Uitspraak
Arrest d.d. 26 oktober 2010
Zaaknummer 200.043.881/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant],
wonende te [woonplaats],
toevoeging,
2. [appellant],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. M.R. van der Veen, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. G.J.J.M. Pubben, kantoorhoudende te Utrecht.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 23 april 2008, 6 augustus 2008 en 3 juni 2009 door de rechtbank Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 31 augustus 2009 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van het eindvonnis d.d. 3 juni 2009 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 29 september 2009.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"het vonnis van de Rechtbank Groningen, d.d. 3 juni 2009 tussen partijen gewezen zowel in conventie als in reconventie te vernietigen en opnieuw rechtdoende al dan niet onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, voorzover wettelijk mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij arrest, gedaagde in eerste aanleg, thans geïntimeerde in conventie te veroordelen, zoals in eerste aanleg is gevorderd, alsmede eiser in reconventie thans geïntimeerde, niet ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen, dan wel deze af te wijzen, één en ander met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"de grieven van appellanten af te wijzen, en het vonnis van de rechtbank van vonnissen van 23 april 2008, 6 augustus 2008 en 3 juni 2008 te bevestigen."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben veertien grieven opgeworpen.
De beoordeling
De feiten
1. Omdat tussen partijen niet in geschil zijn de door de rechtbank in het vonnis d.d. 3 juni 2009 (sub 2.1 t/m 2.12) vastgestelde feiten, zal ook het hof van die feiten uitgaan. Mitsdien staat het volgende vast.
1.1. Partijen hebben een overeenkomst gesloten betrekking hebbende op de verkoop door [appellanten] aan [geïntimeerde] van de onroerende zaken gelegen aan de [adres] (hierna ook: het verkochte). De koopakte is door [appellanten] op 14 juni 2007 en door [geïntimeerde] op 28 juni 2007 geparafeerd en ondertekend.
1.2. In de koopakte staat onder andere het volgende vermeld:
“ De ondergetekenden: [appellant] en [appellant] (…), hierna te noemen verkoper, en [geïntimeerde], hierna te noemen koper, komen overeen:
verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht (hierna ook te noemen: het appartement), onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik maken van
a. de woning op de begane grond en de eerste verdieping met aparte bergruimte in de kelder, plaatselijk bekend als [adres], kadastraal bekend gemeente Hoogkerk, sectie C, nummer 2396 A12, (…)
b. [adres], kadastraal bekend gemeente Hoogkerk, sectie C, nummer 2571, (…)
tegen een koopsom van EUR 150.000,00 (…).
Zij komen verder overeen: (…)
Artikel 3 Eigendomsoverdracht Pro
3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden 3 weken nadat de bouwvergunning voor het verkrijgen van een opbouw op de bestaande uitbouw wordt afgegeven, doch uiterlijk 10 augustus 2007, (…)
Artikel 5 Staat Pro van het appartement(srecht), gebruik
(…)
5.3. Het appartement zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal het appartement op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…)
Artikel 13 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
13.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
13.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van EUR 15.000,00 (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal.
13.3 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 13.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 13.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is. (…)
Artikel 22 Verkrijgen Pro van bouwvergunning
De koopovereenkomst kan door de koper ontbonden worden, indien op 18 juli 2007 blijkt dat de koper geen bouwvergunning verkrijgt voor een uitbreiding middels een opbouw op de bestaande uitbouw (ter plaatse bekend als [adres]).
Artikel 23
Koper gaat akkoord met de inhoud van de bijlagen:
- vragenlijst voor de verkoop van de onroerende zaak
- kadastrale gegevens
- eigendomsbewijs
- (…)
- bodeminformatie gemeente Groningen
- (…) "
1.3. In de door [appellanten] ingevulde “vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak” staat onder andere het volgende vermeld:
"15 Gebruik
- Hoe gebruikt u het nu? Als woning en confetie
(Bijvoorbeeld woning, praktijk, winkel, opslag)
- Is dat gebruik volgens u en/of de gemeente toegestaan? Ja"
1.4. In de kadastrale gegevens is onder andere het volgende vermeld:
" Kadastrale aanduiding: Hoogkerk C 2396 A12
Omschrijving kadastraal object: Wonen (appartement)
Locatie: [adres]
(…)
Kadastrale aanduiding: Hoogkerk C 2571
Omschrijving kadastraal object: Bedrijvigheid (kantoor)
Locatie: [adres]"
1.5. In de fax van 6 december 2004 van het loket Bouwen & Wonen van de gemeente Groningen (de hiervoor sub 1.2. als zodanig aangeduide "bodeminformatie gemeente Groningen") is onder andere het volgende vermeld:
“ Gegevens ten behoeve van taxatie
Object
Adres, plaats: [adres]
(…)
Publiekrechtelijke aspecten
(…)
3 Bestemming van het object: winkelgebouwen"
1.6. In de akte van levering eigendomsbewijs van 18 september 2002 aangaande de verkoop van de onroerende goederen [adres] door SNS Bank N.V. aan [appellanten] staat onder meer het volgende vermeld:
" Overeenkomst van verkoop, koop en levering
De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden het navolgende:
Verkoper heeft verkocht en levert op grond daarvan aan koper die heeft gekocht en bij deze aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft, krachtens een tussen verkoper en koper aangegane overeenkomst van verkoop en koop de dato 1 juni 2002:
Registergoed
a. het appartementsrecht, omvattende het recht op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond en de eerste verdieping met aparte bergruimte in de kelder en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres] (…)
b. het voormalig bankgebouw met erf aan de [adres], (…)
Met betrekking tot het gebruik staat in voormelde overeenkomst van verkoop en koop de dato 1 juni 2002 woordelijk vermeld:
“ Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als: bankfiliaal. Koper gebruikt de onroerende zaak als woonhuis met praktijkruimte hetgeen partijen zien na aanpassing door koper als het normale gebruik.”
