Uitspraak
Arrest d.d. 23 november 2010
Zaaknummer 200.060.966/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
wonende te [woonplaats],
2. [appellante 2],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk in enkelvoud te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. H.J. Idzenga, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
Stichting Vakantiecentrum "Het Timmerholt",
gevestigd te Westerbork,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Timmerholt,
advocaat: mr. P.W. Huitema, kantoorhoudende te Groningen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 4 juni 2008, 8 oktober 2008, 14 januari 2009 en 14 oktober 2009 door de rechtbank Assen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 11 januari 2010 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen voorzover tussen partijen gewezen met dagvaarding van Timmerholt tegen de zitting van 30 maart 2010.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"Bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
1. het vonnis waarvan beroep te vernietigen en de vordering van Timmerholt alsnog af te wijzen, zonodig onder aanvulling en verbetering van de gronden;
2. Timmerholt te veroordelen om al hetgeen [appellanten] naar aanleiding van het vonnis waarvan beroep aan Timmerholt heeft betaald, aan [appellanten] terug te betalen;
3. Timmerholt te veroordelen in de kosten van beide procedures."
Bij memorie van antwoord is door Timmerholt verweer gevoerd met als conclusie:
"het vonnis van de Rechtbank te Assen gewezen op 14 oktober 2009 tussen partijen onder rolnummer 67324/ HA ZA 08-305 gewezen (zonodig met verbetering en/of aanvulling van gronden) te bekrachtigen, zulks met veroordeling van [appellanten] in de kosten van de beide instanties."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] heeft vier grieven opgeworpen.
De beoordeling
De feiten
1. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 t/m 2.8) van het vonnis van 14 oktober 2009 de feiten vastgesteld. Hierover hebben partijen geen geschil, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan. Aangevuld met andere relevante feiten die enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet, althans niet voldoende zijn betwist staat het volgende vast.
1.1 Timmerholt is een stichting die onder meer een vakantiepark exploiteert waarop
recreatiewoningen en -bungalows zijn gesitueerd. [appellanten] is eigenaar van een op
dit vakantiepark gelegen recreatiewoning.
1.2 [appellanten] heeft zijn recreatiewoning gekocht op 4 januari 1999. Op dezelfde datum is tussen Timmerholt, de vereniging van eigenaren (hierna: VVE) en [appellanten] een beheerovereenkomst tot stand gekomen. De beheerovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
" Artikel 3 - beheervergoeding.
3.1 De vergoeding die door de eigenaar rechtstreeks aan Timmerholt verschuldigd is voor het beheer, bedraagt vierhonderd vijfenzeventig gulden (f 475,00) exclusief omzetbelasting, per kavel per kwartaal, bij vooruitbetaling te voldoen."
(…)
Artikel 4 - verhuur van recreatiewoningen
4.1 Indien en voorzover tot verhuur via Timmerholt wordt besloten zal de eigenaar alsdan met Timmerholt een boekings- en dienstverleningsovereenkomst sluiten, welke overeenkomst in overleg met de vereniging is opgesteld.
4.2 Indien geen verhuur plaatsvindt, danwel van de diensten van Timmerholt tot verhuur geen gebruik wordt gemaakt, zal de betreffende eigenaar een vast bedrag van tweehonderdtweeënzestig gulden en vijftig cent (f 262,50) exclusief omzetbelasting en exclusief toeristen-belasting, per kwartaal bij vooruitbetaling verschuldigd zijn aan Timmerholt ter dekking van algemene parkkosten (waaronder ten deze zijn te verstaan de exploitatielasten van de faciliteiten, voorzieningen en infrastructuur op het park, het zwembad daaronder begrepen)."
(…)
1.3 Op 4 januari 1999 hebben partijen tevens een boekingsovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst regelen partijen de verhuur van de recreatiebungalow van [appellanten] door Timmerholt. Deze overeenkomst omvat onder meer de volgende bepalingen:
" Artikel 1 - verhuurbemiddeling
1.1 Eigenaar verleent hierbij aan Timmerholt, die verklaart te aanvaarden, het recht om op naam van Timmerholt en voor rekening en risico van eigenaar, de recreatiewoning te verhuren aan derden.
