Uitspraak
Arrest d.d. 7 september 2010
Zaaknummer 200.047.223/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. R. Skàla, kantoorhoudende te Haren,
tegen
Stichting Nijestee,
gevestigd te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna te noemen: Nijestee,
advocaat: mr. H.J.M. Janssen, kantoorhoudende te Groningen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 15 mei 2008 en 9 juli 2009 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, verder aan te duiden als de kantonrechter.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 23 september 2009 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 9 juli 2009 met dagvaarding van Nijestee tegen de zitting van 3 november 2009.
De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties zijn overgelegd, luidt:
"het vonnis van de Rechtbank Groningen sector kanton, locatie Groningen van 9 juli 2009 gewezen tussen appellante als eiseres in conventie, gedaagde in reconventie en geïntimeerde als gedaagde in conventie eiseres in reconventie te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vordering van oorspronkelijk eiseres in conventie, gedaagde in reconventie toe te wijzen en die van oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in reconventie af te wijzen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure, in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door Nijestee verweer gevoerd onder overlegging van producties, met als conclusie:
"De door appellante aangevoerde grieven als ongegrond af te wijzen en het door appellante ingestelde appèl als ongegrond af te wijzen met bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter van 9 juli 2009 waartegen het appèl is gericht en voorts met veroordeling van appellante in de kosten van de procedure in beide instanties."
Voorts heeft Nijestee een akte overlegging producties genomen en heeft [appellante] een antwoordakte genomen, onder overlegging van producties.
Op die producties heeft Nijestee bij akte nog gereageerd.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. In het procesdossier van geïntimeerde ontbreken de producties die bij de inleidende dagvaarding waren gevoegd.
De grieven
[appellante] heeft zeven grieven opgeworpen.
De beoordeling
Ten aanzien van de feiten
1. Tussen partijen staan de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken.
1.1. [appellante] huurt sedert 22 december 1989 een portiekflat van Nijestee, althans haar rechtsvoorgangster, gelegen aan de [adres]. De huur bedroeg ten tijde van het wijzen van het vonnis in eerste aanleg € 469,16 per maand, te vermeerderen met € 21,38 aan servicekosten.
1.2. [appellante] heeft zich regelmatig beklaagd over gebreken aan haar flatwoning bij verhuurster. Verhuurster heeft al dan niet in reactie daarop in het verleden een aantal werkzaamheden in het complex waarvan de flatwoning deel uitmaakt uitgevoerd.
De beslissingen in eerste aanleg
2. [appellante] heeft bij inleidende dagvaarding gesteld dat sprake is van lekkage bij ramen en deuren, waarschijnlijk als gevolg van een bouwkundig gebrek.
Zij heeft gevorderd dat Nijestee wordt veroordeeld tot het verhelpen van de lekkages, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-- per dag, en vermindering gevorderd van de huurprijs met 40% met terugwerkende kracht ingaande 1 februari 2003.
2.1. Nijestee heeft de vordering bestreden en een beroep gedaan op schuldeisersverzuim.
2.2. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 15 mei 2008 een comparitie van partijen gelast. Ter comparitie is afgesproken dat Nijestee, nadat [appellante] een nieuwe lekkage zou hebben gemeld, een nader onderzoek zou instellen.
2.3. De kantonrechter heeft in haar eindvonnis overwogen dat op 16 februari 2009 de gemachtigde van [appellante] aan Nijestee heeft aangegeven dat er sprake was van actieve lekkage. Op 20 maart 2009 heeft een onderzoek plaatsgevonden. Nijestee heeft geconcludeerd dat geen actieve lekkage is aangetroffen en evenmin heeft zij geconstateerd dat in het recente verleden sprake is geweest van actieve lekkage.
Volgens de kantonrechter is dit onderzoek van Nijestee niet deugdelijk door [appellante] betwist. Het feit dat tussen de comparitie op 3 september 2008 en de eerste melding van lekkage op 16 februari 2009,een lange periode is verstreken waarin, ondanks het herfst- en winterseizoen, niet over lekkage is geklaagd, wijst er volgens de kantonrechter op dat geen sprake is geweest van een ernstig lekkageprobleem.
2.4. De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen en de reconventionele vordering van Nijestee toegewezen die er toe strekte te bepalen dat Nijestee ingevolge artikel 6:60 BW Pro niet verplicht is bij klachten van [appellante] wederom een onderzoek in te stellen naar gebreken en die op te heffen.