1.7. Bij brief van 3 augustus 2007 is door de gemeente Groningen de aanvraag van [geïntimeerde] om een bouwvergunning voor het vergroten van een woning, plaatselijk bekend [adres] geweigerd, omdat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan nu de locatie waarop de aanvraag betrekking heeft is aangewezen voor de bestemmingen “winkelbebouwing en plantsoen, groenstrook, wegberm” en het bouwplan een aanvraag voor vergroten van het pand ten behoeve van bewoning betreft.
1.8. [geïntimeerde] heeft geen medewerking verleend aan de levering van het verkochte op uiterlijk 10 augustus 2007.
1.9. De makelaar van [appellanten] heeft bij brief van 10 augustus 2007 [geïntimeerde] namens [appellanten] in gebreke gesteld en gesommeerd om alsnog uiterlijk 20 augustus 2007 te voldoen aan zijn verplichtingen. Bij brief van 22 augustus 2007 heeft de makelaar van [geïntimeerde] medegedeeld dat [geïntimeerde] afziet van afname.
1.10. Op 30 augustus 2007 zijn partijen op verzoek van [appellanten] verschenen bij notaris C.M. van Duinen van Hellema Notarissen te Leeuwarden. In de door de notaris van de bijeenkomst opgemaakte akte van non comparitie is onder andere het volgende vermeld:
" A Bij onderhandse overeenkomst van verkoop en koop, getekend te Groningen op 28 juli 2007 heeft de verkoper verkocht aan de koper, het navolgende registergoed, te weten:
1. het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de woning op de begaande grond en de eerste verdieping met aparte bergruimte in de kelder en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres] (…),
2. het kantoorpand met erf en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres] (…),
De comparanten verklaarden het volgende:
1. Voornoemde koper heeft aan mij, notaris, zijn redenen kenbaar gemaakt waarom hij niet afneemt, te weten: “Mijn makelaar heeft verzuimd de termijn van de ontbindende voorwaarde, gesteld op 18 juli 2007, voor het verkrijgen van de bouwvergunning te verlengen, waardoor ik ongewenst verplicht wordt om nu af te nemen, terwijl ik dat nu niet wil.”
1.11. [geïntimeerde] heeft [appellanten] op 25 september 2007 schriftelijk in gebreke gesteld. Bij brief van 3 oktober 2007 heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en [appellanten] gesommeerd de contractuele boete ad € 15.000,00 te voldoen.
1.12. Bij brief van 15 januari 2008 hebben [appellanten] de koopovereenkomst alsnog buitengerechtelijk ontbonden en [geïntimeerde] gesommeerd de onmiddellijk opeisbare boete ad € 65.700,00 op grond van artikel 13.3 van de koopovereenkomst te voldoen.
1.13. Voorts staat tussen partijen vast dat de onroerende zaak aan de [adres] in de nacht van 25 december 2007 geheel is uitgebrand.
Het geschil
2. Partijen twisten in deze zaak over de vraag of het verkochte ten tijde van de beoogde levering beantwoordde aan de overeenkomst. [appellanten] stellen zich op het standpunt dat zij aan [geïntimeerde] verkocht hebben een onroerende zaak die voor het gedeelte [adres] geschikt was voor bewoning, terwijl het gedeelte [adres] als bedrijfsruimte is verkocht. [geïntimeerde] stelt daarentegen dat aan hem een onroerende zaak is verkocht die in het geheel voor bewoning geschikt is. Hij beroept zich daarbij in de eerste plaats op (de tekst van) de koopakte.
