ingang van die datum een vergoeding verschuldigd is tot aan de datum van eigendomsoverdracht. De vergoeding op jaarbasis bedraagt € 9.600,00.
Artikel 4 lid 1 van de koopakte bepaalt dat [appellant] een bankgarantie zal doen stellen voor een bedrag van € 30.100,00. Lid 2 van dit artikel geeft als alternatief voor de bankgarantie de mogelijkheid van een waarborgsom voor eenzelfde bedrag.
Partijen zijn eveneens op 17 maart 2009 met terzijdestelling van het bepaalde ten aanzien van de bankgarantie/waarborgsom in de koopakte een zogenaamde borgtochtclausule overeengekomen. Op grond hiervan is door Garant 4² N.V. op 17 april 2009 een borgtocht van € 30.100,- gesteld tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van [appellant] enerzijds en [geïntimeerden] anderzijds. [geïntimeerden] zijn in deze als verzekeringnemer opgetreden, op grond waarvan zij een maandelijkse premie aan Garant 4² N.V. verschuldigd waren.
In artikel 20 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:
"Uiterlijk 14 dagen voordat de bij deze koopakte behorende overeenkomst tussen partijen en Garant 4 N.V. niet meer van kracht is en geen dekking geeft is artikel 4 (bankgarantie/waarborgsom) van deze koopakte weer van toepassing. Indien koper een nieuwe bankgarantie of waarborgsom, zoals vermeld in artikel 4 van deze koopakte afgegeven heeft voor 1 april 2010 kan de levering, zoals vermeld in artikel 3 van de koopakte gewijzigd worden naar 1 april 2011."
[appellant] heeft op 24 april 2009 zijn intrek in de woning genomen.
Bij brief van 4 maart 2010 heeft de makelaar van [geïntimeerden] aan [appellant] onder meer het volgende geschreven:
"(…) Zoals wij telefonisch hebben afgesproken zult u zorgdragen dat er een bankgarantie of een waarborgsom ad € 30.100,-- voor 1 april 2010 zal worden afgegeven aan het notariskantoor van Roosmalen, Fissering en Hilgen te [woonplaats], i.v.m. de aankoop van de woning aan de [adres]"
Eind maart 2010 is het [appellant] gebleken dat de verzekering bij Garant 4² N.V. na afloop van de overeengekomen termijn niet op zijn naam kon worden verlengd, omdat Garant 4² N.V. deze verzekering niet meer aanbood.
De geplande juridische levering op 1 april 2010 heeft geen doorgang gehad. Evenmin is voordien een nieuwe bankgarantie of waarborgsom door [appellant] afgegeven.
Bij brief van 1 april 2010 heeft de makelaar van [geïntimeerden] een ingebrekestelling verzonden en bij brief van 7 mei 2010 hebben [geïntimeerden] de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
Bij brief van 27 mei 2010 heeft de notaris aan [geïntimeerden] bevestigd dat het boetebedrag op 19 mei 2010 middels Garant 4² N.V. aan hen is uitgekeerd.
[appellant] heeft de voor het gebruik van de woning overeengekomen maandelijkse vergoeding aan [geïntimeerden] betaald. [geïntimeerden] hebben de [appellant] ontvangen vergoeding die ziet op de maanden april en mei 2010 teruggestort.
Het geschil in eerste aanleg
3. [geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd - samengevat - dat [appellant] wordt veroordeeld om de woning aan de [adres] te verlaten en te ontruimen, met nevenvorderingen.
4. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen, waarbij aan [appellant] een termijn voor ontruiming is vergund tot 1 juli 2010.