De beoordeling van de grieven.
3. Grief I heeft betrekking op de feitenvaststelling door de kantonrechter (het aantal keren dat [appellante] heeft geklaagd vanaf 1989). Deze grief behoeft geen verdere behandeling nu het hof de feiten hiervoor zelfstandig heeft vastgesteld.
4. [appellante] stelt dat haar woning behept is met een gebrek, namelijk lekkage, en dat Nijestee zich onvoldoende heeft ingespannen om dat gebrek te verhelpen. Nijestee heeft gemotiveerd aangegeven dat zij al het redelijke heeft gedaan om de klachten van [appellante] te verhelpen en dat [appellante], ondanks eerdere afspraken, het door Nijestee ingeschakelde bouwbedrijf niet heeft willen toelaten. Zij is de ter comparitie gemaakte afspraak nagekomen, maar heeft geen lekkage meer aangetroffen.
5. Het hof stelt voorop dat overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro [appellante] dient te worden belast met het bewijs van haar stellingen. Gelet op haar vorderingen dient zij te bewijzen dat in ieder geval vanaf 2003 sprake is geweest van lekkageproblemen die Nijestee heeft geweigerd te verhelpen.
6. Nijestee heeft gesteld dat zij in 1998 werkzaamheden aan het flatgebouw waarin de woning van [appellante] is gelegen, heeft laten uitvoeren door Woningwacht Noord Nederland, waarna mogelijk voordien bestaande lekkageklachten zijn verholpen.
6.1. Nijestee heeft voorts gemotiveerd aangegeven dat zij, na aanhoudende klachten van [appellante], in 2000 en 2001 heeft aangeboden om de woning van [appellante] op lekkage(sporen) diepgaand te onderzoeken, waartoe het nodig was de buitengevel te laten openkappen. [appellante] heeft geweigerd daaraan medewerking te verlenen.
Een voorts door Nijestee in 2006 aangeboden onderzoek heeft [appellante] geweigerd omdat zij een aantal medewerkers van Nijestee niet vertrouwde
6.2. In augustus 2006 heeft Nijestee aangekondigd dat een andere medewerker de lekkageklachten zou onderzoeken, samen met een medeweker van Ingenieursbureau Dijkhuis te Groningen, de heer Hoekstra. [appellante] heeft zich op 25 oktober 2006 bij Nijestee beklaagd over het onderzoek door genoemd ingenieursbureau.
Nijestee heeft bij schrijven van 2 november 2006 [appellante] voor de keuze gesteld het onderzoek van Dijkhuis af te laten ronden, zo niet dan zou het onderzoek naar de lekkageklachten worden stopgezet.
6.3. Dijkhuis heeft op 4 februari 2007 aan Nijestee bericht dat er sprake is van lichte lekkagesporen in het behang.
"Het vermoeden bestaat dat er bij een bepaalde windrichting en regen toch water/vocht via bouwkundige aansluitingen in het binnenblad dringt en in kringen op het behang verschijnt. Aangezien de lekkagekringen niet ter plaatse van de betonconsole zijn geconstateerd, is er geen sprake van vocht ten gevolge van condensatieproblemen.
Advies
Wij stellen voor om ter plaatse van de balkondeur van huisnummer 20, de bouwkundige waterdichte aansluitingen middels destructief onderzoek te controleren. … Mocht hier een essentieel "gebrek" boven water komen dan adviseren wij om vergelijkbare aansluitingen te controleren c.q. te herstellen."
6.4. Dit rapport is aan [appellante] ter hand gesteld en voor 24 april 2007 is een afspraak gemaakt voor demontage van het kunststof deurkozijn naar het balkon en inspectie van de spouwaansluiting door bouwbedrijf Hoekstra (voorheen Kooi) te Groningen. [appellante] heeft evenwel aan de timmerlieden van Kooi meegedeeld dat er geen sprake was van lekkage en dat het kozijn er niet uit hoefde. Zij heeft de timmerlieden niet in de gelegenheid gesteld hun werk te doen. De weigering is ook herhaald nadat een medewerker van Nijestee langs is geweest. Daarna heeft Nijestee haar bericht dat zij niets meer voor haar kon doen.