3. Het hoger beroep van [appellanten] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordde, omdat [geïntimeerde] op grond van de overeenkomst mocht verwachten dat het verkochte (in zijn geheel) geschikt zou zijn voor bewoning, hetgeen op grond van het bestemmingsplan voor het gedeelte [adres] niet het geval bleek te zijn.
4. De grieven van [appellanten] treffen het oordeel van de rechtbank in volle omvang. Het hof zal de grieven daarom zoveel mogelijk gezamenlijk behandelen.
5. Het hof neemt bij de beoordeling van de grieven 1 tot en met 12 als uitgangspunt de regel van artikel 7:17 lid 2 BW Pro inhoudende dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. Hetgeen de koper mag verwachten hangt in de eerste plaats af van de inhoud van de overeenkomst. De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan niet alleen worden beantwoord op grond van de taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen van de overeenkomst, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang.
6. Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat de tekst van artikel 5.3 van de schriftelijke koopovereenkomst in samenhang met de aanhef van de overeenkomst - waarin het verkochte in het geheel wordt aangeduid met “het appartement” - het standpunt van [geïntimeerde] ondersteunt dat het verkochte in het geheel de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.
7. Het hof neemt voorts nota van de verkoopbrochure die door [appellanten] bij de memorie van grieven in het geding is gebracht, op de inhoud waarvan zij een beroep hebben gedaan. [geïntimeerde] heeft weliswaar bij conclusie van antwoord gesteld dat deze verkoopbrochure hem voorafgaand aan de koop nimmer onder ogen was gekomen, doch hij handhaaft dit verweer in hoger beroep kennelijk niet nu hij in de memorie van antwoord (blz. 5) zelf een beroep doet op de inhoud ervan. Het hof gaat er dan ook vanuit dat de verkoopbrochure [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst onder ogen is gekomen. Naar het oordeel van het hof biedt ook de volgende passage uit de verkoopbrochure steun aan de uitleg van [geïntimeerde]:
“ Het gehele pand is ook geschikt te maken als kamerverhuurpand (beleggingsobject) waarbij de mogelijkheid bestaat om circa 6 kamers te creëren. Vanuit de gemeente Groningen bestaat de mogelijkheid om een subsidie te ontvangen.”
8. De vraag dient zich vervolgens aan of [geïntimeerde] - ondanks de tekst van de overeenkomst en die van de verkoopbrochure - had behoren te begrijpen dat het gedeelte [adres] niet zonder meer voor bewoning geschikt was, omdat op dit gedeelte geen woonbestemming rustte in het bestemmingsplan.
9. [appellanten] beantwoorden deze vraag positief, waarbij zij zich onder meer beroepen op het volgende:
- de uiterlijke staat van het verkochte ten tijde van de verkoop waaruit
volgens [appellanten] zou blijken dat het gedeelte [adres] in
gebruik was als bedrijfsruimte;
- uit de verkoopbrochure blijkt dat sprake is van een woning met
bedrijfsruimte;
- uit de aan de verkoopakte gevoegde vragenlijst volgt dat [appellanten]
het verkochte gebruikte als “woning en confetie”;
- uit de bij de verkoopakte gevoegde leveringsakte d.d. 18 september 2002 volgt dat het gedeelte [adres] als normaal gebruik “praktijkruimte” heeft.
- uit de bij de koopakte gevoegde kadastrale gegevens blijkt dat de zelfstandige onroerende zaak [adres] wordt omschreven als “bedrijvigheid (kantoor)”, terwijl [adres] wordt omschreven als "wonen (appartement)";
- de hiervoor sub 1.5 genoemde fax van de gemeente Groningen d.d. 6 december 2004;
- de inhoud van de akte van non-comparitie d.d. 30 augustus 2007, voor zover partijen daarin het volgende hebben verklaard:
"Bij onderhandse overeenkomst van verkoop en koop (…) heeft de verkoper verkocht aan de koper, het navolgende registergoed, te weten:
1. het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de woning (…) plaatselijk bekend [adres] (…);
2. het kantoorpand (…) plaatselijk bekend [adres] (…)" ;
- [geïntimeerde] had als bouwkundige moeten weten wat hij kocht (mvg,
sub 18).
10. Het hof is van oordeel dat deze feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang bezien onvoldoende redengevend zijn voor het oordeel dat [geïntimeerde] in weerwil van de tekst van de koopovereenkomst en de inhoud van de verkoopbrochure heeft begrepen althans redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat ten aanzien van het gedeelte [adres] geen woonbestemming gold. Uit de uiterlijke staat, de vragenlijst en de bij de koopakte gevoegde leveringsakte van 18 september 2002 bleek weliswaar dat het gedeelte [adres] niet als woning werd gebruikt, maar niet dat dit niet mogelijk was vanwege de publieke bestemming ervan.