De grieven
5. Met grief I komt [appellant] op tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat de in artikel 20 van de koopovereenkomst opgenomen "escape" [appellant] thans niet meer kan baten, nu daarin uitdrukkelijk is bepaald dat voor de overeengekomen leveringsdatum een nieuwe waarborgsom en/of bankgarantie afgegeven had moeten worden en [appellant] dat heeft nagelaten. Volgens [appellant] is het van meet af aan de bedoeling van partijen geweest dat de juridische levering uiterlijk op 1 april 2011 zou plaatsvinden (teneinde [appellant] in de gelegenheid te stellen de woning op te knappen en te verbouwen en zodoende de kans op het verkrijgen van een passende financiering te vergroten) en dat [geïntimeerden] tot dat moment zekerheid moesten hebben dat de maandelijkse vergoeding door [appellant] zou worden betaald en dat aan het eind van de rit de eventueel verschuldigde contractuele boete voldaan zou (kunnen) worden. De reden van de 'knip' in de overeenkomst (juridische levering per 1 april 2010 of per 1 april 2011) is volgens [appellant] alleen gelegen in het feit dat [geïntimeerden] slechts voor totaal één jaar een verzekering bij Garant 4² N.V. konden afsluiten. De afspraak tussen partijen was dat [appellant] bedoelde verzekering gedurende het tweede jaar, derhalve tot april 2011, op zijn eigen naam zou afsluiten. Toen duidelijk werd dat het opnieuw afsluiten van de verzekering niet mogelijk bleek, omdat Garant 4² N.V. bedoelde verzekering niet meer aanbood, heeft [appellant] aangeboden om nieuwe zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te bieden waarvoor hij evenwel enige dagen extra tijd nodig had. [geïntimeerden] hebben [appellant] deze extra tijd op onredelijke gronden niet willen geven en zijn spoorslags, in april 2010, overgegaan tot ontbinding van de overeenkomst, aldus [appellant]. [appellant] voert aan dat hij - die een aannemersbedrijf heeft - de woning inmiddels danig heeft opgeknapt en ingrijpende wijzigingen aan de woning heeft aangebracht, waaronder het aanbouwen van een garage. Het uitblijven van de juridische levering zal ertoe leiden dat [geïntimeerden] ongerechtvaardigd worden verrijkt ter hoogte van een bedrag van ongeveer € 25.000,00, aldus [appellant]. Voorts voert [appellant] aan dat [geïntimeerden] feitelijk over de door hen gewenste zekerheid beschikten doordat Garant 4² N.V. - al dan niet terecht - het boetebedrag aan hen heeft uitgekeerd. [appellant] betoogt dat [geïntimeerden] in de hiervoor geschetste omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelen door de gevorderde ontruiming en de weigering om (uiterlijk) per 1 april 2011 mee te werken aan de juridische levering.
[geïntimeerden] hebben de grief gemotiveerd bestreden.
6. Het hof overweegt dienaangaande als volgt.
Op grond van artikel 20 van de koopovereenkomst diende [appellant] per 1 april 2010 zorg te dragen voor een nieuwe bankgarantie of waarborgsom teneinde uitstel van de notariële overdracht te kunnen bewerkstelligen.
[appellant] is van meet af aan op de hoogte geweest van deze voorwaarde voor het wijzigen van de juridische leveringsdatum. Er is hier van de zijde van [geïntimeerden] nog op gewezen in de brief van 4 maart 2010 (zie 2.8). De omstandigheid dat Garant 4² N.V. de hiervoor onder 2.5 bedoelde "verzekering" niet meer aanbood, hetgeen [appellant] naar zijn zeggen zo laat (eind maart 2010; zie 2.9) heeft ontdekt dat hij niet tijdig een andere vorm van zekerheid heeft kunnen regelen, dient voor zijn rekening te blijven. Het hof is voorshands van oordeel dat [geïntimeerden] in de gegeven omstandigheden niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar hebben gehandeld door vast te houden aan de datum van 1 april 2010 (met uitloop naar 9 april 2010; zie de brief van de makelaar van [geïntimeerden] d.d. 1 april 2010) voor het stellen van een nieuwe bankgarantie, temeer nu [appellant] niet dan wel onvoldoende onderbouwd heeft gesteld welke (andere) inspanningen hij heeft verricht teneinde - tijdig - een nieuwe bankgarantie of waarborgsom af te kunnen geven. Aangezien de bij Garant 4² N.V. afgesloten "verzekering" afliep, was het redelijk dat [geïntimeerden] op korte termijn een oplossing wilden.
7. Er dient derhalve voorshands van uit te worden gegaan dat de datum van de juridische levering niet is gewijzigd in 1 april 2011 en dat [appellant] derhalve op 1 april 2010 had dienen mee te werken aan de juridische levering van de woning. Hieraan doet niet af de stelling van [appellant] dat het van meet af aan de bedoeling van partijen is geweest dat de juridische levering op uiterlijk 1 april 2011 zou plaatsvinden. Ook indien deze stelling juist zou zijn, gold daarvoor immers de door artikel 20 van de koopovereenkomst gestelde voorwaarde.
8. Nu [appellant] niet heeft meegewerkt aan de juridische levering op 1 april 2010, is het hof voorshands van oordeel dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en dat hij ter zake daarvan in verzuim is geraakt. Naar het voorlopig oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] de koopovereenkomst dan ook op goede gronden ontbonden. De omstandigheid dat het uitblijven van de juridische levering mogelijk leidt tot ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [geïntimeerden] als gevolg van de door hem uitgevoerde verbouwing van de woning, staat niet aan de bevoegdheid tot ontbinding in de weg. De vraag of en, zo ja, in hoeverre [appellant] deswege jegens [geïntimeerden] een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking heeft, valt buiten het bestek van dit kort geding.