7. Hetgeen Nijestee heeft gesteld omtrent de voorgeschiedenis is door [appellante] niet gemotiveerd betwist, behoudens dat zij in grief VI erover klaagt dat de kantonrechter ten onrechte niet is ingegaan op haar bezwaren omtrent conflicterende opdrachten voor Hoekstra.
7.1. Het hof heeft, evenmin als Nijestee, in de procestukken zijdens [appellante] in eerste aanleg een dergelijk verweer aangetroffen, zodat de grief reeds daarom faalt.
Met Nijestee neemt het hof aan dat deze grief feitelijk ziet op een passage uit het verslag d.d. 14 november 2007 (productie 5 bij de inleidende dagvaarding en productie 33 bij de conclusie van antwoord) waarin staat
"Mevrouw [appellante] kon zich in beide voorstellen niet vinden. Volgens haar was Hoekstra uit zichzelf weggegaan vanwege een onjuiste opdrachtverstrekking …
Om openheid van zaken te geven heeft de heer Beek de telefoongesprekken via de speaker gevoerd. De heer Hoekstra kon zich niet direct iets herinneren over dit adres maar na steekwoorden uit de opdrachtverstrekking kon hij zich herinneren dat mevrouw [appellante] op de afgesproken datum geen toestemming gaf om de werkzaamheden uit te voeren en dat de medewerkers zijn weggestuurd. Mevrouw [appellante] werd op dat moment erg boos en maakte de heer Wieringa uit voor leugenaar. Vervolgens verzocht ze ons met grootse gebaren en stemverheffing de woning te verlaten en aan dat verzoek is gehoor gegeven"
De toelichting op de grief bevat voor het hof onvoldoende aangrijpingspunten om de goed gedocumenteerde stellingen van Nijestee op dit punt voor onjuist te houden.
8. Volgens Nijestee is [appellante] bij brief van 4 december 2007 opnieuw uitgenodigd om afspraken te maken over een onderzoek aan haar woning. Bij brief van 13 december 2007 heeft [appellante] dit geweigerd.
9. In grief II vecht [appellante] de conclusie van het onderzoek van 20 maart 2009 aan. Volgens haar is Nijestee met opzet laks geweest met het reageren op haar klacht van 16 februari 2009 en was op 20 maart 2009 de lekkage al weer opgedroogd zonder sporen achter te laten.
Nijestee heeft betwist dat zij laks is geweest in haar reactie. Dat het tot 20 maart 2009 heeft geduurd alvorens de klacht werd onderzocht, kwam door de vele verhinderdata die [appellante] heeft opgegeven. Volgens Nijestee was het op 20 maart 2009 wel degelijk mogelijk om te zien of er sprake was van recente lekkage.
[appellante] heeft in reactie hierop bij akte aangegeven dat zij zelf geen verhinderdata had, doch haar advocaat wel. Haar kan hiervan geen verwijt worden gemaakt, stelt zij.
10. Het hof oordeelt dat het verwijt dat [appellante] Nijestee maakt, geen doel treft. Dat Nijestee laks heeft gereageerd op haar melding van 16 februari 2009, blijkt uit niets. De verhinderdata van de advocaat van [appellante] liggen in haar domein en kunnen geenszins aan Nijestee worden toegerekend.
Het hof herhaalt dat het aan [appellante] is om aan te tonen dat sprake is van (substantiële) lekkageoverlast. Dat daarvan op 16 februari 2009 sprake is geweest, is niet door haar aangetoond.
11. De grief faalt.
12. In grief III vecht [appellante] de overweging van de kantonrechter aan dat er tussen 3 september 2008 en 16 februari 2010 geen lekkage is geweest nu daarover niet is geklaagd.
Het hof constateert evenwel dat [appellante] niet stelt dat er in die periode wel lekkage heeft plaatsgevonden. Volgens haar vindt er slechts bij zeer bijzondere weersomstandigheden - die zich na 3 september 2008 voor het eerst op 16 februari 2009 voordeden - lekkage plaats. Naar de mening van [appellante] had de kantonrechter dienen te onderzoeken of die bijzondere combinatie van weersomstandigheden zich in de genoemde periode ook vaker had voorgedaan.