(…)
1.7 Timmerholt ontvangt voor haar bemoeienissen een provisie van twintig procent (20%) over het bedrag van de huursom, verminderd met de schoonmaakkosten.
(…)
Artikel 3- pooling
3.1 De huursommen worden centraal door Timmerholt ten behoeve
van de eigenaren in gezamenlijke, niet voor scheiding en deling vatbare mede-eigendom ingebracht, welke mede-eigendom wordt beheerd door Timmerholt.
3.2 De huursommen worden gepoold in die zin dat de totale huursommen van de diverse recreatiewoningen van een bepaalde categorie, minus de daarop betrekking hebbende kosten, tussen de eigenaren van wie de recreatiewoningen voor verhuur beschikbaar zijn gesteld, worden verdeeld, zoals voortvloeit uit het hierna bepaalde.
3.3 Na afloop van ieder kwartaal wordt overgegaan tot verrekening.
3.4 Bij de verrekening wordt op de totale huursommen de in artikel 1.7 genoemde bemiddelingsprovisie in mindering gebracht, alsmede alle ten behoeve van de verhuur uitgegeven kosten, voorzover deze niet direct bij het einde van een gebruiksperiode op grond van deze overeenkomst aan eigenaar en/of gebruiker rechtstreeks in rekening zijn gebracht.
(…)
Artikel 4 - taak van Timmerholt
4.4 Timmerholt zal zorgdragen voor de schoonmaak van de recreatiewoning. Indien noodzakelijk kan Timmerholt besluiten een grote schoonmaakbeurt van de recreatiewoning te doen plaatsvinden.
(…) "
1.4 [appellanten] heeft de recreatiewoning in de periode 1999-2001 via Timmerholt verhuurd. Sedertdien verhuurt [appellanten] de recreatiewoning niet meer.
1.5 Vanaf 31 december 2002 betaalt [appellanten] de beheer- en/of parkkostenvergoeding zoals bedoeld in de beheerovereenkomst niet meer (volledig).
1.6 Bij brief van 22 mei 2007 heeft Timmerholt [appellanten] gesommeerd de niet volledig betaalde vergoedingen te betalen. Betaling is uitgebleven.
Het geschil
2. Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellanten] gehouden is tot betaling van de hiervoor sub 1.6 bedoelde beheer- en/of parkkostenvergoeding aan Timmerholt. Het hoger beroep van [appellanten] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de door [appellanten] gestelde tekortkomingen aan de zijde van Timmerholt geen reden zijn om deze vergoedingen niet te betalen. Het hoger beroep wordt door [appellanten] benut om de juridische grondslag(en) van zijn verweer nader in te vullen.
3. Grief I is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat [appellanten] aan zijn feitelijke betoog aangaande het zwembad geen (juridische) gevolgen verbindt. [appellanten] beoogt deze omissie in hoger beroep te herstellen door zich (bij wijze van verweer) primair op verrekening te beroepen en subsidiair op een opschortingrecht.
4. Ten aanzien van het primaire verweer op verrekening overweegt het hof als volgt. Op grond van artikel 6:127 lid 2 BW Pro is een schuldenaar bevoegd tot verrekening wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot afdwingen van de betaling van de vordering. Verrekening impliceert derhalve een vordering en een hiermee te verrekenen tegenvordering.
5. In het onderhavige geval kan het verweer van [appellanten] dat hij een gedeelte van de vordering van Timmerholt niet verschuldigd is, omdat Timmerholt niet heeft zorg gedragen voor de aanleg van een zwembad, niet als een (tegen)vordering op Timmerholt worden gekwalificeerd. Omdat [appellanten] ook niet de overeenkomst (gedeeltelijk) heeft ontbonden (hetgeen zou kunnen resulteren in een restitutieverplichting aan de zijde van Timmerholt) danwel een andere voor verrekening vatbare vordering op Timmerholt heeft gesteld, gaat het hof aan zijn primaire beroep op verrekening voorbij.