11. Dit wordt niet anders indien in aanmerking wordt genomen de inhoud van het faxbericht van de gemeente Groningen van 6 december 2004, temeer nu niets is gesteld omtrent het doel van het toevoegen van dit geschrift als bijlage bij de koopakte en de betekenis die een koper daaraan diende te hechten, mede gelet op het feit dat dit geschrift dateert van enkele jaren vóór de onderhavige koopovereenkomst. Het feit dat [geïntimeerde] bouwkundige zou zijn leidt het hof niet tot een ander oordeel. Het hof komt evenmin tot een ander oordeel indien het voorgaande wordt bezien in het licht van de akte van non-comparitie d.d. 30 augustus 2007. Uit die akte volgt immers niet dat [geïntimeerde] ten tijde van de verkoop heeft begrepen dat op het gedeelte [adres] geen woonbestemming rustte. Dat hij juist van het tegendeel uitging en [appellanten] dat ook wisten blijkt uit de brief die namens [geïntimeerde] voorafgaand aan genoemde akte op 22 augustus 2007 aan de makelaar van [appellanten] is verzonden (productie 4 bij de conclusie van antwoord in conventie/ eis in reconventie). De inhoud van de akte moet daarom mede tegen het licht van die brief worden begrepen.
12. [appellanten] stellen onder 24 van de memorie van grieven dat [geïntimeerde] bij het sluiten van de koopovereenkomst wist dat het gedeelte [adres] de bestemming bedrijfsruimte had en hebben bewijs van die stelling aangeboden. Voor zover [appellanten] de door hen gestelde wetenschap bij [geïntimeerde] baseren op de hiervoor besproken feiten en omstandigheden stuit deze stelling af op hetgeen hiervoor is besproken. Voor zover [appellanten] met hun stelling in de memorie van grieven sub 26, derde zin (namelijk dat [geïntimeerde] heeft aangegeven een bestemmingswijziging te willen realiseren en dat om die reden de ontbindende voorwaarde is opgenomen) bedoelen dat daaruit afgeleid kan worden dat [geïntimeerde] wist dat de geldende bestemming bewoning van het gedeelte [adres] niet toeliet, overweegt het als volgt. Deze stelling is moeilijk te rijmen met hetgeen [appellanten] hebben gesteld in de inleidende dagvaarding onder 35, namelijk dat door [geïntimeerde] nimmer is aangegeven dat hij het gedeelte [adres] wenste te gebruiken als woning, welke stelling zij hebben herhaald in de eerste volzin van onderdeel 26 van de memorie van grieven. Het zou er dan op neerkomen dat, hoewel door [geïntimeerde] nimmer is gesproken over zijn voornemen het gedeelte [adres] voor bewoning te gaan gebruiken, hij wel heeft aangegeven dat hij een bestemmingswijziging voor het gedeelte [adres] wilde realiseren en in verband daarmee een ontbindende voorwaarde wenste. Het hof constateert in dit kader dat in de ontbindende voorwaarde wordt gesproken over het realiseren van een opbouw op de bestaande uitbouw (nummer 101). Het hof ziet hierin aanleiding om [appellanten] in de gelegenheid te stellen, alvorens hen eventueel tot bewijs toe te laten, hun stellingen te verduidelijken en te specificeren waarvan en hoe zij het bewijs wensen te leveren.
13. Het hof overweegt reeds nu dat, indien [appellanten] er niet in slagen dit bewijs te leveren, zij in het ongelijk gesteld zullen worden. [appellanten] stellen weliswaar nog dat [geïntimeerde] op basis van de hem bekende gegevens, die hierboven sub 9 zijn weergegeven, onderzoek naar de bestemming van het gedeelte [adres] had moeten doen - om welke reden zij een beroep doen op de exoneratie als vervat in de laatste volzin van artikel 5.3 van de koopakte -, doch dit stuit af op de mededelingsplicht die [appellanten] hadden aangaande de bestemming van deze onroerende zaak en het daaraan verbonden normale gebruik. Op het beginsel dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht zijn weliswaar uitzonderingen mogelijk, doch het hof is van oordeel dat de door [appellanten] geponeerde omstandigheden (zie hiervoor sub 9) onvoldoende grond opleveren om in dit geval van de algemene regel af te wijken. Het hof onderschrijft dienaangaande dan ook het oordeel van de rechtbank en neemt over hetgeen de rechtbank hierover heeft overwogen.
14. Het hof houdt de behandeling van grief 13 aan.
De beslissing
Het gerechtshof:
verwijst de zaak naar de rol van 23 november 2010 voor het nemen van een akte aan de zijde van [appellanten] overeenkomstig hetgeen het hof hiervoor sub 12 heeft overwogen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs L. Janse, M.W. Zandbergen en P.R. Tjallema en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van van 26 oktober 2010 in bijzijn van de griffier