13. Anders dan [appellante] aanvoert, ligt de bewijslast evenwel bij haarzelf en niet bij de kantonrechter. Zij heeft niet aangetoond dat de bijzondere weersomstandigheden (welke dat dan ook moge zijn) zich na 3 september 2008 zich niet eerder hebben voorgedaan dan op 16 februari 2009. Het hof stelt vast dat [appellante] erkent dat er tussen 3 september 2008 en 16 februari 2009 geen lekkage heeft plaatsgevonden. Het hof heeft hiervoor reeds overwogen dat ook niet is aangetoond dat op 16 februari 2009 lekkage heeft plaatsgevonden.
14. De grief treft dan ook geen doel.
15. Grief IV richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat Nijestee geen verder onderzoek meer behoeft in te stellen of werkzaamheden hoeft te verrichten.
Volgens [appellante] had de kantonrechter nader onderzoek dienen in te stellen.
16. Ook deze grief snijdt geen hout. [appellante] heeft het verweer van Nijestee dat zij in de loop der jaren diverse onderzoeken heeft laten verrichten terwijl [appellante] heeft geweigerd daaraan haar volledige medewerking te verlenen, hetzij aan het onderzoek, hetzij aan de daaruit voortvloeiende werkzaamheden, onvoldoende gemotiveerd betwist. Nu ook op 20 maart 2009 geen recente lekkage was aangetoond, was de kantonrechter geenszins gehouden om een nader deskundigenbericht te gelasten. Ook het hof acht geen termen aanwezig voor een deskundigenbericht.
17. Grief IV faalt in zoverre.
18. Grief VII richt zich tegen het dictum en de proceskostenveroordeling in conventie. Aangezien ook het hof van oordeel is dat de vordering van [appellante] behoort te worden afgewezen, is deze grief ten onrechte voorgesteld.
19. Grief V ten slotte heeft, in samenhang met grief IV, betrekking op de toewijzing van de vordering in reconventie en de proceskostenveroordeling in reconventie, die op nihil is gesteld.
Volgens [appellante] had de kantonrechter de reconventionele vordering van Nijestee niet mogen toewijzen.
20. Het hof oordeelt dat de reconventionele vordering van Nijestee te ruim is geformuleerd. Dat [appellante] een lastige huurster is die zich moeizaam heeft opgesteld aangaande de vermeende lekkageproblematiek, en wel zozeer dat Nijestee terecht een beroep doet op schuldeisersverzuim, rechtvaardigt geen algehele bevrijding van verhuurdersverplichtingen. Zij dient conform de voor haar geldende standaard te reageren op andere klachten van [appellante] aangaande de door haar gehuurde woning.
De toewijzing zoals die thans heeft plaatsgevonden, is naar 's hofs oordeel te ruim.
Het hof zal het vonnis dan ook in zoverre vernietigen en opnieuw rechtdoende bepalen dat Nijestee bevrijd is van haar verplichting onderzoek in te stellen naar lekkage, voortkomend uit een bouwkundig gebrek aan de woning dat bij de oprichting reeds is ontstaan, en zal zijn bevrijd van de verplichting die eventuele gebreken op te heffen.
21. In zoverre treffen de grieven doel.
22. Ook bij deze uitkomst is de proceskostenveroordeling in reconventie geen andere dan door de kantonrechter is uitgesproken, zodat die in stand zal blijven.
De slotsom
23. Het hof zal het vonnis voor zover in conventie gewezen bekrachtigen en voor zover in reconventie gewezen vernietigen als hiervoor onder 19 aangegeven.
Het hof zal [appellante], als de overwegend in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure in hoger beroep veroordelen, voor wat het geliquideerde salaris van de advocaat betreft te begroten op 1,5 punt naar tarief II.
De beslissing
Het gerechtshof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover in conventie gewezen, alsmede de proceskostenbeslissing in reconventie;
- vernietigt het vonnis voor zover voor het overige in reconventie gewezen en in zoverre opnieuw rechtdoende:
bepaalt dat Nijestee bevrijd is van haar verplichting onderzoek in te stellen naar lekkageklachten voortkomend uit een bouwkundig gebrek aan de woning dat bij de oprichting reeds is ontstaan en zal zijn bevrijd van de verplichting die eventuele gebreken op te heffen;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van Nijestee tot aan deze uitspraak op € 262,-- aan verschotten en € 1.341,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. Rowel-van der Linde, Kuiper en Fikkers, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 1 september 2010 in bijzijn van de griffier.