6. [appellanten] beroept zich subsidiair op opschorting. Volgens [appellanten] heeft hij - zolang het zwembad nog niet is gerealiseerd - recht op een korting van f 300,-- exclusief BTW per kwartaal op de door hem te betalen parkkosten aan Timmerholt. [appellanten] beroept zich hierbij onder meer op een e-mail d.d. 13 maart 2007 van de heer Ruedisulj van Timmerholt, waarin vermeld staat dat zolang het zwembad nog niet is gerealiseerd, de jaarlijkse bijdrage zal worden gecrediteerd met dit bedrag.
7. Timmerholt stelt hiertegenover dat bij de vaststelling van de parkkostenvergoeding ad f 262,50 voor alle woningen van de derde tranche reeds rekening is gehouden met het feit dat er geen zwembad komt. Deze kosten ad f 262,50 - die nota bene minder zijn dan de door [appellanten] geclaimde korting - bevatten derhalve geen vergoeding voor aanleg en onderhoud van een zwembad. Timmerholt illustreert dit met een vergelijking tussen de parkkostenvergoeding van woningen van de eerste tranche ad (f 875,-- minus f 300,-- korting = ) f 575,-- en de hiervoor genoemde parkkostenvergoeding die aan [appellanten] in rekening wordt gebracht.
8. Het hof stelt voorop dat een schuldenaar bevoegd is om de nakoming van zijn verbintenis op te schorten, totdat de schuldeiser voldoet aan een opeisbare vordering die de schuldenaar op hem heeft danwel in afwachting van (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Omdat [appellanten] stelt dat hij niet gehouden is tot betaling van de parkkostenvergoeding, omdat Timmerholt niet zorg heeft gedragen voor de aanleg van een zwembad, is van belang of Timmerholt ten opzichte van [appellanten] gehouden is tot de aanleg van een zwembad.
9. Uit de stellingen van [appellanten] dienaangaande ("Daarbij zou onder meer een zwembadgelegenheid worden gerealiseerd" en " [appellanten] heeft overigens diverse prospectussen, aankoopfolders en dergelijke ontvangen waarop stond vermeld dat er een zwembad zou worden aangelegd.", memorie van grieven, sub 5) zou kunnen worden afgeleid dat Timmerholt plannen voor de aanleg van een zwembad heeft gelanceerd. Echter zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan hieruit niet worden afgeleid dat Timmerholt zich hiertoe (verbintenisrechtelijk) ten opzichte van [appellanten] heeft gebonden. Omdat [appellanten] zijn stelling dat Timmerholt jegens hem verplicht is tot het aanleggen van een zwembad (memorie van grieven, sub 10) ook overigens onvoldoende heeft onderbouwd - het hof leest dit ook niet in artikel 2.1 sub g van de beheersovereenkomst -, gaat het hof hieraan voorbij. Het beroep op een opschortingrecht wordt mitsdien gepasseerd.
10. Daarnaast overweegt het hof dat opschorting op zichzelf niet leidt tot bevrijding van een contractuele verplichting. [appellanten] diende daarom hetzij ontbinding na te streven, hetzij nakoming of (vervangende) schadevergoeding te verlangen. In het onderhavige geval is niet gebleken dat en zo ja welke van genoemde drie mogelijkheden [appellanten] nastreeft. Ook indien Timmerholt zich ten opzichte van [appellanten] verplicht had tot de aanleg van een zwembad, zou het hof daarom aan zijn beroep op een opschortingrecht voorbij zijn gegaan.
11. Uit de stellingen van [appellanten] leidt het hof af dat hij zich tevens beroept op een (nadere) overeenkomst inhoudende dat hem een korting van f 300,-- exclusief BTW per kwartaal wordt verleend zolang het zwembad nog niet is gerealiseerd. [appellanten] beroept zich hierbij op een bijlage van de e-mail d.d. 13 maart 2007 van Ruedisulj.