Ook de omstandigheid dat Garant 4² N.V. het boetebedrag op of omstreeks 12 april 2010 aan de notaris heeft uitgekeerd, die het bedrag op 19 mei 2010 aan [geïntimeerden] heeft uitbetaald, staat niet aan de bevoegdheid tot ontbinding in de weg. Deze uitkering is immers een gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst en kan derhalve - anders dan [appellant] betoogt - niet worden beschouwd als de facto zekerheid voor de nakoming van de overeenkomst. De vraag of en in hoeverre de contractuele boete inderdaad door [appellant] is verschuldigd, valt eveneens buiten het bestek van dit kort geding.
9. De conclusie van het voorgaande luidt dat voorshands voldoende aannemelijk is geworden dat [geïntimeerden] bevoegd waren tot ontbinding van de overeenkomst.
10. Grief I faalt derhalve.
11. Grief II houdt in dat de voorzieningenrechter ten onrechte het door [appellant] gedane beroep op huurbescherming heeft verworpen.
12. [geïntimeerden] betwisten dat sprake is van huur. Voorts betogen zij dat, voor zover al sprake is van koop met een ander element, het overheersende karakter van de overeenkomst koop is.
13. Het hof is voorshands van oordeel dat een beroep op huurbescherming niet opgaat, gelet op de navolgende gezichtspunten.
Indien en voor zover al zou moeten worden geoordeeld dat de koopovereenkomst elementen van een huurovereenkomst bevat, is sprake van een gemengde overeenkomst. Artikel 6:215 BW bepaalt hiervoor dat de bepalingen aangaande beide soorten overeenkomsten naast elkaar van toepassing zijn, "behoudens voor zover deze bepalingen niet met elkaar verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet".
In de onderhavige overeenkomst overheerste het koopelement. Het huurelement strekte slechts ter compensatie van de uitgestelde overdracht. Indien dat gegeven niet reeds een beroep op huurbescherming blokkeert, dan stuit dat beroep af op het gegeven dat de eventuele huurovereenkomst naar 's hofs oordeel moet worden aangemerkt als naar zijn aard van korte duur (art. 7:232 lid 2 BW), waarvoor het stelsel van huurbescherming niet geldt. Voorts acht het hof het beroep op huurbescherming door [appellant] in de gegeven omstandigheden in elk geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (art. 6:248 lid 2 BW). Hierbij neemt het hof mede in aanmerking dat partijen in artikel 19 van de overeenkomst een regeling hebben getroffen voor het geval de eigendomsoverdracht geen doorgang vindt of de koopovereenkomst wordt ontbonden, inhoudende dat de koper verplicht is het verkochte leeg, ontruimd en vrij van huur of andere gebruiksrechten waarvoor koper verantwoordelijk is, wederom ter beschikking te stellen aan de verkoper. Deze regeling zou illusoir worden indien het beroep van [appellant] op huurbescherming zou worden gehonoreerd.
14. Grief II faalt derhalve eveneens.
15. Grief III houdt in dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] het spoedeisende belang bij hun vorderingen voldoende aannemelijk hebben gemaakt. [appellant] voert aan dat [geïntimeerden] niet hebben aangetoond dat zij spoedeisend belang hebben bij de ontruiming. Hij stelt daarentegen zelf een (spoedeisend) belang te hebben om gedurende de te voeren bodemprocedure in de woning te kunnen blijven wonen. In dit verband doet hij tevens een beroep op het risico van onomkeerbaarheid van de situatie bij toewijzing van de vordering, alsmede op het risico dat de voor hem uit de ontruiming voortvloeiende schade onverhaalbaar zal blijken te zijn (appeldagvaarding sub 1.4 en 1.5)
16. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] evident een spoedeisend belang bij de door hen gevorderde ontruiming, aangezien zij na de ontruiming in staat zijn om de woning - vrij van gebruik door [appellant], die naar 's hofs voorlopig oordeel zonder recht of titel in de woning verblijft - te verkopen en leveren aan een derde.
17. Ook grief III faalt derhalve.
18. Grief IV heeft geen zelfstandige betekenis naast de voorgaande grieven, behoudens voor zover deze grief klaagt over de door de voorzieningenrechter aan [appellant] gegunde termijn van ongeveer 14 dagen, welke termijn volgens [appellant] te krap is.
19. Dienaangaande overweegt het hof dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat deze termijn voor hem niet haalbaar was, temeer nu hij zelf heeft aangegeven dat hij vanaf 1 juli 2010 met zijn gezin op de camping zou verblijven.
20. Grief IV faalt dan ook.
De slotsom
21. Het vonnis d.d. 15 juni 2010 waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (1 punt in tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis d.d. 15 juni 2010 waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 314,- aan verschotten en € 894,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. Janse, De Hek en Tjallema, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 24 augustus 2010 in bijzijn van de griffier.