Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector Belasting
Kenmerk: 135/10
Uitspraakdatum: 8 februari 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met nummer AWB 09/2779 van de Rechtbank Leeuwarden van 27 april 2010 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden,
de heffingsambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 38 te Z (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 549.000. De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2009 en de waardepeildatum is 1 januari 2008. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2009 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 723,58.
1.2 Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op het bezwaar de waarde verminderd tot op € 517.000. Tevens is bij uitspraak op bezwaar de aanslag onroerendezaakbelasting verminderd tot € 681,40.
1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij Rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak het beroep ongegrond verklaard.
1.4 Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep aangetekend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens nog een reactie op het verweerschrift ingestuurd, waarop de heffingsambtenaar weer heeft gereageerd.
1.5 Het Hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 16 december 2010. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende en namens de heffingsambtenaar A. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Hierbij heeft hij zonder bezwaar van de heffingsambtenaar twee bijlagen gevoegd. De heffingsambtenaar heeft met goedvinden van belanghebbende ter zitting een foto overgelegd.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning met garage uit het jaar 1979. De inhoud is volgens het hierna onder 2.3 genoemde taxatierapport 726 m3 en de oppervlakte van het perceel is 710 m2. Daarnaast is er nog een aangebouwde garage van circa 32 m². De onroerende zaak is gelegen aan het Van Harinxmakanaal. Naast de onroerende zaak ligt een breed plantsoen met vijverpartij.
2.2 Volgens de akte van overdracht van 1 augustus 2008 heeft belanghebbende voor de onroerende zaak een prijs betaald van € 565.000, waarin is begrepen € 10.000 voor roerende zaken.
2.3 In het kader van het beroep voor de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport, gedateerd 8 januari 2010, laten opmaken door A, register WOZ-taxateur. Daarin is aan de hand van een vergelijking met referentieobjecten geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 van € 517.000.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1 In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Belanghebbende bepleit een waarde van € 450.000 en concludeert daarom tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vermindering van de WOZ-beschikking en, naar het Hof begrijpt, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
3.3 De heffingsambtenaar houdt vast aan zijn standpunt dat de waarde voor de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2008 bij de uitspraak op bezwaar met € 517.000 niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4 Voor een uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2008 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2008 -met inachtneming van de Wet WOZ- bij de uitspraak op bezwaar niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde het onder 2.3 genoemde taxatierapport overgelegd. Naar het oordeel van het Hof vormen de daarin genoemde voor de referentieobjecten gerealiseerde transactiesommen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum. Daaraan doet - anders dan belanghebbende meent - niet af dat de referentieobjecten (met uitzondering van b-straat 12) elders in Z gelegen zijn, aangezien blijkens het taxatierapport met verschillen in onder meer ligging rekening is gehouden. Op hetgeen hiervoor onder 4.3 is overwogen baseert het Hof zijn oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
4.4 Gelet op de door belanghebbende op 1 augustus 2008 betaalde koopprijs van € 555.000 voor de onroerende zaak concludeert het Hof eveneens dat de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 517.000 niet te hoog is.
4.5 Het Hof zal nagaan of de grieven van belanghebbende aan de onder 4.3 en 4.4 vermelde conclusies kunnen afdoen.
4.6 De stelling van belanghebbende dat b-straat 12 niet als referentieobject kan worden gebruikt omdat het pand op 1 januari 2008 niet te koop stond en ook niet verkocht was, is onjuist. De verkoopdatum (14 maart 2008) is dicht bij de peildatum gelegen en dit is doorslaggevend.
4.7 Belanghebbende voert aan dat de aankoopprijs van de onroerende zaak niet de waarde ervan hoeft te zijn. Ingevolge het arrest Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610, BNB 2001/52 is dit bij een aankoop kort na de peildatum in beginsel wel het geval, tenzij belanghebbende die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat de koopsom een te hoge waarde weergeeft. De enkele stelling van belanghebbende dat hij te veel voor de onroerende zaak heeft betaald omdat er sprake was van een vrijwel nieuwe stoffering en dergelijke, zodat een groter deel van de koopprijs aan de roerende zaken zou moeten worden toegerekend dan in de akte van overdracht is opgenomen, is niet aannemelijk geworden en kan niet tot het oordeel leiden dat de koopsom een te hoge waarde weergeeft.
4.8 Voorts geeft belanghebbende aan dat sprake was van achterstallig onderhoud en dat de inhoud van de onroerende zaak in het taxatierapport te hoog is vermeld. De staat van onderhoud is naar het oordeel van het Hof verdisconteerd in de koopprijs. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit anders is. De heffingsambtenaar heeft onder punt 5.3.4 van het verweerschrift in hoger beroep de inhoud van de onroerende zaak op voldoende wijze gemotiveerd. .
4.9 Belanghebbende brengt naar voren dat de woningen aan de a-straat 40 tot en met 52, die niet om en nabij de waardepeildatum zijn verkocht minder in WOZ-waarde zijn gestegen dan de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft ter zitting medegedeeld dat per peildatum 1 januari 2008 alle woningen opnieuw zijn getaxeerd. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar bij de woningen aan de a-straat in afwijking daarvan een systeem heeft gevolgd van het verhogen van de WOZ-waarden per peildatum 1 januari 2007 met een bepaald percentage. Strijd met het gelijkheidsbeginsel is dan ook niet aannemelijk geworden. De door belanghebbende genoemde lagere stijging van de WOZ-waarde bij de andere woningen aan de a-straat - wat daar overigens van zij - kan allerlei oorzaken hebben, bijvoorbeeld een te laag vastgestelde WOZ-waarde voor de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2007.
Voor zover belanghebbende bedoelt dat verkochte panden meer in WOZ-waarde stijgen dan niet verkochte panden, heeft de heffingsambtenaar naar voren gebracht dat bij verkochte panden een verkoopprijs directe invloed kan hebben op de WOZ-waarde en bij niet verkochte panden een verkoopprijs van een referentieobject in beginsel meer indirecte gevolgen heeft, omdat er vaak meer referentieobjecten zijn. Deze mededeling van de heffingsambtenaar leidt er naar het oordeel van het Hof niet toe dat strijd met het gelijkheidsbeginsel moet worden aangenomen. Het vorenstaande kan bij een lage verkoopprijs ook gunstig voor de eigenaar van het verkochte pand uitpakken.
4.10 Belanghebbende heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat de door hem genoemde lawaaioverlast en het door hem vermelde vandalisme van een dergelijke proportie zouden zijn dat sprake is van een waardedrukkende factor waarmee de heffingsambtenaar niet of onvoldoende rekening heeft gehouden.
4.11 Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan ook niet tot een ander oordeel leiden.
4.12 Nu belanghebbende niets naar voren heeft gebracht op grond waarvan de waarde lager bepaald dient te worden of op grond waarvan anderszins de uitspraak van de Rechtbank vernietigd moet worden, is het hoger beroep ongegrond en zal het Hof de uitspraak van de Rechtbank bevestigen.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus vastgesteld op 8 februari 2011 door mr. J. Huiskes, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. E. Polak, raadsheren, in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. de Jong-Braaksma.
De beslissing is op 8 februari 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(K. de Jong-Braaksma) (J. Huiskes)
Op 9 februari 2011 is een afschrift van deze uitspraak aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.