12. Het hof is van oordeel dat Timmerholt in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat de bij de e-mail d.d. 13 maart 2007 gevoegde bijlage, waar [appellanten] zich op beroept, een gedeelte is van een beheerovereenkomst die niet tussen [appellanten] en Timmerholt geldt. Uit de door Timmerholt overgelegde beheerovereenkomst tussen partijen blijkt niets van de door [appellanten] gestelde korting.
13. Ook in de verwijzing van [appellanten] naar het proces-verbaal van 30 maart 2009 kan hem niet helpen. Het hof kan niet inzien hoe hetgeen hierin is verwoord kan bijdragen aan de juistheid van zijn stellingen.
14. Omdat [appellanten] de door hem gestelde nadere overeenkomst tussen partijen, zoals hiervoor aangegeven sub 11, ook overigens onvoldoende heeft onderbouwd, gaat het hof hieraan voorbij.
15. Grief 1 treft geen doel.
16. Grief II is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellanten] zijn vordering niet op een boekingsovereenkomst grondt, terwijl hij bovendien geen reconventionele vordering heeft ingesteld. Blijkens de toelichting op deze grief stelt [appellanten] zich op het standpunt dat Timmerholt niet gerechtigd was op grond van de boekingsovereenkomst schoonmaakkosten aan hem in rekening te brengen, omdat deze op grond van artikel 1.7 in samenhang met artikel 4.4 van de boekingsovereenkomst voor haar rekening dienen te blijven. Volgens [appellanten] heeft Timmerholt in dit verband ten onrechte een bedrag van € 2.437,50 "ingehouden". Hij maakt aanspraak op terugbetaling en beroept zich (in hoger beroep voor het eerst) op verrekening met de vordering van Timmerholt.
17. Timmerholt brengt hier het volgende tegen in. Aan de huurder wordt de huurprijs inclusief schoonmaakkosten in rekening gebracht. Deze worden door de huurder aan Timmerholt betaald. Timmerholt draagt vervolgens het geïnde minus de schoonmaakkosten af aan de kaveleigenaar, in casu [appellanten]. Eén en ander is conform de artikelen 1.7, 3.4 en 4.4 van de boekingsovereenkomst.
18. Uit de stellingen van partijen volgt dat zij van mening verschillen over de interpretatie van de boekingsovereenkomst, in het bijzonder de bepalingen die hiervoor sub 1.3 (artikelen 1.7, 3.4 en 4.4) zijn geciteerd.
19. Het hof stelt voorop dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet alleen kan worden beantwoord op grond van de taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt immers steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dit geval zijn echter geen bijkomende verklaringen en gedragingen van partijen gesteld, zodat het uitsluitend aankomt op de interpretatie van de schriftelijke overeenkomst.
20. Naar het oordeel van het hof dienen de kosten van de schoonmaak, waarvoor Timmerholt ingevolge artikel 4.4. zorg zal dragen, naar gangbaar spraakgebruik gekwalificeerd te worden als "ten behoeve van de huur uitgegeven kosten". Deze kosten mogen bij de verrekening ex artikel 3.3 van de boekingsovereenkomst in mindering worden gebracht op de door Timmerholt aan [appellanten] verschuldigde huursommen. De stelling van [appellanten] dat uit artikel 1.7 in samenhang met artikel 4.4. volgt dat de schoonmaakkosten desondanks voor rekening van Timmerholt dienen te blijven, kan het hof niet volgen. In ieder geval blijkt uit de overeenkomst niet - zoals [appellanten] wil doen geloven - dat de provisie ex artikel 1.7 tevens de schoonmaakkosten dekt. Feiten en omstandigheden die tot een andere uitleg zouden leiden zijn gesteld noch gebleken.
21. Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] niet deugdelijk heeft onderbouwd dat hij in verband met de schoonmaakkosten een voor verrekening vatbare vordering op Timmerholt heeft. Ook aan dit beroep op verrekening dient derhalve voorbij te worden gegaan.
22. Grief II faalt.
23. Met grief III poneert [appellanten] de stelling dat tekortkomingen van Timmerholt ten aanzien van tuinonderhoud en de slagboom opschorting van zijn betalingsverplichtingen rechtvaardigen.
tuinonderhoud
24. [appellanten] stelt dat hij vanaf 1 januari 2007 geen kosten voor tuinonderhoud - die onder de beheerkosten vallen - verschuldigd is, omdat Timmerholt met ingang van 31 januari 2007 het tuinonderhoud heeft gestaakt. Hij beroept zich op een opschortingrecht.
25. Timmerholt beroept zich op haar beurt eveneens op een opschortingrecht. Zij stelt dat zij niet meer gehouden was tot het tuinonderhoud, omdat [appellanten] de door hem verschuldigde beheersvergoeding niet voldeed.
26. Het hof stelt voorop de regel van artikel 6:59 BW Pro, op grond waarvan de schuldeiser in verzuim komt, wanneer hij ten gevolge van hem toe te rekenen omstandigheden niet voldoet aan een verplichting zijnerzijds jegens de schuldenaar en deze op die grond bevoegdelijk de nakoming van zijn verbintenis opschort. Nu uit het voorgaande volgt dat [appellanten] reeds vanaf 31 december 2002 - derhalve geruime tijd vóór 1 januari 2007 - ten onrechte niet aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de beheersovereenkomst voldeed, was Timmerholt in beginsel bevoegd tot opschorting van haar verplichtingen uit deze overeenkomst. Het hof is van oordeel dat de niet-nakoming van de betalingsverplichtingen van [appellanten] opschorting van het tuinonderhoud door Timmerholt rechtvaardigt. Omdat [appellanten] om deze reden conform artikel 6:59 BW Pro in schuldeiserverzuim is komen te verkeren, kan hij zich van zijn kant niet beroepen op een opschortingrecht (artikel 6:54 sub a BW Pro).
slagboom
27. [appellanten] stelt zich op het standpunt dat hij de betalingsverplichting uit hoofde van de beheerovereenkomst mag opschorten, omdat Timmerholt hem geen afstandsbediening voor de bediening van de slagboom die toegang geeft tot het park, heeft verstrekt.
28. Timmerholt brengt hiertegen in dat zij niet gehouden is om hem een afstandsbediening te verstrekken, en - mocht het hof anders oordelen - dat dit geen tekortkoming is die opschorting van de betalingsverplichting rechtvaardigt.
29. Het hof is van oordeel dat [appellanten] - ondanks hetgeen de rechtbank hieromtrent heeft overwogen (r.o. 5.20 van het vonnis d.d. 14 oktober 2009) - zijn beroep op een opschortingrecht op dit punt ook in hoger beroep in onvoldoende mate heeft onderbouwd. Daar waar [appellanten] niet stelt dat Timmerholt op grond van enige overeenkomst gehouden is hem een afstandsbediening te verstrekken, kan van een tekortkoming van zo'n overeenkomst geen sprake zijn. Het hof vermag overigens niet in te zien dat de door [appellanten] gestelde tekortkoming - niet gesteld of anderszins is gebleken dat [appellanten] zonder afstandsbediening geen toegang tot het terrein heeft - opschorting van zijn betalingsverplichting zou rechtvaardigen.
30. Grief III faalt.
31. Ook grief IV die naast de voorgaande geen zelfstandige betekenis heeft, treft geen doel.
De slotsom.
32. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (tarief I, één punt).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Vessink in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van Timmerholt tot aan deze uitspraak op € 420,-- aan verschotten en € 632,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. L. Janse, M.M.A. Wind en R.R. Tjallema en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 23 november 2010 in bijzijn van de griffier.